Reprise du message précédent :
Sinon tu arrives quand même à en visiter des maisons dans le Tarn ?

Est-ce que certains parmi vous sont partis sur du prêt in-fine, plutôt que de l'amortissable standard? Des retours?
J'envisage ça, histoire de maximiser mon levier, mais je sais pas dans quelle mesure ça change quelque chose côté banques.

 
si c'est pour mettre 85 et lors de la visite les acheteurs potentiels sont décus par les volumes de la maison, ça ne sert à rien  

Généralement c'est utilisé pour de l'investissement locatif.
Jamais vu pour de la RP classique hormis montages particuliers pour les très riches avec des lignes de crédit.

LooKoom a un crédit Lombard il me semble...

Mais tout le monde n'a pas une école ou une garderie ou un centre aéré près de chez soi? Tout le monde a des enfants déscolarisés? Tout le monde est obligé de prendre le mercredi en TT? Comment on faisait quand ce n'était pas possible

topic crédit immo

C'est assez répandu au Luxembourg pour la RP le in fine. C'est ni bien ni mal. Si ca te permet de prendre plus de levier et que tu souhaites aller dans cette direction why not. Si le marché continue de monter tu seras gagnant, sinon tant tu sera d'autant plus perdant, à toi de voir ta tolérance au risque et tes anticipations pour le marché

 
Clairement, si changement il y a, il doit etre imperceptible.
A moins d'avoir des yeux bioniques, a 5% c'est vraiment difficile a deceler, et 2% c'est impossible,

 
 
Euh pas d'accord ! Je ne veux pas vivre en campagne mais pour autant hors de question de vivre en ville si il n'y a pas un vrai extérieur !

 
Très très peu de nouveaux bien sur le marché entre janvier et mai, 0 biens intéressants, depuis fin mai ça commence à sortir, on a deux baraques à visiter cette semaine
 
J’en ai vu une sympa qui a disparue en 24h aussi
 

 
Moi j’avais un prêt à pallier avec 7 ans de différé puis 18 d’amortissement
 
Pour du in-fine pur ils vont te demander de nantir une somme équivalente chez eux donc bof, je ne sais pas si une hypothèque de la maison est suffisant ?

 
Pas loin de              

Mon souci le mercredi ce n'est pas de faire garder les enfants mais de gérer leur logistique "trajets activités" (qui commence à se simplifier au fur et à mesure qu'ils prennent de l'autonomie... ).

Yep, ici ce serait pour de la RS (mais on loue toujours notre RP)

J'attends l'Homme.

J'y vais.

C'est un peu une partie de ma question. Quelle somme ils demandent de nantir (l'équivalent d'un apport + hypothèque? Plus?), et dans quelles conditions (si c'est pour m'obliger à le mettre sur une AV pourrave avec des frais importants...)

 
1 semaine sur 2 ou plein temps ?

Retour de terrain Paris IM
 
Visite il y a quelques jours de cet appartement :
https://www.hosman.co/a/vente-appar [...] ris-3c9261
 
Sur le papier, il me semblait pas mal, sauf que la cuisine est trop petite (les WC empiètent une bonne partie - à voir sur le plan) et l'appartement aurait besoin d'un bon coup de neuf (salle de bain, cuisine, électricité).
Je pense qu'on s'est aussi rendu compte qu'on n'était pas forcément prêt à faire de gros travaux (autre qu'un rafraichissement type peinture).
 
En discutant avec l'agent, j'ai appris qu'il était en vente depuis plus d'un mois.
 
Sur le marché de la vente à Paris, elle m'a aussi dit que les beaux biens partent toujours dans la journée mais que ceux qui présentent des défauts peuvent rester un peu.
Elle voit aussi pas mal de personnes quitter la région parisienne pour la province.

Et des coins plus tranquilles (et loin de la côte) type Beaufour-Druval, Cambremer, etc.
Tu ne trouves rien ? Il y a plein de patelin dans le coin de Beuvron.

Sur la côte fleurie pareil. J'ai le sentiment que tu te concentrez sur les grandes villes et/ou connjes type Honfleur/Deauville etc.

c'est quoi le trip avec les photos prises à hauteur de mimi mathy ?
masquer le fait que c'est pas tres haut de platond (et notemment masquer qu'on peut pas se tenir debout devant l'évier  ?  

La HSP est pas si mal globalement dans l'appartement.
 
Le truc étrange c'est qu'ils ont fait un coffrage au dessus de l'évier de la cuisine pour placer le chauffe eau (ce qui donne cette impression étriquée).

A plein temps évidemment...
 
Avec des trajets entre deux trucs impossibles à faire dans les temps en TEC, donc team voiture à Paris, n'en déplaise à beaucoup   . L'an dernier c'était le pic, avec une qui finissait son truc au même moment que son frère à 6 km de là   , je faisais 2h30 à 3h de conduite...
 
