d'ici 2015 si on a un -25% sur un logement a 300K il tombe a 225k
entre temps on a perdu 60k de loyer, quid des taux ?  
braif

et sinon ? a partir de quand c'est cher ? 2004 ? tout le monde est d'accord ?

a partir de quand c'e'tait le plus mauvais moment pour acheter ?

si le friggit fait (on verra) une gaussienne avec un plus en en 2010 pour retomber aux prix de 2004(sic) il faudra 6 ans ? si l'immo baisse plus vite il faudra quoi 3 ans ?  

je veux pas faire mon samourai avec des théorie a la con qui font chier tout le monde mais le krack brutal en 1 ou  2 ans je pense que personne n'y croit vraiment

moi je pense que le retour aux prix de 2004 ce sera pas avant 5 ans

je vous laisse faire les calculs du nb de loyer qu'il vous reste a payer  
si j'étais localooser aujourd'hui (M.arc m'en garde) je me fixerai  un an ou 2 pour acheter MAXIMUM avec recherche serieuse d'ici 1 an

d'ici 2015 si on a un -25% sur un logement a 300K il tombe a 225k
entre temps on a perdu 60k de loyer, quid des taux ?  
braif

Pas forcement si tous les proprios savaient reelement calculer

Bah ouais, bref.
Baisés jusqu'au trognon.
 
C'est depuis 2008 que ça aurait du baisser pour limiter les dégâts.
Là, chaque mois qui passe, c'est deux mois de merde future, de ménages endettés plus que de raison, qui consommeront donc moins, et qui donc ne tireront pas la sacro sainte croissance Française vers le haut.
 
Retour à une situation saine vers 2020, mark my words.

moi je suis intimmenent convaincu d'avoir fait le bon choix mais femme le refute  

+1
sauf que c'est heureusement pas qu'une histoire de de calcul la vie  
 
moi je suis intimmenent convaincu d'avoir fait le bon choix mais femme le refute  

2020?
si on ammorce pas une descente avant je vois pas comment ça va tenir

On "rêve" d'un malheureux -25% en 5 ans, en n'osant y croire vraiment, alors que l'on a pris un +100% en 10 ans...

D'ici à ce que le krach arrive, je pense que j'aurai assez de liquidité pour que les intérêts paye intégralement le loyer d'une villa en province sur l'année
Je ne connaitrais donc jamais les joies d'être proprio

je vois que le bourrage de crane de la droite fonctionne et fait son petit effet  
mais oui bien sur, la gauche est moins bonne gestionnaire que la droite tout le monde peux le constater ...

Sinon (source seloger - grosse qualitaÿ), la carte des "tensions immobilières" :
 
http://www.seloger.com/zi/xedy/IMG/6/df65d5ba-dbc0.jpg
 
Bahs-Rhin et Paris/RP, même combat...

 
je vois que le bourrage de crane de la droite fonctionne et fait son petit effet  
mais oui bien sur, la gauche est moins bonne gestionnaire que la droite tout le monde peux le constater ...

http://www.boursorama.com/patrimoi [...] 5d570495ef
Logements sociaux : 38% des villes sont hors-la-loi

allez pour bien démarrer le vendredi, un quota NIMBY
http://www.boursier.com/vals/ALL/l [...] o-5970.htm

 
et plus vieux de 2 jours
http://www.liberation.fr/societe/0 [...] ts-calculs

 
I totally agree
 
2011 suite de la consolidation financière, encore un paquet qui vont s'en mettre plein les poches et 2012 krach généralisé finance puis immo

d'ici 2015 si on a un -25% sur un logement a 300K il tombe a 225k
entre temps on a perdu 60k de loyer, quid des taux ?  
braif  

Comment ça ?

Non, pas le début de la descente en 2020 ; l'atterrissage.

A quand une thèse de BPP sur le thème :
 
"Femmes et immobilier : enquête sur les cause et les conséquences de la féminité sur la formation de bulles immobilières"

10 ans de baisse insensible ? j'y crois pas

http://abel.jerome.free.fr/img/Det [...] ncaise.jpg

et sinon ? a partir de quand c'est cher ? 2004 ? tout le monde est d'accord ?
a partir de quand c'e'tait le plus mauvais moment pour acheter ?  
si le friggit fait (on verra) une gaussienne avec un plus en en 2010 pour retomber aux prix de 2004(sic) il faudra 6 ans ? si l'immo baisse plus vite il faudra quoi 3 ans ?  
 
je veux pas faire mon samourai avec des théorie a la con qui font chier tout le monde mais le krack brutal en 1 ou  2 ans je pense que personne n'y croit vraiment
 
moi je pense que le retour aux prix de 2004 ce sera pas avant 5 ans  
 
je vous laisse faire les calculs du nb de loyer qu'il vous reste a payer  
si j'étais localooser aujourd'hui (M.arc m'en garde) je me fixerai  un an ou 2 pour acheter MAXIMUM avec recherche serieuse d'ici 1 an
 
d'ici 2015 si on a un -25% sur un logement a 300K il tombe a 225k
entre temps on a perdu 60k de loyer, quid des taux ?  
braif  

60k de loyer en 4 ans ? Je crois pas non.

