Date de la discussion : mardi 26 Juin 2007  
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Voici les réponses qu’a apportées à diverses questions Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil Général des Ponts et Chaussées. Jacques Friggit, également membre du conseil scientifique des indices Notaires-INSEE, tient à jour sur le site de l’Association des Études Foncières une page « statistiques » (http://www.adef.org/statistiques/accueil_statistiques.htm) qui présente des graphiques, des données et des articles sur l’évolution sur longue période du prix des logements et des autres actifs.  
 
Un grand merci à Jacques Friggit.  
 
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Question: Quelle est la différence entre un prix moyen des logements et un indice de prix des logements?  
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Une première différence est qu’un prix moyen s’exprime en euros par logement ou par mètre carré (par exemple : 150 000 euros par logement), alors qu’un indice de prix est un nombre pur (par exemple 1,87), qui vaut 1 (ou 100) à une certaine date choisie comme référence.  
 
Une deuxième différence tient au mode de calcul.  
Un prix moyen est généralement obtenu en divisant la somme des prix de vente des biens vendus pendant une période donnée par le nombre de ces biens (ou la somme de leurs surfaces dans le cas d’un prix par m²). Sa variation dans le temps dépend donc non seulement de la variation du prix de chaque bien considéré individuellement mais également de la variation de la structure du flux des biens vendus.  
Prenons un exemple extrême : considérons deux années successives, et supposons que, d’une année à l’autre, le prix de chaque bien reste constant mais que la première année les biens vendus soient exclusivement des studios et que la deuxième année ils soient exclusivement des quatre pièces. D’une année à l’autre, le prix moyen des biens vendus augmente fortement alors que le prix de chaque bien est constant. Cette divergence, causée par la déformation de la structure du flux des biens vendus, constitue un « effet de structure » ou « effet qualité ».  
Un indice de prix cherche précisément à refléter l’évolution du prix des biens indépendamment de la structure des biens vendus. L’indice reflète l’évolution dans le temps de la valeur d’un portefeuille de biens donné, le « parc de référence ». Tout l’art des fabricants d’indices consiste donc à défalquer les effets de structure de l’évolution du prix moyen. Cela peut être fait plus ou moins complètement, selon la qualité de la base de données utilisée et la compétence des fabricants de l’indice.  
Pour davantage de développements à ce sujet, on peut par exemple consulter INSEE Méthodes n° 111.  
 
Les prix moyens permettent de comparer le niveau des prix dans deux zones géographiques, alors que les valeurs des indices de prix dans ces deux zones ne fournissent pas d’éléments de comparaison sur ce point (elles ne permettent de comparer que les taux de croissance des prix).  
C’est pour tenter de concilier les avantages des deux approches que des « prix indiciels » sont parfois publiés. Ces prix sont calculés en actualisant le prix moyen des biens du parc de référence au prorata de la valeur de l’indice.  
Exemple : supposons un indice en base 100 en 2000, valant 187 en 2006. Supposons que le prix moyen du parc de référence de l’indice est de 123 000 euros en 2000. Le prix indiciel en 2006 sera de 123 000 X 187 / 100 = 230 010 euros. Ce prix indiciel est comparable à celui d’une autre zone géographique et donne une idée de la hiérarchie des prix d’une zone géographique à l’autre, et de son évolution dans le temps.  
Une seule valeur ne peut pas prétendre refléter toute l’information sur le prix des logements et leur évolution. L’essentiel est de préciser ce dont on parle, et d’être conscient des avantages et inconvénients de chaque approche (indice de prix, prix moyen des biens vendus, prix indiciel) eu égard à l’usage que l’on en fait.  
 
 
 
