Reprise du message précédent :

Exactement

  Dans mon cas (le mien pas celui d'un autre) ce n'est pas le même prix : la mensualité du prêt est de 1 K€ et s'achève en 2015, le loyer de mon appartement est de 1.6 K€ (donc j'économie 0.6 K€ : apport toussa...). Le reste du différentiel de dépenses c'est impôts, nounou,...
Mais sur le fond je ne faisais que souligner une évidence : une fois le prêt remboursé, la propriété est infiniment moins cher que la location (différentiel de 20 K€ par an dans mon cas tout de même).

oui mais c'est particulier, tu habites dans le trou du cul monde ²

  Tu confonds, ça c'est Flétrange

Merci pour ce post très documenté. C'est rare de voir une étude aussi détaillée. Pour essayer de résumer je ne pense pas qu'il faille attendre l'éclatement de la bulle immobilière pour la simple raison qu'il n'y en a pas.
Dans les années 90, il y avait beaucoup de spéculation sur l'immobilier : les gens achetaient le matin pour revendre l'après midi et gagnaient 10 à 20%. Aujourd'hui ce n'est pas le cas, les gens achètent pour se loger, c'est très différent.
On peut donc avoir des ajustements de prix, suite à la baisse ou la hausse des taux d'intérêt par exemple, mais pas d'éclatement de bulle.

Et comment expliquer la prise de valeur entre 2000 et 2012, totalement décorrélée du reste de l'inflation, si ce n'est pas une bulle spéculative ?
La spéculation peut ne pas être le seul fait d'investisseurs.

C'est uns ervice qui a une valeur marchande connue, tu peux l'évaluer au prix pratiqué normalement .
Je vois pas le problème d'ailleurs, hein, chacun son petit coup de pouce  

C'est un raisonnement financier, t'as pas de coeur !

Je préfère celui de la Société Géniale...

Ok, alors ton apport utilisé pour l'achat de ton appartement générerait des intérêts qui te permettrait de financer une partie non négligeable de ton loyer, tu sembles ne pas en tenir compte.

De plus tu omets la taxe foncière et le gros entretien de ta maison ou de ton appartement : gros entretien que tu n'as pas à faire en location.

Je suis partiellement d'accord avec ta conclusion mais je trouve ton calcul simpliste pour ne pas dire erroné.

A l'heure d'aujourd'hui, pour moi, financièrement parlant, tu ne peux affirmer que ta propriété est plus rentable qu'une location. Pour ce faire il faudrait que tu sois en mesure d'estimer la valeur de ton bien immobilier, mettons 400 000 €, et que tu imagines ce que généraient ces 400 000 € chaque année, mettons 3,5 % net si tu es nul (5 % si tu es bon, placement HFR tout ça), soit grosso modo 14 000 € d'intérêt par an, ce qui te payerait plus des 2/3 de ton loyers.

Tu fais ce que font beaucoup de propriétaire : tu refuses de considérer :
- le cout de la taxe foncière
- le cout d'entretien du bien immo
- le cash immobilisé dans une maison qui générait de gros intérêts s'il était placé, et encore plus s'il était bien placé

Je pense qu'on ne peut pas dire de façon générale : "être proprio est plus rentable que d'être locataire", tout dépend de l'inflation / des taux d'intérêts de ton epargne / et du ratio loyer/prix d'achat, qui lorsqu'il est trop défavorable, avantage largement le fait de combiner location + placer son argent plutôt que achat immobilier.

Je sais bien que ce n'est pas ta préoccupation principale puisque tu fais parti des gens qui n'ont pas trop envie de se prendre la tête avec tout ça et pour qui, ce qui compte c'est d'avoir toit pour la famille...

Dans ma situation je suis convaincu que je n'ai aucun intérêt à devenir propriétaire, tant que mon l'abattemment sur les plus value de 2400 € ne sera pas atteint pour moi il est beaucoup plus rentable de placer en bourse que d'acheter sachant qu'une mensualité d'immo me couterait grosso modo 1/2 de plus qu'une mensualité de loc....

