[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

sire de Botcor

Armorican way of life

Reprise du message précédent :

philippe06 a écrit :

Ca me semble un peu tôt, je pense qu'on commencera à se faire une idée mi-2010 voir 2011. Ca correspond à l'écheance de mon plan d'épargne

perso mon PEL sera utilisable dans 3 ans et 11 mois

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

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Raoul Guinness

arthas77 a écrit :

Ma belle-soeur et son mari ont eu une cave inondée le WE dernier, ils ne savaient pas qu'ils avaient acheté en zone inondable
Heureusement qu'ils étaient en RDC surélévé, sinon ca aurait été [:benzema_is_useless]

euh, ils n'ont pas eu le compromis de vente avant de signer chez le notaire?
Dans le compromis de vente, il doit y'avoir tous les diagnostiques de la mort qui tue (amiantes & Co) et une feuille sur les risques naturelles. Pour mon cas, je sais que je suis dans une zone sismique, inondable et sujet aux éboulements

Ca fait peur dit comme ca, mais toute la région grenobloise est dans le même cas.

slayer95

Black_Jack a écrit :

Ecoute, autant je suis un ayatollah de la baisse, autant je ne suis pas d'accord pour enfoncer ceux qui ont fait un choix (fut-il mauvais) [:spamafote]

Je ne l'enfonce pas je voulais juste savoir comment elle considérait la situation aujourd'hui, d'autant que dans le 78 et le 95, départements dans lesquels elle cherchait un logement les prix ont baissés.
J'ai eu ma réponse "oui ca a baissé mais pas dans notre quartier" (en gros).
Il y a quelques mois quand nous avions abordé le sujet on me prenait pour un fou de penser que la pierre n'était forcément un investissement judicieux.

stephane75001

philippe06 a écrit :

Ca me semble un peu tôt, je pense qu'on commencera à se faire une idée mi-2010 voir 2011. Ca correspond à l'écheance de mon plan d'épargne

Ce message est destiné à ceux qui étaient présent sur ce topic en 2004 et qui n'ont jamais sauté le pas pour acceder à la propriété immobilière. Pouvez vous calculez le delta entre 2004 et 2011 en terme de :
- prix du marché (restons sur Paris et RP comme à l'accoutumé)
- amortissement du crédit

:pt1cable:

Message cité 6 fois

___alt

stephane75001 a écrit :

:pt1cable:

Tu as un bug de forum chez toi, tes smilies sont souvent/toujours en double :heink: :heink:

Message cité 1 fois

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TRIPS RIGHT BUNCH F SHUTTLE TOM AND JERRY RIGHT YELLOW

RickHunter13

Ca marche pour moi

slayer95 a écrit :

Je me suis un peu amusé à ce sujet ce midi en remmettant sur le tapis l'achat d'une de mes collègues (elle emmenage dans 2 semaines), je lui ai balancé un petit "alors tu as vu les prix ont baissés à côté de chez toi" (je lui avait fait la total avec un renvoi de toutes les infos sur le forum et d'autres et elle m'avait répondu "mais non la ou on est c'est ideal, bien situé ca ne peut pas baisser et puis on est là que pour 2-3 ans", ce midi j'ai eu le droit à un "oui ca a baissé mais sur la ville pas sur notre quartier (c'est un bled du 78 achères pour les connaisseurs)" :lol: :lol: :lol:

La ville célèbre pour sa station d'épuration? (Seine-Aval)

Message cité 2 fois

Black_Jack

Bo_Jack

stephane75001 a écrit :

Rendez vous dans 6 mois c'est bien ca ?

Tu n'as pas lu mon message suivant. Sinon, tu passes sous silence tout ce que j'ai dit, c'est malhonnête, trollesque, la prochaine fois je me fais collaborateur [:haha petain]

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Horse_man

Rogue1

stephane75001 a écrit :

Mais c'est que t'es vraiment lourd toi... :lol:

Message cité 1 fois

vinzomatik

What goes up must come down

___alt a écrit :

Tu as un bug de forum chez toi, tes smilies sont souvent/toujours en double :heink: :heink:

et c'est contagieux semble t il

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This could turn Hare Krishna into a bad boy - Puffin da herb

stephane75001

Rogue1 a écrit :

Mais c'est que t'es vraiment lourd toi... :lol:

Merci mais je ne vois pas en quoi ton post en constructif dans le débat. Si je résume le topic, tous ceux qui n'ont pas la même vision de l'accession à la propriété que la majorité se font incendier à tout va.