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Question : Existe-t-il des séries du prix des logements sur longue période ?  
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Les séries de prix des logements sur longue période, au sens de 100 ans au moins, sont très peu nombreuses dans le monde.  
En France, à ma connaissance, il n’existe que la série du prix des logements à Paris depuis 1840 que l’on peut télécharger sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] tiques.htm , conjointement avec une série du prix des logements sur l’ensemble de la France depuis 1936.  
Aux Pays-Bas, Piet Eichholtz (Université de Maastricht) a reconstitué depuis 1628 un indice du prix des logements situés le long des quais d’un canal, le Herengracht, qui au 17ème siècle était les « Champs-Elysées » d’Amsterdam (mais dont le statut social n’est plus aussi élevé aujourd’hui).  
En Norvège, Eitrheim & Erlandsen (Norges Bank) ont reconstitué un indice du prix des logements depuis 1819 dans quatre villes dont la capitale, Oslo.  
Aux États-Unis, Robert Shiller (Irrational Exuberance, 2nd Edition, 2005) a calculé un indice du prix des logements depuis 1890 portant, selon la période, sur l’ensemble des Etats-Unis ou sur quelques villes sélectionnées.  
Le comportement sur longue période de ces indices est délicat à interpréter.  
Il dépend de leur mode de calcul, qui sur longue période prend généralement assez mal en compte la variation de la qualité des biens (causée par exemple par l’installation d’éléments de confort mais aussi par le vieillissement du bâti), laquelle peut varier selon la zone géographique couverte (en particulier, sur longue période, la divergence entre indice et prix moyen peut être à la fois considérable et très variable selon la zone considérée).  
Il dépend également de la variation de l’urbanisation ou du statut social de la zone considérée.  
 
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Question : Peut-on prévoir l'évolution du prix des logements en étudiant les prix passés ?  
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Une prévision est toujours sujette à une certaine incertitude. Le mieux que l’on puisse espérer, pour les logements comme pour les autres actifs, est donc de déterminer la loi de probabilité qui sera suivie par l’évolution des prix.  
La seule manière pour ce faire est d’observer le passé, d’y détecter des régularités (par exemple la constance d’un certain ratio) et de faire l’hypothèse que ces régularités vont perdurer, sauf si l’on a de bonnes raisons de penser le contraire.  
L’observation du passé, pour produire des résultats significatifs, nécessite de remonter au minimum quelques décennies en arrière.  
Dans le cas de certains actifs (actions américaines et françaises), on dispose de deux siècles de mémoire et l’on peut donc cerner avec une bonne précision la loi de probabilité suivie par le prix de ces actifs.  
Dans le cas du prix des logements, en France seule la période postérieure à 1965 est significative (les années antérieures étant perturbées par le blocage des loyers puis sa sortie à la faveur de la loi de 1948). Le caractère significatif des résultats obtenus sur le passé est donc plus limité.  
 
On trouvera des compléments sur ce point dans ma note « Long term (1800-2005) investment in gold, bonds, stocks and housing in France – with insights into the USA and the UK: a few regularities », téléchargeable elle aussi sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] iques.htm.  
 
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Question : La construction de logements neufs influence-t-elle le prix des logements anciens ?  
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La réponse à cette question doit être replacée dans le cadre plus général de la sensibilité du prix des logements à ce que l’on peut appeler ses « fondamentaux », c’est-à-dire les variables dont on peut penser a priori qu’elles l’influencent :  
 l’« offre », dont la composante principale est la taille du parc de logements (directement dépendante de la construction de logements neufs)  
 la « demande », influencée par la population et le nombre de ménages, mais aussi la demande de résidences secondaires  
 ainsi que la capacité d’achat des ménages, puisque les concepts d’ « offre » et de « demande » n’ont de sens qu’à un certain prix ; cette capacité d’achat est des ménages est principalement déterminée par leur revenu et les conditions de financement (taux d’intérêt mais également autres conditions: durée des prêts, taux d’effort maximal accepté, etc.  
On peut bien sûr ajouter à cette liste d’autres variables (telles que la variation passée du prix des logements). Néanmoins, une difficulté est que les variables mesurables, et connues sur un passé suffisamment fourni pour fournir une matière suffisante à l’analyse statistique, sont peu nombreuses.  
La mesure de la sensibilité du prix des logements à l’accroissement du parc causé par la construction neuve est donc délicate.  
Les quelques résultats disponibles indiquent une élasticité par rapport à la taille du parc de moins quelques unités : si, toutes choses (revenu, conditions de financement, population, nombre de résidences secondaires) constantes par ailleurs, la taille du parc (qui comprend actuellement 32 millions de logements) augmente de 1% (donc si 320 000 logements supplémentaires sont construits), le prix des logements ne diminue que de quelques pourcents. Cette diminution ne sera pas nécessairement visible « à l’œil nu », puisqu’elle est nettement plus faible que la volatilité moyenne du prix des logements.  
 
 
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Question : La hausse des prix est-elle une motivation pour l'achat d’un logement?  
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Cette question peut être comprise de deux manières:  
 une forte hausse des prix accroît-elle la propension des acheteurs potentiels à passer à l’acte ?  
 une forte hausse des prix est-elle une bonne raison d’acheter ?  
 
