Reprise du message précédent :
Bonjour    
 
Ma femme et moi-même sont à la recherche d'un bien à acheter en banlieue parisienne. Nos critères : Ville paisible, Paris accessible "rapidement" en RER, prix pas démesurés.
 
Nous avons trouvé 2 villes répondant à ces critères : Sannois et Saint-Gratien. Mais je suis assez étonné par les prix pratiqués, je les trouve étrangement bas — même plus bas que dans ma banlieue montpelliéraine. Par exemple, les 3 pièces de 70m2 sont à environ 160 000€. Et d'après ce que j'ai compris, les prix sont stables depuis de longues années là-bas. C'est étrange, car ces villes font partie des rares villes des alentours où l'atmosphère reste agréable.
 
Voyez-vous une raison de ces prix qui sont plus bas qu'ailleurs ? Des remarques ? C'est un premier achat donc nous n'avons probablement pas toutes les cartes en main.

C'est la qu'habite un de mes cousin, Saint Gratien.

C'est une ville objectivement sans interet particulier, a 30 minutes en voiture sans bouchon de la place de la Concorde et a 45 minutes en transport en commun d'a peu pres tous les endroits de Paris, seulement 30 minutes de Saint Lazare.
Ce n'est ni mal frequente, ni bien frequente, c'est peuple de gens calmes et discrets. Il n'y a que tres peu de commerces de proximite, bref c'est une banlieue dortoire proprette pas trop mal placee.

Et je suis d'accord pour les prix, c'est bon marche. Ce meme cousin a une maison de ville de 140m2 qu'il a achete environ 540k il y a quelques temps et il pensait faire une PV dessus, il n'en sera rien ou presque.
En revanche trouver 70m2 a 160k j'avoue etre etonne, sauf si c'est loin de la gare du RER C.

Sannois j'y étais au lycée.

C'est calme et assez bourgeois par rapport aux villes environnantes. Il y'a un "vrai" centre ville même si pas hyper agréable (longue ligne droite ou passent des voitures). Gare avec train de banlieue pour Saint Lazare.

A noter que
- la ville reste relativement dense pour de la  zone 5, pas vraiment de grands parcs/espaces verts à part sur la colline
- il y'a quand même des cités / Hlm dans certains coins donc se renseigner avant savoir si le quartier craint ou pas
- ca à beaucoup construit il ya 15 ans je ne sais pas si c'est toujours le cas mais ça pourrait expliquer pourquoi les prix sont relativement bas
- en Tecs Paris est....loin

Dans les deux villes il y a des coins "cités", ce qui peut potentiellement justifier les prix. Il faut voir selon les quartiers et là les prix vont évoluer.
Sinon tu as Deuil-la-Barre et Ermont dans les environs aussi

c'est pour de la location mais les experts ici peuvent peut-être m'aider :
 
un appartement dernier étage sous les toits à Paris mauvaise idée ? j'ai des retours différents... Lors de la visite, quels point je pourrais vérifier ou demander à l'agence pour avoir une idée si l'isolation est bien faite et l'appartement sera pas trop chaud l'été et froid l'hiver ?
 
Merci !

Sous les toits dans de l'haussmanien tu as 99% de chances que ça soit de la merde en termes d'isolation. Même en cas de réno complète (1% de chances que ça soit le cas) ça risque de ne pas être comparable à un étage "normal" en cas de chaud/froid.  C'est particulièrement désagréable l'été. Si en plus de ça tu n'as pas de possibilité de créer un courant d'air grâce à des fenêtres traversantes, tu es quasi sur de crever de chaud dès qu'il y'a un peu de chaleur.

Pour du "récent" (après 1900) à voir au cas par cas.

Si c'est après années 70 (toits "plats" ) a priori pas de différence fondamentale entre le dernier étage et les autres.

Merci pour ta réponse,
 
est-ce que en regardant les diagnostics ou le bilan énergétique de l'appartement je peux me faire une idée si c'est un truc bien isolé où je vais être tranquille ou alors pas du tout et je vais avoir chaud l'été /froid l'hiver ?

 
Oui

J’ajoute un bémol : il me semble que quelqu’un ici expliquait qu’il était facile de maquiller un diagnostic énergétique et que c’était pas hyper fiable

Sur de l'ancien je crois qu'ils ne se basent que sur les factures... Donc ça dépend grandement du type de ménage qui habite l'appartement et du taux d'occupation..

 
Seulement si bâtiment construit  avant 1948 non ?

Suffit de mettre une année bidon sur l'année de construction, et pouf par défaut y'a des niveaux d'isolation (avec année d'isolation inconnue) des murs qui s'ajoutent sur le DPE, même si y'a pas d'isolation

 
   
 
Je dis pas que ces pratiques n'existent pas, mais il y a quand même des diagnostiqueurs à peu prêt sérieux. Il ne faut pas confondre pratiques déviantes et ce qui est réellement sensé être fait. Le diag de ma maison décrivait les observations du diagnostiqueur en matière d'isolation. C'était pas du pipeau.