Pour un bien qui serait vendu aujourd'hui 300k€ (base de sa comparaison) si, c'est cohérent.

...
 
Ted Rechtshaffen de la firme Torontoise Tridelta a étudié le cas d’un de ses clients, heureux d’avoir fait 275 000$ de bénéfice en vendant son chalet. Payée 125 000$ il y a 18 ans, la propriété vient d’être cédée pour 400 000 beaux dollars! Le client content de tirer la pipe de son conseiller financier lui a envoyé sous le nez qu’il avait réalisé 7,1% en rendement annuel composé.
 
L’heure est maintenant au bilan et le soufflé du client a plutôt des allures de tarte. Commençons par les ministres des Finances, ils veulent des gros morceaux, car la vente d’une résidence secondaire est imposable comme gain en capital. Ensuite, vous avez les taxes plus ou moins bienvenues et l’entretien qui grignote la croûte. Une dépense estimée à 1,8% annuel dans le marché Torontois. Ajoutons la commission du bonhomme ReMax, les frais d’arpentage + la facture du notaire… et la valeur NETTE réelle de la propriété au moment de la vente a fondu de 105 500$. 294 500$ au lieu de 400 000$. Ishhhhhhhh ! Il reste un rendement net annualisé de 5,1%.
 
Mais si à la place, ce client investisseur (pas vacancier pour 2 sous) avait placé la somme dans un vulgaire fonds commun… Combien aurait-il? En sélectionnant un bon fonds équilibré comme le Saxon Équilibré canadien… j’aurais obtenu une cagnotte de 423 000$. NET de frais de notaire, de frais de gestion, de commission… et d’IMPÔT! Bref, net, net et net! OUPS! Méchante différence! Aimez-vous mieux 7% NET annuellement ou 5,1%?
 
Qu’est-ce que ça dit? Que les fonds sont meilleurs que l’immobilier? Parfois, mais pas toujours. Que vous ayez un bon investissement en actions, en fonds ou en immobilier, il faut savoir le conserver suffisamment longtemps pour bénéficier de l’effet des intérêts composés. D’ordinaire on garde plus facilement le cap avec l’immobilier, même si c’est moins rentable à long terme. Comprenez-vous que c’est la PATIENCE qui est payante?
 
Mais aujourd’hui, si on souhaite simplement faire un bon placement qui nous permettra de faire un coup d’argent dans plusieurs années. Où placer sa pâte? Dans les secteurs ou occasions boudées par les autres. Vous savez, ce qui donne la chienne à son voisin et provoque des sueurs froides à son beau-frère? Les actions américaines!
 
Leçon d’économie: Les banques échouent encore
 
Les banques américaines devaient freiner leurs vieux réflexes de prêter à n’importe qui et n’importe comment… Mais, il faut croire que c’est trop difficile. The Atlantic rapporte le cas d’une famille américaine qui a pu se procurer une hypothèque de 115 000$ sur  trente ans avec une mise de fonds de 67 cents! La passe a été rendue possible après que l’assureur du prêt, Fannie Mae eut lancé un programme temporaire de remise en argent auprès d’acheteurs ayant une cote de crédit attrayante. Pour les analytiques de ce monde, sachez que la mise de 67 cents, représente un apport de capital de 0,0006% et ça en fait quand même des propriétaires! Think big![/i]

 

 
Y'a que moi que ça choque ou j'ai loupé des épisodes ?
 
Le mec, il parle de mauvais rendement de l'immobilier comparé à un placement, mais il ne compte pas les loyers qui devraient être payés dans le cas du placement dans ses calculs   Nan parce que même avec un loyer ridicule de moins de 500$/mois, ça fait un "petit" écart de 100 000$ à la fin des 18ans

Je n'y connais quasi rien en fiscalité des particuliers (je fais surtout de la fisca des entreprises) deux aspects fiscaux sont à prendre en compte quand on compare la fiscalité IR/IS. D'une part les profits, d'autre part l'éventuelle plus-value en cas de cession ultérieure de l'immeuble.
 
