Reprise du message précédent :
Tellement vrai.
On s'est lancé dans le locatif avec madame en 2009, sur une vefa à Lyon, alors qu'on était locataires, la RP nous était inaccessible à l'époque sur Paris. Grosse boutique  (Nexity), financement 110%, on s'est probablement fait avoir sur le prix, jeunes pigeons que nous étions. Bon an mal an, de bons locataires, jamais un impayé, jamais de vacance ( le premier est resté 7 ans, le second 5, le troisième est en place depuis 6 ans), chute des taux de 4.65 (!) à 0.91 avec  plusieurs rachats de crédit, au final l'opération est bénéfique. Le prêt est soldé dans 10 mois, les loyers tombent, l'appartement vaut entre 200 et 250 k EUR. Grâce à l'augmentation de nos revenus, on  a pu acheter notre RP quelques années plus tard.
Est ce que je recommanderais de faire comme nous ? Pas de manière automatique. À l'époque en travaillant sur Paris, la RP nous semblait trop onéreuse (on avait peut être tort sur ce point par manque de confiance), du coup j'ai le sentiment qu'on a bénéficié de bonnes circonstances et que cela n'est pas garanti à chaque fois. D'un autre côté, quel placement est sans risque ?
My 2 cents.

 
C'est bien organisé Strasbourg pour avoir SOS médecin directement à la source de Kro  

Vous l'avez payé combien t'as pas précisé ?
Effectivement ça s'est bien passé pour vous et clairement vous avez eu un alignement des planètes sympas, pas de problème locatif, baisse des taux, hausse des prix à Lyon même si ça s'est tassé depuis quelques années.

Il faudrait que je relise l'acte de vente, mais de mémoire on a payé environ 175k EUR, un 2 pièces avec balcon et place de parking.

T es juste a l inflation en gros, et encore si t as eu des frais ou autre qui t ont pris du loyer, « autofinancé » avec les loyers ?

Rien compris. Reformule ?

un bon placement t'aurait rapporté autant, voir plus.
 
Et tu as de la chance d'avoir été dans une spirale de taux d'intérêts baissier et de hausse des prix et d'avoir de bons locataires.  
 
Ca fait un trio bien rare et difficilement espérable de nos jours.

Voilà
 
 
Pour changer,  
Maison refaite à neuf, Clim, piscine, parcelle sympa sur les photos de 850m2
 
Un coup de parcellaire , et c est le drame
 
https://img3.super-h.fr/images/2026 [...] 996091.jpg
 

Je me demande quelle banque lui aurait prêté 190k€ pour réaliser ce bon placement
Et à quel taux

Faudrait faire le calcul détaillé de ce qu'il a injecté comme argent dans ce placement pour l'instant.
Parce que la, on en sait rien.
La plus value est pas terrible mais s'il a été en cash flow positif tout du long et n'a pas mis d'apport c'est pas pareil que si il a mis 20k au démarrage et à du rajouter 300€ tous les mois..

Un colllegue a fait le même genre d achat en pariant sur la gentrification de vaux en velin  
 
Le résultat n est pas du tout le même au final
 

Il comptait vivre jusqu'en 2075  

Les mêmes âneries que Aubervilliers, evry,… toutes les villes bof soit disant en voie d’embourgeoisement.
Sauf que si l’immo se casse bien la figure c’est justement ces coins qui vont redevenir rapidement ce qu’ils étaient avant.
 
Mais enfin là Vaux en Velin sacré pari  

J'ose même pas imaginer ce genre d'endroit en 2075 tiens. Parier sur l'embourgeoisement dans un pays qui fonce dans le caniveau...

 
J'adore HFR, où lorsque tu expliques que tu ne penses pas que tu conseillerais de faire la même chose, on vient t'expliquer qu'il y aurait eu mieux à faire    
Par ailleurs, c'est une partie de mon épargne, j'ai évidemment des placements financiers.
 

 
This. L'effet de levier de l'immobilier est indéniable, tu viens avec les mains dans les poches et on te prête de quoi acheter un bien.
 

 
Ben j'ai dit "110%", ça veut dire que je n'ai pas mis un bouton de chemise, zero apport, je n'ai même pas payé les frais d'acte ou de la caution. Ca n'existe plus aujourd'hui.
Le cash flow n'a pas été positif, n'empêche que j'ai défiscalisé pendant 12 ans, que les locataires ont payé une partie de mon bien, et qu'ils vont continuer de le faire pendant des années. La plus value ne se résume pas à la différence entre achat et revente (quoi qu'on pourra en reparler si je décide de vendre dans 10 ou 15 ans). Au delà du fait que j'ai diversifié mon épargne, et qu'un appartement dans une grande ville c'est toujours bien, même pour le transmettre en succession.
BREF je ne regrette rien, surtout maintenant que j'arrive au solde du crédit. Est ce que j'ai eu de la chance ? Oui probablement, mais pas seulement. Déjà j'ai bien choisi le lieu, ça fait la moitié du job  

Gentrification à Vaux ?

