Reprise du message précédent :

 
6-7% de rentabilite c'est ce qu'on attend typiquement d'un placement en actions. C'est par opposition aux autres placements (et donc au cout d'opportunite) que se fait l'arbitrage : il n'est pas illogique d'attendre ca d'un placement immobilier.
 
Mais les rendements en actions / obligations / autres titres vont eux-memes dependre des taux d'interets directeurs et de l'inflation, du coup ces variables sont difficiles a evacuer de l'equation : a fortiori, l'inflation a un effet purgatif sur ta dette qu'il faut absolument prendre en compte (a supposer que ton salaire suit l'inflation, ce qui est une autre hypothese forte).

 
Sauf que c'est pas un troll, contrairement à annoncer un krash dans les prochains mois tout les jours depuis depuis le début de ce topic avec comme seul argument "c'est pas normal des prix aussi élevés"

 
Les réflexions d'un troll bien connu issu des délires d'un ado pré-pubère comme toi, merci mais on s'en passe : chut
 
   

 
Tu t'auto dénonces? Non parce que dans ton message il y a bien 2 ou 3 raisons d'alerter, contrairement au mien où il y en a pas

Tiens pour faire pleurer encore sur les pauvres proprios qui sont malheureux des misère que leurs font les locataires.... on s'est fait cambriolé car la porte est merdique donc on veut la changer pour éviter de se refaire visité dans 2 semaine...mais bien entendu le proprio ne veut pas...tu te rends compte 2500€ quand on lui paye 1300€ de loyer par moi c'est vraiment énorme. Donc on va encore devoir être obligé de le menacer de procès, de loyer payez sur caisse de dépôt et tout... il la changera la porte, mais ça fait chier de devoir toujours y aller au rapport de force

Ca fait 2 mois de loyer, donc oui c'est énorme, c'est comme si on te demandait de rogner 2 mois de salaire.  
 
Faudrait peut-être comprendre que tout les proprios sont pas pétés de thune, et que pour certains c'est leur seul revenu
 
Si on va par là on peut aussi poster une tonne d'exemples montrant que les locataires défoncent un appart et pleurnichent pour que le proprio le remette à neuf
 
Tu veux pas une porte blindée en or non plus? Si tu t'es fais cambriolé c'est pas parce que la porte est merdique, elle ferme que je sache. Je connais un tas de gens qui ont des portes pas merdiques et qui se sont fait cambriolés

 
Qu'ils aillent bosser comme tout le monde ces sales branleurs  

 
Ben ouais un retraité de 90 ans va aller bosser pour payer sa maison de retraite

 
Bah non tu sais pas justement.

Et s'il avait pas son appart hérité de je sais pas où il aurait fait comment ?  

Souvent les proprios qui vivent seulement de leurs loyers c'est des cassos absurdes sous diplomés débilos de 45 ans qui ont jamais bossé parce qu'ils avaient déjà des rentes ...  

 
Uniquement si ils le veulent bien (et donc que ça les arrangent....)

 
Ha mais ce n'est pas son seul revenu alors si il est retraité  

 
 
sauf que même en bossant, ta retraite n'est pas garantie    

 
Parlons de la densité de population, des services dispos etc...
Je vis au deuxième et dernier étage et je vois tout Montréal (faire une recherche pour une vue depuis ma terrasse de toit).
Incomparable à Paris !
 

Paris : 21 196 hab./km2
Montreal : 4587 hab./km2
 
x5 la densité

 
Je ne vois pas bien pourquoi il devrait changer la porte et en mettre une plus costaud ? Tant qu'elle répond à ce qu'exige l'assurance c'est bon.

Je parlais d'un vrai revenu (ce que n'est pas une retraire ou un minimum vieillesse de quelques centaines d'euros), tain les mecs qui jouent sur les mots  
 

 
Bien sur, c'était une porte sans serrure

Les aventures des expats, ça fait toujours jaser. Surtout s'ils ont tendance à parler beaucoup de leur status, et que leur status est significativement meilleur que ce qu'obtient le commun des mortels en France. Ca fait très vite donneur de leçons/look-at-me-I'm-the-best. C'est comme ça. Alors qu'en pratique, c'est le fait qu'ils se fassent chier comme des morts-de-faim sur place qui fait qu'ils fréquentent encore plus assidûment les espaces de discussion francophones sur le net. Genre HFR, au lieu d'aller essayer tous les ptits dim sum de chinatown.

En ce moment d'ailleurs, y a qu'à voir le moindre article dans les journaux sur Erasmus, sur les députés des français de l'étranger, sur le droit de vote ou de taxe sur les expats, etc. Y a un peu de ressentiment vis à vis des expats français quand même, faut bien l'avouer.

Après, elfe, je le comprend, j'approuve et j'encourage même tous les jeunes à faire pareil. Et pour cause, je l'ai fait en Angleterre à mon époque (comme pas mal sur ce topic), et je suis revenu avec tellement de pognon que la banque a cru que je blanchissais de l'argent sale et m'a refusé mon virement d'argent en rentrant en France.

