Reprise du message précédent :

C'est sûr que c'est pas toujours très drôle mais quand on achète, on prend des responsabilités. On s'endette pas sur 30 ans en se persuadant que l'immo ça ne fait que monter.

 
Oui, et?
 
si tous les studios de 20 m² sont à 600 000 euros y a deux solutions :
 
-soit c'est au dessus du marché auquel cas les prix baissent OU les stocks augmentent si le vendeur baisse pas ses prix
- soit c'est au prix du marché auquel cas ça se vend et les stocks n'augmentent pas.
 
 
 
Il est évident qu'il y a un delta entre les prix de ventes et les prix d'achat...Mais voilà, si c'est démusuremment au dessus du prix du marché (ex: 600 000 euros le 20m²), le bien ne sera même pas visité (et donc pas vendu) et les stocks augmenteront.
 
Mais ce n'est pas le cas...

 
J'ai un collègue qui a signé pour un appart en De Robien à Poitiers, vendu par l'intermédiaire de sa banque  : 40m² pour 121K€    livré (peut-être) premier semestre 2009... et pourtant je lui ai dit plusieures fois que c'était pas vraiment le moment!... Mais bon, il savait que j'avais fait ce type d'opération (Besson), sauf qu'il a pas capté que je l'avais fait en... 2000! Et à Toulouse (42m² pour 80K€)...
 
J'espère au moins qu'il trouvera un locataire, ça sera toujours ça!...

 
Voila ce que me dit mon firefox 3.0 (béta de mémoire) sous vista. En me proposant 2 boutons : "sortir d'ici" ou "pourquoi ce site a été bloqué"    première fois que je vois ça.
 
Décidemment l'immo n'est pas pour moi  

 
Histo-immo sont donc des manipulateurs?
 
Pourtant les annonces en ligne de seloger me semblent une base fiable de travail, non?

Amene des chiffres de ventes au lieu des chiffres de presentation qui riment a rien.
 
T imagine sur quoi tu te bases pour argumenter  

Tiens d'ailleurs, c'était quel dispositif en 1992?
 
Je pense que l'immeuble dans lequel j'ai acheté en 2004 (construit en 1992 donc) était de ce genre.
J'ai vaguement entendu parler de contraintes à la revente, de tansmission de convention, de trucs comme ça.
Les anciens proprios n'ont jamais habité dedans, ils ont loué dès le 1er jour.

Bah je ne sais pas je lis partout que "les stocks augmentent", tu m'affirmes le contraire, je trouve ça amusant c'est tout
(sans préjuger de qui a raison ou tort... )

sur les mêmes arguments que vous me sortez d'habitude: les stocks et les prix...
 
le delta entre les prix de mise en vente et le prix de vente réelle est sensiblement le même.
 
En gros, si les prix baissent de 50% demain, les prix de mises en vente baisseront de 50% après-demain...
 
Car si un mec voit 3 studio de 20 m² dans une agence : deux à 100k et un à 200K, il visitera pas celui de 200K...tout simplement!

"citation":
"C'est clair que le couple qui a acheté une baraque sur 30 ans il y a 2 ans, à un prix délirant, et qui se sépare et vend, ben ils pourront être content si le prix de vente permet de solder le prêt. Parce que ca ne m'etonnerait pas qu'on arrive parfois à des situations où le prix de revente ne couvrira meme pas le capital restant dû..."
Oui, bon, s'ils ont refait les papiers peints et les moquettes, ils ne le récpèreront pas non plus, tout le monde sait qu'on n'achète pas pour revendre un ou deux ans après, ne serait-ce que pou amortir les frais de notaire.
Tout le monde sait aussi que l'achat d'immobilier ça se calcule sur le long terme, justement pour lisser les problèmes de fluctuation des cours.
La majorité de ceux qui ont acheté il y a deux ans seront toujours dans leur appart dans quelques années encore.

 
tu as raison...wait and see...
 
mais ça fait tellement longtemps que j'attends sans rien voir d'autre qu'une stagnation prévisible...que je me dis que ceux qui ont tord ne le reconnaîtrons jamais.
 
