Reprise du message précédent :
en fait, en vrai, même avec un placement à un bon taux, et en prenant des hypothèses très conservatrices au niveau de l'immo (chute des prix sur le long terme par exemple),  l'achat est toujours rentable sur le long terme.
 
Par contre, est ce qu'on est capable de rester assez longtemps pour que ça devienne rentable ? ON a acheté il ya 18 mois. Si les prix se maintiennent, il nous faut encore 2 ans pour être rentables, 3 a 5 sinon .  Même face à un placement a 5% net ( donc 7/8 brut )

 
C'est bien là le problème que je veux souligner. Il peut se passer des choses en 20 ans, dans ta vie personnelle, etc... qui peuvent t'amener à devoir vendre.

 
Pourquoi j'achèterais un truc qui coûte plus cher à l'usage et qui marche pas mieux ?
De toute façon, je veux un roadster et les Boxster 987 sont trop chers.

 
Une école de commerce qui lui est revenue cher entre ça + le loyer d'un appart.
Au final, Grenouille a bossé dans un centre d'appels pour un journal bien connu, le soir après les cours (auxquels il n'allait pas).
 
(A noter que je ne m'en serais pas sorti seul, mes parents ont quand même donné un beau coup de pouce, hein).

Tu as des simulateurs pour t'aider , dont un en première page de ce topic
Tu es capable d'estimer le rendements des AV ( 4% ) et celui de l'immo ( 0-2% en fonction de la taille de la ville ), mais pas l'inflation ? tu me déçois.  
 
Enfin, le levier de l'immo et celui des actions n'est pas le même. En jouant avec levier, on multiplie les risques de perdre l'intégralité du capital : avec des action a multiplicateurs ( prenons x10 qui est assez standard en immo) , une baisse de 10% et il faut réaliser la vente , et donc la destruction de l'intégralité du capital investi.  
C'est un  autre niveau de risque qu'un achat à crédit, qui consomme maximum 33% de revenus, soit, dans le meilleur des cas,  une dizaine de points de plus que la dépense obligatoire qu'est location . Que les prix baissent ou montent n'a aucune espèce d'importance tant que tu ne vends pas. Au pire, tu as un toit. ( Je rappelle qu'on se place dans ton  mode de calcul, donc on va jusqu'au bout du prêt )  
 
Quand à faire un prêt sur de fausse déclaration, ça ne me semble pas être un argument recevable.
 

Mais alors pourquoi tes magnifiques démonstrations démontrent tout , sauf ça ?

Sans soustraire l'inflation du rendement c'est un peu facile

c'est ça le truc, il ne compte l'inflation que quand ça améliore le rendement de l'AV ou de l'inflation
pas quand ça augmente la valeur du bien, ni quand ça augmente le montant des loyers

C'te topic cyclique, avec toujours les mêmes arguments, les mêmes espoirs (le krach !), les mêmes polémiques.
 
Je ne le suis que depuis 1 an ou 2, mais je crois que je suis capable d'anticiper assez facilement la tournure des discussions, surtout quand un troll vient remettre une pièce dans la machine ("lol, vous aimez jeter de l'argent par les fenêtres       " ).
 
  , quand serai-je lassé ?

 
Mais pas la même conjoncture    
 
Tout vient à point à qui sait attendre  

 
+1
l'expat explose en ce moment, et apparemment ça suscite pas de vrai débat de société (alors que dans les faits on ferait mieux de s'interroger sur pourquoi les gens se cassent)
 

 
si certains petits bouchons de proprios qui ont pas d'autres revenu ont mal à leur cœur de nounours , dis leur de s'inscrire et de venir discuter avec nous, on fera un peu "groupe de parole"
 
 
sérieux.... , si demain je monte ma boite de muguet je dois faire du lobbying pour qu'il y ai des crédits d'impôts me permettant de vendre 5k€ la brindille.
 

Donc ton but c'est un achat en combinant une augmentation de l'apport (peu importe le moyen) et une chute de l'immo, soit comme beaucoup ici... Finalement tu fait le contradicteur alors que t'es dans la droite ligne du topic

 
La décôte à la revente est moindre, le bruit magique, et tu en trouves en Allemagne à prix plus abordables.
 
Au final, financièrement, tu t'en sors mieux.

 
  du moment que ça reste dans la politesse, j'adore provoquer également    
 
Sinon pour en revenir au sujet, j'ai minimisé l'impact de l'inflation et il mérite en effet d'être davantage pris en considération, mais avec toutes les pincettes qu'on doit avoir car rien ne dit qu'on aura pas, comme le japon, une déflation, pendant de longue années.  
 
Si on prend en compte une inflation moyenne de 2 % par an sur 20 ans, on obtient un rendement moyen de 2,48 % au lieu de 2 % soit un "bonus" de 22 000 € par rapport aux 73 000 € de loyers net de TF + entretien + carences locatives dont je parlais.  
 

L'inflation sera très forte dans les années qui vont suivre car on est au bord de l'explosion banquaire... avoir acheté dans la pierre (des biens de qualité pas des studettes) ou misé dans l'or sera un refuge durable dans les années qui vont venir... l'augmentation de l'immobilier est souvent corrélé à celui des cours de l'or... Si l'or monte l'immobilier en général fait de même... Si l'or monte c'est surtout du à une monnaie qui dégringole d'ou le début d'une forte inflation CQFD

 
Ce qu'il faut encore démontrer, parce que pour le moment

+1, je pense aussi que l'inflation va s'accroitre dans les prochaines années, notamment car ce sera le moyen de réduire la dette. A noter qu'une hausse de l'inflation encourage à l'achat, soit dit en passant.

