Une baisse dans des proportions importantes (-40 %) me paraissait impossible au tout début de mon intérêt pour le sujet (2005).
Maintenant, avec la connaissance du travail de Friggit et surtout une meilleure compréhension de l'aspect macro-économique de la chose, il est certain que l'immobilier va se faire laminer. Le laminage, si je me souviens bien, c'est le fait de durcir et aplanir une plaque de métal (encore rouge et maléable) en le passant plusieurs fois sous deux rouleaux compresseurs. Tout ce qui dépasse, les aspérités, les parties les moins solides sont irrémédiablement écrasées et étalées par le rouleau.
Disons que l'actuelle bulle immobilière soit l'exact remake de la bulle de la fin des années 80-1991, mais avec les proportions actuelles (donc hausse des prix x1.5 ou x2). Une fois l'éclatement de la bulle intervenu, une baisse des prix de 40% n'aurait constitué qu'un retour à la normale (cf les courbes de Friggit). Une crise a suivit l'éclatement de la bulle immobilière en 1992-1995. Je pense que la plupart des gens ici s'en rappellent. Dans la psychologie des foules (d'investisseurs), l'immo avait alors perdu sa valeur en tant qu'investissement, entrainant donc la chute des prix.
Dans le cas présent, la bulle immobilière a pris des proportions bien plus importantes que celle de 1986-1991 et surtout, elle est le symptôme de ce qui couvait depuis la fin des années 90, c'est à dire Dépression (c'est pompeux, mais j'utilise ce terme pour bien marquer la différence avec les précédentes crises relativement "bénignes" (1974, 1980, 1992, 2001...)) qui commence à s'installer.
Certes, l'Histoire ne se répète pas exactement de la même façon à chaque fois, et il ne faut pas voir la fin du monde dans la crise qui vient de débuter (plutôt une bonne purge). Ceci dit, elle s'inscrit dans les cycles de Kondratieff et les dettes existant à ce jour doivent être purgées (on dirait un chamane qui dit qu'il faut sacrifier des vierges pour calmer les dieux 
).
Quelle est l'origine de la bulle immobilière actuelle?
Rien, depuis 2000 ne justifie un enrichissement réel (lire: 1 € de pouvoir d'achat supplémentaire gagné grâce à l'équivalent de travail supplémentaire) des gens dans une proportion égale à l'augmentation des prix de l'immobilier.
La qualité des logements n'a par ailleurs pas augmenté (ce qui pourrait à la limite justifier une hausse des prix). Or ce serait plutôt le contraire.
Ce qui a lancé la hausse des prix, c'est l'octroi facile de crédit aux USA. Cela a boosté artificiellement la consommation de biens courants des ménages US, donc la croissance et donc la finance. La bourse a grimpé de façon totalement artificielle. Des actions se vendant bien plus chères que leur valeur réelles (normal: grâce à de l'argent qui leur a été prêté par les banques (directement ou pas), les gens veulent acheter des actions qui sont en nombre limité => loi de l'offre et de la demande => hausse du cours des actions).
Là où cela a commencé à poser problème, c'est lorsque les petits porteurs (j'exclue les institutionnels et autres gros investisseurs) ayant dégagé assez de cash grâce à ce système, on voulu l'investir dans l'immobilier, pour diversifier leurs placements. Ils ont initié la hausse des prix et le reste des ménages on suivit pendant plusieurs années, grâce à l'octroi facile de crédits.
Il s'est passé la même chose en France, si ce n'est qu'avec un peu de retard et avec les spécificités propres au contexte européen et/ou français. Il est certain que les baby-boomers, tirant évidemment la couverture à eux (alors qu'ils ont déjà un patrimoine conséquent par rapport aux actifs et qu'ils bénéficient d'une retraite acquise) ont participé au mouvement.
Ce qui est à retenir, c'est que même si le logement est une nécessité pour tout le monde, qu'un emplacement privilégié sera toujours plus cher qu'un mauvais, c'est que la bulle immobilière a été, de par les sommes en jeu, fondamentalement spéculative. Ce ne sont évidemment pas Brandon et Kévina, 22 ans, SMICards endettés sur 30 ans pour un pavillon de merde qui ont sciemment spéculé. Ils ont participé à la hausse des prix malgré eux.
