Reprise du message précédent :

Pour ça que je milite pour un marché à l'américaine : vente au format enchères, donc au plus offrant ==> prix final le plus juste et transparent possible.  

Pas mal je trouve, avec la terrasse. Prévois par contre la clim juste sous les toits

 
 
Notre ami Patrice devrait donc trouver alors !
 
@Patrice : quels sont tes critères ?

Exact.  
 
+ un marché baissier est mauvais pour les affaires, ils tentent de contenir les choses à leur façon.
 
Le marché immo est TRES proche du marché financier non coté, les deals venture capital et PE ou le marché est fait de façon rugueuse, peu fluide, mais c'est un marché

 
J’ai emprunté sur 25 ans à 40% d’endettement en étant en CDD avant le serrage de vis, pas sûr que j’aurais pu le faire aujourd’hui, donc oui il y a eu serrage, même si tu aimerais un monde avec 0 endettement pour être privilégié avec ta montagne de cash

 
Je le vois tel un actif comme un autre, alors il faut arrêter la défiscalisation, les apl, et tout ce qui fait gonfler le marché avec l'argent de la communauté.

 
Pas si simple non plus L'investissement locatif dont tu parles sera lui aussi taxé à la PV à terme, et la date de départ de son calcul sera postérieure à celle de l'ancienne RP, sans compter qu'il faut repasser pas la case frais d'acquisition (en plus de trouver ledit investissement locatif et le financer, ce qui est simple sur le papier, moins dans la réalité). Et il ne faut pas oublier que l’impôt sur la PV est dégressif avec une décote significative au bout de 5 ans jusqu'à extinction au bout de 22 (et les CS au bout de 30). Tout est une affaire d'horizon et de stratégie patrimoniale.  
En tout cas, ce qui est acheté n'a plus à l'être, et chaque mois qui passe est (généralement) un mois gagné.

https://www.meilleursagents.com/pri [...] mmary-sell

4560€/m2 en borne haute, ça nous amène à 679k€.
Donc ça me semble un peu cher  s'il n'y a rien  qui justifie de dépasser la borne haute.
Mais c'est pas non plus outrageusement au dessus des tarifs moyens.

  il faut en effet tout poser mais j'ai l'impression que beaucoup de gens oublient cette potentielle taxation quand ils décident de garder leur bien

Et en vente de RS tu déduis les fdn de la PV dont ça offre déjà 8% non fiscalisé

 
 
Les impôts de Patrice qui servent à alimenter les prix pour qu'il puisse acheter plus cher, la double quenelle  
   

Avant, c'était possible jusqu'à 30 ans. Et pour les 35 %, c'est maintenant assurance comprise alors qu'avant c'était sans. Le Hcsf n'admet plus que 20% de dossiers en dehors des clous au dessus de 35% aussi, alors qu'avant c'était la fête. Ça n'est pas vraiment un assouplissement.

Il y a 5 ans, quand j'ai acheté la première fois, ça passait facilement ; cette fois, je suis moins à l'aise.

J'ai l'impression que  l'État et les banques veulent contenir le taux d'endettement pour soutenir la consommation ou fourguer des assurances-vie.

 
Tu fais plus que résumer ou grossir le trait. Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, ce n'est pas révolutionnaire.
 
Et comme expliqué, ce n'est pas mon cas personnel qui compte, ni mon patrimoine. C'est toute cette masse d'argent qui est siphonné par l'immobilier, où il n'y a visiblement pas de limite. Et c'est dommage pour (presque) tout le monde, sauf les intermédiaires, et peut-être les grands propriétaires terriens.
 
 
 

 
 
Et alors ?    
 
On ne doit pas faire les choses que pour notre gueule, au bout d'un moment.
 
Et si les gens ne se gèrent pas eux-mêmes (cad choisissent de surpayer le foncier au détriment de tout le reste, dont la rénovation énergétique), alors les décisions / règles publiques doivent quand même les y inciter.
 
Et sur mes grandes théories sur l'intérêt général   , j'étais pire il y a 15 ans. J'avais même appelé la CAF pour ne plus avoir d'APL la première année de travail, après avoir été étudiant l'année d'avant, alors que j'y avais droit . Je suis devenu un vil capitaliste 15 ans plus tard, mais peut-être que des fois j'ai des rechutes.
 
