[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Fender

♪♫♪♫♪♫♪

Reprise du message précédent :
photal

Message cité 1 fois

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we are the dollars and cents

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_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

Fender a écrit :

pour la déductibilité des intérêts, j'y ai repensé en revoyant l'arme fatale 2 hier soir
quand leo getz décrit comment il blanchissait l'argent des trafiquants en contractant de faux prêts et dont les trafiquants pouvaient en prime déduire les intérêts [:ddr555]

Ce film a peut-être donné des idées à certains...

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

W0r1dIndu5tri35

v4mpir3 a écrit :

Ceci dit , remarque d'un pote primo-récent à ce sujet "pas grave, je louerais"

Si pour ce premier achat, ton pote est endetté à 33% sur 25 ans :

- 5 ans plus tard, il décide de mettre en location et d'aller vivre avec sa copine,
- 2 ans plus tard, ils décident d'acheter à deux.

Es-ce que les revenus locatifs sont pris en compte pour le nouveau prêt dans le revenu ? Ou seul les revenus issu du travail sont pris en compte ?

Message cité 2 fois

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Les libéraux ne cherchent pas à sortir de la crise ; juste à en profiter

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

radioactif a écrit :

C'est marrant, en traînant sur le topic pharma de E&E, ils ont le même problème avec la même classe d'âge les vieux pharmaciens, souvent baby-boomers, qui pensent être assis sur un tas d'or.

Le problème est plus localisé mais plus grave : ils embauchent au minimum des pharmaciens, des préparateurs quand c'est possible, et les ptits jeunes qui n'en veulent, ben tant pis, sauf si papa-maman derrière.

Non mais guerre des générations quoi [:guilletit:4]

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

radioactif

Mighty mighty man

nico6259 a écrit :

Non mais guerre des générations quoi [:guilletit:4]

Je suis prêt [:cosmoschtroumpf]

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v4mpir3

Total mandingue

W0r1dIndu5tri35 a écrit :

Bonne question, j'en sais foutrement rien

Ceci dit ce pote ci a bénéficié d'un apport conséquent, à un bon salaire et donc n'est pas endetté a 33% sur 25 ans mais plutôt 25% sur 15 ans, la donne est donc très différente

Mais c'est vrai que la réflexion est intéressante :jap:

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Message édité par v4mpir3 le 02-07-2010 à 13:53:08

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PSN : voradz / Steam ID : voradz / Bnet :Voradz#1571 / Uplay : Voradz

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

StefSamy a écrit :

Film de qualitay

Mais bon

Patsy Kensit [:cerveau abde] [:dovakor:2]

Une de mes amoureuses virtuelles de quand j'étais petit

Je viens de faire une recherche google : elle est pas mal du tout

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Yop ma caille a écrit :

En même temps, acheter en tant que célibataire... Quel intérêt ?

pour niquer bien sur

je suis proprio baybay [:jdbh]

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marilou repose sous la neige

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

Raté : ma préférence va aux brunes à la peau ambrée

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

radioactif

Mighty mighty man

vapeur_cochonne a écrit :

pour niquer bien sur
je suis proprio baybay [:jdbh]

Déjà que dans ton coin tu la ramènes bien bourrée, alors le temps de trajet jusque chez toi, elle passe de braise à banquise

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Leg9

Fire walk with me

phila a écrit :

(c'est pas schoppe en alsaco ??)

Chais pas, chuis Gascon moi, pas Barbare-Nazi-Goth [:cosmoschtroumpf]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

je suis crevé
plus je prend des conges et plus je bosse ²

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marilou repose sous la neige

W0r1dIndu5tri35

Concrètement, cela veut dire que si :

- Salaire : 2100 €.
- Emprunt : 700 €.
- Revenus locatif (HC) : 400 €.

Pour le nouvel emprunt, on peut donc prendre en compte les revenus locatif à hauteur de 70% soit 280 €.

Donc au lieu d'avoir un endettement à 33%, tu as un endettement personnel à 29,5%.

