Et utilise des bandeaux sur docti...  
C'te pédanterie...  

http://forum.doctissimo.fr/famille [...] 6490_1.htm

. Il y a un gap fossé énorme entre les riches

dans la mesure où la France est dans les pays dont la population épargne le plus, même si les revenus moyens sont moindres cela n'empèche pas la constitution d'apports importants.

Ce n'est pas forcément le jeune qui épargne, mais ses parents ou grands-parents

Je n'y connais quasi rien en fiscalité des particuliers (je fais surtout de la fisca des entreprises) deux aspects fiscaux sont à prendre en compte quand on compare la fiscalité IR/IS. D'une part les profits, d'autre part l'éventuelle plus-value en cas de cession ultérieure de l'immeuble.
 
Hypothèse:  
- Profits de l'année (produits - charges) = 100 (il s'agit principalement de loyers moins charges, TF, assurance, travaux d'entretien etc)
- Plus-value de 50% sur un bien d'une valeur de 1000 = PV de 500, au bout de 10 ans de détention du bien.
 
1/ SCI classique "IR":
- Profits: Pas d'imposition au niveau de la société ==> remontée dans le revenu foncier du particulier: 100 de revenu imposable dans la cédule "revenu foncier" soumis à la progressivité de l'IR (taux d'imposition de 40+12,1% soit 52,1%). Si le particulier est en dernière tranche du barème IR, il touche effectivement 47,9 après impôts (IR+CSG/CRDS etc)
- PV en cas de cession au bout de 10 ans du bien :abattement pour durée de détention de 10% pa an au delà de la 5ème année, soit 50% en l'espèce: PV immo imposable à 28%(16%+12,1%) = 250 (50% de 500). PV effectivement percue, grosso merdo 430 in ze pocket (500 - 28% de 250) sur 500. Ce système d'abattement a l'énorme avantage d'influer également sur la base imposable aux cotisations sociales, ce qui est rarissime en fiscalité.
 
2/ SCI "option IS"
- Profits: Imposition à 33,1/3% au niveau de la société: Profits à distribuer imposables au niveau du contribuable en tant que dividendes: 66,66 € (en réalité peut être moins car possibilité d'amortir l'immeuble sur une durée de 25 à 50 ans soit un amortissement annuel de 2 à 4% de la valeur de l'immeuble) Là le contribuable a un choix
 
      1/Imposition forfaitaire à 18% des dividendes après abattement de 40% (je ne prends pas en compte même s'il existe en réalité la réduction de 1525 ou 3k € pour le couple + crédit d'impôt de 250 €) ==> 40 € imposés forfaitairement à 18% ==> Attention néanmoins les 12,1% de cotisations sociales ne bénéficient pas d'un tel raffinement et sont calculées sur l'ensemble de la base imposable avant abattement. On a donc une imposition de 7,2 (IR à 18% après abattement de 40%) + 8,06 (CSG/CRDS à 12,1% sur l'ensemble de la base, sans abattement). Bref: revenu effectivement perçu après impôts: 51,4.
     2/ Imposition progressive par intégration à la base imposable: 66,66 imposables sur lesquels on applique le taux de 52,1%, inintéressant. Revenu effectivement perçu 32 €. Aucun intérêt pour un contribuable à la dernière tranche du barême.
 
Je n'évoquerais même pas le cas 2/ tellement il est défavorable fiscalement. Dans le cas 1/ on est proche du TEI IR (48,6% contre 52%, même si je n'ai pas pris en compte l'amortissement au niveau de la société, ni l'abattement de 1,5k/3k annuel sur les dividendes), donc peut être tout de même un peu intéressant en cas de gros profits. MAIS, rien n'indique que cet abattement annuel de 1,5k/3k est perenne et existera toujours dans 5 ans/10 ans. De plus voir le bémol au niveau de l'éventuelle plus-value si un jour cession
 
- PV : Je crois que c'est là que le bas blesse. Pas d'abattement pour durée de détention en cas d'immeuble détenu par une SCI IS (point à vérifier). C'est un peu flou pour moi ici. Ce qui est sûr c'est que si la SCI IS vend l'immeuble, elle n'aura AUCUN abattement. De plus si l'immeuble amorti à 2% par an est vendu par la SCI au bout de 10 ans, il a une valeur comptable après amortissements non plus de 1000 mais de 900 (1000*2%*10). Ce qui fait une plus-value imposée à 33% de 600 ==> 400 distribuable ensuite imposé selon le système décrit ci-dessus pour les profits de la SCI IS.  
En revanche dans le cas où le particulier vend les parts de la SCI IS peut être qu'il existe un dispositif d'exonération de la PV de cession des titres au bout de 8 ans, mais je n'en suis pas sûr, il me semble que c'est réservé aux titres de sociétés cotées et aux titres/actions de sociétés professionnelles dans lesquelles le particulier exerce une activité, ce qui excluerait la SCI IS de rendement locatif.  
 
