Pour les achats/ventes, c'est ici. Attention, c'est un repère à aigris, mais vous aurez des conseils beaucoup plus avisés. 
Pour faire un calcul qui permet d'orienter la réponse sur "est-on prêt à acheter ?" : http://asi77.free.fr/ (il existe d'autres versions, demander sur le topic achat).
Pour les demandes de prêts immobiliers, questions sur les prêts, c'est ici.
avoir a écrit :
Pour revenir sur les baux d'habitation (je n'avais pas vu les deux messages entre temps). Une fois pour toutes, s'agissant de l'exception d'inexécution dans le cadre d'un bail d'habitation (à mettre en première page ?) : Le locataire ne peut opposer au bailleur une exception d'inexécution (i.e. ne pas payer son loyer) sauf démontrer l'impossibilité, totale, d'utiliser le logement conformément à sa destination = le locataire ne peut exercer son droit de jouissance, de sorte que le logement est inhabitable. Cf. Cour de cassation, 16 février 2000 ; 8 mars 2005 ; 17 mai 2018. Il a même été précisé que le locataire habitant encore des lieux, révèle que le logement n'est pas inhabitable en soi (les cours d'appel ne sont pas toujours aussi strictes il est vrai).
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Ce que vous trouverez dans ce premier post :
- Texte de loi officiel complet
- Liens utiles
- Recherche des annonces
- Visites
- Discussion sur les critères de choix d'appartement (lien)
- Dossier
- Montant de la commission des agences immobilières (honoraires)
- APL (Aide Personnalisée au Logement)
- État des lieux
- Assurance (obligatoire !)
- Dépôt de garantie
- Charges
- Renouvellement de bail
- Réparations locatives
- Fin du bail
- Litige
- Divers
- C'est bien, mais pas suffisant...
- La réforme à venir ...
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¤ Texte de loi officiel complet :
Rapports entre bailleurs et locataires.
A lire au moins une fois, il contient énormément d'infos pour aider lors de recherches d'appart, pendant le bail, quand vous voulez quitter les lieux ou au moment de rendre l'appartement.
Permet de connaitre l'essentiel, ce dont vous avez le droit, les devoirs du propriétaire, qui paye quoi, etc.
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¤ Liens utiles :
Legifrance : Location de biens immobiliers.
Legifrance : Logement.
developpement-durable.gouv.fr : Liste des fiches d'infos pratiques.
Guide pratique sur le logement des jeunes.
Site officiel du Service Public Logement
ANIL : Informations principales du locataire.
ANIL : Informations principales du propriétaire.
Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL)
Le site de l'ANIL est bourré d'informations qui répondront à (quasiment) toutes vos questions.
Site des assurances. Aller dans : CDIA > Les documents CDIA > Logement (notamment les conventions pour les dégâts des eaux).
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¤ Recherche des annonces :
Les sites où vous trouverez beaucoup plus d'offres avec des particuliers :
Les sites où vous trouverez beaucoup plus d'offres avec des agences :
Liens vers des sociétés foncières ou banques qui ont un patrimoine immobilier en bas de post.
Les Agences : attention, certaines ne prennent pas de dossier pour trouver un appart, elles attendent qu'on lui dise que tel appart qui est dans son "catalogue" intéresse pour prendre le dossier. Elles se croient maitre du jeu car peu d'offres et beaucoup de demandes.
Attention aux ARNAQUES
![[:gnel42]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/gnel42.gif "[:gnel42]")
/!\
MANDAT-CASH = ARNAQUE. Ne jamais rien payer en avance, il faut toujours avoir signé le bail avant !
En général, les annonces sont sur des sites gratuits : leboncoin, vivastreet, etc. A éviter, surtout en cas d'offre irréaliste par rapport au reste du prix du marché.