 
Sauf que l'immo suit pas vraiment l'inflation. Tout à l'heure je regardais des papiers (les feuilles d'impots sur mes plus-values ) sur un de mes apparts, un studio en front de mer (mediterannee), il est passé de 470 000 francs en 92 (donc pas après guerre ) à 700 000 quelques années après et aujourd'hui il vaut au bas mot 150 000€. L'inflation a pas été de 100 % en 20 ans

 
Fixed, promis, je le ressortirai ce message !  

J'espere me tromper mais si l'euro n'a de valeur que le prix du papier ce sera dur pour tout le monde est surtout pour ceux qui ont économisé pendant 10 ans dnas l'espoir que l'immobilier baisse...  
S'il y a une forte inflation la pierre sera comme l'or une valeur refuge, et dans ce cas il y aura donc beaucoup moins de vente...

 
Ça n'empêchera pas les prix de baisser si personne ne peut acheter et que les gens veulent bouger    
 
Dans un cas comme celui là, le seul truc intéressant à acheter, c'est des conserves car c'est bien le seul truc qui ne va pas perdre de valeur (pinard aussi?)  
 
Confit, cassoulet, foie gras (et des pâtes, aussi)

Oui on reviendra au troc, on saura quelles sont les choses qui ont de la vraie valeur...

régulièrement c'est flippant de vous lire.

Bah perso, si y a de l'inflation, j'achète des "conneries" chères et utiles, genre des graines (ouf, j'ai de quoi faire un GROS potager chez moi), une carabine et des cartouches. Après de la bouffe en quantité et du chocolat pour ma femme  

 
Tout a fait
 
Et ca vaut aussi pour le livret A ou un compte bancaire.

l'apport englouti est qUand meme englouti

va faire des courses, tu vas voir si les prix ont pas augmenté

hello,
 
Si en tant qu'étudiant avec les APL et tout, je veux louer un appartement à l'autre bout de la France, je devrai m'acquitter de la taxe d'habitation ?

 
 
 Bah ouais, on voit ça que sur HFR.
 
 
Dans la vraie vie on démarre avec au moins un million quoi  

et en prenant le cac a 1000 alors qu'historiquement c"etait un point bas

et en prenant le cac a 1000 alors qu'historiquement c"etait un point bas

Justement, c'est intéressant. Ca fait très très très longtemps que l'homme n'a pas fait de troc. Déjà, dans les civilisation mésopotamiennes, la notion de crédit était déjà très présente plutôt que de passer par du troc multilatéral. En fait, ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de monnaie (au sens: des ptites pièces jaunes) qu'il n'y a pas la notion d'argent.  
 
Un article-interview fichtrement intéressant sur le sujet, en anglais:
   http://www.nakedcapitalism.com/201 [...] aeber.html
 
Et effectivement, avec tout le système actuel, on revient vers un système d'argent "virtuel" comme le dit l'article.

 
Pour ton information obligation grecque = dette grecque
 
Et la section "garantie" du capital est pretee sur les marches a court terme (LIBOR 3 mois par ex) et du coup presente un risque tres faible (inferieur a celui de la plupart des Etats).
 
La dette risquee, c'est la dette long terme (= echeance 1 an et plus). La dette a court terme ou tres court terme (overnight) ne presente quasiment aucun risque quand la contrepartie n'est pas sous surveillance. Bon apres tout peut arriver dans l'univers des possibles, mais dans la pratique tout est rembourse.

85% de l'argent actuel correspond en fait a des titres de propriétaires de crédit, un peu comme avant les premiers billets étaient des titres de propriétaire d'or qui étaient dans les caisses de la banque...
Si les crédits ne peuvent plus etre remboursés alors l'argent ne vaut plus rien... c'est ce qui s'est passé avec les subprimes... mais quand on sait la dette actuelle (artificielle d'ailleurs) de tous les états européens cela peut faire peur... La grece tombe d'autres vont prendre le meme chemin... on est face à l'histoire

 
quand suite aux gabegies du royaume, et puis des obligations révolutionnaires, on a refait une monnaie
 
le troc c'est bien entre tribu, dès qu'on a une ville ou une population conséquente, la monnaie est incontournable.

 
En fait uniquement pour ceux qui veulent acheter quelque chose sans avoir de contrepartie. Ceux qui possèdent de quoi vivre s'en foutent  

Je ne dis pas le contraire mais avant la monnaie était corrélé essentiellement à l'or... Maintenant elle est corrélée essentiellement au crédit... la monnaie est créée quand un crédit est contractée et est ensuite détruite quand le crédit est remboursé (d'ailleurs la banque ne prend pas de risque car elle ne met pas son propre argent (seulement 13%) en jeu dans le pret) La création monnétaire est une écriture comptable d'un banquier... Personnellement vu l'état de nos banques actuelles ca me fait un peu peur...

 
Elle prend tout le risque. Si le pret n'est pas rembourse, elle prend 100% de la perte dans la face.

Elle ne prete pas une richesse qu'elle possede, elle prete un actif qu'elle cree et qui lui fait un passif.... je trouve ce systeme étrange

 
je suis pas sur de comprendre.
pour te rassurer tu souhaiterai que les banques aient 100% de leur dépôts en Or ?
 
à partir du moment où on fait une monnaie, le cours de la monnaie vit sa vie... non?