Reprise du message précédent :
Tu as le meme taux pour tes travaux et l'appart ?

 
sur le coté financier, ton bien a pris "a la louche "50k en 1 an, a toi de voir si le marché est encore haussier ou pas et si cela est interessant de vendre maintenant ou plus tard...
 
pour la vente longue j'en ait fait une, dans le compromis il y avait simplement une mention que la vente se ferait a tel date, a la charge de l'acheteur d'avoir le financement prêt et des vendeurs d'avoir tout les éléments obligatoire. Également que l'acheteur devait être invité  à la réunion de copro, ou sinon tout les frais serait pour le vendeur.  

Question rapide donc je connais la réponse : couple de 29 ans actuellement en location sur Paris avec 6k€ net à deux, apport quasi nul (20k€). Perspectives professionnelles qui font qu'un départ de Paris ne se fera pas d'ici 5 ans mini.  
 
Solution : rester en location et mettre de côté pour acheter une fois le départ acté ? rester en location et acheter ailleurs, par exemple sur la ville visée dans 5 ans ?
 
Merci pour votre retour.

Tu attends, 5 ans c'est long et bien des choses peuvent arriver  

 
hors plus value a la vente, me semble que le retours sur investissement de l'achat c'est entre 3 et 7 ans (ben oui quand tu achètes tu as des frais...) et paris est dans le haut de la fourchette (ville chère, donc frais fixe élevé).
Si vous comptez partir dans 5 ans, faut avoir confiance dans le fait de faire une plu value à la revente pour effectivement faire une plu value tout court...  
 
Par contre couple de 29 ans, 5 ans ça fait 34 ans...attention a l’agrandissement de la famille et au conséquence sur le logement

 
Les perspectives professionnelles doivent permettre d'avoir une capacité d'emprunt supplémentaire....Maintenant ce ne sont que des perspectives.  
 

 
On l'a bien en tête donc minimum un appartement de 65/70m2, soit 700k€ donc à oublier vu nos profils .  

Bon je signe la promesse lundi après une offre d'achat acceptée par les vendeurs il y a presque un mois, ça prend forme. J'aimerais bien avoir des certitudes pour les banques par contre, le stress de voir la maison me passer sous le nez est toujours là.

 
Y'a vraiment plusieurs écoles sur ce point... moi je suis parti par défaut sur 20 ans sur tous mes projets.
 
Le cash-flow est moins bon ce qui pose deux soucis principaux :
- moins de trésorerie pour celui qui compte vraiment sur les revenus locatifs pour en vivre immédiatement
- capacité d'emprunt moins bonne pour celui qui souhaite multiplier les projets
 
Par contre en cas de revente en cours de crédit, ce qui arrive quand même souvent pour les gros investisseurs pour recréer du déficit et optimiser la fiscalité, y'a pas photo, mieux vaut être sur des durées plus courtes. On capitalise BEAUCOUP moins sur les 5 à 10 premières années sur 25 ans que sur 20 ans, qui me semble le meilleur compromis et la durée idéale.

Bonsoir    
 
Question pour la loc à Paris (je ne sais pas si c'est le topic le plus approprié): un pote déménage et visite des apparts. Les agences lui disent lors de la visite que les frais sont encadrés selon la loi, mais facturent par derrière un différentiel ("frais de traitement", "frais d'étude de solvabilité" ) pour remonter à l'équivalent d'un mois de loyer de frais.
 
Pratique courante ou il a a pas eu de bol?  
 
Que peut-il faire? Si c'est généralisé pas grand chose j'ai l'impression, mais je n'ai pas eu à faire ce genre de visites depuis que la loi est passée
 
Merci  

La pure enculade à sec sans prévenir ²²²²
Pââââris

Hello,
On a reçu l’offre du promoteur +30% par rapport au prix actuel +40% par rapport à mon prix d’achat il y a 1 an et demi.
J’hésite à demander plus ...

Ecole 20 ans de mon côté également.
Au bout de combien d'années penses tu qu'il soit optimal de vendre car la fiscalité sur les pv me semble très bloquante?

Pour le moment c'est une première approche. J'en saurais plus lundi

Sinon, je ne compte pas revendre le bien et souhaite garder une meilleure capacité d'emprunt pour d'autres projets en effet.

J'ai loué 2 apparts depuis cette loi, les agences ont joué le jeu.
Soit il n'a pas eu de bol, soit j'en ai eu

 
Par contre cote proprio c’est toujours l’enculade a sec de 1 mois de loyer
J’ai qu’un appart en loc via agence mais ils me realesent bien le fondement quand meme  
 
Sinon pas fan du 25 ans de credit non plus pour investissement. En general je pars sur 15-20 ans.