Si tu te trouves une copine qui gagne aussi 2100 € / mois, cela donnera donc un endettement pour le couple de 15,6%.

Le couple peut donc reprendre un autre crédit sur 25 ans avec une endettement de 700/800 €. En clair, ils ne peuvent pas bien viser plus grand que le premier bien acheté.

Dans la vraie vie, la plupart des gens se trouvent coincés ou je me plante complétement ?

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Les libéraux ne cherchent pas à sortir de la crise ; juste à en profiter

W0r1dIndu5tri35

v4mpir3 a écrit :

Je me pose de plus en plus la question car quelques potes achètent des studios dans Paris ou des F2 en banlieue en étant endetté sur 20/25 ans à 33% tout en étant célibataire.

Et j'ai bien l'impression que ça peut être bloquant de dire Au pire, je loue, si on veut racheter à deux derrière...

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Loustik_

Oh my goood they

W0r1dIndu5tri35 a écrit :

[:esrevni]

On sait tous que le loyer couvre entièrement l'emprunt !

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Steam ID | Strava

v4mpir3

Total mandingue

W0r1dIndu5tri35 a écrit :

Le calcul est juste , et effectivement, dans la plupart des cas on rachete la meme chose, mais c'est pas grave parce qu'on est multi proprio, qu'on a donc des biens, et qu'on va faire péter la méga plus value à la revente

En attendant, ceinture.

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W0r1dIndu5tri35

Loustik_ a écrit :

On sait tous que le loyer couvre entièrement l'emprunt !

Généralement, non. Surtout un loyer (hors charges). Tu peux généralement retirer 20 à 30% entre une traite sur 25 ans et un loyer hors charges.

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kida

guillominho a écrit :

Impossible d'échapper aux intérêts intercalaires, en effet tu dois payer le terrain avant le commencement de la construction (libération d'une partie des fonds pour payer le propriétaire), puis tu auras des décaissements fractionnés durant la construction servant à payer le constructeur au fur et à mesure de la construction. Il n'y a pas de négociation possible.

En revanche il est possible de provisionner une somme pouvant correspondre au montant des intérêts intercalaires et l'ajouter au montant du prêt... Ou encore taper dans l'apport.

Concretement imaginons que ton projet te coute 100 k€ et que tu as 5 k€ d'II, tu souscris un prêt de 105 k€ (voir légérement plus pour payer les II des II [:edhelas] )

guillominho a écrit :

2eme question: les banquiers me disent que dès que j'ai signé pour le terrain avec le notaire(pour l'instant il n'est que réservé,elle m'a dit de faire trainer le rdv chez le notaire pour gagner du temps) je dois choisir entre 12 et 18 mois de periode intercalaire. Donc si tu prends 12 mois, ta interet à etre sur que ta maison soit terminée dans les temps car sinon tu repars pour 12 mois d'interets intercalaires m'a t'elle dit.....
que me conseiller vous? merci par avance....

As tu signé avec ton constructeur ? Si tu as signé un CCMI, il a normalement 12 mois pour réaliser ta maison à partir du moment où tout les éléments sont réunis (PC + prêt + terrain ok...), je te conseil de prendre au moins 18 mois ; Mais normalement une fois que tu rentres dans la maison tu peux demander à rembourser les intérêts + l'emprunt...

Par exemple, j'ai 24 mois dans mon contrat, mais dès que je rentre dans la maison je commence à rembourser le montant du prêt.

Message édité par kida le 02-07-2010 à 14:15:27

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Professor

:jap:

Les banques tiennent compte de ce revenus

Après pour le 70% ... ça dépend et ça se négocie je pense.
Comme pour un salaire, il faut prouver ce qu'on avance : donc montrer les loyers perçus pendant l'année

Mais attention, la banque va aussi tenir compte de l'emprunt déjà fait !

Du coup dans l'exemple présenté au dessus :
Salaire 2100
Emprunt 700
Loyer 400

Le revenu effectif pris en compte est de :
2100 + 0.7*400 = 2380
Donc à 33% d'endettement cela donne une capacité de remboursement de : 785 euros

Moins les remboursements déjà effectifs de 700€ : RESTE 85 € de mensualité possible

C'est mieux que rien !