Je n'oublie rien du tout :
- logement neuf : pas de taxes foncières pendans 2 (voire 3 an), et pas de gros entretien avant 10 ans.
- placement du capital : j'ai dis dès le départ que je ne l'avais pas inclus dans le calcul
- le différentiel pas de mensualité / loyers de 20 K€ s'ccroît chaque année compte tenu de l'IRL, ça couvre une bonne partie des dépenses du propriétaire.
Tous les simulateurs montrent que sur le long terme l'achat est plus rentable, et notamment dès que l'emprunt est remboursé. Ce sera mon cas en 2015.
C'est tout simple d'ailleurs :  
- si j'avais placé le capital j'aurais un gain au mieux de 14.000 € net pour 20.000 € de loyer soit -6.000 € par an,
- comme j'ai acheté j'ai des charges de propriétaire d'au plus 3.000 € par an ET un bien immobilier.
 
 

Lorsqu'on sera en 2015 ton bien immobilier aura une certaine valeur marchande.

Cette valeur, soit tu peux choisir de continuer de l'immobiliser dans un bien immobilier, ce qui t'économisera 12 loyers par an, - la TF et - le gros entretien. On considère qu'en moyenne la TF représente 1 mois de loyer, pareil pour le gros entretien, donc en fait tu éco 10 mois de loyer par rapport à de la loc.

Soit, tu revends ton bien immobilier, pour placer l'argent et payer 12 loyers par an.

J'ai déjà fait le calcul ici pour moi et j'en suis arrivé à la conclusion que je gagnerais plus d'épargne en placant les 140 000 € que me couteraient l'achat de mon appartement, plutôt qu'en payant mon loyer de 700 € par mois, qui je le précise, n'a pas été revalorisé (4ème propriétaire, 4ème qui ne revalorise pas). Et tout ça c'est à prix de l'immobilier constant, alors que comme beaucoup ici je suis convaincu que ça va baisser...

Ce qui n'a rien a voir avec le fait qu'en loc, sa femme ne pourrait pas s'arrêter de bosser... C'était son point.

 
En quoi elle pourrait pas s'arrêter de bosser si les intérêts payent le loyer ?

 
Outre le fait que ca reste stupide sur du long terme évidemment, ca va être tendu de trouver des locs avec un seul salaire, même en expliquant que tu as du cash à côté.  
 
Et c'est bien plus risqué.

Bah  c'est pas forcément stupide si l'épargne te rapporte plus que ce que te coute les loyers, tu continues d'économiser tous les mois et en plus ton loyer est payé.

En plus tu es libre comme l'air et tu peux te barrer quand tu veux, en attendant de faire le vautour et d'acheter quand l'immo aura craché.

Quant au risque, je vois pas ce qu'il y a de risqué à être assis sur un matela de plusieurs centaines de milliers d'euro. Il est pas obligé de tout mettre en AV sur une seule banque, il peut diversifier. Pas sûr que mettre 400 000 € dans un seul bien immo soit moins risqué que de placer 400 000 € sur 5 ou 6 supports différents (dont des supports actions sur des marchés autres que zone euro...)

Les proprios je pense qu'ils sont pas suffisamment cons pour ne pas comprendre que quand on a 400 K€ de côté on payera le loyer sans problème...

 
Oh si peu.  
 
Au hasard inflation, perte de capital, perte de valeur de la monnaie, faillite de l'établissement bancaire, baisse de la rentabilité...
 
Je dis pas que c'est stupide comme pari hein, je suis en train de le faire moi même
Mais ca n'en reste pas moins risqué. Plus risqué que de corréler cette épargne avec le sous-jacent, l'immo.

Absolument pas d'accord. Quelle différence veux-tu qu'il y'ait entre les gens si ce n'est le revenu. C'est bel et bien le revenu cumulé sur des dizaines d'années qui finit par créer le fameux patrimoine dont tu estimes qu'il est la frontière entre ouvriers 2.0 et vrais riches. Donc non le marché immobilier n'est pas divisée entre les 0,01% qui ont plus de trois millions d'euros de patrimoine qui leur permet d'être de "vrais" riches et le reste de la population qui n'a "que" ses revenus pour vivre et qui doit s'estimer heureux de vivre dans une merde de 12m². C'est une séparation absurde et qui n'a rien à voir avec l'actuelle bulle immo. Si il y'a une bulle immo c'est parce que les fameux 99% se sont précipité dessus, pas à cause des 1% qui si ils ont un énorme pouvoir d'achat se concentrent de toute façon sur 5km² en France. Et aujourd'hui ceux qui vivent dans des 120m² dans le 16ème ce ne sont pas les 1% d'héritiers avec 3m€ de patrimoine mais des gens qui ont vingt ans de plus que nous et qui ont pu faire un arbitrage raisonné il y'a 10/15/20 ans, arbitrage raisonné dont nous sommes aujourd'hui privés.