Mais c'est vrai que la façon dont il en parle à répétition, en tirant quand même un peu des plans sur la comète, ça fait un peu Samourai-et-ses-affaires-de-coeur-avec-la-vioque sur les bords. A ma connaissance, même en France, on entend rarement les gens calculer leur quantité d'épargne à un horizon 5 ans avec autant d’aplomb.

La plupart des AV depuis 2009 sont bien en dessous des 5% (du moins en taux garanti puisse que nous parlons de sans risques).
Exemple de chiffres et ce ne sont même pas des taux garantis : http://www.latribune.fr/vos-financ [...] -2010.html

Vl'a encore un des winners d'HFR faire sa crise de trollatittude sur un topic ...

De la bonne porte de merde j'en ai eu ... a peine plus convaincante qu'une porte d’intérieure bas de gamme qui s'ouvre en un coup d'épaule.
Pour ce qu'il y a dans l'appart je m'en branle un peu mais si j'avais vraiment des choses de valeur, un logement avec une porte en carton, noway.

Un H1-B, ça a un renouvellement unique quasi-automatique, si on fait la demande à temps, et il faut entamer au plus tôt la demande de Green Card.
A+,

 
Ba quand on a en réalité rien ou presque dans les poches dans le présent, on rêve d'un avenir meilleur. Qui arrivera.... ou pas  

 
Bah quoi, c'est de l'obligation, un Etat ne fait pas faillite, donc, c'est sans risque... Zut, j'ai replongé...

 
J'ai ri(z) !

Vapeur, lorsqu'il a vu l'entub... le conseiller avec son père

Grenouille a fait quoi comme études ?

 
Tatata.
On a dit que l'assurance-vie, c'était sans risque. La preuve, y'a 10 ans, elles étaient déjà là. Alors si ça c'est pas sans risque, hein.

Plutôt que de parler de dette je préfère parler de cash.

Concrètement, si tu achètes un appartement de 150 000 € tu mobilises 150 000 €.

Si tu achètes tu mobilises 150 000 € sur de l'assurance vie.

Dans un cas, tu vas obtenir un rendement de 2 à 6 % actuellement pour toutes les villes moyennes ou grosses, et tu auras in fine quelque chose qui a une valeur incertaine (celle des biens imos, qui soit disant ne peuvent que monter), le rendement  n'est absolument cumulatif mais qui en revanche est revalorisé en fonction de l'inflation. Par ailleurs de ton rendement il faudra enlever la taxe foncière, l'entretien et les carences locatives, ainsi que le temps pour gérer ton bien (soit directement, soit en agence) au final tu peux encore enlever 2 points pour obtenir ton rendement : entre 0 et 4 %.
En admettant que le rendement moyen net de l'entretien et de la TF soit de 2 %, tu obtiens après 20 ans : la valeur de ton bien (tu peux prier pour qu'elle ait progressé), et 73 000 € de loyers nets reçus (évolutif selon l'inflation, je te l'accorde). Soit un total, à prix dans l' immobilier équivalent, de 223 000 €.

Dans le second cas, tu vas produire un rendement de 4,5 %, rendement cumulatif, puisque chaque année les intérêts se calculeront sur la somme placée. Le rendement sera amputé à terme uniquement des prélèvements sociaux, grosso modo tu peux donc enlever un demi point pour avoir ton rendement final : 4 % par an, cumulatif. Bref, au bout de 20 ans, tu auras de sur 150 000 € (ton versement initial) + 178 000 € d'intérêt reçus. (total 328 000 €)

Alors c'est quoi le plus sur ? Un placement complètement dépendant de la santé de l’immobilier ou une assurance vie ? Pour que ton placement imo soit intéressant, il faut que ton bien ait pris plus de 100 000€ de valeur en 20 ans (valeur initiale rappelons le de 150 000 €)

Si y' en a qui pensent que l'imo aura quasi doublé d'ici 20 ans tant mieux pour eux, moi j'aurais plutôt tendance à penser que les prix sont pas vraiment plus élevés qu'aujourd'hui.

Et puis là, je prends le placement le plus sur et qui rapporte peu (l'assurance vie), mais celui qui sait placer son fric sera certainement pas à ce niveau de rendement. 150 000 € placés à 6 % ça fait 480 000 € au bout de 20 ans.

 
Moi, je peux argumenter. Une AV, c'est un gros portefeuille avec des obligs, des actions, de l'immo. En fin d'année, l'assureur regarde combien il a gagné sur le portefeuille et en distribue une partie à son client, c'est le taux. Il se prend ses frais de garantie, puis mets le reste en réserve pour plus tard.
 
Si plus tard, il y a une grosse catastrophe, par exemple un défaut d'un pays, ou un marché boursier qui baisse de 20 %, il va avoir un rendement en fin d'année pourri mais il continuera à donner du positif à son client en puisant sur sa réserve.
 