Message cité 3 fois

v4mpir3

Total mandingue

100 000 de budget pour la construction, c'est un peu juste non ? Enfin ca dépend de la surface visée évidemment :jap:

Message cité 2 fois

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Professor

vapeur_cochonne a écrit :

je suis crevé
plus je prend des conges et plus je bosse ²

Je vois ça :

vapeur_cochonne a écrit :

pour niquer bien sur

je suis proprio baybay [:jdbh]

Faut se reposer entre 2 "baybay"

Message édité par Professor le 02-07-2010 à 14:18:11

Professor

v4mpir3 a écrit :

100 000 de budget pour la construction, c'est un peu juste non ? Enfin ca dépend de la surface visée évidemment :jap:

Je dirais environ 80 m²
ça dépend si ils se garde du taf à faire soi même
[:hahamidot]

kida

v4mpir3 a écrit :

100 000 de budget pour la construction, c'est un peu juste non ? Enfin ca dépend de la surface visée évidemment :jap:

Pour une maison de 90m² sans option c'est jouable : http://www.maisons-pierre.com/mais [...] splay=rech

Bon reste à ajouter les broutilles :
- Enlèvement des terres
- Accès chantier
- Raccordement diverses
- TRE & TLE
- Puisard
- BT01
- Droit de mutation
- Hypothèque du terrain
- Emolement du notaire
...

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_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

guillominho a écrit :

Bonjour à tous...petit rappel j'hesitais il y a peu entre constructions et achat maison ancienne...
Nous avons tranché et trouvé le terrain de nos rèves...
Bref le terrain est à 62000 euros nous avons un budget grosso modo de 100000 pour la maison.
Ma question va concerner les interets intercalaires (encore de l'esbrouffe de la part des banques....)
D'apres les banques on ne peut pas y couper car ils me disent que même eux les ont payés pour leurs projets perso....
Pourtant autour de moi on me dit qu'il y a moyen de les diminuer ou de les supprimer carrément enfin j'ai du mal à y croire
Etant dans le commerce je suis un habitué des négociations et pourtant la je pense qu'il n'y a rien à faire
Bref en plus c'est pas rose car les taux sont repartis à la hausse...
2eme question: les banquiers me disent que dès que j'ai signé pour le terrain avec le notaire(pour l'instant il n'est que réservé,elle m'a dit de faire trainer le rdv chez le notaire pour gagner du temps) je dois choisir entre 12 et 18 mois de periode intercalaire. Donc si tu prends 12 mois, ta interet à etre sur que ta maison soit terminée dans les temps car sinon tu repars pour 12 mois d'interets intercalaires m'a t'elle dit.....
que me conseiller vous? merci par avance....

Il m'a pourtant semblé ne voir que des articles évoquant encore une baisse des taux au cours du mois de juin. Aurais-je mal lu ou...

Message cité 1 fois

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

W0r1dIndu5tri35

Professor a écrit :

Donc en gros, le conjoint a pas intérêt à être endetté s'ils veulent racheter derrière. Et même s'il ne l'est pas, il a intérêt à bien gagner sinon ils risquent d'acheter à peu près la même surface...

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Les libéraux ne cherchent pas à sortir de la crise ; juste à en profiter

StefSamy

VC FTW

A dévorer ouais

L'un n'empêche pas l'autre remarque

Et riche aussi, si possible.