Les sommes qui ont été mises sur la table pour initier la hausse des prix (les gens qui à l'origine ont voulu placer leur argent dans l'immo au début des années 2000) et pour suivre les enchères (crédits s'affranchissant des règles basiques de l'usure) sont tout simplement:
-hors de proportion avec la hausse de la richesse de la population (x1.5 ou x2)
-pour +60% de ces sommes, de l'argent fictif (issu du crédit qui lui même n'a aucun actif tangible à son origine: et pour cause: cet argent fictif, c'est la plus-value qu'on effectué les malins en bourse il y a quelques années en revendant leurs actions surévaluées à des pigeons)
(note: ceci n'a rien à voir avec "l'argent dette" ).
La spéculation part d'un seul principe: revendre quelque chose plus cher à un pigeon. Le pigeon par définition, est la "chair à canon", l'essence même des bulles spéculatives. C'est lui qui arrive généralement trop tard sur un marché pour faire de bonnes affaires (suite à une couv' de Capital ou un reportage TV sur "la nouvelle économie", "les nouvelles aubaines 2004" ) et surtout, qui s'en retire au pire moment. Bref, appâté par le gain, il achète tout trop cher et revend à perte.
Ce qui commence à provoquer un blocage n'est pas la récession. Le marché immobilier (et cela a été le cas aussi aux USA) a vu les stocks augmenter, les ventes baisser et les prix se maintenir de début 2007 au printemps 2008. Les conditions d'octroi de crédit, les taux étaient encore dans la même logique que celle des années précédentes. Par contre, les prix avaient déjà atteint leur plafond et on est arrivé au stade où même avec un crédit octroyé facilement, il était impossible de prêter assez d'argent aux ménages pour qu'ils puissent s'offrir un logement dans un cadre légal (40 ans, 33% d'endettement).
Ce sont les prix eux-même qui ont provoqué le blocage du marché. S'il n'y avait pas eu l'histoire des subprimes aux USA, une baisse à la 1991-1999 se serait finalement engagée, faisant retomber les prix à des niveaux acceptables (15-20 ans maxi d'endettement à 33%), bref une chute de 30-40% selon les marchés locaux.
Or, évidemment, cette gigantesque bulle immobilière, qui est la conséquence d'une économie américaine et européenne sous perfusion de crédits pour grappiller quelques points de croissance éclate parce que nous sommes à la veille d'un nouveau cycle de Kondratieff.
[Ceci dit hors de toute considération politique]: la manne de crédits été à tors dirigée vers la consommation des ménages. Ce qui a provoqué une euphorie des marchés financiers. Ces derniers n'ont pas investit les bénéfices dégagés dans le travail (nouvelles infrastructures, R&D, formation, salaires), mais dans des actifs. Bref, c'est un manque d'investissement dans l'avenir, et une mise sur la rente. Ceci provoquant évidemment par conséquent, les délocalisations d'industries vers les pays émergents (puisque plus assez rentables) et donc les fonds injectés dans l'économie pour soutenir la consommation des ménages était utilisés pour payer des produits fabriqués en Asie, provoquant l'immatérialité des économies occidentales et une paupérisation des salariés. On marche sur la tête! Du moment que les intermédiaires financiers pouvaient prendre leur com' sur ce circuit, pas de soucis pour eux.
Bref, on des économies occidentales qui ne fonctionnent principalement plus que sur la création de richesses non tangibles ou sur la rente. Cela ne peut perdurer que tant que l'économie est sous perfusion de monnaie. Or l'immobilier US avec ses subprimes a au final interrompu ce processus.
Pour rappel: le subprime (galvaudé) consiste, pour simplifier, en des prêts accordés à des clients potentiellement à risque (donc pauvres et/ou instables), à des taux relativement intéressants au début (le but étant de capturer le client et de ne plus le lâcher ensuite), puis augmentant par la suite (à tel point qu'ils ne peuvent plus payer). Dans un pays comme les USA ou l'hypothèque est la norme, ce système était viable dans le cadre d'une hausse annuelle des prix de 10 ou 15%. Si l'emprunteur était défaillant, la banque saisissait la maison et revendait la maison en empochant la plus-value liée à la revente.
Or les prix ont au bout d'un moment commencé à décroitre et ce système n'est donc plus devenu rentable pour celui qui prêtait cet argent (qui au passage s'en mettait plein les fouilles: les premières années du crédit étant uniquement destinées à payer les intérêts, et le reste du "vrai" crédit étant assuré (en contrepartie d'une surprime) par de gros organismes banquiers ou d'assurance, qui se sont refilé le poison).