La critique est facile, maintenant si on passait aux chiffres réels pour apporter des arguments de poids sur nos échanges... ?

Message cité 1 fois

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vinzomatik

What goes up must come down

RickHunter13 a écrit :

La ville célèbre pour sa station d'épuration? (Seine-Aval)

ouais les egouts de paris, un micro marché qu'on appelle ça

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This could turn Hare Krishna into a bad boy - Puffin da herb

vinzomatik

What goes up must come down

stephane75001 a écrit :

mais apportes les nous donc faignasse

Message cité 1 fois

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This could turn Hare Krishna into a bad boy - Puffin da herb

slayer95

RickHunter13 a écrit :

La ville célèbre pour sa station d'épuration? (Seine-Aval)

Oui tu as mis le doigts dessus.

Leg9

Fire walk with me

stephane75001 a écrit :

- Pour le prix du logement, si on compte +10%/an sur 5 ans (2004-2008) puis -8%/an sur 3 ans (2009-2011) ça fait grosso-modo +5%.

Acheté 100 début 2004, revendu 105 en 2011.
Tu as le droit de ne pas être d'accord avec les hypothèses.
Ce sont les miennes (entre autres...)

- L'ammortissement du crédit ? Mais ça dépend de tellement de paramètres qu'il est impossible de dire quoi que ce soit, c'est propre à chaque situation.

Pour 200.000€ emprunté sur 30 ans à 4.5%, après 8ans reste du 170.000€.

- Plus les 5% de "plus value", moins les frais de notaire, moins les travaux, moins le foncier, etc, il doit bien rester un petit quelque chose aux courageux acheteurs, oui.
Et alors ?
Quelqu'un ici dit le contraire ?

Message cité 1 fois
Message édité par Leg9 le 06-11-2008 à 15:52:14

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

stephane75001

vinzomatik a écrit :

mais apportes les nous donc faignasse

Je pense que clairement je n'ai rien à prouvé je me base uniquement sur les chiffres réel du marché (notaires, friggit, pap, seloger...). En revanche si tu cherches à faire comprendre que l'achat en 2011 sera plus rentable qu'en 2004 (au vu de l'épargne constitué sur les 7 ans écoulés), je te laisse faire ta démonstration (je me doute bien que tes chiffres seront au doigt mouillé, mais ca permettra de se faire une première idée)

(smiley spécialement pour toi)

Message cité 3 fois

philippe06

stephane75001> j'ai un pote qui a touché un 2P neuf sur Mougins (hors RP) à 84k€ en 2004. A sa place j'aurais acheté, surtout qu'il avait pas d'apport lui. Le temps qu'on retrouve des prix attractif ...

Ce qui explique qu'il est difficile et surtout aléatoire de faire une bonne opération dans un marché spéculatif. Dés fois tu fais des bons coups, dés fois tu fais Jérome Kerviel.

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Aimer les femmes intelligentes est un plaisir de pédéraste. (Charles Baudelaire) - Vous vulgarisez :o (Jean-Kevin Dubois)

Leg9

Fire walk with me

stephane75001 a écrit :

l'achat en 2011 sera plus rentable qu'en 2004

Probablement pas, du fait de taux éventuellement plus élevés qu'en 2004.

2004, les prix étaient déjà trés hauts, bien en dehors du tunnel de Friggit.

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kida

stephane75001 a écrit :

:pt1cable:

J'ai rien à regretter, je suis arrivé sur le topic en janvier 2005, j'étais seul à travailler, madame poursuivait ses études, donc un salaire pour deux ce n'était pas possible d'acheter. Mais déjà à cette époque là je soulignais à quel points les prix étaient bu(r)llesques, et même avec nos salaires de maintenant je pourrais à peine me payer un T3 à porte de la chapelle :

kida a écrit :

...Je suis locataire et je souhaite acheter, je compte avoir des enfants dans les 5 années à venir, donc il me faut au moins un 3 pièces pour vivre décemment.
un petit tour sur PAP.fr:
3 pieces 60m² dans le 18e - 19e - 20e (les quartiers les moins chers de Paris)
les prix s'etalent de 290.000 à 430.000 (moyenne à 350.000 ) :heink:
En m'endettant sur 30 ans pour un appartement à 350000 avec un taux à 4.5%, je dois verser tout les mois 1774 :ouch:

Message cité 1 fois
Message édité par kida le 06-11-2008 à 16:00:35

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stephane75001

Leg9 a écrit :

Pour le prix du logement, si on compte +10%/an sur 5 ans (2004-2008) puis -8%/an sur 3 ans (2009-2011) ça fait grosso-modo +5%.

