Merci pour toutes les réactions, positives ou critiques.

En synthèse je pense que c'est plié, l'acceptation est telle que même ici, l'idée majoritaire est que c'est toujours à la demande d'être solvabilisée afin de s'adapter aux souhaits des prix des vendeurs.

Je ne vois pas bien ce que tu veux dire sur l'acceptation. En effet, tu peux regretter les politiques menées, l'avarice des vendeurs, la pénurie de biens, mais à quoi ça sert ?

En tant que particulier, bien sûr qu'il faut accepter les règles du jeu, tu n'as aucune prise sur tout ça. S'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, les vendeurs ont les cartes en main pour faire augmenter les prix, on peut le regretter mais individuellement tu n'y peux strictement rien. Engage toi en politique si tu veux changer ça mais ne retiens pas ton souffle ...

Si tu ne trouves pas ce que tu veux dans ton budget, soit tu attends et espères, soit tu augmentes le budget, soit tu relâches les contraintes, tu n'as pas d'autres possibilités. Dire "c'est nul" sur HFR ne va pas faire apparaître la maison de tes rêves, malheureusement !

Merci pour toutes les réactions, positives ou critiques.
 
En synthèse je pense que c'est plié, l'acceptation est telle que même ici, l'idée majoritaire est que c'est toujours à la demande d'être solvabilisée afin de s'adapter aux souhaits des prix des vendeurs.
 
 

 
Je ne vois pas bien ce que tu veux dire sur l'acceptation. En effet, tu peux regretter les politiques menées, l'avarice des vendeurs, la pénurie de biens, mais à quoi ça sert ?  
 
En tant que particulier, bien sûr qu'il faut accepter les règles du jeu, tu n'as aucune prise sur tout ça. S'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, les vendeurs ont les cartes en main pour faire augmenter les prix, on peut le regretter mais individuellement tu n'y peux strictement rien. Engage toi en politique si tu veux changer ça mais ne retiens pas ton souffle ...
 
Si tu ne trouves pas ce que tu veux dans ton budget, soit tu attends et espères, soit tu augmentes le budget, soit tu relâches les contraintes, tu n'as pas d'autres possibilités. Dire "c'est nul" sur HFR ne va pas faire apparaître la maison de tes rêves, malheureusement !

 
Ah moins qu’un troll crée une fausse annonce d’une super maison à prix correct, qui sera bien sure déjà vendue, juste pour le faire rager encore plus
Pire, qui répond même pas à son mail.  

Je prédis que dés que le titre du topic aura changé , le krach aura lieu

 
   
 
Mais alors pourquoi ce topic reste ouvert, quel en est désormais le sujet ?
 
Si tout le monde est d'accord que les prix sont administrés et que le choix est fait qu'ils restent hauts, contre l'intérêt général, qu'il faut le subir en mouton car on n'a pas de prise, bah du coup, à quand le krach, jamais, le topic a l'air clos, non ?

Ça discute surtout d’immobilier, d’achat des uns et des autres, des annonces et des prix.

Etonnant que cette maison soit restée 9 mois sur le marché, pour partir au prix pile après que tu aies fait une offre.

 
Très étonnant effectivement, d'autant que la semaine dernière elle est revenue en publicité. Au même prix qu'avant, 732k.
 
D'après un autre agent immobilier, cela arrive souvent qu'ils remettent en publicité même pour un bien vendu, "pour attirer de nouveaux clients" (ce qui me paraît totalement contradictoire avec le fait qu'ils disent qu'ils ont déjà trop d'acheteur et pas de vendeurs).
 
 

 
   
 
Ah oui, ils cherchent à acheter 500 m2 dans le 16ème .
 
Tiens, ça me rappelle quelqu'un qui voulait acheter à Paris sans en avoir le budget.

Si c’était pas un bien coup de cœur, tu as bien fait de tenter une offre agressive.  
 
Après, attention au prix d’achat. De la même façon qu’on se moque des vendeurs qui veulent vendre forcément plus cher qu’ils ont acheté, même en période de baisse, bah le prix d’achat on s’en cogne un peu. Les vendeurs actuels ont peut être fait une super affaire à l’époque.  
 
Donc faut scruter le marché, se faire une idée des fourchettes de prix, et être prêt à faire une offre au prix si on trouve le bien idéal dans son budget si on ne veut pas risquer de passer à côté (et quand on a une recherche super précise comme la tienne, ça serait dommage).

 
Avec ton offre t'est un casseur de marché autant te dire que c'est vendu pour pas que tu revienne à 600k.

Clairement l'AI t-a bien sondé. Il a vu que de toute facon tu ferais pas le +150k jusqu'a l'achat, et qu'il perdait son temps avec toi.  
 