 
 
BREF et pour conclure: La SCI IS me semble une mauvaise idée pour "juste" de la location/spéculation par un particulier.
 
Ps: Je me rappelle pourquoi je ne parle jamais de fiscalité sur les forums....le "petit" message qui doit prendre 3 minutes pour un "rapide calcul" me prend toujours une plombe à rédiger/éditer et au final je suis quasi sur que personne ne va le lire

et sinon ? a partir de quand c'est cher ? 2004 ? tout le monde est d'accord ?
a partir de quand c'e'tait le plus mauvais moment pour acheter ?  
si le friggit fait (on verra) une gaussienne avec un plus en en 2010 pour retomber aux prix de 2004(sic) il faudra 6 ans ? si l'immo baisse plus vite il faudra quoi 3 ans ?  
 
je veux pas faire mon samourai avec des théorie a la con qui font chier tout le monde mais le krack brutal en 1 ou  2 ans je pense que personne n'y croit vraiment
 
moi je pense que le retour aux prix de 2004 ce sera pas avant 5 ans  
 
je vous laisse faire les calculs du nb de loyer qu'il vous reste a payer  
si j'étais localooser aujourd'hui (M.arc m'en garde) je me fixerai  un an ou 2 pour acheter MAXIMUM avec recherche serieuse d'ici 1 an
 
d'ici 2015 si on a un -25% sur un logement a 300K il tombe a 225k
entre temps on a perdu 60k de loyer, quid des taux ?  
braif  

Sinon (source seloger - grosse qualitaÿ), la carte des "tensions immobilières" :
(plus le gris est soutenu, plus la tension est forte)
 
http://www.seloger.com/zi/xedy/IMG/6/df65d5ba-dbc0.jpg
 
Bahs-Rhin et Paris/RP, même combat...

Même si tu le prends dans cet état : http://www.decouvrez.fr/photos/raz [...] andval.jpg ?    

Arf, tout de même pas.
Mais bon, gros travaux d'isolation à prévoir, électricité à refaire, sanitaire à modifier, etc.

Cela dépend de la lourdeur des travaux, mais c'est vrai que lorsqu'on ne conserve que des murs en pierre et une charpente, on dépasse facilement le coût d'une construction neuve. Surtout si l'on rajoute des ouvertures dans les gros murs.

génération fils à papa feukée

Marc a pas fait du ménage hier ?

 
Faut être compréhensif, d'après sa signature la nana à 20 ans sur le forum...    

 
 
Finalement j'ai acheté la seconde maison que j'ai visite

 
Enfin un winner !
 
Tu auras ta photo en 1er page du topic pendant 1 mois.    
 
Bon maintenant, on veux des détails !

Tiens, petite histoire marrante.  
 
Je devais récupérer une place dans une coloc de 2. 600€/mois chacun à la motte piquet pour 55m², 3e sans ascenseur, pas tout neuf, hônnete mais sans + quoi. Le grand père louait à sa petite fille et à une copine à moi depuis 1 an, et la petite fille se barre et me laisse donc sa place. On s'était arrangés pour que je lui rachète ses meubles, elle en avait parlé à ses grands parents etc, tout va bien quoi.  
J'appelle le proprio, un vieux donc, pour finaliser la transaction et se rencontrer.
 
Ca a donné à peu près :

 
+33% en 1 an. Les babyboomers, what else    
 
En plus, finalement j'en veux plus de son appart puisque ma mutation en SF est en bonne voie, mais je vais le faire poireauter un moment avant de lui faire un gros   , histoire qu'il perde au moins un mois de loyer
Et si ca augmente, ma copine se barre aussi. Tout gagné

Bah écoute quand je vois autour de moi, des gens plutôt modestes, beaucoup gagnant moins que mon couple, et qui se payent des baraques XL dans le coin,  avec un "coup de pouce" des parents + grands parents, qui avec du liquide, qui avec un don de terrain, etc... je me dit qu'il y a encore de la marge.
 
En France tout le monde est pauvre.
Mais quand je vois les bas de laine qui sortent comme par magie...

 
Enfin un winner !
 
Tu auras ta photo en 1er page du topic pendant 1 mois.    
 
Bon maintenant, on veux des détails !