Bonjour à tous les pro de l'immo    
 
Je suis actuellement locataire
J'ai l'opportunité d'acheter l'appartement du palier en face du mien qui est deja occupé par des locataires (bail jusqu'en 2020)
J'aurais 2 questions sur le sujet :
 
> Je vais donc acheter ma résidence secondaire (car je n'y habiterais pas tout de suite)
 
Dans 2 ans elle deviendra ma résidence principale (car je virerais les locataires).  
Concernant les plus values lors de la revente (dans disons 15 ans), l'appartement sera t'il bien considéré comme ma résidence principale (et donc entraînera une exonération d'impot totale sur les PV) , meme si je l'ai acheté en tant que résidence secondaire ?
 
> Concernant le fait d'acheter un appartement deja loué, y a t'il des choses à prendre en compte ou que j'oublierais dans ma liste ci dessous ?
 
Je connais le loyer payé (supérieur au mien actuellement) et j'ai confiance dans les locataires actuels
En terme de taxes, je payerais la TF de mon futur appart et la TH de ma résidence actuelle
En terme d'impots, les loyer que je percevrais se rajouteront à mon RFR (apres une minoration si j'ai bien compris) donc je payerais plus d'impots
En terme d'assurances, je payerais une assurance propriétaire pour mon futur appartement et mon assurance locataire actuelle
Et terme de dépenses supplémentaires : taxes d'ordure ménagere + mandat de gestion de l'agence immo pour la location (que je pourrai challenger)
 
Merci d'avance à tous    

 
Une chose à rajouter : les charges de copropriété non récupérables (ravalement ou autres travaux, salaires des gardiens, honoraires de syndic...).

Même s’ils ont un bail qui court jusqu’en 2020, si tu deviens proprio et que tu souhaites habiter dedans, tu peux les dégager directement non ?    
 
Ou j’ai mal lu/compris ta situation désolé

De ce que j'ai compris si tu achètes un appartement deja loué, les locataires sont "protégés" pendant 2 ans, c'est à dire que tu ne peut pas les virer directement oui
C'est ce qui fait qu'un appart deja loué est parfois un peu moins cher à la vente que le meme appart sans locataires

 
Franchement c'est compliqué de répondre, ça dépend de tellement de paramètres...
 
Je m'efforce de faire un petit bilan chaque année de chacun de mes biens, pour recalculer la rentabilité nette, dont la variation dépend surtout de la fiscalité (un projet LMNP avec travaux, même très rentable, c'est souvent l'assurance de 5 à 7 ans sans bénéfice et donc sans impôt) et de l'évolution du prix du bien.
 
C'est pas que la fiscalité sur la PV n'importe pas, mais plutôt qu'elle diminue tellement lentement d'année en année, vu comment les abattements sont calculés, que cela me semble un paramètre secondaire.
 
Il faut quand même pondérer également la situation personnelle (est-ce que je recherche le cash-flow à tout prix, ou est-ce que je peux me permettre de passer sur un cash-flow moins bon ou négatif) ainsi que la facilité de gestion (turnover, facilité à retrouver un locataire, immeuble "à problème" ou sain...).
 
Au final je constate que la plupart des "gros" investisseurs vendent entre 7 et 10 ans après l'achat, pour repartir sur de nouveaux projets avec travaux et crédit total. Le profit généré pouvant être réinvesti sur des actifs plus liquides (AV, bourse...).  

Lors de la signature du compromis pour l'acquisition d'une maison, on avait fixé au 10 janvier la signature définitive. Là j'ai reçu l'offre de la banque et je dois attendre 11 jours avant de la renvoyer signée. J'ai envoyé une copie au notaire qui m'a rappelé et voulait avancer la signature au 19 décembre, on est d'accord c'est complètement fantaisiste? Le temps que l'offre signée parvienne à la banque, qu'elle me renvoie les 2 exemplaires du contrat de délégation d'assurance pour en renvoyer un à l'assureur, jamais tout pourra être mis en place pour un déblocage des fonds avant le 19 décembre?
Sachant que le bien est actuellement inoccupé, je soupçonne les proprios de refourguer au plus vite le bien pour éviter tout risque de squatt. J'ai refusé la date et maintenu le 10 janvier, sachant que j'ai planifié le déménagement le lendemain.
De toute façon j'ai déjà déclenché des démarches pour le 10 janvier comme l'assurance.