J'aurais fait pareil a sa place. Non pas parceque je trouve que ton offre etait delirante sur une valeur objective, mais il y a mieux a tirer et tu ne veux pas mettre le prix du marché. Ben, next.

 
   
 
Mais alors pourquoi ce topic reste ouvert, quel en est désormais le sujet ?
 
Si tout le monde est d'accord que les prix sont administrés et que le choix est fait qu'ils restent hauts, contre l'intérêt général, qu'il faut le subir en mouton car on n'a pas de prise, bah du coup, à quand le krach, jamais, le topic a l'air clos, non ?
 

 
 
Alors un cas concret, pour sortir de mes plaintes sur les politiques monétaires et le choix de la rente    
 
 
Une des seules visites que j'ai pu faire :  
 
Maison sympa, localisation parfaite pour nous, près du collège, lycée. Par contre, passoire thermique, catégorie F, minimum 150k pour refaire huisseries et isolation extérieure, entre autres. 171m2 indiqué sur l'annonce, plutôt 150 en réalité (149 sur le cadastre). Maison en vente depuis 6 mois selon l'agent, 9 mois selon castorus.
 
Prix affiché : 732k.
 
On regarde etalab et le bien s'était vendu en mars 2020 pour 518k. Pas en mars 2015 ou 2010, mais bien en mars 2020. Donc on est embêté pour calibrer l'offre. D'après ce que je lis, les prix ont explosé, autour de +10% en un an.
 
Du coup, on fait une offre à 575k, soit l'ordre de grandeur de l'augmentation qu'on avait lu, en se disant qu'on pourra augmenter éventuellement si on juge que cela vaut le coup.  
 
Offre refusée, l'agent immobilier m'appelle pour dire que la maison est vendue, au prix.
 
Donc qu'aurait-on du faire :
1) acheter au prix (732k) et rajouter 150k minimum pour les travaux ? ou
2) faire ce que l'on a fait, c'est-à-dire tenter au prix qu'on pensait être le marché (soit une hausse de "seulement" 10% en un an)
 
On n'a pas fait 1) car comme je vous dit, je ne maitrise pas le marché, et vu qu'on ne visite rien, on ne progresse pas vite sur sa connaissance.
 
Une hausse de +42% sur un an m'a paru délirante (aucun travaux fait par le propriétaire qui a gardé le bien 1 an, dont en gros 3 mois avant de remettre en vente).
 
De ce que je comprends de vos conseils, il aurait fallu accepter et se faire à l'idée d'acheter sans négocier.
 
Alors que j'ai senti le prix de 732k comme une arnaque, ou au moins comme sur-évalué. Même maintenant, je ne sais même pas s'il faut regretter. A part que cette horreur de processus d'achat immobilier serait fini.
 

Etonnant que cette maison soit restée 9 mois sur le marché, pour partir au prix pile après que tu aies fait une offre.

 
Très étonnant effectivement, d'autant que la semaine dernière elle est revenue en publicité. Au même prix qu'avant, 732k.
 
D'après un autre agent immobilier, cela arrive souvent qu'ils remettent en publicité même pour un bien vendu, "pour attirer de nouveaux clients" (ce qui me paraît totalement contradictoire avec le fait qu'ils disent qu'ils ont déjà trop d'acheteur et pas de vendeurs).
 
 

 
Avec ton offre t'est un casseur de marché autant te dire que c'est vendu pour pas que tu revienne à 600k.

 
Bah si, je veux bien mettre le prix du marché. Mais c'est quoi, le prix du marché ?
 
C'est cela que je n'arrive pas à évaluer.
 
1) Si elle est effectivement vendue à 732k, le prix du marché c'était 732k (mais on ne le sait qu'a posteriori).
 
2) Si elle n'est pas vendue à 732k, alors quel est le prix du marché ?
 
Il faut bien se baser sur des repères, celui du prix d'achat récent (mars 2020) et des prix de biens équivalents en base sont les seuls critères que j'ai. Donc j'ai proposé selon ces critères.
 
Pourquoi dis-tu que 732k est le prix du marché, si cela ne se vend pas depuis 9 mois, sur un marché soit-disant déséquilibré avec aucun vendeur et des tonnes d'acheteurs ?
 

 
Idem.
C'est pour ça que je pense aussi qu'il ne faut pas vendre les bien achetés lorsqu'on change de maison ou d'appartement mais conserver l'ancien bien.
Il pourra se revendre pour l'appart des gamins ou leur servir plus tard.
Ca diminue sensiblement l'enveloppe d'achat RP  des parents cela dit.
 

