Reprise du message précédent :

 
Oui, contrat de location vente.  
 
En général c'est fait selon le principe que les loyers sont déduits tout ou partie du prix si tu achètes à la date convenue.
 
En revanche, le vendeur y trouve bien peu d'avantages....

 
C'est pas un peu contradictoire de vouloir vendre rapidement alors qu'ils ne peuvent pas vendre avant 2020 ?!
En tout cas sachant que tu es le locataire actuel, c'est un gros avantage car tu as la priorité sur le bien et si quelqu'un veut acheter, il ne peut pas récupérer rapidement le bien pour y vivre.
Donc c'est des arguments dans ta manche pour avoir un prix nettement plus intéressant qu'un bien similaire vendu non loué

 
Tous les appartements ne seront pas en location en même temps car sur celui-ci il y a eu un soucis de gestion au début donc plus de 6 mois de retard.  
 
 
 
Ah c'est ce point que je recherchais. Je vais me renseigner. En fait ils souhaitent vendre ASAP pour des raisons financières donc si je peux mettre cela en place c'est parfait.  

 
Tu pourras donc voir les prix des autres qui sont en vente avant d'acheter.
 
Reste que la concurrence est très forte sur ce genre de dispositif. C'est à l'avantage des acheteurs. Comme indiqué, renseigne toi bien sur le prix réel du marché de l'ancien dans les environs.

 
Etant du 95 et connaissant un peu St Gratien, je confirme globalement tes propos. Après comme toute ville, les prix ne sont pas homogènes. D'ailleurs sur MA  
Les appartements vont de 1 983 € à 5 538 €
Les maisons de de 2 331 € à 6 263 €  
 
Car la ville est d'un coté du lac d’Enghien et de l'autre des cités d'Ermont / Epinay / Argenteuil et surtout la ville contient 27% d'HLM.
 
Donc le prix du 3P à 170 k€ faut voir la résidence, l'emplacement et les charges mensuelles.

 
Ils perdent l'avantage fiscal :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP

 
Oui, enfin, si ce qu'ils veulent c'est du POGNON vite, c'est pas un contrat de location vente qui va changer quoi que ce soit pour eux...

Merci pour ces infos.
Quelle enfer ce premier achat...
Il n'y a pas un bien pour lequel il n'y a pas de complexité ou de "loup".

Je suis archi et effectivement pour une reno totale c'est 1500e du m2.
Difficile d'aller plus bas.

Attentions aux vendeurs qui vous font miroiter du 800e du m2 etc... (c'est du vécu).
C'est valable uniquement pour des rafraîchissements light. Peinture etc..

Des que vous commencez à toucher aux cloisons électricité plomberie fenêtres reprise de sol etc... C'est mini 1500e du m2.

Et encore avec des matériaux / produits très simples etc...

Je confirme, la réno c'est plus cher que le neuf.

Oui, mais ça reste moins long à mettre en oeuvre, et quand il n'y a pas de terrain disponible...
 
Niveau prix, ça dépend des prestations du neuf.

euh reno de l'interieur ?  
 
ou isolation des murs  par l'exterieur et tout ?
 
le problème ce sont les terrains

203€ le m² réno totale ici, compris aussi faux plafond, sdb et meubles cuisine
Bon quand on fait soi-même c'est moins cher forcément.

Là, je table sur du 500€ m² pour une réfection totale avec en bonus l’installation d'une clim réversible. (J'ai un budget de 875€/m² en cas de dépassement)

 
J’ai fais plusieurs projet de vrai rénovation, pas du home staaaaaaaging. Sans toucher à des murs porteurs, on était clairement à 1300€ mini le m2 en faisant faire je précise.
 
Mon point de vue :
La rénovation (lourde) est intéressante sur des bien où le prix est faible dans des zone tendues où les terrains sont chères. Mais de là rénovation lourde là où les terrains sont peu chères.. à voir. Enfin clairement en moyenne gamme faut compter largement les 1000€/m2 et plus et non les 500/800€ que certains sites annonces.
 
Après si tu as des contacts, des outils, de l’xp et au mini 1 an devant toi tu peux descendre à ces prix en faisant toi même.

Doy,
 
Perso, ce tarif était intouchable dans mon cas, même en faisant soi-même.  
 
Les 25K de fenêtres/ouvrants (avec volets), ça fait déjà quasiment 250 € du m²... et encore, nous avons des dimensions assez standards.

 
Oui, nous y avait que 2 fenêtres à faire, forcément, ça aide.

