Reprise du message précédent :

Hors centre ville, il n'y a pas si longtemps et pendant des décennies, la norme était que le couple d'employés, et même d'ouvriers, fasse construire avant d'avoir des enfants, sa maison avec 3 chambres mini, qu'il garde jusqu'à la retraite.
 
Le modèle "actuel" ne va pas durer éternellement non plus, acheter un studio à 20 ans pour le refourguer x2/x3 quelques années après, puis acheter un F2, un F3...

 
Et meme en centre ville, la norme c'etait plutot le proprio-bailleur pour les petits logements avec du turnover, on achetait uniquement a situation stabilisée a 5 ans au moins, 10 ans de preference, pour bien amortir l'ensemble des frais liés a un achat. Et c'est en fait tout a fait logique dans un marché avec une hausse a peu pres en ligne avec l'inflation ou les salaires.

 
Clairement les "standards" visés en 2020 sont nettement plus confortables que ceux de 1990/2000, c'est un fait. J'ai des amis de famille qui trouvaient ça normal d'avoir un bébé jusqu'à ses 3-4 ans dans un T2 et d'avoir une chambre "pour les enfants" dans un T3 lors de l'arrivée du deuxième par exemple.
 
A l'extrême opposé, des américains habitués à avoir beaucoup d'espace trouvaient "impensables" d'avoir un enfant dans moins de 1000sqf (= environ 100m2).
 
Au milieu de tout cela, les français se sont aussi habitués à plus d'espace et de confort, plutôt normal avec l'évolution de croissance/PIB de notre pays que d'avoir des standards en hausse avec le temps. Croissance nettement plus faible qu'en Chine et aux US mais tout de même.
 
Bref en 2020 effectivement les gens autour de moi pensent qu'un T3 est le STRICT minimum avec un premier enfant et un T4 le STRICT minimum avec un second enfant. Etant donné les prix du centre de Lyon ou Paris, cela exclut donc beaucoup de famille qui préfèrent s'écarter hors des centres villes à ce moment là, tout simplement.
 
Beaucoup de famille pensent qu'il FAUT un morceau de jardin ou encore davantage d'espace comme "minimum" lors de l'arrivée de ces enfants et l'effet est encore plus fort évidemment. C'est très personnel.

Sur les 6 visites planifiées Mardi, 3 appartements sont vendus. L'immo parisien est toujours vivant

 
J'aurais plutôt pensé/vu le contraire...

+1

 
Une source une peu chiffrée: https://www.insee.fr/fr/statistique [...] 2_F6.2.pdf  
Dommage qu'on ait pas une date plus recente que 2013 pour voir l'evolution depuis, puisqu'en 2013 il y avait eu pour la premiere fois une baisse de la surface/personne dans le collectif, je pense comme toi que cette baisse a continué alors que l'individuel a sans doute continué de croitre.

 
Tout +1    

Pareil.
 

 
Ton choix est tout à fait valide et respectable.
 
Le sien est davantage risqué et parie sur une hausse de l'immobilier qui se poursuit - selon les zones le rendement locatif varie DRASTIQUEMENT en France et ce calcul est plus ou moins risqué. Typiquement à Paris le break-even n'a cessé de baisser ces dernières années, passant de 7-8 ans à 4-5 ans à iso prix tout simplement parce que les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement que les loyers.  
 
J'utilisais le simulateur asi77.free.fr dans le temps. Une rapide revue avec des chiffres fictifs mais crédible indique qu'il suffit d'une hausse de 5% de l'immo EN 4 ANS pour rendre l'achat plus intéressant que la location sur cette durée. 4% c'est moins que l'inflation et ce serait donc une baisse relativement parlant. Pas une hypothèse incroyable non plus. Bref son projet est tout à fait audible bien qu'avec un peu plus de risque que le tien... en contrepartie il est partiellement hedgé contre une envolée continue des prix, ce n'est pas idiot.
 

 
Deja bien d'avoir retrouvé cette source qui montre l'augmentation nette de la surface/nombre de piece par habitant des 80s à 2013. Nos perceptions passées sont souvent faussées par des exemples de familles aisées.