Il n’est pas facile de répondre à la première de ces deux questions: les enquêtes déclaratives, à supposer qu’il en existe, ne reflètent pas nécessairement les convictions des personnes interrogées.  
Il est clair que la hausse des prix récente est souvent présentée comme un argument de vente : « achetez maintenant, demain ce sera plus cher ».  
Une des propriétés du prix des logements rapporté à sa tendance longue (parallèle au revenu par ménage) est la forte autocorrélation de ses variations sur 1 an (par contre, ses variations sur 3 ans ne sont pas autocorrélées, et ses variations sur 5 ans sont négativement autocorrélées).  
Cela signifie que, si au cours de la dernière année le prix des logements a augmenté plus vite que sa moyenne, il a de fortes chances d’augmenter plus vite que la moyenne au cours de l’année à venir - et inversement : si au cours de la dernière année le prix des logements a augmenté moins vite que sa moyenne, il a de fortes chances d’augmenter moins vite que la moyenne au cours de l’année à venir. Néanmoins, cela n’est pas une certitude : de temps en temps, une croissance inférieure à la moyenne succède à une croissance supérieure à la moyenne - et inversement. Il y a donc des « tendances longues » pluriannuelles, séparées par des « inversions de tendance ». En ce sens, les évolutions du prix des logements sont « cycliques ».  
La raison de cette autocorrélation réside peut-être dans une propension accrue des acheteurs potentiels à acheter lorsque les prix augmentent (du moins tant que leur capacité d’achat le leur permet). La réponse à la première question posée serait alors positive. Néanmoins, cela reste à prouver.  
Par ailleurs, si cela est vrai, cela serait au moins en partie contrebalancé par la diminution du pouvoir d’achat immobilier des ménages engendrée par la hausse du prix des logements, surtout lorsque ce dernier devient élevé par rapport à sa tendance longue.  
 
Quant à la deuxième question posée (une forte hausse des prix est-elle une bonne raison d’acheter ?), puisqu’une hausse des prix sur l’année passée annonce généralement une forte hausse des prix dans l’année qui vient, l’acheteur qui est absolument décidé à acheter dans les douze mois a généralement intérêt à acheter tout de suite si les prix ont fortement augmenté l’année passée. Néanmoins, il convient de formuler aussitôt deux remarques.  
D’une part, il arrive qu’une forte hausse sur l’année passée précède une faible hausse, voire une baisse, sur l’année qui vient, et cela est d’autant plus probable que le prix des logements est élevé par rapport à sa tendance longue,  
D’autre part, la plupart des acheteurs potentiels peuvent différer leur achat de plus d’une année.  
S’ils sont déjà propriétaires et entendent le rester, dans un logement d’un prix voisin, ils sont assez indifférents au niveau des prix, puisque la revente de leur ancien logement financera à peu près l’achat du nouveau. Si par contre ils ont à arbitrer entre le statut de locataire et celui de propriétaire, entre l’actif immobilier et les autres actifs, ils doivent porter leur attention prioritairement sur l’espérance de rendement à long terme fournie par le logement. Or cette espérance n’est pas déterminée par l’évolution récente du prix du logement, mais par la position de ce dernier par rapport à sa tendance longue. Dans ce cas, si le prix des logements est très élevé par rapport à sa tendance longue l’acheteur potentiel peut parfaitement avoir intérêt à acheter un autre actif dont l’espérance de rendement à long terme serait plus élevée, ou bien à différer son achat immobilier jusqu’à ce que le prix des logements soit revenu à un niveau plus proche de sa tendance longue.  
En d’autres termes, pour l’acheteur qui vise un rendement à long terme, la position du prix des logements par rapport à sa tendance longue est un paramètre au moins aussi important que la variation du prix des logements sur l’année passée.  
 
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Question : Au vu de l’évolution du nombre de transactions, peut-on parler d'une anticipation des achats ces dernières années ?  
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Depuis 2000, le nombre d’achats de transactions de logements anciens est très stable, au voisinage de 800 000 par an (cf. mon article « Le nombre de transactions de logements anciens » téléchargeable lui aussi sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] ques.htm).  
Avant 1995, on ne le connaît pas avec précision, mais tout laisse penser que tendanciellement sur les 30 dernières années il augmentait de quelques pourcents par an. Il a beaucoup augmenté de 1995 à 2000, année où il était très au-dessus de sa tendance longue. Depuis 2000, étant resté constant, il a été rattrapé par sa tendance longue, et lui est actuellement plutôt inférieur. Rien ne laisse donc penser que les ménages auraient anticipé leurs achats depuis 2000.  
 