D'ailleurs ton raisonnement consistant à dire que les grandes villes s'internationalisent pour former un marché unique ayant pour dénominateur commun ces fameux 0,1% est à mon sens complètement faux. Il n'y a qu'à voir sur ce thread je pense qu'on est nombreux à avoir la capacité financière d'investir à Madrid, Miami, Berlin ou Dublin et pour autant personne ne le fait. Dans le cadre de mon boulot j'ai eu l'occasion de voir de très près les patrimoines de très riches particuliers et aucun n'avait d'investissements à l'étranger. Donc même une fois qu'on est richissime et qu'on a de quoi investir partout dans le monde, le patrimoine s'internationalise très peu. Il ne faut pas croire que les riches étrangers sont très différents du français de base. L'incertitude juridique, fiscale, économique est un frein réel à l'investissement à l'étranger si ce n'est pour une minuscule minorité qui crée des marchés de niche dans certaines zones réduites. Pour 99% du marché, cela reste avant tout un marché national.

Bref, mon mérite personnel est parfaitement reflété par mon niveau de rémunération et BIEN SUR qu'avoir la capacité de mettre un smic de côté sur son salaire fixe crée une ENORME différence très rapidement par rapport à quelqu'un dans le 5ème, 6ème ou 7ème décile et encore heureux. Si aujourd'hui cette différence ne se reflète pas dans mon pouvoir d'achat immobilier c'est uniquement en raison de la bulle immobilière française et plus particulièrement parisienne. Si aujourd'hui je vivais à Berlin, Dublin, New-york, Los Angeles, Tokyo, Copenhague ou une quelconque autre ville en étant dans le dernier décile, la question de mon pouvoir d'achat immobilier ne se poserait pas.

 
Je pense que vous fantasmez un peu sur les autres marchés (à part l'ex RDA qui a l'air de vous faire tant rêver).  
On met actuellement 7k$ de côté par mois soit environ 5 smics avec Elfette. Même si les salaires sont élevés dans la Bay on doit être dans les derniers déciles niveau USA... Et pourtant ne pense pas que cette épargne fera une différence énorme au final - tout au plus ce que je disais, une ou deux chambres en plus; quelques m². Et pourtant, le krach ici a eu lieu.  
 
L'épargne c'est pas la mentalité actuelle, les personnes comme toi et moi sont à contre-courant du marché. La capacité d'achat est conditionnée par le montant empruntable qui a énormément augmenté et qui a lissé les différence entre les déciles trop proches.  
De ce point de vue là donc, non ta condition de dernier décile machin a pas un énorme impact par rapport à la capacité d'emprunt du mec du 8e décile qui gagne 300€ de moins que toi. Sur des montants si important, la chance, le timing, les taux ont autant d'importance que ton épargne... Ce qui n'aurait pas été le cas si "dernier décile" signifiait vraiment quelque chose.  
 
 
 

Il y a et il y aura toujours des logements vacants (entre deux occupants, en travaux, mis en vente, résidence secondaire, etc.), c'est un peu inévitable.
Mais depuis le début de la bulle, ce nombre diminue à Paris et est stable à l'échelle du pays : http://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3% [...] -de-France
 
Donc après on peut dire qu'il y a pas pénurie au sens où il reste encore des m² inoccupés et qu'on peut entasser plus de monde dans les logements déjà occupés, mais vu les tendances démographique (hausse de la population) et sociologiques (foyers plus éclatés, besoin de plus de m²/habitant), mais je te garantie que si on construit 100.000 logements à Paris IM demain matin, ils trouveront des occupants sans aucun problème.

sinon petite questions finance.
 