Et sourde, qu'on lui casse pas la tête avec notre musique et nos blagues de mecs :sol:

Ca doit bien exister ailleurs que dans les rêves [:cocacolalight]

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

StefSamy

VC FTW

[:kalymereau]

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

Hur

Hur a écrit :

Tiens petit HS du jour inédit
A/ Vous préférez un taff payé n avec mass RTT avec des possibilités d'évolution importantes et prévues dans le poste mais avec des évolutions salariales qui seront pas folichonnes
B/ Ou bien un taff payé un peu moins que n, peu de RTT, avec des évolutions plus délicates mais avec beaucoup plus de thunes ?
Vous avez 1h

Leg9 a écrit :

J'ai choisi A.

phila a écrit :

Leg, l'ami des DRH :jap:

donc comme lui, je vote A

[:caleb2000]
Pour conclure l'histoire j'ai choisi l'option A :jap:
/mylife

Message cité 4 fois

Loustik_

Oh my goood they

Hur a écrit :

[:caleb2000]
Pour conclure l'histoire j'ai choisi l'option A :jap:
/mylife

Idem je vote A

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Steam ID | Strava

Professor

Hur a écrit :

[:caleb2000]
Pour conclure l'histoire j'ai choisi l'option A :jap:
/mylife

Comme t'es influençable !

Message cité 1 fois

Loustik_

Oh my goood they

Professor a écrit :

Comme t'es influençable !

C'est pas toi qui a pris un Scellier d'après les dire de ton conseiller en investissement ?

Message cité 1 fois

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Steam ID | Strava

pilef

Professor a écrit :

Les banques tiennent compte de ce revenus

Après pour le 70% ... ça dépend et ça se négocie je pense.
Comme pour un salaire, il faut prouver ce qu'on avance : donc montrer les loyers perçus pendant l'année

Mais attention, la banque va aussi tenir compte de l'emprunt déjà fait !

Du coup dans l'exemple présenté au dessus :
Salaire 2100
Emprunt 700
Loyer 400

Le revenu effectif pris en compte est de :
2100 + 0.7*400 = 2380
Donc à 33% d'endettement cela donne une capacité de remboursement de : 785 euros

Moins les remboursements déjà effectifs de 700€ : RESTE 85 € de mensualité possible

C'est mieux que rien !

Tu as déjà travaillé pour une banque ? [:maestro]

En général, la banque raisonne en décaissé, et affecte une partie du loyer directement au remboursement du prêt.

C'est la mensualité résiduelle qui vient impacter ton taux d'endettement.

Dans ton exemple, mensualité résiduelle = 700 - 0.7 x 400 = 420€. Capacité d'emprunt restante = 2100 x 33% - 420 = 280€

Dans le cas du couple : Capacité d'emprunt restante = 4200 * 33% - 420 = 980€

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Professor

Loustik_ a écrit :

C'est pas toi qui a pris un Scellier d'après les dire de ton conseiller en investissement ?

no comment [:cerveau prodigy]

Message cité 1 fois

Loustik_

Oh my goood they

Professor a écrit :

no comment [:cerveau prodigy]

T'as pas mis scellier dans ton post

Message cité 1 fois

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Steam ID | Strava

Gregos2k5

Hur a écrit :

[:caleb2000]
Pour conclure l'histoire j'ai choisi l'option A :jap:
/mylife

Hum et c'était quoi les jobs en question ?

Spoiler :

Je choisirais B moi, bande de tafioles

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Message édité par Gregos2k5 le 02-07-2010 à 14:44:36

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https://consultingvideo.files.wordp [...] onseil.pdf

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Moi je préfère les brunes

Et puis, toi aussi tu as de beaux yeux

Spoiler :

il parait, je n'ai pas eu la chance de te rencontrer ni de voir la photo que tu avais postée

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Professor

pilef a écrit :

Non ...

Tu considère que la banque va prendre ce nouveau revenu à hauteur de 100 % . Hors, elle applique aussi la règle des 33%

Toi tu dis :
Capacité d'emprunt restante = 2100*33% - (700 - 0.7*400) = 700 - 700 + 0.7*400 = 0.7 * 400

Donc tu considère que 70% du loyer peuvent être affecté à un nouveau pret.
Non
70% du loyer sont considéré comme un revenu à part entière (on prends que 70% car on considère que tu ne loues pas tout le temps, que tu as des charges etc...)
Mais ces nouveau revenus fonctionnent comme n'importe quel revenus

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