Dans 6 ans, comparons 2 cas:
- celui qui a acheté un T3 de 60m2 a 600k (donc 60k de frais divers a la louche), revendu (a 600k puisque que tu disais que la PV ne comptait pas) puis racheté un T4 de 80m2 4 ans plus tard a 800k (rebelotte, 80k de frais entre frais d'agence, de pret et de notaire). Et encore ca c'est s'il est encore capable de le faire.
- celui qui a acheté directement a 600k un 80m2 (donc moins bien placé et/ou de moins bonne qualité) et qui a pu le garder pendant ces 6 ans.
A ton avis lequel a le patrimoine le plus important a la fin?
- rajoutons le cas intermediaire, celui qui attend 2 ans, garde les 60k de frais de notaire dans la poche sur ces 2 ans, augmente son salaire, et peut aller chercher directement le bien a 800k.
 
Il y a beaucoup de variables, la principale etant la durée de detention du bien et le rythme de variation des prix, mais sur le second tu n'as aucun controle, alors que sur le premier tu peux quand meme t'assurer ne pas prendre un bien qui sera pas adapté dans 4 ans en moyenne. Dans le 3eme cas, il y a aussi le probleme du rythme d'augmentation de tes revenus, si tu achetes tu peux te mettre un boulet au pied qui t'empeche de faire des choix de carriere efficaces.

Pour en faire quoi ?

Quand la plus-value finance la hausse des prix, c'est pas la définition d'une bulle?

 
Difficile de comparer même comme ça, il y a beaucoup de chose qu'on peut rajouter...
Si on regarde la protection familiale:
Ta situation pro peux changer et tu peux ne plus être en mesure d'emprunter autant après quelques années
Tu peux avoir un gros pépin de santé, plus possible d'emprunter et bonjour la galère en plus si tu peux plus travailler.
Tu peux passer l'arme à gauche....  Courage à ta femme et tes enfants.  
=>Si t'es proprio c'est beaucoup plus la win dans ces cas la....    
 
Toutes les super comparaisons achat/immo des comparateurs de la FP sont aussi assez faux au regard de la pratique réel en zone tendue.
Cela part du principe que le locataire met le delta de cash flow en epargne forcée.
En pratique le locataire profite aussi de ce cash flow dispo….  C’est le corollaire du fameux « pas envie d’être proprio à manger des pâtes »
Cela part aussi du principe que le locataire loue le même type de bien que ce qu’il peut acheter du coup.
En pratique, tu restes souvent locataire pour louer PLUS GRAND.    
 
En achat tu as aussi accès à des biens souvent de meilleurs qualité (et si pas le cas travaux).  
Les locations tu te retrouves souvent avec le plus bas de gamme dispo. Si le proprio refait les peintures c'est déjà pas mal....    
 

Le problème des maisons 7 et 8 c'est que c'est souvent mitoyen ou quasi pas de jardin comparé aux baraques du 5ème mais qui puent niveau transport (en attendant le futur métro E). Montchat aussi mais ça coute encore plus cher niveau tarot et il y a le tram mais le futur métro E > Tram.
 
edit: D'après le simulateur https://www.cafpi.fr/credit-immobil [...] te-emprunt, je peux atteindre environ 600k all-in en vidant l'épargne avec les prix standards lyonnais . Je pense donc m'orienter vers ce type de bien quand je pourrais vendre le premier appartement si la situation aura pas trop évoluée.

 
Pas certain quand tu vois que un des principal point argumentaire de certains qui franchissent le pas pour acheter en zone tendue est la carotte d'une grosse PV au bout du tunnel pour relativiser le choc qu'ils ont en allant chez le notaire en voyant qu'ils paient le même bien au vendeurs qu'il y a 5 ans avec 50 a 100% de PV argent magique pour les vendeurs.