Hypothèse:  
- Profits de l'année (produits - charges) = 100 (il s'agit principalement de loyers moins charges, TF, assurance, travaux d'entretien etc)
- Plus-value de 50% sur un bien d'une valeur de 1000 = PV de 500, au bout de 10 ans de détention du bien.
 
1/ SCI classique "IR":
- Profits: Pas d'imposition au niveau de la société ==> remontée dans le revenu foncier du particulier: 100 de revenu imposable dans la cédule "revenu foncier" soumis à la progressivité de l'IR (taux d'imposition de 40+12,1% soit 52,1%). Si le particulier est en dernière tranche du barème IR, il touche effectivement 47,9 après impôts (IR+CSG/CRDS etc)
- PV en cas de cession au bout de 10 ans du bien :abattement pour durée de détention de 10% pa an au delà de la 5ème année, soit 50% en l'espèce: PV immo imposable à 28%(16%+12,1%) = 250 (50% de 500). PV effectivement percue, grosso merdo 430 in ze pocket (500 - 28% de 250) sur 500. Ce système d'abattement a l'énorme avantage d'influer également sur la base imposable aux cotisations sociales, ce qui est rarissime en fiscalité.
 
2/ SCI "option IS"
- Profits: Imposition à 33,1/3% au niveau de la société: Profits à distribuer imposables au niveau du contribuable en tant que dividendes: 66,66 € (en réalité peut être moins car possibilité d'amortir l'immeuble sur une durée de 25 à 50 ans soit un amortissement annuel de 2 à 4% de la valeur de l'immeuble) Là le contribuable a un choix
 
      1/Imposition forfaitaire à 18% des dividendes après abattement de 40% (je ne prends pas en compte même s'il existe en réalité la réduction de 1525 ou 3k € pour le couple + crédit d'impôt de 250 €) ==> 40 € imposés forfaitairement à 18% ==> Attention néanmoins les 12,1% de cotisations sociales ne bénéficient pas d'un tel raffinement et sont calculées sur l'ensemble de la base imposable avant abattement. On a donc une imposition de 7,2 (IR à 18% après abattement de 40%) + 8,06 (CSG/CRDS à 12,1% sur l'ensemble de la base, sans abattement). Bref: revenu effectivement perçu après impôts: 51,4.
     2/ Imposition progressive par intégration à la base imposable: 66,66 imposables sur lesquels on applique le taux de 52,1%, inintéressant. Revenu effectivement perçu 32 €. Aucun intérêt pour un contribuable à la dernière tranche du barême.
 
Je n'évoquerais même pas le cas 2/ tellement il est défavorable fiscalement. Dans le cas 1/ on est proche du TEI IR (48,6% contre 52%, même si je n'ai pas pris en compte l'amortissement au niveau de la société, ni l'abattement de 1,5k/3k annuel sur les dividendes), donc peut être tout de même un peu intéressant en cas de gros profits. MAIS, rien n'indique que cet abattement annuel de 1,5k/3k est perenne et existera toujours dans 5 ans/10 ans. De plus voir le bémol au niveau de l'éventuelle plus-value si un jour cession
 
- PV : Je crois que c'est là que le bas blesse. Pas d'abattement pour durée de détention en cas d'immeuble détenu par une SCI IS (point à vérifier). C'est un peu flou pour moi ici. Ce qui est sûr c'est que si la SCI IS vend l'immeuble, elle n'aura AUCUN abattement. De plus si l'immeuble amorti à 2% par an est vendu par la SCI au bout de 10 ans, il a une valeur comptable après amortissements non plus de 1000 mais de 900 (1000*2%*10). Ce qui fait une plus-value imposée à 33% de 600 ==> 400 distribuable ensuite imposé selon le système décrit ci-dessus pour les profits de la SCI IS.  
En revanche dans le cas où le particulier vend les parts de la SCI IS peut être qu'il existe un dispositif d'exonération de la PV de cession des titres au bout de 8 ans, mais je n'en suis pas sûr, il me semble que c'est réservé aux titres de sociétés cotées et aux titres/actions de sociétés professionnelles dans lesquelles le particulier exerce une activité, ce qui excluerait la SCI IS de rendement locatif.  
 
 
 
BREF et pour conclure: La SCI IS me semble une mauvaise idée pour "juste" de la location/spéculation par un particulier.
 
Ps: Je me rappelle pourquoi je ne parle jamais de fiscalité sur les forums....le "petit" message qui doit prendre 3 minutes pour un "rapide calcul" me prend toujours une plombe à rédiger/éditer et au final je suis quasi sur que personne ne va le lire

 
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