Reprise du message précédent :

Ma foi si tu crois qu'une assurance vie c'est moins risqué que le rendement d'un bien imo tant mieux pour toi (carence locatives, taxes evolutives, entretien de l'immeuble, problèmes de syndic, problèmes de façades, la liste est longue comme le bras)

Dans les faits c'est juste pas le cas. L'assurance vie fait parti des placements les plus sécurisés, avec le livret A, le LDD, le PEL.

Et dans les faits, sur les 10 dernières années le rendement moyen d'une AV est de 4,5 %.

Maintenant si c'est pour raconter du bullshit vous pouvez garder ça pour vos collègues et vos amis, ici on est sur HFR, chez l'élite.  

ON TE PARLE PAS DES 10 DERNIERES ANNEES MAIS DES 10 PROCHAINES BANANE  

 
 
J'aime beaucoup Leg (enfin en tout cas je le trouve sympa   ) mais je ne compare pas son profil et le mien car même si il gagne bien sa vie et tout le reste les plafonds de nos courbes "d'augmentation" ne seront probablement pas les mêmes. De plus il vit en province où certes c'est tout à fait bullesque mais ça l'est moins qu'à Paris : ma différence "mensualité" VS "location en bien de qualité" est plus importante que la sienne (en l'état actuel j'entends).  
 
Il ne faut pas non plus négliger que Paris il y a une "barrière à l'entrée" qui peut faire bien plus mal. Même Grenouille a du vivre dans le XIXème après tout    
(Morticia ne tape pas )

Ouais t'as raison, ++

Maintenant si tu as des preuves que les rendements assurances vie vont significativement baisser sur la prochaine décennie jusqu'à devenir incertain (risqués) n'hésite pas, ça contribuera ptete un peu plus au débat. En attendant on se base sur ce qui est plausible.

Et sur TLT le placement action c'est 7 %, pas 5 %. Encore une fois, j'ai pris une fourchette basse.

Maintenant si vous êtes pas foutu d'obtenir un rendement de 5 % avec votre fric, ouais ça vaut peut-être le coup d'investir, sur paris, dans un clapier à lapin de 2 % de rendement, de toutes façons ça peut pas baisser.

 
Grenouille a des parents profs et a bossé pour payer (certes, seulement une partie de) ses études.
Donc oui, Grenouille a pris ce qu'il a pu en arrivant sur Paris

 
Vont significativement quoi ?  

 
Un sale PD2PROPRIO riche qui roule en Z4, qui veut la vendre pour racheter une plus groSSe Z4. Oui Monsieur.
 

 
J'ai dit ça ?
Non.
Tout ce que je te demande, tout ce qu'on te demande, c'est quel est ton placement à 5% net sans risque. Et l'AV, en ce moment, ce n'est pas sans risque.

Ben oui tu vois, c'est ce que je dis : quand on arrive à Paris pour la 1ère fois il y a bien une barrière d'entrée. Ce n'est pas du tout une critique  

Tu as fini par aller vivre à Neuilly puis dans la rive gauche, ça prouve bien que tout n'est pas encore totalement fichu dans ce pays  

LES AV CA BAISSE JAMAIS  

heu... wait  

EDIT : bon allez, on a compris ce que c2800 voulait dire, pas la peine de trop exagérer non plus

 
Et bah moi je te demande d'argumenter.
 

C'est ce que je déplore en parlant des limites atteintes par l'écart entre ce qui est achetable et ce qui est louable pour un prix donné.
 
Il ne s'agit plus de faire "quelques" sacrifices sur sa qualité de vie pour se construire un patrimoine, mais carrément de vivre dans des conditions que personellement je trouve inacceptables.
Pas "indignes", pas "immondes", simplement dans MON référentiel, pas acceptables.

 
D'ailleurs, si jamais je finis par vivre de ma plume (ce qui commence à devenir une possibilité sérieuse au vu des contrats proposés), j'attends vraiment de voir la gueule de mon banquier quand je lui demanderai un prêt en expliquant que je vis de mes droits d'auteur.
 
En tant qu'écrivain, soit on gagne 200k/an de droits pour pouvoir épargner et acheter cash, soit on pleure

 
T'as pas l'impression de raconter de la merde?
 
Quand tu es "propriétaire", tu as immobilisé du capital pour fournir un service de logement.  
Ce service a un prix, qui est le loyer de marché.  
Quand tu es propriétaire occupant, tu produis avec ton capital un service de logement que tu consommes toi-même. Donc ça ne te coût PAS DU TOUT 0€ par mois, mais bien plus.  
 