 
 
 
 
 

 
Oui une rechute visiblement  

Pas vendu, pas perdu, c'est souvent mon leitmotiv. On peut y rajouter pas d'impot sur la PV non plus (qui peut aussi s'atténuer avec les travaux, mais bon généralement ils sont passé en déficit foncier si le bien est loué).
Par ailleurs, en donnant le bien aux enfants, s'ils se servent de la vente dudit bien pour acheter leur première RP dans les 2 ans qui suivent, ils peuvent peut-être être exonérés de l'impot sur la PV (mais point à vérifier cependant).
Et tant qu'on y est, ne pas oublier l'IFI non plus.

 
Et travaux, voir forfait travaux de 15% si bien détenu depuis plus de 5 ans.

 
 
On peut être capitaliste et avoir une conscience sociétale, je te comprends    
 
Ceci dit pour diversifier ton patrimoine tu peux mettre :
- toute ta capacité d'endettement dans ta RP ;
- toute ton épargne investie sur les marchés financiers (ou juste une partie prise pour l'apport).
 
Et ensuite, une fois l'achat réalisé, toute ton épargne ira alimenter les marchés financiers pour rééquilibrer ton allocation dans le temps.
 

Il a l'air très bien avec une vue super.      
Le rafraichissement à faire risque d'être important, mais au moins ce sera à ton goût,  
Regarder quand même s'il n'y a pas un risque de fuite d'eau par le toit.

 
pour moi le prix du marche c'est le prix que certains (pas un seul) sont prets a mettre. Ca peut paraitre decorrele avec la qualite, les prix passes ou la valeur intrinseque.. mais si certains sont prets a mettre 732 modulo la nego.. je sais pas, je dirais que si il s'est vendu, le prix est a +\- 20k le prix du marché. Si il ne s'est pas vendu, c'est sans doute que ce prix est fixé en reference a ce qui se fait autour. Dans tous les cas tu proposes 150k en dessous selon tes critères, c'est pas une offre mais un troll. A moins que la situation soit TRES particuliere, c'est se foutre ouvertement de la gueule de l'AI.. ( a tort ou a raison, mais sa reaction est normale)

Ca ne couvre pas de l'augmentation des prix, bien au contraire. Je suis justement sur un marche ou l'immobilier se fait par enchères via SMS. Le système est piégeux et très nombreux (parmi mes collegues en tous cas) sont les gens qui apres quelques minutes voyant les prix augmenter et leur coup de coeur partir encherissent au dessus des budgets fixés.
Les prix ne sont pas tous delivrés clairement car certains frais variables viennent en plus, même si une administration met tout en ligne (nom, date, montant de l'enchere pour le bien..)  
Ca ne fait que confirmer que le marché augmente et participer justement a l'acceptation que c'est dans la normalite d'acheter plus cher qu'il y a un an, par raison objective (meilleur parc, nouvelles infrastructures, penurie de biens) ou non.  
Bref pas convaincu personnellement, même pour être passé par tout le processus.

La PV se gomme au moment de la donation (ça marche aussi pour un portefeuille d'action, ce qui se fait pas mal quand grosses PV). Ils auront donc un PV sur les seules 2 années qui suivent la donation.

Tu te bats contre des moulins, tout ça c'est très beau mais en effet ce n'est pas ton cas personnel qui compte, ce qui veut aussi dire que tu n'as absolument aucun pouvoir sur le sujet. En tout cas pas dans ta décision d'acheter ou pas à ces prix, personne ne te regardera comme un exemple car tu as refusé d'augmenter ton offre ou ton endêtement, tu sombreras juste de plus en plus dans le côté aigri et tu louperas toutes les maisons qui pourraient te convenir et qui seront au prix du marché (oui on sait, le prix du marché ne te convient pas ).
Accessoirement il y a plein d'endroits sur la planète ou c'est bien pire (oui je sais, ça ne veut pas dire qu'il ne faut rien faire blabla )

Vu la dynamique de certains marchés et si tu ajoutes un peu de sous évaluation pour la donation ça peut suffire...

patrice778, tu as visité d'autres biens que cette maison qui était apparemment au dessus du prix du marché (sinon elle serait vendue rapidement vu la pénurie de biens...) ?
 
Car tu te bases sur cet unique exemple pour expliquer qu'à 700 k€ on ne trouve rien.
Et à vue de nez ça semble un mauvais exemple (prix surévalué, tentative de négo énorme de ta part - compréhensible mais inacceptable pour un vendeur).
 
Pour savoir à quoi s'en tenir sur "les prix du marché", il faut visiter, visiter, visiter...
Sinon, paie toi un chasseur immo ?
 