C'est le délai normal, si chacun fait son boulot.

 
c'est pas ce que disent tes collègues ! gros dégueulasse  

Ouais sauf que lui-même disait qu'avec la période des fêtes ça allait être difficilement tenable...

 
ils font ça pour éviter de payer une taxe d'habitation.
 
donc pour toi surtout pas de signature avant le 2 janvier    

Bah de toute façon pour moi ça change que dalle, je change pas de ville...

 
 
Juste pour l'info, on peut très bien acheter un bien au 31 décembre, et ne l'occuper que le 2 auquel cas personne ne paiera la TH cette année là.
 

 
Ben un peu quand même. Si tu quittes ton logement actuel le 31 décembre, mais n'entre dans le suivant que le 10 janvier, tu ne paieras pas de TH cette année là. Le fisc pourra te demander ou tu dormais pendant ces 10 jours, mais c'est tout, c'est légal  

Je ne compte pas magouiller  

 
bin si  
 
si tu quittes un studio de 9 m2 pour acheter une villa de 300 m2 la TH sera pas la même    

Alors pourquoi il te le propose ?    
C'est sur que si le banquier et le notaire sont rond comme des boulons à partir du 19, tu vas signer en janvier et ca t'arrange  

Je passe de 1000 balles à 1500 balles.

Ouais voilà

 
Ah non mais ca n'est en aucun cas de la magouille si effectivement tu n'entres pas avant dans le logement, c'est le fonctionnement normal de la TH.

Sauf que j'occuperai effectivement mon ancien logement entre le 31 décembre et le 2 janvier.

 
Bah c'est con, tu partais en week end le 31 et tu économisais 1500€ en toute légalité.
 
A condition d'emporter tes meubles bien évidemment

 
ou comment gagner 500 euros en passant la vente le 2 janvier

Spa faux

 
surtout que tes 500 euros économisés tu les claques au casino.  
 
Par chance tu décroches un major à 10000 euros et hop ! merci qui ! merci MDC  

Moi jouer avec l'argent c'est mal me connaître

Si le bail se termine en 2020, tu ne pourras pas virer les locataires avant 2023. Le temps d'acheter tu seras en 2019, et tu dois respecter un délai de 2 ans après ton achat avant de pouvoir résilier le bail - sachant qu'il y a en plus un délai légal de 6 mois à respecter avant la fin du bail. J'en ai déjà parlé récemment sur ce topic. Tu rateras forcément la prochaine échéance. Edit du 05/12: en fait c'est plus compliqué : https://www.service-public.fr/parti [...] roits/F929
 
Pour ta question sur la résidence principale, aucun problème. A partir du moment où c'est ta résidence principale (domiciliation auprès des impôts) tu peux bénéficier de l'exonération, peu importe l'historique d'utilisation.
 
A noter que tu bénéficies normalement d'un délai de un an après ton déménagement dans une autre résidence pour continuer à bénéficier de l'exonération (pour tenir compte du délai de revente). En pratique, les impôts ne sont pas trop regardant et tu peux dépasser ce délai à condition de prouver que le bien est en vente depuis ton déménagement (annonce de vente ou signature d'un mandat de vente).
 
Concernant ton autre question, étant juste en face, tu n'es pas obligé de passer par une agence de location et de les payer. Tu peux facilement gérer le bien en direct. Sinon, il existe plein de sources qui listent les dépenses associées à une location avec celles qui sont déductibles de tes revenus locatifs. Il y aura de la CSG à payer et bien sûr de l'IR.
 
Pense à récupérer l'état des lieux à l'entrée auprès du vendeur pour pouvoir faire un état des lieux de sortie contradictoire.

Lors d'une visite et quand j'ai fait mon offre, l'agente m'avait indiqué que la vente ne serait de toute façon signée qu'en 2019 et que, par conséquent, ce seraient les propriétaires qui paieraient la taxe foncière. J'ai récemment reçu le document de promesse de vente avant signature pour pouvoir prendre le temps de le lire. Il est stipulé dedans que la taxe foncière sera payée au prorata de l'occupation du bien par l'acheteur.

Je comprends bien le principe et la justification du truc, ça paraît réglo sur le papier en effet, mais en pratique je me suis bien fait balader par l'agente qui m'a endormi de 1000€ sur mon budget, non ? Elle m'avait aussi annoncé un montant total 3k€ plus bas après frais de notaire (elle déduisait des biens meublants mais finalement elle a déduit moins que prévu). J'étais pas à quelques miettes près mais au final, 4k€, ça commence à faire mal vu qu'on était déjà au-delà du budget initial.