Comme courtier vous avez qque chose ou qqu'un a conseiller ?
 
merci

C'est bon, ça krache, 10k de baisse
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=3_s
Sachant qu'elle a été mise en vente il n'y a pas super longtemps (genre 2-3 mois), j'imagine que le premier prix (145k) était juste là pour voir s'ils pouvaient vendre cher (couple de vieux qui doit chercher à déménager pour prendre plus petit, vu que la vigne dont s'occupe le gars n'est pas mentionnée dans l'annonce)

Bof, à Fletrange j ai une meilleure 3g qu à la défense

J'essaie une ernière fois :
On est en 2015 et j'ai 2 options :
1 - Je garde mon logement : cela me coûte environ 3 K€ par an (TF + charges de copropriété)
2 - je vend mon logement et je loue l'équivalent de ce que j'avais : l'argent placé me rapporte 14 K€ par an mais mon loyer pour me loger me coûte 20 K€ par, donc me loger me coûte 6 K€ par an.
 
Indépendamment du fait que dans le 1er cas j'ai un bien immobilier, il me semble que même financièrement cela reste plus intéressant.  
Sinon, où me trompes-je ?

 
Vous êtes dans les derniers déciles niveau USA, mais pas vraiment au niveau de la Bay. La Bay Area elle-même n'est vraiment pas représentative de la situation américaine (revenus médians ~2x plus élevés que le reste des US). A nouveau, ce n'est pas parce que ca fait 6 mois que tu es aux US que tu connais tout sur le sujet.

 
Tu oublies encore le coût d'immobilisation du capital dans ton appart.
 
Le fait de garder ton appart qui vaut X € te rapporte un service le logement.
Si tu vends et que tu places, tu obtiens des intérêts qui peuvent t'apporter le même service: le paiement des loyers.
 
Au niveau de rentabilité actuelle, dans le cas ou tu place tu dégageras certainement de l'excédent (du fait de la faible rentabilité actuelle)...  
Donc ta femme pourra aussi arrêter de travailler sans problème...  

Ben... C'est son 2/.

Ajouter à cela l'inseertitude statistique.

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Ouf, je commençais à désespérer

Comme le dit Elfe c'est mon cas 2 : je dégage de l'excédent mais largement moins que le loyer, donc c'est moins intéressant par rapport au fait de conserver le logement.

r06 suppute que le placement rapporte + que le loyer correspondant, toi l'inverse.

Je ne suppute pas, je constate.
Capital : 450 K€ soit 13.5 K€ si placé à 3 %  
Loyer : 1.650 € x 12 = 19.800 €

Une occasion en or :
http://www.boursorama.com/actualit [...] cbaa5667dd
 
Et ça a l'air sympa en plus !

 
Mais faites le taire...
 

 
C'est le genre de maison où habiterait ma grand-mère si elle était auvergnate. J'estime (avec toute mon expertise de l'immobilier et de l'Auvergne   ) que ça vaut 50 k€.
 
 

 
Pourquoi débattre sur la decision de sadig?
Actuellement sa femme va pouvoir s'arreter de travailler parce qu'il n'a pas de loyer a payer.
 
A aucun moment il n'a envisager que sa solution était plus avantageuse financièrement sur le long terme. Je sais pas il dit clairement qu'il compare  
situation A : logement gratuit (juste les taxes)
situation B : location
 
effectivement le logement gratuit est plus avantageux, ca sert a rien d'aller débattre la dessus, et avec un logement gratuit un seul salaire suffit.
 
 
pour une "analayse economique made in HFR" ; il faudrait effectivement prendre en compte les gain du capital s'il était placé, déduire le coup d'un logement sur la durée du crédit (jusqu'en 2015), prendre en compte la variation du marché immo (krach de 2012 compris), voir s'il était avantageux 'acheter pour revendre en 2015 ou de louer toute sa vie et blablablablabla.... C'est pas le sens/but de la premiere remarque de Sadig

tu supputes autant que lui, au vrai sens du terme; une constatation c'est sur un fait accompli.

 
T'as une source pour tes affirmations répétées que les déciles sont proches ?  
 
J'ai fait une très rapide recherche et ce tableau de l'INSEE (niveau de vie, pas revenus certes) indique 53 k€ pour le dernier décile et 31 k€ pour le décile d'avant. Ca me paraît assez significatif tout de même.
 

  le loyer est réel, le placement correspond à la réalité du moment (un brin optimiste peut-être)