Bien sur, mais de là à dire qu'on peut faire confiance au DPE, je ne suis pas d'accord

Dans le cas d'une location, c'est possible de demander les diagnostiques lors de la visite ? (sachant que a Paris le marché est hyper tendu donc j'ai peur qu'ils m'envoient just bouler car ils ont déjà 10 autres dossiers...)
 
Ou alors c'est juste lors de la remise des clefs que l'on recoit les diagnostiques ?

 
Et donc, perçois-tu la différence entre un diagnostic imparfait dans ses mesures et une corruption ?

Je voulais prendre des nouvelles du Krach ce matin, car ma maison achetée il 450K il y a 4 ans et et que j'avais l'impression d'avoir surpayée est un poil petite, et que je balançais entre agrandissement et revente/achat.  
 
Bon, bah, aucune maison équivalente la mienne sous 500-530K, et il va falloir poser 650K pour une vraie upgrade (en taille....parce qu'on repartirait de 0 question déco années 80....)
 
Je suis déception.  
#LEKRACHENMARCHE
 
 

Il y a que sur HFR que c'est facile de le faire    
Blague à part il faut juste savoir comment est utilisé la maison.
Par exemple une immense maison en pierre occupée par une veuve qui chauffe sa cuisine et sa chambre, forcement le diagnostic ne sera pas représentatif de la réalité.

Partant de là, on peut aussi imaginer que le vendeur l'a imprimé lui même, et que l'acheteur va fournir de fausses feuilles de paye pour son credit, que le permis de construire aura été obtenu par copinage car zone inondable, et que le notaire ne fera pas les declarations d'usages pour garder l'intégralité des frais dans sa poche  

Généralement tu l'as en annexe du bail. Je pense que si tu fais ton relou pour l'avoir avant de décider tu seras effectivement refoulé illico presto.

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ouais donc en gros j'ai pas vraiment moyen de savoir non ?
 
Vous poserez quoi comme question / regarderiez quoi pendant la visite pour avoir une idée de l'isolation ?

Salut,
 
J'ai eu l'accord des propriétaires par e-mail à 57.000€ au lieu de 65.000€ !
Le devis des travaux est de 15k€ au lieu de 20k€ ! (que je pourrai lancer plus tard). J'étais en cash flow positif déjà avant ces bonnes nouvelles.  Je suis plutôt content ^^
 
Finalement, ils sont ok pour passer directement par le notaire et pas par l'agence. Je lui ai dit qu'on devait aller prendre un rendez-vous chez le sien s'il en avait un pour la rédaction du compromis.
 
Youpi \o/

Bonjour,
 
 
Nous (couple sans enfant) préparons un achat d'appartement à Paris, 420k€ frais de notaire compris.
 
En termes de financement on a ceci :
175k€ en assurance-vie
75k€ sur des comptes-courant (donation très récente en fait)
Et ensuite on peut emprunter.
 
C'est de l'ancien donc pas de PZT mais je pense que je peux obtenir le prêt Paris logement à taux zéro (40k€) sous condition que les emprunts représentent 90% du prix d'achat.
Pour cela il faudrait demander une avance sur l'AV, c'est un prêt que fait l'organisme (plafonné à 80% de la somme, soit 140k€) dont le coût est inférieur au rendement de l'AV (à confirmer).
 
Cela vous semble délirant ? J'ai oublié un potentiel bon plan ? Je découvre tous ces aspects à grande vitesse car on doit boucler rapidement l'affaire.

Je ne suis pas du tout persuadé que l'avance sur l'AV rentre dans le cadre de "les emprunts représentent 90% du prix d'achat". Je pense que la mairie de Paris entend que des emprunts immobiliers, affectés à l'achat en question, représentent 90% de l'achat, mais je n'en sais rien. As-tu vérifié ?  

Merci sherlock ^^

Je pense y vivre quelques mois histoire de faire des économies et de faire les travaux après mais peut être déjà faire les démarches pour fixer le taux.

Vous me conseillez quel régime ?
(TMI 30%)

Location 500€ HC
Crédit 242€/mois pour le foncier
Crédit de 65€/mois pour les travaux (voire 85€ si je mets une clim réversible)

Merci d'avance ^^

 
Lmnp si tu peux mais faut acheter les meubles.(vu le prix j’imagine c est un studio)
 
sinon regime reel vu que tu vas amortir les interets de ton credit et les travaux si factures par des pros.