 
Tu peux oublier je pense pour une maison intra-muros.
Si tu trouves dans ce budget, ce sera soit avec 200K€ de travaux à ajouter, soit petit, soit avec un gros défaut majeur.    
 

 
Pour justement pouvoir en faire absolument ce que tu veux. Projet perso, pro,... ce que tu veux. Alors qu'obtenir un nouveau crédit pour ce type de projet quand tu as déjà ton crédit RP c'est moins simple.
 
Et ne pas oublier qu'on ne sait jamais quand on va mourir aussi.    

 
C'est exactement le fond de ma pensée. En plus d'avoir un bon levier pour viser plus grand dans quelques années. L'avenir nous dira si j'ai eu tort ou raison.  

 
Mes scenarios ne comparaient pas achat VS location, ils comparaient achat de court terme VS achat de long terme.
Le scenario 2 avec un achat de plus long terme sera presque toujours gagnant, sauf s'il y a un differentiel de PV enorme entre les 2 zones que l'on a choisi (mais la c'est toujours   ).
Le scenario 3 est plus risqué puisque l'on peut vraiment se retrouver a ne plus pouvoir prendre le train s'il y a effectivement une hausse plus rapide que celle de ta capacité emprunt, donc de la combinaison variation des taux + ton augmentation de salaire (qui en toute theorie ne devrait pas etre tres courant en debut de carriere qui se passe bien).
 

 
En collectif, une bonne partie de ce qui a permis l'augmentation de la surface moyenne/personne entre 1984 et 2006 c'est la baisse du nombre d'occupants, pas vraiment l'agrandissement des logements. Entre 2006 et 2013 la baisse de la surface totale est quand meme sensible alors que cela stagnait jusque la.
Par contre il manque un element, c'est si la surface des proprios a evolué differement de celles des locataires. A mon avis avec la tendance actuelle de l'achat a tout prix, j'aurais tendance a penser que la surface des proprietaires occupants est plutot en baisse, mais c'est vraiment au pif.

Perso je m'en fous un peu de savoir si dans 5 ans tu auras fait une belle PV, j'ai deja eu largement de la chance sur une precedente operation immo (+32% en 4 ans) Et ce que j'ai vu aussi c'est que depuis que j'ai vendu il y a 3 ans, il y a eu 1% daugmentation. Ai-je été plus malin que celui qui a acheté apres moi?

Ce que je souligne c'est simplement que lorsque l'on cherche un logement, maximiser ses chances de pouvoir le garder le plus longtemps possible n'est jamais un mauvais calcul.
Evidemment si tout ce que ton budget te permet, c'est un 3P dans une zone de recherche acceptable, bah prends un 3p, mais envisager soit de rallonger un peu son budget, soit de transiger un peu sur certains criteres, soit de modifier un peu la zone, soit d'attendre un peu, ou une combinaison des 4 est une reflexion qui doit etre faite.
Si aller chercher la piece en plus te mets totalement hors budget/hors zone de recherche, bah tant pis, tu peux prendre le risque. Mais c'est un risque enorme, tu peux te retrouver en negative equity avec un logement trop petit pour ta famille, situation loin d'etre confortable.

 
Tu as bien résumé : acheter à long terme est presque toujours gagnant, c'est un risque tres faible qui est pris. Acheter à plus court terme est plus risqué en général et particulièrement dans une zone de prix très volatils... et c'est un risque qu'il accepte de prendre pour hedger l'évolution future des prix car il pense être ultra stable géographiquement. Pas idiot non plus, juste plus risqué.
 

 
Les maisons nouvellement construites sont plutôt plus grandes en moyenne qu'avant par exemple. Le prix de l'immo a baissé ces dernières années sur 90% du territoire français... malgré l'envolée de certaines grandes villes je pense que vu l'explosion à la hausse du pouvoir d'achat immo les gens ont plutôt visé plus grand, non ? Pure spéculation, je n'en sais rien.

 
Ben voila. Je pense que pour toi : prendre ce type de risque pour vivre IM est impensable. Pour d'autres vivre IM revêt tellement de valeur qu'ils sont prêts à ce risque. Et par ailleurs ils peuvent aussi avoir un budget de risque supérieur au tien.
 