Acheté 100 début 2004, revendu 105 en 2011.
Tu as le droit de ne pas être d'accord avec les hypothèses.
Ce sont les miennes (entre autres...)

L'ammortissement du crédit ? Mais ça dépend de tellement de paramètres qu'il est impossible de dire quoi que ce soit, c'est propre à chaque situation.

Merci pour cette 1ère vision.

Donc nous sommes à priori d'accord pour dire que le prix d'achat en 2011 devrait être supérieur à celui de 2004 !?

http://www.ruedelimmobilier.com/niveau.php

Prix moyen à Paris (sources notaires) :
En 2004 --> 4300 € / m²
En 2008 --> 6800 € / m²

Si on part du postulat d'une baisse de 8% par an (baisse qui n'est toujours pas effective à Paris sur 2008) ca nous donnera
En 2009 --> 6260 € / m²
En 2010 --> 5760 € / m²
En 2011 --> 5300 € / m²

Je fais la conclusion moi même ou ce n'est pas la peine ?

PS : je n'ai même pas pris en compte l'inflation, la valeur de la monaie en € constant, ou les notions de taux d'intérêt d'emprunt qui seraient susceptible de fortement augmenter... (crise inside)

Message cité 3 fois
Message édité par stephane75001 le 06-11-2008 à 16:02:45

sire de Botcor

Armorican way of life

stephane75001 a écrit :

étant donné qu'il n'y (quasiment) plus personne de 2004 qui intervienne encore sur ce topic, souvent parce qu'ils ont fini par acheter
on va prendre plutôt une situation en rapport avec la conversation, càd celle de philippe06
et donc le delta se calcule entre 2008 et 2011...

tu peux prendre le pari que les prix seront supérieurs à aujourd'hui en 2011 mais dans ce cas tu prends un gros risque

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

vinzomatik

What goes up must come down

stephane75001 a écrit :

mes chiffres sont loin d'etre au doigt mouillé, j'ai acheté personnellement en 2004, or j'ai pas attendu 2011 pour vendre mais je viens de le faire en cette année 2008, alors évidemment, bien qu'ayant baissé mon prix je reste sur une belle PV.
ceci dit, je doute clairement qu'en ayant attendu 2011 pour vendre j'aurais réalisé la meme PV.

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This could turn Hare Krishna into a bad boy - Puffin da herb

Leg9

Fire walk with me

kida a écrit :

J'ai rien à regretter, je suis arrivé sur le topic en janvier 2005, j'étais seul à travailler, madame poursuivait ses études, donc un salaire pour deux ce n'était pas possible d'acheter.

J'ai commencé à bosser en 2000.
A cette époque, c'était 1.000€/m² dans le neuf ici, 47% de mon salaire brut de débutant.

Le temps de se poser, de voir où nous allions avec madame, de nous constituer un apport, 4 ans plus tard on achète... à pas loin de 1.600€ le m² dans l'ancien, 67% de mon salaire brut (qui avait pourtant pris 13% dans l'intervalle). Le m² dans le neuf devait être aux alentours de 78% de mon salaire... :pt1cable:

Tout est normal [:beleg]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

sylvainleleu

Mince mon premier message date du 3 janvier 2005

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Message édité par sylvainleleu le 06-11-2008 à 16:04:55

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Une coach qu'elle est bien ! Comparo Achat/loc immobilier New version

sire de Botcor

Armorican way of life

stephane75001 a écrit :

Merci pour cette 1ère vision.

Donc nous sommes à priori d'accord pour dire que le prix d'achat en 2011 devrait être supérieur à celui de 2004 !?

http://www.ruedelimmobilier.com/im [...] volume.gif
http://www.ruedelimmobilier.com/niveau.php

Prix moyen à Paris (sources notaires) :
En 2004 --> 4300 € / m²
En 2008 --> 6800 € / m²

Si on part du postulat d'une baisse de 8% par an (baisse qui n'est toujours pas effective à Paris sur 2008) ca nous donnera
En 2009 --> 6260 € / m²
En 2010 --> 5760 € / m²
En 2011 --> 5300 € / m²

Je fais la conclusion moi même ou ce n'est pas la peine ?