Si tu avais acheté des actions ou des obligations (ou un panaché des deux) avec le même capital, tu pourrais logiquement te loger avec le revenu généré, à la différence de rendement près, différence de rendement justifiée par la volatilité de l'investissement (voir http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0c611b.pdf graphique 59 page 68)
 
Le SEUL VRAI avantage de l'investissement immobilier, c'est que ton revenu en tant que fournisseur de service de logement n'est pas intégré à ton revenu imposable, et donc à ton impôt, quand c'est toi qui te le fournis.
 
Le second enseignement du doc ci dessus, c'est que le logement en tant qu'investissement sur le très long terme a un rendement de 6-7%, et que par conséquent le prix de long terme d'un bien immo devrait être de 170-200 loyers nets, ce qui doit donner 140-180 loyers brut.  
 
Dans ces conditions (et disons à moins de 200 loyers en tenant compte de l'avantage fiscal), acheter son logement pour se fournir le service peut être intéressant, avec des réserves sur les frais de transaction importants.  
Ces frais impliquent que tu ne peux pas faire évoluer facilement ton outil de production en fonction de des besoins (tu ne vends pas ton break non plus pour acheter un cabrioler pour partir en WE avec ta maitresse), et que tu risques de devoir vivre dans un logement mal adapté à tes besoins (pas de chambre pour le petit, ou a contrario, 6 pièces pour des retraités), et soit en souffrir, soit "perdre" ton pognon en l'immobilisant pour des pièces que tu n'utilises pas.  
 
Donc oui, louer c'est fiscalement désavantageux, et c'est TOUT.  
 
Mais pour qu'acheter soit avantageux, il faut quelques conditions, et notamment que le rendement soit bon, et que ta durée prévisionnelle d'utilisation du bien à sa capacité nominale soit supérieure à la période nécessaire pour que l'avantage fiscal couvre les coûts de transaction.  
 
Bref  

 
Nop, je t'ai dit 120k net au final sur l'année. On a + en brut que ce que tu crois, et on a globalement pas mal de primes / hsup payées / dédommagement voyages tous les mois ou autre, qui aboutissent donc au 120k net. Après impôt.  
 
La prochaine fois si tu as juste à relire tout bien ou poser des questions avant de t'enflammer tout seul.
 

 
Euh... J'ai dit sur le topik immo qu'on espérait arriver à 500k$ d'apport pour constituer un achat immo en 2015. Tu sais, le topik où on explique que la moindre baraque à Talence moche vaut 300k€ et où Pastor achète des combles 1M€.
 
Et tout ce que tu en conclus c'est "haha t'es venu claironner que t'étais riche" ?  

 
Si ton AV en euro pète, tu ferais mieux d'avoir un fusil et un stock de sucre et de farine, plutôt qu'une bagnole...
 

 
Gros +1!

Vous etes saoulants avec votre "sans risque"
 
Aucun placement n'est sans risque, ca n'a pas de sens.
 
Un produit peut avoir un capital garanti, un taux garanti, ou meme les deux, mais la contrepartie qui offre la garantie est elle-meme soumise a ses propres aleas qui peuvent l'empecher de remplir ses engagements.
 
Sans risque, ca n'existe pas, arretez de repeter ca tout le temps
 
Reste simplement a quel niveau de risque vous acceptez d'etre soumis.

 
Ah donc en gros c'est ridicule de comparer les mensualités après la fin du crédit, mais par contre comparer un loyer avec une mensualité (qui capitalise donc), ca ca te gène pas    
 
C'était un peu ce que je te montrais justement...

Tu admettras qu'il est difficile pour quelqu'un d'exprimer son appétit au risque.
 
Par exemple, quel est le tien?

re-drapalisation :
 
Je vends mon appart (T2) sur Strasbourg, s'il y a des intéressés

 
Je te le rachète 34k€  

Bah non, la FNAIM a dit que ça allait baisser alors on attend la baisse

, et avec le smiley qui va bien en plus

 
Il y a 3 mois il etait question de 60k pour toi et 80k pour Elfette, mais bon c'est pas grave
 
De toutes facons ca rechangera quand tu auras decide que ton toi imaginaire devrait gagner plus
 

 
Venir ouvertement parler de l'etendue de son patrimoine a 4 ans dans le futur alors que tu n'as aucun projet d'achat serieux (ton H-1B sera expire d'ici 2015), sans aucune espece de raison au milieu de la conversation releve d'une logique d'etalage que je prefere ne pas qualifier.
 
En fait comme je te disais, je me fiche de ta situation perso : c'est precisement parce que je m'en fiche que je veux que tu finisses par te rendre compte que tu racontes des conneries, et que tu finisses par te casser. Du coup on n'en entendra plus parler ici.

Il faut comparer le loyer aux intérêts que tu payes pour le capital immobilisé.  
 
Tu empruntes 300k€ à 4% => 12k€ par an d'intérêts => 1k€ par mois.  
Donc ensuite tu pourrais comparer ce que tu peux louer à 1k€, et ce que tu peux acheter à 300k€, why not.  
 