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Question : Existe-t-il une corrélation entre le prix des logements et le nombre de transactions ?  
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Là où l’on connaît avec un minimum de précision le nombre de transactions sur une période suffisamment longue (à Paris), je n’ai pas observé de corrélation directe entre la variation du prix des logements et celle du nombre des transactions.  
Il est parfois dit que « les transactions précèdent les prix », c’est-à-dire qu’une variation du nombre de transactions annonce une variation identique des prix.  
Je n’ai pas observé de corrélation significative entre la variation du prix des logements et celle du nombre de transactions décalé d’une ou plusieurs années.  
Une précession a cependant pu être observée ponctuellement par le passé avant les « inversions de tendance » mentionnées plus haut : à Paris, une baisse du nombre de transactions a précédé la baisse des prix du début des années 1990, et sur l’ensemble de la France une forte hausse du nombre de transactions à la fin des années 1990 a précédé une forte hausse des prix. Néanmoins, cela n’a pas toujours été vérifié : alors que le nombre des transactions s’est stabilisé à partir de 2000, la hausse du prix des logements était encore très forte en 2006, six ans plus tard. Il convient donc de rester prudent.  
 
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Question : Comment s'opère le retour des prix à la moyenne ? Crise brutale ou atterrissage en douceur ?  
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Je voudrais tout d’abord formuler une remarque : le concept de crise est relatif. En France, on considère que la crise du pétrole a commencé avec son renchérissement, en 1973, et qu’elle s’est terminée avec la chute de son prix, en 1985. En Arabie Saoudite, c’est l’inverse. L’envolée du prix des logements depuis 2006 a été une cause d’euphorie pour les vendeurs mais une calamité pour les acheteurs ; leur baisse constituerait pour ces derniers la fin d’une calamité, non une « crise ». L’observateur impartial que j’essaie d’être ne prend pas parti entre vendeur et acheteur, et considère comme « crise » une situation où le prix des logements est éloigné (par le bas ou, comme actuellement, par le haut) de son niveau tendanciel. Il considère donc qu’un retour vers le niveau tendanciel constituerait une sortie de crise.  
 
Ce retour vers le niveau tendanciel peu a priori s’opérer selon deux scénarios:  
 ou bien, pendant de nombreuses années, le prix des logements stagne, ou croît très légèrement, et se rapproche petit à petit de son niveau tendanciel puisque ce dernier augmente lentement mais régulièrement sous l’effet de l’augmentation du revenu par ménage ;  
 ou bien il baisse fortement et rejoint en quelques années son niveau tendanciel.  
L’examen sur longue période de la courbe indiquant la valeur de l’indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage (cf. par exemple les « graphiques actualisés » sur Lien montre que, par le passé, cette courbe « a descendu les côtes à la vitesse à laquelle elle les a montées », ce qui laisse augurer d’une évolution conforme au deuxième scénario. Néanmoins, ces « côtes » sont assez peu nombreuses sur le passé observable, si bien que le pouvoir prédictif de leur observation est limité. On ne saurait donc exclure à ce stade le premier scénario.  
 
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Question : Quelle relation existe-t-il entre le prix du foncier et le prix des logements ? Est-il exact d'affirmer (comme on le lit souvent dans la presse) que la hausse du prix des logements résulte de la hausse des prix du foncier ?  
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Lorsqu’un promoteur (qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier construisant pour lui-même) envisage une opération de construction, il détermine le prix de revient du logement neuf par comparaison avec celui des logements anciens situés dans le voisinage (et compte tenu de sa marge s’il est un professionnel). Après déduction de ses coûts, relativement inertes (le coût de la construction étant en particulier beaucoup moins volatil que le prix des logements ou du foncier), il obtient le prix auquel il peut payer le foncier. En ce sens, c’est le prix des logements qui détermine le prix du foncier, non l’inverse.  
Certes, si le prix de marché du foncier est plus élevé que le prix que le promoteur estime pouvoir payer, ce dernier renonce à construire, et un moindre accroissement de l’offre de logements engendre en principe une croissance supérieure du prix des logements, mais on a vu plus haut que l’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc est assez faible. Par ailleurs, si le prix de marché du foncier est plus élevé que ce que le promoteur pense pouvoir payer, c’est que d’autres promoteurs, ceux précisément qui ont fait ce prix de marché, ont acheté du foncier et vont donc accroître l’offre de logements.