PS : je n'ai même pas pris en compte l'inflation, la valeur de la monaie en € constant, ou les notions de taux d'intérêt d'emprunt qui seraient susceptible de fortement augmenter... (crise inside)

avec l'inflation (mettons 2%/an) 4300€ de 2004 = 5300€ de 2011
donc seuls les taux d'intérêts varient et on ne sait pas où ils seront même si on peut supposer qu'ils seront > à ceux de 2004 (pas sûr)

et puis de toutes façons, il suffira d'attendre qq années de baisse supplémentaire pour repasser sous les prix de 2004

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Leg9

Fire walk with me

stephane75001 a écrit :

Je fais la conclusion moi même ou ce n'est pas la peine ?)

Euh, sisi, je voudrais savoir où tu veux en venir avec tout ce gras et ce rouge pour redire exactement la même chose que dans mon post... :??:

stephane75001 a écrit :

PS : je n'ai même pas pris en compte l'inflation, la valeur de la monaie en € constant, ou les notions de taux d'intérêt d'emprunt qui seraient susceptible de fortement augmenter... (crise inside)

C'est bien là ton erreur...

Message édité par Leg9 le 06-11-2008 à 16:07:44

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

kida

sylvainleleu a écrit :

Mince mon premier message date du 3 janvier 2005

Tu me bas d'une journée (4 janvier 2005) [:rapha3l]

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The_Fedaykin

sire de Botcor ? Tu peux me rajouter en tant heureux locataire - baissier... je signe le bail demain soir... et je dis adieu à ma vie de tanguy

Champagne

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stephane75001

sire de Botcor a écrit :

avec l'inflation (mettons 2%/an) 4300€ de 2004 = 5300€ de 2011
donc seuls les taux d'intérêts varient et on ne sait pas où ils seront même si on peut supposer qu'ils seront > à ceux de 2004 (pas sûr)

et puis de toutes façons, il suffira d'attendre qq années de baisse supplémentaire pour repasser sous les prix de 2004

Utopie quand tu nous tiens. Le problème réel c'est que la baisse n'est toujours pas effective sur le marché parisien !!

Alors j'entends tout à fait l'assainissement du marché qui se profile pour répondre à des besoins de solvabilité des ménages, mais clairement sans rentrer dans un débat sur la demande du marché parisien, aux prix de 2004 le marché s'emballera de nouveau très vite...(à moins que la pierre soit passé de mode, ou qu'elle ne soit plus une valeur sur... et dans ce cas pas la peine d'y investir ses sous :hello: :hello: )

Message cité 5 fois

sire de Botcor

Armorican way of life

The_Fedaykin a écrit :

sire de Botcor ? Tu peux me rajouter en tant heureux locataire - baissier... je signe le bail demain soir... et je dis adieu à ma vie de tanguy

Champagne http://www.citysmiley.com/smileys/fiesta/champagne.gif

c'est fait

et donc on est tous invités pour la pendaison de crémaillère ? :whistle:

Message cité 1 fois

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___alt

stephane75001 a écrit :

J'adore ta façon de dire "assainissement du marché" pour ne pas dire "baisse" [:ddr555]

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Fred999

Rabat-joie

stephane, arrête les smileys merci tu SAIS bien qu'avec la réputation (justifiée) que tu traînes ici, ça énerve les gens.

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Leg9

Fire walk with me

stephane75001 a écrit :

mais clairement sans rentrer dans un débat sur la demande du marché parisien, aux prix de 2004 le marché s'emballera de nouveau très vite

Théorie dite "de Samouraï".

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sire de Botcor

Armorican way of life

stephane75001 a écrit :

Utopie quand tu nous tiens. Le problème réel c'est que la baisse n'est toujours pas effective sur le marché parisien !!

c'est vrai, donc quand elle surviendra, elle tombera d'autant plus haut et donc sans doute à + de 8% de baisse par an :sol:

stephane75001 a écrit :

Alors j'entends tout à fait l'assainissement du marché qui se profile pour répondre à des besoins de solvabilité des ménages, mais clairement sans rentrer dans un débat sur la demande du marché parisien, aux prix de 2004 le marché s'emballera de nouveau très vite...(à moins que la pierre soit passé de mode, ou qu'elle ne soit plus une valeur sur... et dans ce cas pas la peine d'y investir ses sous :hello: :hello: )

comme elle l'était entre 91 et 98

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

kida

stephane75001 a écrit :

Alors j'entends tout à fait l'assainissement du marché qui se profile pour répondre à des besoins de solvabilité des ménages, mais clairement sans rentrer dans un débat sur la demande du marché parisien, aux prix de 2004 le marché s'emballera de nouveau très vite...(à moins que la pierre soit passé de mode, ou qu'elle ne soit plus une valeur sur... et dans ce cas pas la peine d'y investir ses sous :hello: :hello: )

" quarante-cinq ans de données ne mettent en évidence aucune corrélation claire, objecte Jacques Friggit : la baisse des prix n'est pas forcément engendrée par des stocks d'invendus chez les promoteurs ni par une offre excessive de logements. En revanche, l'autocorrélation est forte : si le prix des logements varie plus vite que sa tendance de long terme durant douze mois, il est probable qu'il en soit de même au cours des douze mois suivants ". En d'autres termes, une fois enclenchée, la baisse n'est pas près de s'arrêter.