/!\
VENDEURS DE LISTE tout pareil. Payer 200€ (en général) pour accéder à des listes d'appart ne mène à rien. On peut avoir les annonces autrement, et bien souvent gratuitement. Et aucune garantie de résultat, c'est à vous de chercher les annonces, d'appeler, de présenter votre dossier et espérer être pris.
/!\
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¤ Visites :
Plus vous serez rapide à appeler, plus vous pourrez faire votre visite rapidement (et donc la chance d'avoir votre dossier validé).
N'hésitez pas à en faire autant que vous pouvez (midi et soir si vous travaillez), il vaut mieux privilégier le maximum de possibilité et avoir le choix.
Si vous avez la possibilité, allez voir les voisins ou le gardien pour avoir un avis sur l'immeuble (si on entend les voisins, par exemple, etc).
Les choses principales à vérifier pendant la visite :
- Les serrures intérieur/extérieur.
- Présence d'au moins une prise avec terre dans la cuisine pour le frigo.
- Si une machine à laver est envisagée : entrée d'eau (robinet en dessous de l'évier ou du lavabo en général) + évacuation de l'eau (tube qui ressort de plus de 10 cm du sol, minimum) + prise avec terre (les prises avec terre sont surtout utiles pour les appareils avec une cage en fer (gros électro-ménager), conductrice en cas de problème électrique).
- Les portes ferment bien.
- Les robinets et les toilettes n'ont pas de fuites d'eau.
- Les fenêtres ferment correctement, les volets/stores aussi.
- État général (moquette ? parquet ? carrelage ? lino ? peinture ?)
Après, à vous de voir ce que vous voulez, ce que vous êtes prêt à accepter en l'état, ce qu'il est possible de faire modifier, en demandant au propriétaire ou à faire vous même (échange de travaux contre quelques mois de loyer possible en général).
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¤ Lien vers le début d'une discussion sur les critères de choix d'appartement, si ça peut aider...
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¤ Dossier :
Toujours avoir des dossiers sur soi quand on recherche.
Les pièces demandées en général :
- Photocopie de la CNI.
- 3 derniers bulletins de salaire pour un CDI.
- Dernier avis d'imposition.
- Attestation de l'employeur spécifiant que vous n'êtes pas ne période d'essai, ni sur le coup d'un licenciement.
- 3 dernières quittance de loyer ou attestation de votre propriétaire spécifiant que vous êtes à jour (sauf dans le cas d'un premier appart évidemment).
Lorsque le propriétaire n'a pas souscrit à une assurance loyer impayé, cela implique que vous ayez des garants qui se portent caution (ils paieront à votre place si vous n'avez pas payé votre loyer).
Et en règle très générale, la même chose pour les garants avec parfois en plus la taxe d'habitation.
Liste des pièces que l'on ne peut pas vous demander de fournir pour un dossier de location.
Il est courant qu'un propriétaire demande 3 fois en salaire le montant du loyer pour le locataire, et entre 3 et 6 fois en salaire le montant du loyer pour le garant.
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¤ Montant de la commission des agences immobilières (honoraires)
Citation :
Le montant de la commission, librement fixé par l’agent et le bailleur, figure dans le mandat. Si le logement loué est soumis à la loi du 6 juillet 1989, la rémunération de l’agent immobilier est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Par ailleurs, en application de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, la rémunération de l’agent immobilier n’est due qu’à compter de la signature du bail.
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Discussion ici
Les honoraires ne sont à payer qu'après avoir signé le bail. Si vous devez payer avant, c'est un vendeur de liste, voir plus haut dans arnaques.
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¤ APL (Aide Personnalisée au Logement) :
Dossier de demande d'APL à imprimer, remplir et retourner à la CAF.
Dossier à remplir, avec une partie attestation à faire remplir par le propriétaire.
Le plus tôt étant le mieux, préparez ce dossier avec votre dossier pour obtenir l'appartement, et faites le remplir en même temps que le bail.
Le premier versement se fait le mois suivant votre emménagement (si vous rentrez en début de mois) :
Tu payes ton loyer pour le mois qui va venir. Ils te filent l'APL pour le mois qui est passé.