Le soucis, c'est quand la réserve devient insuffisante et qu'il y a une tuile comme le défaut d'un gros pays. Big Badaboom comme on dit dans le 5ème élément...
 
Et certains assureurs sont un poil génés aux entournures actuellement...

 
 
Je te donne mon exemple à moi.
Investissement dans une AV, 40% monétaire, 60% actions.
base 100 en février 2006
c'est monté jusque 119 en 2008
baissé jusque 87 en 2010
valeur 106 en fav 2011.
 
soit 5 ans.
A t'écouter (5% mini les doigts dans le nez), mon placement devrait avoir une valeur de 127.
 
J'en suis loin et pourtant j'avais pris une option prudente (40% support euro "sans risque" ).
 
 
.

 
Quoi ?
Tu voudrais que ces assureurs auraient, par exemple, dans leurs contrats d'assurance, de l'obligation grecque ? de l'obligation italienne ? voire de la dette grecque ?  
Non, je ne peux y croire...
On m'avait pourtant dit que c'était à capital garanti...

 
D'accord avec ton résumé, mais on a vu qu'une défaillance de le grèce n'avait qu'un impacte tout à fait mineur sur les rendements d'AV, on ne parlait même pas de rendement négatif, ni de puiser dans les réserves, mais de taux qui seraient en réduction de 0,1 % ou 0,2 % à tout casser.
 
Mais je te l'accorde, si c'est l'Italie (qui constitue souvent 10 % d'un portif obligataire d'assureur vie), l'impact sur le rendement sera plus grand.

Ah ben c'est pas sa seule source de revenu alors !

Et en placant sur un livret de merde @2% tu aurais eu plus sans que ca fasse le yoyo.
C'est le genre de placement ou il ne faut pas laisser dormir et ne pas être trop gourmand. On se fixe un objectif et une fois atteint, tu vends.

Certains assureurs ont été recapitalisés récemment par la CDC, hein...

La Grèce a bouffé une grosse partie des réserves, le Portugal une autre, l'Irlande, encore un petit bout, l'Espagne un peu plus, l'Italie encore un peu, et les marchés boursier un poil en plus. Certains assureurs sont maintenant un peu justes.

Donc la garantie d'un contrat est toute relative actuellement, tant que le bazar n'est pas plus sécurisé...

Quant aux 5 % de rendement futur là dessus, hum !, surtout avec Solvency qui pointe son nez...

Achète toi un Cayman ou Boxster, bordel !  

en vrai c'est plutot : tu achetes un appart 150K , tu as 30 d'apport, 10 d'aides  le reste est le levier du credit

Ca change un poil le résultat ( un tout  petit poil, tu verras )
Quand a la prise en compte du rendement dans le cas de l'AV, mais pas de l'evolution du loyer, c'est à la limite de la mauvaise foi.

 
Démonstration foireuse !
 
Je peux contester le postulat de base, puis presque chacun des paramètres suivants !
 
Sans compter qu'il faut 150 ke en cash dès le départ, très HFR comme concept pour débuter...
 

 
 
Merci du conseil a posteriori      
 
Bien sur, tu savais toi début 2006, qu'une crise majeure était dans les tuyaux et que la bourse ferait -50% en 2008...
 
Tu n'as pas acheté de l'immo en 2005 ?
C'est trop bête t'aurais eu 100% en 5 ans, encore mieux que le livret de merde...    
 
Je ne suis pas d'accord avec toi, l'AV 'par construction' est un produit ou tu vas au bout des 8 ans pour avoir le gain fiscal.
Et quand la baisse est là, tu fais quoi ?
Tu prends ta paume ou tu attends ?
 
 
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Le raisonnement a ses limites que tu soulignes. Pour l'évolution des loyers, j'aurais pu le prendre en compte mais c'est difficile car l'inflation est variable, de plus en cas de poussée d'inflation on peut supposer que le rendement de l'AV augmentera en conséquence, bref, difficile d'en tenir compte.

Concernant le levier, c'est un instrument puissant, mais ultra risqué, surtout dans une période où une baisse des prix, plus ou moins forte, s'annonce.
Si tu veux comparer de l'imo avec levier, alors je le comparerai avec du placement action avec levier, vu le rendement d'un placement action, il est possible d'autofinancer un achat d'action par de l'emprunt (une banque ne sera jamais d'accord certes, il faudra mentir sur la raison du prêt).

en fait, en vrai, même avec un placement à un bon taux, et en prenant des hypothèses très conservatrices au niveau de l'immo (chute des prix sur le long terme par exemple),  l'achat est toujours rentable sur le long terme.
 
Par contre, est ce qu'on est capable de rester assez longtemps pour que ça devienne rentable ? ON a acheté il ya 18 mois. Si les prix se maintiennent, il nous faut encore 2 ans pour être rentables, 3 a 5 sinon .  Même face à un placement a 5% net ( donc 7/8 brut )