Ensuite, que tu choisisses de rembourser ton crédit parce que tu trouve que placer ton pognon à 4% (ou ne pas l'emprunter, ça revient au même), c'est génial, c'est ton choix.

   c'est ça ?  

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=1_s

 
Tu fais abstraction de la fiscalite, des charges, des travaux et de l'inflation.
 
Mais sur le fond c'est ca l'idee pour avoir une idee du niveau des prix.

Pas regardé mais trop cher

- Tu te trompes sur les salaires.
- Je viens d'expliquer le variable.

- je répondais à une question
- désolé de prévoir un minimum mon futur, j'ai bien compris que c'était pas l'école de pensée majoritaire ici.
- tu sais, si tu tiens un budget tu sais combien tu épargnes par mois. Et magie, t'arrives même à prévoir des flux futurs potentiels.
- je n'ai pas un H1B, j'ai commencé à postuler pour une green card et mon visa expire de toute facon en 2016 (mais bon tu dois encore mieux connaitre ma vie que moi).

Le plus rigolo c'est que je réponds gentiment en donnant des détails à des attaques persos complètement HS qui m'auraient valu un TT si j'avais esquissé le quart du dixième de l'aigreur qui transparait dans ce post, mais que ca va certainement finir par me retomber dessus

On est exactement dans le cas que j'évoquais tout à l'heure.

130 000 € pour un truc que tu dois louer 550 HC à tout casser.

Sauf qu'à ce prix dans ma ville tu n'as pas le même appart...

 
En prenant en compte les charges, la fiscalité, les travaux et l'inflation, tu te rends compte que le marché a établi une valeur de référence à 6-7% de rentabilité sur le long terme, et que donc le prix de long terme pour un achat immo est compris entre 150 et 200 loyers.  
 
Après, c'est vrai que l'argent n'est pas cher aujourd'hui, et qu'il peut être intéressant de réfléchir à un achat à 250 loyers. Max.

Toutafay ... ça c'est vendu pareil le mois dernier sur le même palier ...

Pas contre je suis impressionné par les rapaces d'agences immo  ...      
 
Dans la 1/2 heure qui suit la mise en ligne, 2 appels, 1 email et 1 sms ...

 
C'est çà, mais il y en a beaucoup qui comprennent toujours pas sur ce topic, et pourtant ça fait des années qu'on entend les meme arguments pourris pour annoncer un krach imminent
 
J'en viens à me dire que c'est des gens qui ont pas les moyens d'acheter et qui donc prient tout les matins pour que le krach soit annoncé, et qui ne prennent en compte que les choses allant dans ce sens

Ok. Ça me semble parfaitement sensé tout ça. Au pire, tu auras le choix entre deux marchés (FR et US) dans un état aussi mauvais l'un que l'autre, tu te seras constitué un apport en $ et tu auras une XP pro de longue durée à l'étranger.

Je ne vois pas pourquoi ça fait autant jaser. En tout cas bon courage dans ton projet.

Et on est que Jeudi

 
Tu as donne ces chiffres.
 

 
Ce qui me rend aigri c'est que tu distilles une quantite phenomenale de conneries sur ce sujet comme sur bien d'autres, accompagne de jugements de valeurs et de formulations de collegien ("desole de prevoir un minimum mon futur" ) qui rendent la lecture de tes posts particulierement penibles. Pour ne rien arranger, les gens te repondent massivement - et je suis largement a blamer la-dessus, je le concede.
 
Donc ouais, je vais arreter la. Ce que je trouve dommage, c'est que tu sois le premier a croire aux conneries que tu racontes : le "merite" et l'immobilier dont tu parlais plus haut, la sortie de l'euro, la "bulle du smic" ), bref ; autant de sujets sur lesquels tu repands ton ignorance crasse sans jamais accepter la moindre contradiction dans ton discours, et surtout sans avancer d'arguments solides derriere.
 
Il est tout aussi difficile de discuter d'economie avec des non-economistes qu'il est difficile pour les medecins de discuter avec leurs patients, et la c'est a moi que la patience manque.

 
6-7% de rentabilite c'est ce qu'on attend typiquement d'un placement en actions. C'est par opposition aux autres placements (et donc au cout d'opportunite) que se fait l'arbitrage : il n'est pas illogique d'attendre ca d'un placement immobilier.
 
Mais les rendements en actions / obligations / autres titres vont eux-memes dependre des taux d'interets directeurs et de l'inflation, du coup ces variables sont difficiles a evacuer de l'equation : a fortiori, l'inflation a un effet purgatif sur ta dette qu'il faut absolument prendre en compte (a supposer que ton salaire suit l'inflation, ce qui est une autre hypothese forte).