Pas vraiment d’accord, je ne sais pas qui achète aujourd’hui principalement sur la base d’une hypothétique PV à venir.  
Pour ma part, je dois acheter pour avoir un toit au moment de ma retraite et je n’ai rien de beaucoup mieux à faire avec mon cash (j’ai deja une exposition au marché)

 
Oui il y a plein de cas, je suis d'accord, mais le seul vrai levier que tu as pour augmenter ton ratio rendement/risque qui est entierement sous ton controle c'est de choisir un bien qui peut te suffire sur le plus long terme possible.
C'est finalement la meme chose que pour les actions, le seul levier que tu as c'est de limiter les frais, et souvent cela implique de garder les actions le plus longtemps possible.
 
Il est toujours possible de se planter sur ce qui va nous arriver dans les X prochaines années, mais dans le cas donné au depart d'un gamin deja la, et un second prevu a plus ou moins long terme, ne pas prendre cette variable en compte c'est une connerie vu les frais liés a une revente/achat. Il est possible que le pari soit malgré tout gagnant, mais c'est un pari a XXk euros...

 
Avoir un peu de marge sur un éventuel projet (il me semble que Filob avait des envies de voyage longue durée à un moment donné) par exemple.

Ce que je veux dire cest pas une histoire de mixité sociale.
Comment on va justifier dans 20 ans à ce train la du Paris à 30k le m2, Bordeaux Lyon à 15k le m2 ou même des prix en province qui vont faire +50% ou +100% partout où le moindre LGV passe ?

À ce niveau la toutes les générations à venir seront out du game sauf dans les cas sus cités qui vont réussir à hériter ou à gagner 30k par mois.

On va juste arriver à un point de marché ou la notion même d'égalité des chances #valeur républicaine française je rappelle, sera de zéro pour 99% des gens pour l'accessibilite à la propriété qui va juste se concentrer sur une petite portion de bien nés. On va avoir des métropoles gentrifiées entourées de bidonvilles d'esclaves au smic x2 au mieux dans l'industrie de service aux riches pré cités.
Ça me rappelle un peu les quartiers de luxe au Brésil et les bidonvilles autour.

Je n'ai aucun doute en tout cas que ceux à qui profite le plus cette tendance feront tout pour qu'elle se réalise du côté du lobbying (agents Immo et notaires +++). C'est quand même ahurissant que construire du neuf de nos jours coute plus cher qu'il y a 50 ans avec toutes les avancées technologiques par exemple.

 
Bof, déjà, l'égalité des chances c'est un concept à la con. L'égalité des droits en revanche est un droit de l'homme.
Souvent, l'égalité des chances voire pire l'égalité réelle s'oppose à l'égalité en droits (par exemple quand les Américains refusent des Asiatiques pour prendre des Noirs avec de moins bons résultats scolaires dans les universités). Quand c'est le cas, c'est contraire aux droits de l'homme au sens de 1789. D'ailleurs la justice sociale ça n'existe pas puisque ce qui est juste n'est pas forcément social et ce qui est social est très rarement juste.
 
Ensuite la "mixité sociale" elle nous est imposée via les HLMs, pas via le prix des logements privés. Le plus simple serait de supprimer les obligations des villes en la matière
 
Et pour baisser les prix il faut limiter la croissance démographique, libérer le foncier et diminuer les normes. Mais on en prend vraiment pas le chemin...

 
D'accord avec toi mais pendant des années le problème c'est qu'en faisant ce calcul tu te retrouvais certes avec un peu plus d'apport, mais toujours pas en capacité d'acheter le truc qui va bien, parce que le marché avait trop monté    
 
 

 
 
Regarde pourtant la quantité de reventes rapides (inférieure à 5 ans) qu'on voit sur ce topic...:o

 
Pour la pluspart c'est une opportunité et pas un plan initial je pense, enfin c'est notre cas en tout cas, on avait dans l'idée de rester jusqu'aux 10/12 ans de ma grande soit 7/9 ans dans le bien, mais l'occasion faisant le larron

 
 
Regarde pourtant la quantité de reventes rapides (inférieure à 5 ans) qu'on voit sur ce topic...:o

Que les gens vendent parce qu’ils sont en PV est une chose, mais ça ne veut pas dire selon moi que les gens qui achetent aujourd’hui le font principalement parce qu’ils esperent une PV. C’était ça le postulat de départ

Que les gens vendent parce qu’ils sont en PV est une chose, mais ça ne veut pas dire selon moi que les gens qui achetent aujourd’hui le font principalement parce qu’ils esperent une PV. C’était ça le postulat de départ

 
 
Disons que c'est plus facile de se décider à acheter même si ta situation est pas parfaitement stable ou acheter un bien pas trop durable si tu penses que ton bien va prendre 70% en 3 ans et que tu as des exemples de ça autours de toi....