Quels sont réellement tes critères ?
Dans les 700 k€ et quatre chambres, pas trop mal isolée... c'est tout ? Jardin ?Expo ? Epoque ? Taille de pièce de vie...

et y'a peut etre moyen de squatter en douce le toit de l'immeuble voisin
 
edit : c la même copro. cette bête de toit terrasse que ça pourrait faire.
 
C marrant parce que à Paris c'est assez rare, tandis qu'a Neuilly les toits terrasse sur le moderne sont partout.

 
Bonsoir,
Mon ton était volontairement désagréable et caricatural car je n'apprécie pas la tendance qu'ont certains ici (ou ailleurs) à être dans une critique permanente de Paris, au point de sortir des choses qui sont factuellement fausses comme ici, et que je trouve dans ce cas assez triste, quand je pense aux destins de tous les provinciaux (les millions d'anonymes, ma famille, beaucoup de mes amis, certains de mes héros en littérature ou dans l'Histoire) qui se sont épanouis / trouvés, etc à Paris.  
 
Personnellement je suis passionné et forcément subjectif, tout en étant capable de reconnaître que chaque endroit a ses avantages et ses inconvénients. Nul mépris de la province honnêtement, même si j'avoue ne pas aimer la mentalité petit bourgeois qu'on retrouve d'ailleurs également à Paris.
 
 
 

ce soir capital spécial immobilier !

Ça commence fort, la maison en bois peinte à la farine  

chloé la mere célibataire de 2 enfants en bas age qui va faire la maison une fois timeo et julia couchés à 20h le soir jusqu'a 6h du matin

 
Je n'ai pas compris, mais je ne suis pas sûr qu'on parle de la même chose. Ce que je voulais dire, c'est que lorsqu'on est propriétaire d'un bien loué, et qu'on est parallèlement locataire de sa RP, si on vend son bien loué, on est exonéré de l'impot sur la PV si on s'engage à réallouer le produit de la vente dans l'achat d'une RP.
Je me demandais donc si cette règle marche quand le bien a été donné il y a X années aux enfants (bien loué pendant ce temps), et qui souhaitent le vendre pour acheter leur première RP. J'aurais tendance à dire que oui, mais c'est à vérifier, car je ne suis pas expert des donations. De ce que j'ai constater, le fait de donner un bien implique de fixer un prix à date de la donation en vue des calculs ultérieurs (ce qui s'est passé quand mes parents m'ont donné la nue propriété de leur résidence secondaire). Ceci est nécessaire pour procéder aux calculs à leur décès avec mon frère...ou si je décide de la vendre donc.

 
Très honnêtement ce n'était pas un troll.
 
Vous connaissez certainement plus le domaine que moi, mais à mon sens ce dont vous parlez ne sont pas les prix de marché, ce sont les prix d'affichage suite à estimation par un AI.
 
D'ailleurs j'avais parlé aux voisins de la maison, qui connaissaient les propriétaires d'avant, ceux qui avaient vendu à 518k en mars 2020. Et eux m'avaient dit que 732k, c'est n'importe quoi. En regardant sur etalab, je ne vois pas un bien de cette taille au-dessus de 600k.
 
 
Enfin, sur la négociation, on aurait pu renchérir. Exemple : on part à 575k, eux à 732k, et on converge à 650k de fil en d'aiguilles.
 
 

 
Mais où as-tu lu cela ?
 
Je ne dis pas que le prix du marché ne me convient pas, je dis que je ne sais pas ce qu'est le prix du marché, l'opacité n'aide pas.
 
Si je vois à la maj d'etalab que désormais, le marché est à 5k/m2 ici, pour des ruines, et que j'estime que c'est quand même l'achat qui sera mieux pour ma famille, j'achèterai (dégoûté pour les raisons que j'ai expliquées, mais j'achèterai).
 
Mais là, c'est plutôt que je ne sais pas ce qu'est le prix du marché. Dire qu'une estimation d'une annonce d'un AI est forcément bonne, cela me paraît bien trop court.
 
Pourquoi on serait les seuls à payer 200k de plus que les autres, sur un marché déjà haut ?
 
 
 

 
 
Les critères (attention il y a aussi ceux de madame dans le lot   ) :
- localisation : proche école, collège, lycée, sport (tout est au même endroit de toute façon)
- 5 chambres
- vers 150m2, mais flexible de 100 à 300, selon comment c'est
- de préférence, vie de plain pied
 
Jardin pourquoi pas. Expo tant pis si c'est nord. Époque on s'en fout.
 
Location acceptée aussi.
 