Je pense m'être suffisamment ridiculisé ici (théorie du loyer qui augmente à l'infini etc...) pour prouver que quand j'ai tord, je le reconnais.

Mmmh...
Histo immo dit appuyer ses statistiques sur lrs prix de présentation (donc les vitrines) des AI; or il a déjà été avéré que ces vitrines ne reflétaient pas le prix réels des ventes (d'ailleurs par définition, un bien en vitrine est un bien non-vendu... voire invendable    )
De plus il me semble que les intervenants de ce topic n'ont utilisé les offres de se Loger que pour suivre la décroissance des prix pour un meme bien au fil des mois, ou pour pointer une offre vraiment ubuesque, voire gaguesque  

 
Oui, mais le fait est que le delta reste sensiblement le même! ça va de soi...
 
Et c'est ça qui nous intéresse : l'évolution des prix...
 
Crois tu sincèrement que si les prix s'étaient écroulés, les prix de ventes seloger n'auraient pas bougés d'un poil?

ben non justement  
 
de ce que j'ai vu ici , localement , la capacité de négo actuellement est bien plus importante qu'il y a un an  
 
et puis sur seloger, le nombre de bien en vente ET en loc augmente ( mais attention aux doublons )

Bah non, en fait...

En réalité, je ne me fie pas à ces sources, qui sont orientées (à plus forte raison qd il s'agit des annonces des proprios eux mêmes: on sait tous comme ils sont log à s'adapter).
Même la presse/média, si elle change de voile, c'est pour vendre du papier/pub.
A ces sources qui seront toujours partiales (c'est un peu leur gagne pain qd même) je préfère les forum de discussions (pointus comme ici, ou moins pointus pour voir les moutons se lamenter), et mes observations personnelles.
Et je maintiens être dubitatif sur des stats faites sur des biens, par définition, pas encore vendus...

 
Bah la seule contrainte que je connaisse c'est que comme ce n'est pas la résidence principale, il y a imposition sur la plus-value (si PV il y a!), mais avec 10% d'abattement par an donc pas grand chose au bout de 9... mais ça c'est pour tous les logement de type "non principal" je crois.
 
Sinon en 92, je ne sais pas ce que c'était...

Moi ce que je peux en dire... j'ai négocié 10% pour l'achat d'un terrain et c'est passé comme une lettre à la poste.
Donc ya presque moyen de faire mieux de 10%.
 
Après ça reste un cas parmis d'autres, mais il y a 1 an / 1 an et demi ça ne se négociait pas  

Là ou je me marre, c'est que sans être en RP (et donc sans la bulle de 1990), il m'a bien semblé entendre au moment de la signature le notaire évoquer avec les vendeurs ces histoires de plus value, mais qu'ils n'étaient pas concernés car ils avaient fait une moins-value.
 
Quand je vois pourtant le prix qu'on l'a payé en 2004, pour réussir une moins-value je pense qu'en 90/92 il y a déjà eu des pseudos investisseurs qui se sont fait poutrer par des "cabinets de conseil en défiscalisation" qui leur ont vendu du béton au prix du diamant

Etant donné que la durée du prêt est en général plus élevée que la durée de l'épargne et que le montant emprunté est également supérieur au montant de l'épargne (toujours en général), je pense qu'il est plus intéressant de minimiser le taux du prêt quite à baisser son taux d'épargne. Dans une optique d'achat à court/moyen terme je pense que tu as fait le bon choix.
 
Pour la petite histoire j'avais déjà tenu ce raisonnement (en cassant un vieux PEL), mais j'ai été rattrapé par la baisse des taux et donc j'ai emprunté en 2003 à un taux de marché inférieur au taux de mon PEL souscrit en 2000.
 