Bref, perso pour l'instant je me mets bien également. J'ai acheté moins cher que Braindead (114k vs 175k) mais c'était de l'ancien. Je suis en cash-flow positif de pas beaucoup mais le bien coûte maintenant dans les 180-190k. Même plus lors du pic 2022.

Tu pouvais trouver d'excellentes affaires à Lyon fut une époque.

 
J'avais pas vu le 110%    
Après avec une estimation du prix, le détail des dépenses et de la defisc, on peut bien sur évaluer une possible rentabilité de l'investissement c'est justement ce que je dis aux 2 commentaires précédents qui sont à l'emporte pièce...

 
Lyon a bullé très très fort du coup effectivement c'était facile de trouver des bonnes affaires si tu savais que ça allait buller    
Dans l'idéal par contre je pense qu'il aurait mieux valu revendre au sommet de la bulle...

J'ai un ami qui a acheté au début 2000 à Villeurbanne (près de Charpennes).

L'appart est devenu invendable : point de deal dans la rue, les dealers mettent régulièrement le feu au parking souterrain quand il y a une descente de flics pour punir les habitants de les avoir appelés.

Je pensais pas que ça allait buller mais 2500 le mètre carré dans la 3ème ville de FRANCE c'était quand même pas mal avec mes taux bas. Surtout qu'à l'époque c'était déjà full travaux d'amélioration avec de nouveaux trams. Après en 2022 c'était méga surévalué effectivement

D'ailleurs je me demande si dans ce pays on réussira à endiguer le traffic de drogue un jour

Un collègue a acheté dans le mauvais 17ème, vers "La Fourche", en comptant aussi sur une amélioration du quartier.
Plusieurs années après, ça n'a pas changé...

 
Toujours la même règle : trop de logements sociaux pour espérer une gentrification (dans certaines rues un immeuble sur deux relève de la RIVP).
 
C'est un marché de report des Batignolles, mais l'environnement n'a effectivement pas changé. Il y a le potentiel sur le papier, avec des beaux immeubles.
 
Ceci dit c'est loin d'être craignos, mais ce n'est pas bobo matcha non plus et je ne vois pas comment le prix au m² pourrait décoller.

Non, et ce n’est pas spécialement "ce pays" : le trafic de drogue existe partout, de la France à Singapour, malgré des politiques répressives très différentes.
Il y aura toujours une demande, et tant que cette demande sera satisfaite par un marché clandestin fortement réprimé, le risque pris par les trafiquants sera intégré au prix et contribuera aux marges qui rendent ce marché si attractif.

Et ce n’est pas une économie marginale : elle fait vivre directement ou indirectement beaucoup de monde, y compris des familles entières, tout en générant aussi des dépenses importantes de police, de justice et de prison. C’est d’ailleurs un sujet assez classique en économie du crime (edit, c'est l'économiste Gary Becker qui dit ça) : économiquement, une société ne cherche pas à atteindre "zéro crime" quel qu’en soit le cout, mais un équilibre entre le cout de la criminalité et celui nécessaire pour la combattre. Toute cette répression génère elle-même de l’activité et de l’emploi, sans pour autant signifier que la criminalité enrichit globalement la société.

On peut réduire le trafic et surtout ses conséquences, mais croire qu’on peut faire disparaitre durablement un marché aussi demandé uniquement par la répression me parait assez vain.

Le faire disparaitre certainement pas, mais faire en sorte qu'il ne s'étale pas au grand jour devant une école maternelle ce serait dejà un bon début
(exemple réel).

Je parlais bien d'éviter que des deals se fassent en pleine rue.

Après évidemment qu'il y aura toujours de la drogue et de la prostitution

 
bah ouais c'est "naze" ce coin, et ca le restera
Déjà que les batignolles c'est pas folichon (perso j'aime pas du tout ce quartier) mais La Fourche c'est vraiment pas top.
 
Commerces nazes, pas d'espaces verts, des immeubles pas foufou, et population "moyenne moins"
sans oublier que c'est sur une ligne de metro de merde

 
J'ai l'impression qu'on a beaucoup moins de trafic de drogues ici, je pense que beaucoup de monde passe par la livraison a domicile.
 
Les points de deal c'est tellement has been et pas sexy pour le client je suis vraiment étonné que ça puisse encore exister.
 
Ici on a un grand parc a proximité c'est bien plus joli et ça évite d'être intercepté par des forces de l'ordre.

Suffit de regarder un peu cnews

 
Je sais pas, ils en montrent vraiment ? Je me base juste sur ce qui est décrit ici

 
J'ai aucune idée des prix actuels, mais j'avais visité des appartements à moins de 10k du m² (rue du Docteur Heulin par exemple) il y a trois ans.
 