C'est comme ça que tu finis par foutre 1M d'€ dans un appart qui te convient à 40%.

Tu es sur pour le Métro ?    
J'avais vu l'annonce. C'est un secteur que je regarde. Je l'a trouvé trop chère à l'époque.

La hausse rapide du marché c'est quand même super pour la mobilité géographique

Ca représente combien de cas en pratique ?
On a un énorme effet loupe sur ce topic.

La moyenne doit être tirée vers le bas par les petits apparts genre T1/T2. M'est avis que les grands apparts ou maisons tournent moins vite.

La hausse rapide du marché c'est quand même super pour la mobilité géographique

La hausse rapide du marché c'est quand même super pour la mobilité géographique

D'alleurs on a trouvé quelques candidats pour SGEL, faut que j'organise les visites :

Notre favori :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail

A voir :
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{ci:780551}]&price=1000000/1300000&surface=100/NaN&bedrooms=3,4,5&rooms=4,5&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail

Pas mal de taf pour rendre sympa, mais potentiel pas dégueu :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail

10k€ de FA pour un bien à plus d'1M€ c'est pas mal
Ca compense les charges de 10k€/an
 
Préférence pour la première.

En tout cas les stocks sur Paris continuent gentiment de monter donc ça ne part plus comme des petits pains.

 
Effet d'accumulation post-confinement ? Tu suis comment les stocks ? Au nombre d'annonces ?

 
Je suis le 17eme sur se loger. Avant confinement on était à 760, juste après confinement 610 (beaucoup ont retiré leur bien pendant le confinement) maintenant on est à 1040 et ça monte chaque jour. Quand j'ai acheté en 2017 on était dans les 880.

Ca ne veut absolument pas dire que les appartements partent moins vite hein. Moi qui croyais être sur un forum qui maîtrise la mathématique

 
 
Je suis les stocks depuis 3 ans et la tendance était baissière sur les 3 ans.  
Actuellement on a un choc d'offre, je n'ai jamais vu autant d'annonces, je viens de vérifier on est à 1047 maintenant.  
Ca monte chaque jour de façon continue depuis le post confinement. C'est un fait.
Cela vaut ce que ça vaut, je suis d'accord.

C'est juste que le game immobilier des métropoles va exclure toutes les générations à venir qui n'auront pas assez de cerises ou pas assez de revenu disponible pour payer la succession. Ça finira en catastrophe de gentrification dans 20 ans à mon avis...

 
Ce que je veux dire cest pas une histoire de mixité sociale.  
Comment on va justifier dans 20 ans à ce train la du Paris à 30k le m2, Bordeaux Lyon à 15k le m2 ou même des prix en province qui vont faire +50% ou +100% partout où le moindre LGV passe ?  
 
À ce niveau la toutes les générations à venir seront out du game sauf dans les cas sus cités qui vont réussir à hériter ou à gagner 30k par mois.  
 
On va juste arriver à un point de marché ou la notion même d'égalité des chances #valeur républicaine française je rappelle, sera de zéro pour 99% des gens pour l'accessibilite à la propriété qui va juste se concentrer sur une petite portion de bien nés. On va avoir des métropoles gentrifiées entourées de bidonvilles d'esclaves au smic x2 au mieux dans l'industrie de service aux riches pré cités.  
Ça me rappelle un peu les quartiers de luxe au Brésil et les bidonvilles autour.  
 
Je n'ai aucun doute en tout cas que ceux à qui profite le plus cette tendance feront tout pour qu'elle se réalise du côté du lobbying (agents Immo et notaires +++). C'est quand même ahurissant que construire du neuf de nos jours coute plus cher qu'il y a 50 ans avec toutes les avancées technologiques par exemple.