Donc cela ne me parait pas hyper exigeant non plus, contrairement à ce que vous me suggérez (pas toi). On n'est pas sur l'ile de la cité, on est en banlieue d'une ville moyenne.
 
Et comme déjà dit : je suis prêt à monter mon budget si besoin. Qu'est-ce que je peux faire de plus ?
 
 
Et pour te répondre sur mes visites :
 
- quelques biens (3 ou 4) au début quand j'avais dit que mon budget était à 500-550k. Là j'ai vu des biens tout petits, des greniers, hallucinants. Bref on a capté qu'il faut augmenter à 600k, puis 650k, 700k, 750k.
 
- après avoir upgradé, on a visité des biens plus grands. Une maison immense plein centre, à 620k. On a failli l'acheter   mais mon père m'a conseillé de voir un maitre d'oeuvre qui a chiffré à 300k la rénovation si on fait le bas, et en plus avec vie à l'étage. Donc on a abandonné surtout car c'est trop long pour faire cette rénovation
 
- ensuite on a visité une ruine à côté des poubelles d'un centre commercial. C'était à 600k à l'époque, apparemment c'est vendu récemment à 570k. A la base il avait été mis à près d'un million (c'était sans doute le prix du marché   ) mais elle est restée un an sans être vendue. Un escalier hyper dangereux pour des enfants en bas âge, inchauffable, vie à l'étage. On n'a pas fait d'offre. AI super sympa par contre.
 
- ensuite on a visité le bien à 732k dont on a parlé
 
- j'allais oublier : une vieille maison néo-bretonne qui ne se vend pas depuis des années, en publicité, à 712k, tout à refaire, avec soufflerie hyper bruyante et en continu du crédit agricole qui donne en face du "jardin". Le bien ne se vend pas, donc le propriétaire augmente son prix de +5% par an    
 
- ensuite j'étais hors de la région pendant le confinement
 
Donc pour l'instant on a visité que les biens "brulés" qui ne se vendaient pas. Jamais on ne nous a proposé des biens hors publicité, sauf la semaine dernière, mais il s'est vendu avant qu'on ne visite (on avait une visite prévu mardi prochain).
 
Voilà.

En revanche si tu te bases uniquement sur etalab tu auras toujours 6 mois un an de retard sur les vrais prix

 
Bien vu.
 
C'est pour cela que j'ai rajouté +10% à notre seule offre. Mais +42% me paraissait trop, sans être sûr que ce sont vraiment les nouveaux prix.

Tu peux garder ta location et acheter un petit bien pas cher juste à côté, au total ça devrait vous faire assez d'espace pour respirer à 5 sans sacrifier complètement les 700k.  

Très bien et prix intéressant. Achete !

Les apparts que l'on trouve "très bien" à Paris    
 
Effectivement on devait être trop exigeants pour acheter ici, même en mettant 1M€ c'est médiocre selon nous    
 
 

 
Ça je suis d'accord, mais déjà etala c'est à jour de combien de temps? Car déjà une vente met 3 mois, il se peut ensuite que ce ne soit pas mis à jour directement
Pour ta dernière phrase je suis d'accord aussi, mais si toutes tes offres sont refusées sans même une contre proposition c'est clairement que tu sous-estimes le prix du marché

faut aller sur le site impot.gouv.fr
Ca donne une bonne idée du prix des dernières transactions.
je vois pas comment on peut dire qu'il est difficile de connaitre le prix du marché quand justement les transactions sont publiques

Le problème c’est que tu ne sais pas grand chose des biens vendus. Entre un truc nickel refait grand luxe et un taudis où tout est à refaire, y a une grosse variation.
Ca peut déjà changer beaucoup sur des marchés avec des biens relativement similaires, mais alors sur un marché de maisons, y a encore plus de critères.
 
Y aura jamais « un » prix de marché », mais une fourchette assez vague, et ensuite c’est selon ce que veut l’acheteur : prendre le risque de mettre du temps à trouver le bien en bas de la fourchette, ou accepter de payer le haut pour être sur de pas rater un bien.

Tu enjambes la balustrade et tu profites d'une extension de terrasse de 200m2.  

 
Non mais c’est des infos périmées sur un marché en explosion
 
Perso je suis plutôt attentif à suivre les parutions d’annonces où tu vois l’état des biens. Voir les biens qui partent en 48h (très bon prix), 1 mois (prix marché) ou 6 mois après plusieurs baisses (hors marché), ça me semble beaucoup plus fiable pour avoir une vision du marché actuelle