En théorie ça devait mieux se goupiller cette année, l'aînée est autonome en TEC, et les horaires des autres étaient mieux répartis, c'était jouable en bonne partie en TEC... Sauf qu'avec le Covid ils ont modifié un créneau horaire et que du coup pas d'autre choix que d'utiliser l'engin.
Madame ne peut pas me suppléer, c'est le mercredi après-midi qu'ils font les grosses réunions hebdos dans sa boîte parce que "le milieu de semaine c'est mieux si des gens ont envie d'agrandir un week-end".
Heureusement jusqu'ici j'ai toujours pu me libérer le mercredi après-midi...  

Il a vraiment besoin de gros travaux ? Parce qu’un appart vraiment refait a le prix qui flambe..

 
Oui je fais du lombard depuis un moment sur mes RP successives. Concrètement j'avais réussi à avoir une belle exception par le passé en nantissant mon contrat Linxea Vie au CMCIC et je suis parvenu à "roller" ensuite.
Pas en RS en revanche, je n'en ai pas. Concrètement le taux lombard in fine est inférieur de moité au rendement du fonds euro environ, intérêts payés chaque trimestres. 74% de valeur de crédit donné à mon contrat Linxea Vie qui est "figé" pendant toute la durée du lombard, les arbitrages ne sont plus possibles en ligne, je dois passer par un email pour le faire afin qu'ils verifient que je ne change pas drastiquement le profil de risque du contrat. Au final je ne l'arbitre absolument jamais.
 
Etonné que les banques te demandent 30% d'apport, cela me semble très élevé, ta situation est particulière ?

 
C'est un faux 3 pièces : 1 salon avec 2 chambres.
En fait c'est un 3 chambres
 
3ème étage sans ascenseur à la fourche : 11, 5 ke le m2. Ca me semble un poil cher.
 
Pour vivre à 3 actuellement dans ce type d'appartement de 54m2, c'est vraiment un peu petit pour une famille avec un enfant sur le long terme  
 

J'ai pensé au topic : MA fait un AMA sur r/france et ont posté cette magnifique photo de hausse de couette avec la carte des prix immos en France ; petite touche cosy, les housses d'oreillers ont la carte des prix à Paris.

Non résident, revenus UK. J'ai eu une fille de meilleurtaux qui me disait que les banques étaient largement plus réticentes que pré-covid.

74% de valeur de crédit c'est pas mal, est-ce qu'ils acceptent de mettre un mix actifs mobiliers/hypothèque dans la chose? En gros je cherche à maximiser le levier, donc plus je garde en investissements à côté, plus ça me va. Après, j'aimerais autant ne pas mettre le nantissement sur du fond euro..

Pour le moment, nous n'avons pas d'enfants (peut être d'ici 5 ans).
 
L'idée de viser ce type de bien est de maximiser la durée de détention (disons 10 ans).
Actuellement, on est en location dans un bien similaire, à deux c'est parfait.
J'imagine qu'avec un enfant en bas âge (maximum 5 ans), ça doit être vivable.
 
Pour la petite histoire, les vendeurs vivent à 5 dedans !

Si ce n'est pas indiscret, ces 26% de haircut correspondent à quel niveau de risque dans ton assurance vie ? En gros, y a quoi dans ton assurance vie (en termes de répartition monétaire/obligataire/action...) ? Je suppose que le niveau de haircut dépend du niveau de risque de ton investissement.

Après, as-tu été obligé de revoir ton niveau de risque à la baisse ? Par exemple, as-tu pris une bonne dose de monétaire, ce que tu n'aurais pas fait en temps normal ?

   
 
j'ai 60 m2 avec mes filles même pas 1 sem / 2 et j'en peux déja plus
 
l'effet perspective est magnifique sur les photos, sur 1 on a l'impression que le salon est large

À la fourche tu vis dehors et tu manges tes kebabs  sur le trottoir  

 
Mmm oui c'est un contexte difficile non resident zone euro pour profiter des taux bas en EUR. Limite c'est parfois plus simple d'emprunter en UK en EUR plutôt qu'avec une banque française si tu as suffisamment d'actif pour faire 100% en lombard.
 
Auprès d'une banque française, le nantissement d'AV de non residents fiscaux est délicat car les actifs sont moins préhensible si tu n'es pas sur place, elles prennent un risque supplémentaire selon ma compréhension. Dans mon cas c'était 35% Lombard 65% amortissable pour la première RP. La c'est moins de 20% pour cette seconde RP, le volant de lombard n'a pas augmenté entre les deux le projet est juste plus important.
 

 
Quand j'avais mis en place c'était 28% ETF World 72% Fonds Euro. J'ai laissé courir depuis pas mal de temps déja et on est à 37% ETF World à l'instant t. La valeur de crédit n'a pas été ajustée à la baisse en EUR, le volume de crédit lombard pas ajusté à la hausse non plus malgré l'augmentation de taille du contrat.