 
Effectivement je dois vérifier ce point, je ne trouve rien sur internet à ce sujet. Les emprunts doivent faire + de 5 ans mais et l'avance est de 3 ans renouvelable apparemment. Je vais me renseigner.
Cela dit ce n'est pas l'esprit du prêt Paris logement qui est censé être orienté vers ceux qui disposent d'un faible apport. Mais ce n'est pas non explicitement mis de côté.
 
Sinon tu vois un autre point que j'aurais oublié ?

Les index du compteur d'énergie sur une année. Faut généralement chopper le locataire partant pour ça.
 
Car dans l'absolu, isolé ou pas ce qui est intéressant c'est combien ça coûte de chauffer.

 
même avec une famille de 5 avant nous, on a un C que je peine à comprendre...
DPE, basé sur facture, maison très ancienne. C'est pas si bien isolé que ça, mais ils devaient chauffer extremement peu, et ont declaré l'ECS au gaz alors qu'un ballon electrique est installé... malin  

 
Merci, je vais affiner ça en fonction des travaux, peut être je peux monter un peu en gamme.
(surtout pour l'isolation phonique, c'est l'appartement de ma mère en dessous)

Oui j'aurais du rajouter de savoir si on a faire à des frileux ou pas    
Pour le ballon c'est une faute du diagnostiqueur.
Tu consommes beaucoup plus que les anciens proprios ?

Après un premier achat d'un appart en 2012, je me lance dans l'achat d'une maison
 
Bordel ça ne m'a pas manqué les visites, les négo avec des baby boomers pétés de fric sans CRD ne voulant rien lâcher, les agents immo en mode "c'est magnifique" cette grange à renover , les DPE bidonnés, les contre-proposition à 500€ de plus sur une baraque à 340K ...    

Pas assez de recul pour le dire, mais a priori on consommera pas plus par personne (on n'est que deux)
Donc beaucoup moins en total ce qui est normal (2 contre 5)

Car j'ai bidouillé la chaudière pour qu'elle ne tourne pas entre 8h et 16h ce qui amène des économies

 
A cette saison, même sans chauffage (si appart vide), lors de la visite, il doit faire plutôt doux. S'il est habité, les radiateurs ne devraient pas encore être vraiment chauds (sauf salle de bain).  
Tu peux passer ta main vers les fenêtres, tu ne dois pas sentir de courant d'air froid.  
 
Bref, quand il fait frais dehors, tu ne dois pas trop le sentir dedans.
 
Edit : c'est artisanal mais ça donne déjà une idée.

Regarder s'il y a des doubles vitrages aux fenêtres, voir si les murs extérieurs sont doublés: on tapote le mur qui doit sonner creux, s'il y a une prise mal fixée, voir ce qu'il y a derrière, mousse plastique, laine de verre…
Si c'est le dernier étage, il faut essayer de voir au dessus du plafond par une trappe quelconque.

Salut les jeunes,  
 
J’ai besoin de vos lumières au sujet de la vente d’un bien.
 
- Mes propriétaires sont vendeurs au plus vide du bien que j’occupe actuellement.  
- Sous réservé que nous tombions d’accords je suis très intéressé  
- Problème c’est un Sellier qui termine ses 9 ans en février 2020 et ils ne peuvent pas vendre avant  
 
- Est-ce qu’il y a moyen de contourner ce point tout en restant dans les règles du type j’achète en 2019 mais je ne deviens propriétaire qu’en 2020 et mes loyers entre les deux sont défalqués ou quelque chose comme ça ?  
 
Merci à vous

 
Salut,
 
Je remets mon commentaire du topic prêt où tu posais initialement ta question en le complétant un peu :
 
Oui, tu peux faire un compromis aujourd'hui et fixer une date de vente effective en 2020 pour qu'ils gardent leur avantage fiscal.  
 
Par contre pour toi, l'intérêt c'est quoi ?
- Tu bloques un prix alors que les taux risquent de remonter
- Tu continues de payer des loyers pendant un temps relativement long (ça se négocie tu me diras en les défalquant du prix d'achat par exemple)
- Tout le monde dans l'immeuble a acheté en Sellier, tout le monde va revendre au même moment, au bout de 9 ans ... les prix risquent de descendre du fait de la concurrence.
 
Le point principal reste d'être sûr d'acheter au bon prix.
 
Ne pas oublier que tu es prioritaire en cas de vente occupée. Le mieux pour eux à faire c'est de te déloger pour occuper les lieux et mettre en vente après. Mais il ne faut pas qu'ils oublient de t'envoyer un courrier de dédite 6 mois avant la fin du bail si logement vide ou 3 mois si meublé sinon ça renouvelle automatiquement le bail.

 
Oui, contrat de location vente.  
 
En général c'est fait selon le principe que les loyers sont déduits tout ou partie du prix si tu achètes à la date convenue.
 
En revanche, le vendeur y trouve bien peu d'avantages....