 
C'est pas dans Paris. On parle en l’occurrence de Boulogne-Billancourt.

On peut aussi acheter un bien convenable avec de l'espace et bien desservi en RP sans éclater son budget max.  
Notre crédit immo ne représente que 20% de nos salaires (et avec l'augmentation des salaires dans quelques années, ce chiffre baissera encore).
Par contre, on est en appartement et en RP, tout est question de choix en fait. On aurait pu s'endetter au max et aller dans certains bon coins du 92 ou acheter une maison mais on est heureux ainsi.
J'ai pas mal de collègues qui ont fait le choix de s'éloigner de leur travail (35mn+ de trajet) pour acheter une belle maison. Je peux le comprendre mais je trouve ça trop hard au quotidien   !

 
Voila, c'est risqué, et c'est un risque sur des sommes enormes, la non seulement on peut perdre de l'argent, mais en plus se retrouver a en devoir a la banque, parfois un multiple de ses revenus.
 

 
Il manque clairement de granularité sur ces données, mais dans les grandes villes, les apparts neufs ont tendance a etre plutot plus petits (piece de vie unique, chambres les plus petites possibles).
Apres les tendances sont bien differentes entre les grandes villes et le reste de la France, donc une etude qui ne separe pas les 2 ne nous donne pas forcement une indication de ce qui se passe en realité.
En plus je pense que dans le parc social, les logements se sont agrandis sous le double effet du remplacement des plus vetustes qui etaient de vraies cages a lapin, et de l'apparition des logements "intermediaires".

Oui sur Lyon 5.  
C'est plus proche de 600k€ et très peu de terrain ou/ou copro dans des coins très résidentiel (pas de ligne de bus forte).
 
Après différentes visites d'appartement...
 
Vu une maison dans mon secteur hier.
En plein doute car l'espace extérieur est petit (moins de 100m²).  
On va regarder si on peut acheter une partie de la parcelle à côté qui est à priori sur le marché.

C'est surtout les premiers déclarations des verts qui font un peu peur pour le projet  

C'est une appréciation. Perso je trouve pas le risque énorme.
Comme je l'ai mis dans mon précédant post, je trouve le risque plus important de laisser ma famille en galère si il m'arrive un truc, surtout quand tu as un jeune enfant.
Chacun sa vision des risques
Quand bien même il aurait un autre enfant et appart trop petit, rien ne l’empêche de louer ailleurs en mettant en location le bien pour attendre des jours meilleurs.
S'il s'est mis taquet emprunt + apport c'est plus compliqué, par contre si il a de l’épargne il peut s'en servir pour payer les delta de cash flow.

 
C'est vrai. Mais j'aurai préféré qu'il s'appelle encore le baron Baissmann...

Mouai franchement quand je bossé en région parisienne j'avais pleins de collègues qui vivaient dans des T2 avec 2 enfants.
Je pense que les standards de ton entourage sont élevés et que ton entourage n'est pas représentatif

 
Le raisonnement s'applique partout, c'est pas specifique a Paris.  
Il faut juste etre conscient que ta vie de maintenant sans enfants ou avec un enfant en bas age peut sembler tout a fait acceptable et que tu as envie de rester en pleine ville, si ton projet c'est d'en avoir un 2eme, il y a de fortes chances que tu te mordes les doigts d'avoir pris un 60m2 et que le cout de devoir changer d'ici  4 ans annule une bonne partie du gain de PV s'il y en a.
Le fait d'avoir pu changer de logement tout les 3 ou 4 ans en faisant une bonne operation, c'est une anomalie, il arrivera forcement un moment ou ca ne sera plus valable (meme sans krach) Ceux comme Lagoon57 qui ont eu la chance de faire de belles operations ne doivent pas faire oublier ceux qui ont eu l'effet inverse il y a 25 ans.
 
Ce que je constate parfois c'est que certains achetent en fonction de leurs besoins immediats sans se projeter en se disant que c'est pas grave, au pire il y aura la PV pour acheter plus grand, et ca me semble bien plus risqué que ce que beaucoup imaginent.
 