Cc. du AMA MA sur reddit, passage que j'ai trouvé bien écrit à propos des prix immos en France, vulgarisé :
 
"Aujourd'hui la question du niveau des prix s'explique principalement par le niveau très bas des taux. L'équation est simple : ce que vous ne payez pas à votre banquier vous le payez à votre vendeur
 
Et si on regarde en terme de pouvoir d'achat immobilier, à part quelques territoires bien identifiés (Paris, Bordeaux, Lyon, Nice) il y a encore de la place pour que les prix augmentent avec ces niveaux de taux.
 
Pour répondre à votre exemple précis à Paris : Paris représente un cas particulier très fort avec des moteurs qui font monter les prix qui ne sont pas présents dans d'autres villes. Par exemple, la population baisse depuis 5 ans mais les prix augmentent de 30%. Le pouvoir d'achat immobilier est très faible mais les prix continuent d'augmenter etc..
70% du parc parisien est détenu par des investisseurs qui cherchent 2 choses : du rendement en capital et de la sécurité.
 
La réalité du 2 pièces parisien est qu'il est convoité par beaucoup d'acheteurs, au-delà du simple couple qui d'ailleurs regardera plus facilement en proche banlieue dans les prochaines années, aidé par le télétravail "

Yep, sauf qu'il faut que je regarde si c'est possible de faire du lombard ici en EUR. Les banques FR ont l'avantage d'être habituées à des taux fixes 10-20 ans, alors que les grands-bretons ont tendance à ne point connaître autre chose que du variable (soit variable pur, soit fixe pour 5 ans).
En gros, l'achat correspond à plusieurs choses:
- Une volonté de verrouiller les taux bas
- Une volonté de prendre un maximum de levier
- Dans l'ensemble une volonté de "shorter" du cash en prédisant une inflation future.
 
Dans l'idéal, je pense qu'il serait quasiment mieux pour nous d'avoir un nantissement des 30% d'apport + hypothèque, avec un in-fine, plutôt qu'un amortissable avec le même apport + hypothèque. Enfin ça dépend bien sûr des taux possibles en in-fine, et de la faisabilité du bousin.

 
Le point de départ me semble être une discussion avec MC Capobianco de la BNP qui saurait réorienter ce genre de demande de bonne façon. Sinon auprès de la Transatlantique typiquement un R Guerin histoire de debrousailler le sujet un minimum. Il va de soi qu'ils demanderont que tu amènes des actifs chez eux, en CTO sur des fonds maisons et/ou produits structurés pour une somme modeste en contrepartie d'un montage de prêt aux petits oignons. En tant que resident fiscal UK, 30% d'apport ne me semble plus un si mauvais deal que ça si tu arrives à mettre sur 25 ou 30 ans à taux fixes.

Et si on a son compte à l'agence Banque Postale d'Aulnay-sous-Bois faut contacter qui pour un crédit lombard ?

Tu blagues ???
Tu as accès à ce niveau d'interlocuteur pour tes opérations ? Je veux la même came.

Madame Lookie qui perd son sac Dior => "Un SMS au PDG et c'est réparé, j'en ai reçu un nouveau"  

Ben quoi, t'as pas le 06 de Nanard Arnault dans ton répertoire, toi ?  

https://www.linkedin.com/in/marie-c [...] cale=fr_FR
 
Banquière . Ex membre du Comité Exécutif du Groupe BNP
 
 
 

 
pas lui mais parmi ses grouillots je pourrais  mais suffisamment d'ennemis comme ça  

Bonjour à tous
 
Sujet potentiellement épineux pour mes voisins, potentiel bon plan pour moi :
 
Je viens d'être démarché par un promoteur immobilier pour acheter ma parcelle (petite ville en progression dans le Val De Marne à 5-10 mn du RER A à pied)
 
Je viens d'acheter il y a 6 mois, superbe baraque, parcelle de 500m2, hyper bien placée dans une rue residentielle côtée (avec des voisins qui n'ont certainement pas envie de voir débarquer un nouvel immeuble mais c'est encore un autre sujet..), jardin, pas de mitoyenneté ... potentielle de construction de 250 m 2 de surface de plancher
(le PLU de la ville interdit de construire plus de 50% de la parcelle )
en centre ville. Immeubles de R+2 + combles faisables.
 
Est-ce qu'on est d'accord que le consensus  en région parisienne c'est que la propal du promoteur doit être au minimum de x2 du prix d'achat voir x3 non ?  
 
 
Parce qu'à moins de x2, genre seulement 30-40%, je n'y vois pas d'intéret vu que c'est ce que je vais obtenir en restant peinard dans ma baraque pendant 4-5 ans (comme je l'ai dit au début du message, ville pas chère en forte progression )
 
Des tuyaux pour estimer moi même le prix "promoteur" pour pouvoir négocier ? Il doit m'envoyer sa propal dans quelques semaines.
 
Bien à vous mes frers HFRiens