Ca reste quand même un bon rapport qualité/prix (on est à moins de 10 minutes à pied de la 14).
 
Toute la zone entre les Batignolles et le secteur Caulaincourt/Lamarck aurait du potentiel dans un marché libre. La place de Clichy semble cependant prendre un mauvais tournant avec une orientation exclusivement fast food.

 
malgré les intérêts, taxes et renovations payées?
 

 
la police agit ensuite? ou prends juste la plainte?

 
Tu racontes quand même beaucoup de conneries
 
Déjà les banques classiques ne proposent pas de crédit de plus de 25 ans ans Belgique, c'est seulement sous certaines conditions strictes et pour une production limitée que du 30 ans peut être offert (et c'est de loin l'exception).
 
Ensuite l'immobilier y est très peu cher. Bruxelles est dans les grandes villes les moins chères d'Europe, en nominal mais encore plus en terme de pouvoir d'achat. Mêmes des villes de l'est sont près de deux fois plus chères alors que les salaires y sont deux fois moins élevés...
 

Ben petit emprunt et petite mensualité. Le locataire me paie 150 euros au dessus de ma mensualité. Il y a de quoi provisionner les travaux.

Comme je le fais louer à un ex collègue, aucun impayé depuis 8 ans. Pas de frais d'agence, d'assurance loyers impayés, forcément ça boost ton rendement.

Ca commence bien..

La majorité des gens ont sur 30 ans dans mon immeuble

https://www.ing.be/fr/particuliers/ [...] e-chez-ing

https://www.guide-epargne.be/epargn [...] 0-ans.html

Les stats c'est très bien, après il faut voir la réalité, si tu compares les centres villes, certainement, la différence est qu'à Bruxelles le centre ville est un coupe gorge bourré de drogués, prostituées,dealer et autres.

Pouvoir d'achat? compare les prix sur carrefour Belgique et France, pour beaucoup de produit on est à moitié prix en France.

Si c'est si bon marché, achète lol.

Tu es de Bruxelles? Tu vis ici? Tu es né ici? Si c'est le cas je suis étonné de ce que tu dis, si ce n'est pas le cas...

Tu connais un peu l'histoire de l'immobilier dans les pays de l'est à la chute de l'union soviétique? Comment ça s'est passé? A quel prix les occupant et sous quels conditions les ont eu? Moi oui.

https://www.touteleurope.eu/economi [...] ocataires/

Pourquoi dans les pays de l'est que tu cites la plupart des habitants sont propriétaire de leur logement ?

Tu cites des exemples incomparable, sans connaissance de l'histoire de ce marché immobilier.

 
Dans ce cas c'est super!

Oui,
Uniquement en présence des caméras de CNews ou de 100 jours avec les...  

Vu que j'en avais parlé ici, ils ont accepté aujourd'hui une offre un tout petit peu en dessous de ce qu'ils espéraient avoir, des américains qui payent cash et prévoient 1m de travaux   .
Et entre temps ils ont repéré un autre appart, vu que celui qu'ils voulaient s'est vendu, dans le même immeuble que le premier qui est toujours en vente.
Donc si tout se passe bien ça devrait se faire courant de l'année prochaine, reste à les supporter pour gérer le déménagement et les travaux dans le nouvel appartement...

Pour rigoler un peu j'avais calculé combien leur maison achetée en 97 leur avait rapporté (en prenant une hypothèse proche du prix de vente) et c'etait totalement délirant de l'ordre de plus de 3000€/mois à dormir dans le logement (+ de 2000 en comptant l'argent injecté en réfection, taxes et en entretien)....

 
en % ils l'ont vendue cmb plus cher par rapport à 97?

850m2 tu as forcément des voisins. A un moment faut soit arrêter de chercher le mouton à 5 pattes et se lancer, soit abandonner le projet.

Petite question.
J'ai vendu un appartement et reçu l'argent de la vente.
Voilà j'ai deux syndics qui géraient l'appartement. J'ai eu un mal fou à obtenir les documents préalables à la vente, notamment de la part d'un syndic qui a commencé par dire qu'ils ne me donneraient rien, pour finir par donner les documents. Le directeur m'a engueulée au tel pour l'avis négatif sur google, puis a fini par me dire qu'il traitement directement avec les notaires.
 
Vente finalisée le 11/09.On a reçu les fonds la semaine dernière. Ce syndic fait opposition (trop tard on dirait) auprès de la notaire pour une somme de 360 euros. La notaire me demande de prendre contact avec l'agence et de leur faire un virement. L'intitulé mentionne "vente +mon nom" rien de plus. Je suppose que ça correspond au pré-état daté.
J'ai réclamé ce pré état à de nombreuses reprises, sans qu'on ne m'aie jamais mentionné le prix, sans que j'aie jamais signé de devis. Et sans qu'on ne m'envoie directement aucun document.
 
Il se passe quoi si je ne rembourse pas?