 
Et quand on voit la hauteur de la courbe de friggit à comparé de 90, il y en a qui vont jeter par les fenêtres les économies d'une vie.

les parents d'une copine vont revendre leur agence immobiliere sur paris, quasiment plus une seule vente depuis janvier

 
Donc ils ne vont pas la vendre, mais la donner  

Salut, je lurke le topic de temps en temps et y'a un élément que je voix très rarement (jamais) apparaitre : c'est la hausse des taux.
 
Alors je suis pas un dingue des calculs mais si effectivement l'immo baisse de 10% en 1 an mais que pendant ce temps les taux augmentent d'environ 1.5 points (par ex de 4.8% à 6.3% sur 25 ans), ça aura vraiment été super intéressant d'attendre ?

si tu as de l'apport oui ...
et puis la hausse des taux accelere la tendance, donc si ils montent encore, les prix descendront d'autant plus vite

 
l'idée, c'est que si les prix baissent, tu aura moins besoin de faire de pret a long terme ( > 20 ans )et tu pourra peut etre meme faireun pret court ( 10/15 ans )
dans ce scenario là, la hausse des taux a un impact moins important. MAis si les prix ne redescendaient pas, et que les taux montent, effectivement, le fait d'avori attendu est pénalisant

Cardiologue et son (ex-)épouse couverte de cailloux, je ne redoute pas trop pour leurs économies t'vois

Ok merci,
en fait tout dépend que combien l'immo va baisser et de combien les taux vont monter.

Et de ton apport.

 
Exact, et il faut surtout se constituer un apport conséquent pour ne pas trop se soucier du niveau des taux.
 
 

ok!
 
attendons donc le prochain friggit

iou le père noël , ou le messie  
 

Non mais, quasiment tout le monde parle d'une baisse dans les médias, je vois pas comment on peut dire que ça stagne sans être négationniste
La mécanique déflationniste a commencé, et peu importe le nom qu'on lui donne (krach ? Baisse ? Diminution ?).

 
soit un truc a 200 000€  
 
si tu as 50 % d'apport : 100 000 a emprunter  
si tu emprunte maintenant a 4.8 sur 25ans : 573€ par mois . cout du credit 72000euros cout total du credit 172 000€
 
si ça baisse de 10 %  le truc ne vaut plus que 180 000
donc faut emprunter 80 000
les taux sont passé a 6.3 , pour une remboursement de 573/mois ca fait un pret de 21 ans  
cout du crédit : 64 400euros soit un cout total du crédit de 144 000 euros .
 
donc différence : 28 000 euros en 1 an ... de quoi te loger confortablement en location en attendant...
 
évidement moins on a d'apport , moins c'est vrai .
Mais  
1) si on passe de 4,8 a 6,3 tu peux être sûr que ça chutera de bien plus que 10% pour la bonne raison qu'il n'y aura plus personne pour acheter...
2) acheter sans apport , c'est clairement comment dire ... typique d'une période de bulle . C'est irresponsable de la part des banques.  

En l'occurrence là, les taux sont à peu près stables depuis le début de l'année, et les prix chutent quand même !

Avant de voir qui a tord ou raison il faut laisser le temps agir. Le temps de reaction est de l ordre de X années avant de voir le réel changement et l'affirmation du réel changement

Les taux, ils vont peut être descendre d'ici fin 2008...

 
C'est bien pour ca que jamais je n'aurais emprunté sur 30 ans ! Ca me paraissait inconcevable de m'engager jusqu'à mes 65 ans, avec tous les aléas qu'une vie peut réserver !
Ceci dit, avec mon prêt à 3.15%, j'aurais dû emprunter plus, rien qu'en plaçant sur un livret A je serais gagnant...

Pas necessairement
 
SI tu as un budget de 150k€ tu proposeras ces 150k€ (voir moins ) pour l ensemble des bien entre 150 et 180k€(et voir plus selon les bouses).
 
pour le reste comme je t ai dis c est pas en 10 minutes qu on verra le changement mais au fur et a mesure du temps