" Le scénario le plus probable est une baisse de 30 % à 40 % qui prendrait entre cinq à sept ans, estime Jacques Friggit. Les prix peuvent même descendre 10 % en dessous de leur tendance à long terme

http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] ancien.htm

"On ne rattrape pas un couteau qui tombe"

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Black_Jack

Bo_Jack

Leg9 a écrit :

Théorie dite "de Samouraï".

Et réfutée par Frère Jacques [:cabri74]

Message édité par Black_Jack le 06-11-2008 à 16:17:54

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Horse_man

The_Fedaykin

sire de Botcor a écrit :

et donc on est tous invités pour la pendaison de crémaillère ? :whistle:

eux... oui mais non... d'abord cif et aspirateur... ensuite EDF + Free... après on y repensera

___alt

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Message édité par ___alt le 06-11-2008 à 16:21:07

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Leg9

Fire walk with me

Et surtout je répête une fois de plus Stéphane ce qui se dit généralement ici parmi les baissiers mangeurs de bébés :

- l'immobilier est un marché fortement inertiel
- les mouvements, les tendances, ne se perçoivent franchement qu'à l'échelle de plusieurs mois, voire d'une année
- globalement une montée (resp. baisse) est suivie d'une baisse (resp. montée) d'à peu près égale ampleur et durée
- il semblerait que le point haut du cycle qui nous intéresse soit atteint en 2008
- le tunnel de Friggit symbolise la tendance longue, un marché qui n'est pas "en crise" (haussière ou baissière)
- la courbe a quitté le tunnel de friggit en 2000.

Partant lde là on peut donc sortir sa boule de cristal et discuter de l'avenir, en prenant en compte (ou pas) ces éléments.

Moi-je-perso table donc sur une baisse au sens de Friggit continue, pendant à la louche 8 ans, d'environ 6/7%/an en moyenne, pour voir des prix revenir à la tendance longue vers 2015.

Je suis d'accord, toute prévision au dela de 2009 tient du pur marc de café.

Message cité 1 fois
Message édité par Leg9 le 06-11-2008 à 16:23:30

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

vandepj0

Leg9 a écrit :

Et surtout je répête une fois de plus Stéphane ce qui se dit généralement ici parmi les baissiers mangeurs de bébés :

- l'immobilier est un marché fortement inertiel
- les mouvements, les tendances, ne se perçoivent franchement qu'à l'échelle de plusieurs mois, voire d'une année
- globalement une montée (resp. baisse) est suivie d'une baisse (resp. montée) d'à peu près égale ampleur et durée
- il semblerait que le point haut du cycle qui nous intéresse soit atteint en 2008
- le tunnel de Friggit symbolise la tendance longue, un marché qui n'est pas "en crise" (haussière ou baissière)
- la courbe a quitté le tunnel de friggit en 2000.

Partant lde là on peut donc sortir sa boule de cristal et discuter de l'avenir, en prenant en compte (ou pas) ces éléments.

Moi-je-perso table donc sur une baisse au sens de Friggit continue d'à la louche 8 ans, d'environ 6/7%/an en moyenne, pour voir des prix revenir à la tendance longue vers 2015.

Je suis d'accord, toute prévision au dela de 2009 tient du pur marc de café.

Tu ne prends pas en compte le nouveau paradigme, qui est que la pierre prend de la valeur avec l'âge, un peu comme le vin, et que par conséquent il n'y a pas de raison de retourner dans le tunnel.

Message cité 1 fois

stephane75001

Fred999 a écrit :

stephane, arrête les smileys merci tu SAIS bien qu'avec la réputation (justifiée) que tu traînes ici, ça énerve les gens.

C'est noté. A ce rythme je ne pourrai même plus exprimer si je vais à contre courrant de la majorité du topic...

Message cité 5 fois

Joyrock

stephane75001 a écrit :

C'est noté. A ce rythme je ne pourrai même plus exprimer si je vais à contre courrant de la majorité du topic...

[:calimero]

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