Simulation.
Les conditions pour bénéficier de l'APL.
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¤ État des lieux :
Vous devez rédiger un état des lieux à l'entrée (et à la sortie de l'appartement).
N'hésitez pas à déborder, noter chaque éclat/rayure de carrelage, chaque problème, en décrivant comme il faut.
Ne vous contentez pas d'un TBE/B/ME.
Plus vous décrirez ce que vous avez eu, plus il sera facile de comparer en partant et que rien ne vous soit retenu sur votre caution.
Diagnostics obligatoires en location.
Classement énergétique du logement.
Citation :
Dans le contrat de location doit se trouver un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
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Pour l'huissier à moitié partagé, ce n'est que dans le cas où vous êtes d'accord pour passer par huissier. Si ça vous est imposé sans avoir demandé votre avis, vous ne payez rien.
En général, on passe par un huissier quand on ne trouve pas d'accord pour établir l'état des lieux. Et c'est donc partagé.
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¤ Assurance :
L'assurance est OBLIGATOIRE.
Ne pas oublier que le locataire doit fournir le justificatif d'assurance habitation (au plus vite) au proprio.
Il ne manquera probablement pas de le rappeler, mais sait-on jamais.
Je remet le lien Site des assurances. Aller dans : CDIA > Les documents CDIA > Logement (notamment les conventions pour les dégâts des eaux).
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¤ Dépôt de garantie :
La caution ne peut excéder un mois de loyer hors charge (depuis quelques années, deux mois avant), et doit être restituée au locataire au pire deux mois après la remise des clés (équivalent à l'état des lieux de sortie).
Pour les locations meublés, "[le dépôt de garantie] est libre, mais en pratique il est généralement de deux mois de loyer".
Passé les deux mois de non-restitution, il y a des intérêts qui courent en votre faveur (ça n'ira pas à 20000, mais c'est déjà ça). Texte de loi qui va bien
Lien avec certaines explications si besoin.
Lorsque la caution est restituée, si la totalité ne correspond pas au montant initial, le locataire doit avoir des justificatifs tels que des devis pour des travaux de dégradations de la part du locataire (toutefois, le propriétaire n'est pas tenu de faire les travaux, c'est comme ça).
Citation :
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principe. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Il est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Dans une affaire soumise au juge de proximité de Poitiers, une locataire demandait la restitution complète de son dépôt de garantie qui s'élevait à 900 euros. A l'audience, elle ne reçut du bailleur que la somme de 293 euros. Estimant cette somme était insuffisance, elle décida de former un pourvoi. La question s'est posée de savoir si les sommes restant dues par le locataire à la fin du bail, pouvaient résulter d'un justificatif de travaux fondé sur l'état des lieux d'entrée comparé à l'état des lieux de sortie ou si le bailleur devait produire les factures des travaux réalisés ? Pour la Cour de cassation, il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues, qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
S'il s'agit d'une facture d'eau, de chauffage ou d'électricité, la justification doit provenir de la facture émise par l'organisme concerné en fonction des indices relevés dans l'état des lieux de sortie. S'il s'agit de travaux et réparations, la justification provient des factures émises par un ou plusieurs professionnels (ex : peintre, électricien, plombier, etc.) intervenus dans le logement.
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http://www.net-iris.fr/veille-juri [...] php#plan-2
_sentenza_ a écrit :
Citation :
Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15/02/2012, le dépôt de garantie versé par le locataire à la date de la prise du bail, doit lui être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. La Cour de cassation rappelle que c'est au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
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Vu que ca doit être justifié, le bailleur semble avoir 2 mois pour faire les travaux oui.
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Il faudrait voir avant cet arrêt, ce que le propriétaire devait faire.
J'ai pas de texte sous les yeux, je chercherais plus tard, sauf si quelqu'un trouve entre temps. ![[:cupra]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/cupra.gif "[:cupra]")
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¤ Charges :
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Texte de loi général sur les charges.