Plus c'est petit et plus le prix au m² est important aussi.
Nous pour le moment :
.Maçon : 20k€ : ouverture de 3 murs porteurs avec pose d'une baie coulissante pour un 1 (les 2 autres c'est intérieur), pose de 4 Vélux, retirer cheminée
.Chauffage (et déco) : poêle à bois et poêle à pellets (14.5k€) (en remplacement d'une vieille chaudière fioul)
.Cuisine : 8k€
.Peintures RDC : 500€
.ECS : 1k€
44k€
Pas eu besoin de refaire le sol du RDC    
 
 
A faire :
.10 fenêtres du RDC et porte d'entrée : 19k€ (plutôt hdg les fenêtres, alu, dormant invisible, tout en oscillo battant même les portes fenêtres)
.sol du 1er étage (95m²)  : 3k€
.sde (5k€)
.sdb (5k€)
.WC bas : 400€
.Peintures 1er étage : 500€
.tableau électrique : 3k€ ?
.5 fenêtres au 1er : 6k€
42k€
 
.ITE partielle : k€ ?
 
Après on fait pas mal par nous même, tout sauf :
.Maçonnerie
.Fenêtres
 
Du coup on économise pas mal sur la MOE, notamment les murs/plafond car il a fallu tout détapisser (2.7-2.9m de hsp au rdc et jusqu'à 7m avec séjour cathédrale), poncer les poutres, peindre et c'est un sacré boulot. (enfin le pire aura été élaguer et poser les 420m de clôture aussi )

Autant la peinture je trouve ça pas cher, autant j'aimerais voir la décomposition du prix pour l'ouverture des murs porteurs & co.

 
La peinture, c'est juste le prix de la matière première.
Devis pour le maçon :

 
Pour celui-ci on prend que la première ligne.
On va sans doute prendre une autre entreprise pour les fenêtres (plus cher au passage )

C'est pas excessif
Par contre, "Auteur"
 
Achat d'une baraque de 1960, donnée pour 75m², il devrait y avoir plus à la fin.
On est entre le rafraichissement et la rénovation, et il y aura de l'amélioration ensuite.
Elec : 1600€ (tableau en promo, pose maison)
Fenêtres : 6500€ : made in fr : 1 baie vitrée, 1 porte-fenêtre 1 vantail, 1 porte-fenêtre 2 vantaux, 1 fenêtre oscillo-battant, 2 petite fenêtres salle de bains
maçon : ouverture mur porteur pour porte-fenêtre : 1000€
Placo / isolation combles : 1500€, 20cm de laine de roche + 30cm ldv garage (pièce de vie à l'étage)

Salut,
 
Je viens de faire le calcul du rendement d'après le simulateur de Shaad :
Achat 57k€
Travaux 25k€ (je compte large à mon avis)
Taux 1,90% (je devrais avoir moins, je suis étonné que ça ne change pas le rendement dans certains cas)
Loyer HC 500€ sur 11 mois
Charges 50€ dont 10€ récupérables compris provisionnement de travaux.
Foncier <150€/an
 
Rendements nets nets :
Meublé -> Réel = 5,29% cash flow -16€
Nue - > Réel = 8,96% cash flow -90€
 
Meublé-> Micro Bic 3,80% cash flow -93€
Meublé -> Micro foncier 6,80% cash flow -106€
 
Est-ce que le simulateur intègre une capitalisation du différentiel du cash flow ?
 
J'ai pas trop envie de louer "nue" pour pouvoir faciliter la possibilité de donner congé "rapidement", du coup la simulation à 5,29% me parait malgré tout intéressante.
 
J'hésite à faire les travaux moi même pour économiser mais ... je risque de me faire chier et de ne pas déduire, non ?
 
Merci d'avance
 
PS : à quoi correspond dans le simulateur "la part de foncier" (ça change le cashflow dans le cas du meublé) ?

Posée aussi sur le topic Paris
 
Hello,  
 
Vous diriez que ca se loue combien un appart de 70m² dans le 20eme (metro pere lachaise), au 1er (haussmannien) pas de vis à vis, lumineux, refait à neuf (et de bonne qualité), avec rangements et cave ?  
 
J’essaye de faire mon forecast de l'année 2019

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3 chambres ? Type de chauffage ? Charges annuelles ?
 
Sinon :  
 
Les chambres se louent à Paris en moyenne 572 euros pour une surface de 12 m2, les studios 855 euros pour 21 m2 et les appartements T1 983 euros pour 27 m2. Pour les appartements T2, la surface moyenne constatée est de 39 m2 et le loyer moyen de 1 282 euros, un T3 de 61 m2 se loue 1 815 euros et les très grands appartements se sont négociés en moyenne 2 471 euros charges comprises.
 
L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) qui analyse les loyers hors charge estime, quant à lui, que le loyer moyen à Paris était de 22,90 euros/m2 soit 710 euros par mois pour 31 m2 en 2017.
 
Ça dépendra aussi de s'il donne direct sur le bd de Ménilmontant
 
 
 

2 chambres, très grands salon. Pour les charges j'en ai aucune idée (mais faible je dirais) et chauffage électrique.

2k€ cc.

Hello hello,
 
j'ai 32 ans, je suis locataire dans l'hyper-centre parisien, avec un loyer pas mal sous le marché, et je ne souhaite pas du tout changer de quartier pour habiter. En m'endettant au taquet avec mon apport, j'arrive dans les 300-350k, et donc peux difficilement me projeter dans ce que je peux acheter là où j'habite.
 