 
Voila, donc pourquoi ne pas chercher un 4p ou 3p plus grand un peu plus eloigné ou attendre d'avoir le budget pour le prendre directement?
J'ai bien compris que pour toi c'est trop tard, mais je me demande comment on arrive a ce raisonnement justement.
Je ne dis pas d'aller chercher directement la maison de banlieue de 150m2 a 1h du boulot, simplement de prendre cette fameuse piece en plus qui fera la difference entre etre confortable ou pas avec deux enfants. Cela implique aussi de regarder les ecoles a proximité d'ailleurs.
 

 
Bah oui encore heureux. Par contre ne pas se mettre au taquet et faire un compromis important sur la taille du logement, c'est la que je trouve qu'il y a une erreur.
L'espace exterieur c'est beaucoup plus une question de style de vie, avec des enfants de 3 et 6 ans, au quotidien je trouve ca tres appreciable, mais tous n'ont pas le meme besoin de bouger et d'espace, il y a des fans de lego pour qui 1m2 suffit, mais il leur faut quand meme un minimum a l'interieur, si il faut jouer aux legos avec les meubles avant de pouvoir faire le moindre jeu et qu'il est impossible de s'isoler pour avoir un peu de calme, niveau confort c'est tres moyen. Et la proximité des bars/theatres/concerts ne te sera d'aucune utilité a ce moment la.
 
 

Sympa   Peut être qu'avant ça aurait été 4 ou 5 de vendus déjà. Les annonces que tu avais postées étaient globalement toutes correctes, avec certains emplacement très très recherchés (nord 15ème par exemple), donc pas de doute que ça parte aussi vite.  
Quand un marché fait 6%/an, une "baisse" de 6% équivaut simplement à du 0% cette année   Ca vous laisse le temps de sauter sur un coup de coeur car de toute façon vous n'avez pas l'air d'en avoir eu un encore.

 
Bah il y a 2 cas de figure:
- il ne s'est pas mis au taquet. Et dans ce cas la pourquoi ne pas l'avoir fait directement pour prendre un logement assez grand pour ses besoins? Ca aurait evité de se mettre en difficulté, et si on est si confiant que ca dans la hausse continue, ca parait etre le bon move non?
- il s'est mis au taquet, et la oui, il ne pourra pas louer, sachant qu'en plus dans les zones tendues, le loyer net d'impots est bien loin de couvrir les mensualités + frais. Donc le move que tu decris n'est pas viable.
 
Encore une fois, je ne conteste pas du tout l'idée d'acheter, je conteste l'idée d'acheter un bien non-viable sur plus de 4 ans de facon assez previsible.

Je confirme    
 
https://www.google.fr/maps/@43.6042 [...] 8192?hl=fr

 
Pour le cas 1, non ca me paraît perso pas être le bon move. Encore une fois ca depend quelle risque tu préfères atténuer.  
Tu peux garder l'épargne de coté en cas de coup dur (on y va tout droit d'ailleurs avec le covid)
Je préfère avoir devant moi plusieurs années de crédits de coté en épargne que payer une pièce maintenant qui servira "peut être" dans 5 ans.
Note qu'avec cette épargne tu peux aussi sortir d'une negative equity puisque tu peux potentiellement payer.....
 
Le cas 2 c'est le corollaire du cas 1, et tu dis que c'est le bon move.  
Perso je pense pas mais en plus quand bien même qui te dit qu'il n'aura pas des jumeaux en plus? Il se retrouverait du coup dans la même merde, et en pire.

 
Je ne me suis pas mis au taquet niveau emprunt et idem je garde de l'épargne.  
 
Pourquoi ne pas avoir pris trop grand ? Car le gap pour la pièce de + est trop grand. Un joli 4P dans le secteur de recherche c'est dans les 800k. Je ne les ai pas là maintenant. Donc je sécurise mon achat à un bon prix avant de ne plus pouvoir acheter tout court. Voilà le raisonnement.  
 