Liste des charges récupérables.
Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des charges impayées 5 ans maximum après leurs échéances.
Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu’il aurait payées en trop (le propriétaire doit fournir des justificatifs (factures) pour le montant des charges).
Chaque fin d'année de bail, le locataire peut demander à ce que soit régularisée les charges (attendre que l'assemblée générale des co-propriétaires soit passée afin d'avoir les chiffres réels concernant les parties communes, néanmoins).
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¤ Renouvellement de bail :
L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée minimale de 3 ans ou de 6 ans si le bailleur est une personne morale. A la fin de cette période, le contrat de bail va, soit être renouvelé, soit être reconduit tacitement.
- Une agence immobilière peut réclamer des frais lors d'un renouvellement de bail, dans ce cas le locataire est tenu de payer la moitié de ces frais.
- Par contre si le bail est reconduit tacitement, l'agence immobilière n'a en aucun cas le droit de réclamer des frais, et dans ce cas, le locataire doit refuser de les payer.
Voir cette note d'information de l'ADIL
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¤ Réparations locatives :
Pour savoir si la réparation incombe (et décombe) au propriétaire ou au locataire.
Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.
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¤ Fin du bail :
Le locataire peut quitter à tout moment son appartement en respectant un préavis de 3 mois pour un non meublé et 1 mois pour un meublé.
Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.
Même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne son congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier.
Le locataire ne peut être mis à la porte du jour au lendemain de son appartement : au mieux, à la fin du bail en cours, sauf faute grave.
Préavis et congé d'un appartement.
Exemple de lettre de préavis type à adapter
Le locataire doit rendre l'appartement dans l'état où il l'a loué (c'est-à-dire l'état des lieux de sortie doit être identique à l'état des lieux d'entrée) sauf cas d'usure normale pour la moquette, peinture, tapisserie, etc.
Les éléments apportés/modifiés doivent avoir l'accord du propriétaire pour rester, sinon, le locataire est tenu de remettre comme s'était avant son arrivée.
Les visites obligatoires, pour le propriétaire avec des inconnus ( ), en vue d'une re-location ou d'une vente.
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¤ Litiges :
En cas de litiges sur les charges ou réparations locatives, ou les "normes de décence", le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, le locataire peut entamer une procédure simplifiée en s'adressant au greffe du tribunal d'instance.
Règlement amiable des litiges logement nu secteur privé.
Pour être sûr d'avoir gain de cause, le locataire ne doit pas se mettre en infractions en ne payant pas le loyer pour qu'une chose soit faite.
Même s'il met cet argent à la Caisse des Dépôts et Consignation.
Vous pouvez toujours demander des conseils à l'ANIL concernant des litiges ou autre.
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¤ Divers :
Le locataire n'a pas à payer pour qu'on lui envoie par courrier ses quittance de loyer.
Guide sur la Fibre Optique
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¤ Mais pas suffisant ... :
Et rappelez vous toujours, si vous perdez espoir, que tout ça, c'est bien, mais pas suffisant.