Ca me paraît dingue qd même.
Au pire au centre ville 120m2 à 6k le m2 ça doit exister ?

Il y a quand même dans beaucoup de coins une pénurie réelle de logements familiaux en location hors logement social (faible turn-over, et surtout passé un certain âge on se stabilise dans la vie et en France on cherche plutôt à devenir propriétaire, il y a peu d'investissement locatif sur les grandes surfaces car d'une part la demande est faible et d'autre part les gens revendent pour financer l'achat suivant plutôt que de mettre en location).
Quand j'ai cherché une location avec ma nouvelle compagne, en 9 mois dans notre coin de Paris on n'a pas pu trouver un seul appartement avec 4 chambres (quel que soit le budget). C'est pour ça qu'on est pressés de pouvoir enfin acheter, pour nous loger selon notre besoin. Le fait que ce soit potentiellement un très bon investissement vient ensuite.

Bonjour les experts,
A la recherche d’un 3 pièces à Paris 14, on regarde le marché.
Que pensez vous de cette offre ?
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 619927.htm
- proche métro, rue calme, dernier étage avec terrasse et vue dégagée et sans vis à vis, rafraîchissement à prévoir
- charges peut être élevées ?
Ça semble pas mal pour le potentiel non?
Merci !

 
Le topic est le topic de discussion achat/vente en immo, c'est très vaste.
 
Le "A quand le krach" est devenu une quasi blague tant des milliers de gens se font fait plumer par attentisme.
 

 
Oui, il y a beaucoup de mensonge en immo, peut être que le bien a été retiré de la vente sans être vendu.
 
Ou bien effectivement qu'il y ait eu une offre au prix par quelqu'un qui a eu un vrai coup de coeur.  
 
La réalité est que les 150k de travaux que tu évalues pour remettre l'isolation d'equerre est peut être un non sujet pour d'autres acquereurs; je sais que personnellement je n'ai vraiment rien à faire de la performance energetique des logements que je regarde. Et si ce bien "vaut" 730k dans ce marché rennais en raison de sa localisation, design, finitions intérieures, charme particulier, etc... ben ça les vaut, c'est tout
 
Faire une offre 22% sous le prix de présentation c'est pris à 90% comme une gifle par les vendeurs. Que ce soit le "bon" prix ou non, jamais tu n'auras satisfaction ainsi. Il est franchement rare qu'une offre de plus de -10% passe dans le marché actuel. Si les vendeurs surevaluent énormement la valeur de leur bien, il faut attendre qu'ils baissent le prix de presentation d'eux même et ensuite faire une offre de -8/-10% si ça te semble pertinent. Sinon ça veut seulement dire que ce vendeur n'est pas mur pour vendre, à oublier
 
Bref je pense que tu as pas mal à lire sur la négo immo, comment les AI fonctionnent, le processus d'achat/vente immobilier; à te lire, tu es en pleine découverte et tu vas enrager encore 20x

 
Bah si, je veux bien mettre le prix du marché. Mais c'est quoi, le prix du marché ?
 
C'est cela que je n'arrive pas à évaluer.
 
1) Si elle est effectivement vendue à 732k, le prix du marché c'était 732k (mais on ne le sait qu'a posteriori).
 
2) Si elle n'est pas vendue à 732k, alors quel est le prix du marché ?
 
Il faut bien se baser sur des repères, celui du prix d'achat récent (mars 2020) et des prix de biens équivalents en base sont les seuls critères que j'ai. Donc j'ai proposé selon ces critères.
 
Pourquoi dis-tu que 732k est le prix du marché, si cela ne se vend pas depuis 9 mois, sur un marché soit-disant déséquilibré avec aucun vendeur et des tonnes d'acheteurs ?
 

Bonjour les experts,
A la recherche d’un 3 pièces à Paris 14, on regarde le marché.
Que pensez vous de cette offre ?
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 619927.htm
- proche métro, rue calme, dernier étage avec terrasse et vue dégagée et sans vis à vis, rafraîchissement à prévoir
- charges peut être élevées ?
Ça semble pas mal pour le potentiel non?
Merci !

 
https://www.meilleursagents.com/pri [...] nes-35000/
 
Vu que c'est supérieur à la borne haute de meilleur agent largement.
Rennes reste une ville pas cher.
 

 
Ca je confirme, mon bien est resté publié jusqu'à 10j après la signature du compromis. J'ai même eu des visites du bien jusqu'à la veille du compromis organisé par l'agence
En mode "regardez ce que vous venez de louper, voila les prix de marché, voilà ce que ça coute un bien dans un état x, à un étage y, avec ascenceur dans le quartier z". Bref ils s'en servent de benchmark pour attiser le puit de frustration et le FOMO du vivier d'acheteurs. C'est smart objectivement.
 