Je ne vise pas la plus value. Mais le jour de revente j'aurais un levier pour acheter plus grand en ré-empruntant. Je veux juste amortir les travaux que j'injecte + le notaire.    

 
Je viens d'appeler pour l'appartement avenue bourdonnais, il est toujours disponible, juste enlever de "se loger" pour refaire l'annonce. Le salon a une petite vue sur la tour eiffel mais il est 1er étage avec une pizzeria en dessous, ça ne semble pas acceptable mais on le visite tout de même.1036000 pour 76,67 m2 dans ce secteur, 13.5ke le m2, la decote est là...
Donc 2 sur 6 vendu, le 15ème nord quasi au prix finalement donc pas de regret car hors budget.

Bourdonnais y'a de la circulation, et au 1er avec les arbres t'es à l'abri du soleil.
 
Pas mal si tu es un enfant de la lune ou albinos, sinon...

 
Merci    
 
Si il y a de la circulation + restaurant en dessous c'est sûr que ça ne sera pas le nôtre. Personnellement les fenêtres qui donnent sur des arbres ça ne me dérange pas du tout au contraire. Je ne suis pas chez moi pour bronzer

Pour Nico il y a des trucs qui sortent aussi:

3 chambres + 2 fenêtres salon dans 71m2 c'est pas mal, plein de moulures:
EDIT : outch les charges son pires que nous, 478€/mois alors que "Chauffage et eau chaude individuels au gaz" sont malades

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{ci:750116}]&price=885000/885000&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail

Plein de fenêtres et pas cher:
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{ci:750116}]&price=885000/885000&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail

Deja c'est 4 ans
Mais surtout, le peut etre est tres variable, si c'est vraiment une hypothese parmi d'autre assez peu realiste, oui bien sur ca n'a pas de sens.
Si le couple a deja un gamin, ou va en avoir un bientot, et envisage le second, il y a des chances non negligeables que ca arrive avant 5 ans.
Tout est dans la probabilité du "peut etre", mais a l'origine la discussion c'etait de dire, je prend un 3p avec un seul gamin, et dans 5 ou 6 ans je revends pour plus grand. Mais:
- l'ecart moyen entre 2 enfants c'est 4 ans, et encore je soupconne qu'il y a un ecart type fort avec plutot pas mal de cas autour de 2 ou 3 ans, puis une grande dispersion ensuite.
- on se retrouve a payer les frais de notaires sur 600 + 800 plutot que 800k, ca fait une petite difference non? Sans parler des frais annexes et du demenagement.

Pour la notion de se mettre au taquet, il faut toujours garder une epargne de securité qui en fonction de sa situation peut varier pas mal (entre deux cadre en COGIP en CDI avec revenus similaires et bon soutien familial et l'independant seul ca peut aller facilement de 1 a 10 je pense), et dimensionner l'assurance emprunteur en fonction de son aversion au risque.
Le reste de l'epargne peut etre utilisée soit en apport, soit en placement plus risqués. Et dans le second cas, il y a fort a parier que de toute facon en cas de grosse crise, cette somme en prendra aussi un mechant coup.

Et pour finir, une piece "en plus", meme si elle n'est pas indispensable, tu en profites souvent aussi.

Edit: de toute facon des jumeaux ca te met dans la merde niveau immobilier et de facon generale, il y a pas vraiment de secret. sauf que la proba reste faible (1.5% d'apres gogole), alors que celle d'avoir 2 enfants en 5 ans si c'est ton desir est sans doute superieure a 50% (impossible d'avoir un vrai chiffre la dessus forcement, mais je me base sur l'experience de pas mal de parents autour de moi en plus des chiffres que j'ai donné au debut de la discussion).

C'est ton choix, pas celui que j'aurais fait c'est tout, je trouve que pour une famille en construction, viser le 4p directement a beaucoup plus de sens c'est tout, cf le calcul du dessus sur les frais de notaire quasi doublés.

Un 4 pièces de 70 m2...
Ca fait un peu flipper.

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c'est la partie "calme" de la bourdonnais

Mais non, il faut voir ça

- de 10 000/m2, a l'air lumineux, cuisine ok, SDB a refaire: ou est le loup ?