Je n'ai pas de crédit, toutes mes économmies sont déjà placées long-terme.
 
J'aimerai faire de l'investissement locatif. #25ans
 
Problème, je n'ai pas de petite ville de province de rattachement, et donc suis un peu comdamné à investir dans le coin pour pouvoir m'en occuper.
 
Je cherche des studios sur les stations futures des lignes 14/15. Je me disais en prendre un, ou ptet deux à deux endroits différents histoire d'hedger un peu.
 
Vous trouvez ça débile ou bien ? Ou vous avez des quartiers top ?

 
Si on se réfère à l'encadrement des loyers (qui a été annulé par décision de justice, mais que la mairie de Paris souhaite remettre en place), cela donne typiquement 19,8 €/m² donc 1400 € de loyer environ. Source : http://www.referenceloyer.drihl.il [...] e.gouv.fr/
Cela sera plutôt dans le haut de la fourchette en raison des caractéristiques que tu mentionnes : métro père Lachaise donc proche 11e (en bas de l'avenue Gambetta ?), pas de vis-à-vis, lumineux, haussmannien, etc. Donc environ 1700 € hors charges voire plus ?
Cf. ici : https://www.seloger.com/list.htm?ty [...] ersion=1.0

 
cela a déjà buller et les métro ne sont pas encore là...
après tu as plein de programme neuf qui sont en recherche de ton genre de profil

 
A quand un topic de référencement de scans de devis divers et variés et anonymisés ? je recherche ce type d'info en permanence

La mise en place d'un #Devis sur le topic construction et rénovation rendrait déjà la recherche facile  

https://edito.seloger.com/actualite [...] 29281.html
 
Début de renversement de tendance ?

J'espère que c'est retraité des effets de saisonnalité. Car c'est saisonnier la légère baisse des prix après la rentrée, et ça remonte au printemps...

 
Variation tellement anecdotique que c'est du résidu statistique  

 
 
Cherche des biens à rénover et à louer en meublé pour te créer un déficit et pas payer d'impôts sur tes loyers.
Par contre sur Paris difficile de trouver de l'autofinancement....
 

Je reviens là-dessus :
 

 
L'AI repasse ce soir, il refait un tour de l'appart, prend le complètement d'info sur la TF, les charges, les travaux,....
Notre appart avait été estimé par son agence (par un de ses collègues) ainsi que 2 autres agences entre 315 et 330K€ net vendeur il y un an.
Aujourd'hui il nous annonce pouvoir nous présenter un acheteur potentiel avec financement très solide (75% d'apport) et d'accord pour une vente longue jusqu'à un an autour de 370K€ net vendeur.
 
Que pensez-vous d'une vente longue d'une manière générale d'un point de vue vendeur embarqué dans un gros achat via crédit-relais ? Est-ce trouvable en direct entre particulier sur Leboncoin ? Ca me semble être un énorme frein... je n'ai même pas essayé ceci dit.
Comment ça se traduit dans les faits ? Une note dans le compromis précisant que le bien ne sera dispo qu'après déménagement des occupants dans la limite d'une année parès signature ou truc du genre ?

Nous on l'a vendu 5 mois après le compromis. Les acheteurs étaient d'accord.
Si tu le précises dans l'annonce je vois pas bien le problème. Par contre il faut que ton bien en vaille la peine et peut être pas tout en haut du marché en contre partie.
De notre côté on a payé un crédit relais de 3 mois car par contre ceux qui nous vendaient la maison nous attaquaient si on dépassait la vente de 3 jours: des gens bien propres sur eux mais assez dérangés mentalement dans le fond. Ceci dit le crédit relais ne nous a pas coûté grand chose je crois quelque chose comme 300 euros par mois.

Je ne porte pas les AI dans mon coeur mais si il te le vend direct dans ces conditions ca vaut la peine d'y réfléchir 5 minutes.

 
Je me pose la question également. Quand je bidouille la TMI, ça inverse la tendance.

 
Achat 57 K€
+         4,5 K€ frais de notaire
+       25  K€ travaux
=       85,5 K€
 
emprunt 100% sur 20 ans à 1,4 %
 
Loyer hors charge + 500 €
Remboursement -413 €
assurance loyer impayé -27 €
agence  -27€
taxe foncière - 12 €   (150 €/ an çà me parait excessivement faible)
assurance     - 17 €
charge         - 30 €
impôt           - 35 €
 
total          - 561 €
 
il faut donc financer 61 € chaque mois
 
sans oublier carence locative, l'impôt sur la plus value

Crédit sur 25 ans pour privilégier le cash flow. Pas d'agence. La taxe foncière est à 130€ (mais je prévois un peu plus)
Je ne pense pas prendre d'assurance loyer impayés. Le notaire je compte 6000€, on fait le compromis chez lui et on a besoin d'un traducteur.

Tu as le meme taux pour tes travaux et l'appart ?