 
 
Alors un résumé pour ceux qui n'ont pas suivi
 
Maison affichée à 216k€
Achetée à 200
 
 
Flétrange (à coté de Faulquemont)
115 m²
maison de 1998
9 ares de terrain
non mitoyen
chauffage au gaz (chaudière au sol Viessmann)
Internet par cable 8 mo
garages deux voitures
 
Quelques photos (avant et après retapissage, pèle même).
 
http://lh5.ggpht.com/_MSP7u1JBG7Q/ [...] CN0724.JPG
 
 
http://lh4.ggpht.com/_MSP7u1JBG7Q/ [...] CN0723.JPG
 
 
http://lh4.ggpht.com/_MSP7u1JBG7Q/ [...] CN0728.JPG
 
 
http://lh5.ggpht.com/_MSP7u1JBG7Q/ [...] CN0727.JPG
 
 
http://lh6.ggpht.com/_MSP7u1JBG7Q/ [...] 2-504b.jpg
 
Cela fait 1 mois et demi que l'on vit dedans, et on a pas eu de mauvaise surprise pour l'instant

Ben c'est plutot bon signe !
 
Ca veut dire que la génération des papys boomer est quand même plutot solidaire de la génération des trentenaires actuel qui elle a du mal a joindre les 2 bouts.
 
Donc l'argnet circule !
 
On peut pas d'un coté dire que les papys boomers se sont gavés et ont tout l'argent et de l'autre se plaindre que beaucoup de "jeune" profitent de l'aide de ces mêmes papys boomers.

Tiens, petite histoire marrante.  
 
Je devais récupérer une place dans une coloc de 2. 600€/mois chacun à la motte piquet pour 55m², 3e sans ascenseur, pas tout neuf, hônnete mais sans + quoi. Le grand père louait à sa petite fille et à une copine à moi depuis 1 an, et la petite fille se barre et me laisse donc sa place. On s'était arrangés pour que je lui rachète ses meubles, elle en avait parlé à ses grands parents etc, tout va bien quoi.  
J'appelle le proprio, un vieux donc, pour finaliser la transaction et se rencontrer.
 
Ca a donné à peu près :

 
+33% en 1 an. Les babyboomers, what else    
 
En plus, finalement j'en veux plus de son appart puisque ma mutation en SF est en bonne voie, mais je vais le faire poireauter un moment avant de lui faire un gros   , histoire qu'il perde au moins un mois de loyer
Et si ca augmente, ma copine se barre aussi. Tout gagné

Ben c'est plutot bon signe !
 
Ca veut dire que la génération des papys boomer est quand même plutot solidaire de la génération des trentenaires actuel qui elle a du mal a joindre les 2 bouts.Donc l'argnet circule !
 
On peut pas d'un coté dire que les papys boomers se sont gavés et ont tout l'argent et de l'autre se plaindre que beaucoup de "jeune" profitent de l'aide de ces mêmes papys boomers.

Pas forcément.
Chez moi, on a garder que les murs et refait tout le reste.
On en a eu pour 200 k€ sur 250m²
 
Alors que du neuf c'est environ 1300 € / m²

Il me semblait que les proprios ne pouvaient pas modifier leur loyer n'importe comment ....    

On peut pas d'un coté dire que les papys boomers se sont gavés et ont tout l'argent et de l'autre se plaindre que beaucoup de "jeune" profitent de l'aide de ces mêmes papys boomers.

Et les murs d'origine, tu les as eu gratuitement ?
 

Entre deux baux, ils font ce qu'ils veulent.
 

Ceux qui chouinent ( (c) paxt3) sont ceux dont les parents ne se sont pas gavés
 

Mais vire moi cette haie immonde qui rend la maison sombre

En revanche, je trouve que l'arche donne du cachet.

En revanche, je trouve que l'arche donne du cachet.

manque le redface  

 
 
Non mais je suis sincère    
 
Bon dans le Nord j'ai l'habitude des briques rouges aussi, donc ça ne me choque pas  

Les gens pensent vraiment que l'argent pousse sur les arbres...

Ça ne m'étonne pas que bcp de français sont surendettes ac les crédits Condommateur...

Mais sinon

Elle a 20 ans, n'a pas de revenus, ne comprend rien au fonctionnement d'un prêt immo, et veut emprunter 200K à-partir des 2000€/mois de son copain...je ne vois aucune raison d'être compréhensif, c'est n'importe-quoi du début à la fin.

 
dans quel sens?  

 
Arg, +1    
 
C'est dommage de perdre de la luminosité à cause de cette haie !