Comme on se trouve désormais face à une défaillance réelle cette fois-ci (puisque la dette ne peut pas être refilée à quelqu'un via la culbute à la revente), elle doit être soldée. Or les défaillances sont désormais systématiquement associées à une perte pour les organismes détenteurs de ces dettes, puisque les prix se sont mis à baisser.
Comme ces actifs toxiques (tout le monde connait l'histoire maintenant) se sont répandus dans toutes les banques, celles-ci sont impactées par ces pertes et baissent, puis coupent le robinet du crédit. On en arrive à une contraction brutale du crédit. Du coup (ce qui se passe maintenant en France) cela accélère les faillites d'entreprises qui ont elles aussi besoin d'argent frais, d'où augmentation du chômage, pessimisme, et encore moins de consommation et bien-sûr chute quasi-verticale des ventes de logements.
Comme la grosse récession naissante met en difficulté pas mal de détenteurs d'actifs (prêteurs d'argent, propriétaires de bien immobiliers), et surtout comme les banques n'ont plus de liquidités à leur fournir , ces derniers doivent impérativement trouver du cash quelque part. La seule solution qu'ils ont, c'est de demander à leurs débiteurs de solder leur dette. Comme les débiteurs ne trouvent plus personne pour leur acheter l'actif qu'ils ont acheté à crédit, ils doivent baisser le prix. Le prix des actifs baisse donc. Les salaires vont suivre la même route, de même que les bien de consommation courante (les commerçants étant prêts à baisser les prix pour qu'il y ait au moins un peu de mouvement de fonds). C'est la déflation. Elle commence et les dettes vont se purger plus ou moins violemment.
La déflation va tout simplement écraser tous les pigeons du marché d'une manière ou d'une autre; s'ils ont acheté à crédit en espérant faire une culbute au bout de 3 ans, ils seront soit obligés de revendre à perte parce qu'ils ne peuvent plus occuper leur logement (mutation, enfants en plus ou divorce) ou bien parce qu'ils auront perdu leur boulot. Certes, ils peuvent rester 15 ans dans leur logement le temps que la crise passe. Le soucis, c'est qu'il faudra qu'ils attendent plutôt une vingtaine d'années pour faire une opération blanche en euros constants. Car nous serons entrés dans un nouveau cycle économique qui n'aura rien à voir avec ce que nous avons connu de notre vivant.
Beaucoup de monde, les papy-boomers notamment, ayant actuellement un patrimoine conséquent, qui a été investit dans l'immobilier, va se faire rincer, même s'il n'a pas de crédit sur le dos (via la baisse des loyers, qui en incitera justement pas mal (pigeon d'un jour, pigeon toujours) à se délester de leur investissement locatif au pire moment).
C'est là où la déflation est redoutable: elle force les pigeons à liquider leurs actifs au pire moment car elle tire sur la corde dans les deux sens (soit de celui des ressources qui sont menacées ou qui baissent, soit de celui des actifs qui baissent en valeur).
Cette crise montre bien l'irrationalité des investisseurs (pro ou amateurs). La majorité se fera plumer dans l'affaire. L'immobilier risque de connaitre une désaffection encore plus forte que celle qu'il a connu dans les années 90. Cette fois-ci cela sera injustifié (même si de nouveaux éléments seront à prendre en compte dans le futur, comme le problème énergétique et écologique) une fois que nous aurons crevé le plancher du tunnel de Friggit.
Je ne suis pas de nature pessimiste et ne croit pas en la fin du monde. Mais dans de telles conditions, une baisse de plus de 50% n'est pas à exclure à la fin du cycle. Tellement de monde aura perdu du pognon dans l'histoire que peu de monde voudra s'en approcher (tout comme la bourse après la crise de 29). C'est à ce moment là qu'il faudra passer récolter les bonnes affaires (ou les cerises, c'est au choix).
Pour ceux qui sont actuellement libres de tout engagement (locataires, pouvant éventuellement se déplacer pour trouver du boulot dans une situation ou le travail est rare, sans dette) et avec un apport (permettant au pire de survivre le temps de retrouver un boulot si fin de droit au chômage), les années qui viennent vont fournir beaucoup d'opportunités (et au pire on risque de bénéficier des (inutiles mais toujours bonnes à prendre) mesures qui seront proposées par le gouvernement pour relancer le marché).
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