 
Les prix de marché sont fixés par les AI : EUX ont besoin que des transactions se passent car sans transaction, pas de frais d'AI perçus. Donc ils ont tout intérêt à fixer des prix raisonnables, à partir desquels une offre à -2, -5, -7% passe sans probleme. Ce n'est pas à toi de tenter de fixer les prix de marchés.
 
Si tu juges le prix proposé par l'AI à 20-30-40% de la valeur du bien selon tes critères... eh bien tu passes à un autre bien. Et si il n'y a pas d'autres biens alors il faut accepter ces prix de marché. C'est aussi simple que ça.

 
 
   
 
Voilà.
 
Les patrimoines français sont déjà à plus de 50% dans l'immobilier, me semble-t-il. Et après on s'étonne que les prix soient hauts. On ne va pas aller si loin dans l'absurdité, quand même.
 
 

 
 
Oui.
Je crois qu'il se dit que 800k c'est une fortune et que 600k devraient déjà offrir un toit correct.

 
 
 
 
 
 
Bien vu, j'en suis épuisé et triste d'avance    
 
Justement, pour les actions, le prix du marché est clair. En immobilier, j'ai l'impression qu'il n'y a même pas de prix de marché. C'est complètement opaque.
 
Pour la performance énergétique, tu vas me relancer   : si des acheteurs n'ont rien à faire de la performance énergétique, les travaux ne seront jamais fait. Donc tout l'argent va partir sur le foncier (ce qui est inutile pour l'intérêt général) et l'amélioration des performances énergétiques ne s'améliorera jamais globalement, alors que ces investissements justement seraient utiles pour l'intérêt général. Et après les gens vont aller râler en demandant à l'état plus de subventions pour rénover, plutôt que de garder un budget conséquent pour améliorer l'existant au moment de leur acte d'achat.
 

Enfin des biens surévalué il y en a dans le lot hein, typiquement la maison qui reste 9 mois en vente
 
J'ai vu le même phénomène dans mon ex ville de RP et dans ma bousie tarnaise, certes très grosse demande et grosse hausse du prix des maisons, entre 10 et 30% sur un an disons, mais certains vendeurs craquent complètement et mettent des prix 20/30/40/50% plus chers que le nouveaux prix de marché, et ben ça ne part pas, ça végète en agence, en revanche quand c'est au prix ça part dans la semaine
 
Et puis bon dire que les institutions ne sont là que pour la hausse c'est un peu fort de café avec le resserrement de vis du HCSF sur l'endettement qui a bien freiné les gros endettement

Bien vu, j'en suis épuisé et triste d'avance    
 
Justement, pour les actions, le prix du marché est clair. En immobilier, j'ai l'impression qu'il n'y a même pas de prix de marché. C'est complètement opaque.
 

Bonjour les experts,
A la recherche d’un 3 pièces à Paris 14, on regarde le marché.
Que pensez vous de cette offre ?
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 619927.htm
- proche métro, rue calme, dernier étage avec terrasse et vue dégagée et sans vis à vis, rafraîchissement à prévoir
- charges peut être élevées ?
Ça semble pas mal pour le potentiel non?
Merci !

 
https://www.meilleursagents.com/pri [...] nes-35000/
 
Vu que c'est supérieur à la borne haute de meilleur agent largement.
Rennes reste une ville pas cher.
 

 
 
En l'occurence, 149m2 à 732k à Cesson, banlieue de Rennes.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mais pourquoi dites-vous que les prix d'annonce sont les prix de marché ?
 
Pour moi, le prix du marché 2021, on les connait uniquement quand les transactions sont effectives, donc sur le site des impôts, non ?
 
Et effectivement, je pensais que l'intérêt des AI étaient d'avoir un marché fluide, pas de maximiser les prix de vente avec des blocages de 9 mois comme dans mon exemple.

Certains AI surestiment largement les biens pour remporter les mandats, puis essaient de convaincre le proprio de baisser le prix quand c’est pas vendu au bout de quelques mois
 

 
Ils ont surtout accepté 35% au lieu de 33% des revenus, et une durée d'endettement de plus de 20 ans me semble-t-il. Question restriction, on repassera.

 
 
On a affaire à 2 clans, ceux qui voient l'immobilier tel un actif comme un autre, au même titre qu'une action, et les autres, qui considèrent que l'immobilier doit avant tout servir à se loger.
 
Ça vous choque pas justement qu'au lieu de pouvoir consommer comme un cochon, tout ce fric aille dans de la pierre....