http://www.dailymotion.com/video/x [...] -paris_fun
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Citation :
La réforme tant annoncée fera sans doute l'objet d'une mesure préalable : l'indexation des loyers à la relocation sur l'IRL, mise en place dès l'automne, avant à la mise en place d'un « miroir des loyers » à plus long terme. L’encadrement des loyers pourrait se faire en deux temps. Selon nos informations, le ministère du Logement plancherait actuellement sur un dispositif temporaire permettant de modérer rapidement l’envolée des loyers, sans avoir à attendre la mise en place d’un dispositif de type « miroir des loyers », long et difficile à élaborer. Tout droit inspiré de l'Allemagne, celui-ci instaure une fourchette de loyers en fonction du type de bien, de son état et de sa localisation, et est le fruit d'une concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires. Les loyers à la relocation indexés sur l'IRL :
La solution temporaire, dont les modalités restent à déterminer, pourrait être votée dès la session extraordinaire du Parlement (du 3 juillet au 2 août), pour une entrée en vigueur à la rentrée de septembre. Il pourrait s’agir d’une indexation des loyers à la relocation sur l’IRL, l’indice de référence des loyers de l’Insee auquel sont actuellement soumis les seuls loyers des locations en cours. Cette hypothèse était déjà évoquée il y a deux jours par Le Figaro, qui indiquait qu’elle pourrait être appliquée « partout en France », et pas seulement dans les zones dites tendues, comme Paris, l'Ile-de-France et la région Paca. Le quotidien précisait que si le texte était effectivement voté, les nouveaux baux devraient faire mention du loyer acquitté par le précédant locataire, le nouvel occupant ayant la possibilité de « saisir une commission de conciliation à la préfecture » dès lors qu’il s’estimerait victime d’un abus. Grande loi sur le logement :
Ce scénario d’une solution temporaire n’est pas sans rappeler le programme d’Eva Joly pour la présidentielle 2012. A la différence près que la candidate Europe Ecologie Les Verts (EELV) - la famille politique de la nouvelle ministre du Logement, Cécile Duflot – préconisait « un moratoire de trois ans sur les loyers », préalable à l’instauration du fameux « miroir des loyers », basé sur des observatoires de loyers, par villes ou par arrondissement dans les grandes métropoles. Selon un proche de la ministre, ce type de miroir, qui concernerait autant les loyers à relocation qu’à la première location, serait bien mis en place, à terme. Le texte devrait être intégré dans « une grande loi sur le logement » à l’automne, mais pourrait n’entrer en vigueur que « dans un ou deux ans », une fois mis sur pied ces fameux observatoires.
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boulgakov a écrit :
Soit société foncières "pures", soit banques/assureurs qui ont de l'immo en portefeuille (y'a toujours un peu de résidentiel dans le fonds € d'une AV par exemple)
Crédit Agricole
Gecina
Swiss Life
Icade etc etc J'ai été locataire de Groupama pendant 7 ans, c'était nickel. Par exemple chauffe-eau mort remplacé en 24 heures sur simple appel au service ad hoc, sans aucun frais à avancer. Idem quand un serrurier margoulin m'a pété la serrure, remplacement sans frais. Remplacement des fenêtres en cours de bail parce que les anciennes étaient trop vieilles. Là on a loué chez Gecina, pour l'instant on n'a pas emménagé mais déjà la documentation qu'ils te fournissent quand tu signes le bail est éloquente, quand tu compares à ces vautours d'AI : brochure avec le numéro des services techniques, numéro d'urgence 24/24 en cas de dégâts des eaux, liste des réparations qui incombent au locataire / au propriétaire, etc. Tout ça au prix du marché, pas plus (mais pas moins )
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boulgakov a écrit :
Tu peux ajouter Batigere
certains appartements de Nexity (mais ils gèrent aussi des appartements de particuliers et c'est pas clair dans leurs annonces)
Allianz, que par téléphone
Locinter
Groupama C'est une bonne option pour les gens qui ont un bon dossier : les institutionnels n'ont pas le droit de demander de caution solidaire et les baux sont de 6 ans
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Si besoin d'ajout ou changement sur la FP, me contacter par mp.
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Everything burns. | Where life had no value, death, sometimes, had its price.
![[:figti]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/figti.gif "[:figti]")
c'est cher![[:mr marron derriere]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/mr marron derriere.gif "[:mr marron derriere]")
![[:trey azagthoth]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/trey azagthoth.gif "[:trey azagthoth]")
![[:proy]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/proy.gif "[:proy]")
)
![[:dvampire]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/dvampire.gif "[:dvampire]")
![[:spamafote]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/spamafote.gif "[:spamafote]")
![[:meganne]](https://forum-images.hardware.fr/images/perso/meganne.gif "[:meganne]")