Reprise du message précédent :

 
10% de difference c'est 'rien' et c'est bien normal que tu ne chipotes pas pour des depenses mineures a droite ou a gauche. Les vrais soucis sont quand il y a un facteur 2x, 3x ou davantage et/ou carrement pas de revenus du tout d'un des membres du foyers. La tu pars dans desschemas tres differents:  
- solidarite totale,  
- contribution au pro rata
- alignement des depenses sur le plus petit revenu
 
***
 
Je pense que toute cette discussion est un gigantesque HS qui a davantage sa place sur le topic couple qu'ici, meme si on parle de gestion de depenses liees a des biens immobiliers.
 
La vivacite des echanges montre bien que ce n'est PAS un sujet evident du tout. Chaque couple est different certes, mais ca peut etre vraiment delicat.
 
/HS, on parle immo ?

 
Des news de ma vente :  
 
Les acheteurs potentiels ont fait la visite avant le WE.
Proposition aujourd'hui à 635k  
 
Contre proposition de ma part à 650k ... je pense que ça va passer.    
 
Pour l'instant c'est le scénario idéal    

Ils la veulent quand ?

Ca dépend

 
Je ne sais pas si avais déjà présenté quelque-part sur les Internet mondiaux ta maison. Si c'est le cas je serais intéressé de voir ce que l'on peut avoir sur Nantes pour le prix de la maison que l'on fait construire ici.    

 
Vu que personne ne semble capable de le faire malgré les soi-disant milliers d’exemples…
Un calcul théorique avec une renta de 3% brute, une renta de 5% brute et une renta de 8%, à quel prix vaut-il vendre au bout de 5 et 10 ans pour obtenir 10% de rentabilité annuelle (sur les sommes engagées uniquement càd en profitant du levier au maximum).
Je suis ouvert à modifier des hypothèses si certaines ne vous semblent pas bonnes
 
Hypothèses
Achat 100
Notaire 10
Emprunt 110
Durée 25 ans
Taux 1,5%
TF 1k
Impôts 10% des loyers totaux (à voir si c’est trop ou pas assez avec TMI de 30% ou 41%)
Mensualités 440€  
Doit manquer l‘assurance 0.20% + 17€
Soit mensualités = 457€
 
1) Renta brute = 3%
Càd loyer = 3k
 
Cash Flow Négatif = 1k+0.457*12+3*0.1-3 =3.8k annuels
 
Au bout de 5 ans, il reste 93 500€ à rembourser
On a sorti 3.8*5 = 19k équivalent à 25.5k investi annuellement à 10% pendant 5 ans
 
Pour obtenir les fameux 10% de renta annuels, il faut vendre 93.5+25.5 soit 119k€ soit 19% de progression de l’immo en 5 ans
 
Au bout de 10 ans, il reste 76 000€ à rembourser
On a sorti 3.8*10 = 38k équivalent à 66.6k investi annuellement à 10% pendant 10 ans
 
Pour obtenir les fameux 10% de renta annuels, il faut vendre 76+66.6 soit 142k€ soit 42% de progression de l’immo en 10 ans
 
 
2) Renta brute = 5%
Càd loyer = 5k
 
Cash Flow Négatif =  1k+0.457*12+5*0.1-5 = 2k annuels
 
Au bout de 5 ans, il reste 93 500€ à rembourser
On a sorti 2*5 = 10k équivalent à 13.5k investi annuellement à 10% pendant 5 ans
 
Pour obtenir les fameux 10% de renta annuels, il faut vendre 93.5+13.5 soit 107k€ soit 7% de progression de l’immo en 5 ans
 
Au bout de 10 ans, il reste 76 000€ à rembourser
On a sorti 2*10 = 20k équivalent à 35k investi annuellement à 10% pendant 10 ans
 
Pour obtenir les fameux 10% de renta annuels, il faut vendre 76+35 soit 111k€ soit 11% de progression de l’immo en 10 ans
 
3) Renta brute = 8%
Càd loyer = 8k
 
Cash Flow Positif= 1k+0.457*12+8*0.1-8 = 0.8k annuels
 
 
Il doit sans doute manquer des coûts d’entretien notamment et les impôts sont peut-être sous-estimés. Mais ça donne une idée qu’avec 3% de renta brute, faut y aller en progression de l’immo pour obtenir 10% de renta sur les sommes engagées.

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J'ai déjà vu des photos sinon tu sais que tu peux aller sur leboncoin/seloger et jeter un oeil.
Après ce genr de comparaison c'est toujours difficile sans connaitre le coin vu les différences de prix très importantes suivant les quartiers.
Typiquement dans mes souvenirs prof n'est pas dans Nantes mais dans une ville à côté, est ce que cette ville est plus cher que Nantes ou moins chere? Aucune idée....

 
non mais c'est croire que ca va donner la même progression dans les années à venir surtout et qu'on peut acheter n'importe quoi et c'est bon.
J'ai aussi un bien qui a fait entre 30 et 50% en 3 ans mais c'est pas représentatif....et entre RP et locatif, c'est pas la même. En RP, tu économises le loyer déjà.

 
Merci d'avoir fait les calculs, je suis juste pas d'accord avec ta conclusion, vu les hausses de ces dernieres années dans les grandes villes même avec 3% de renta brut c'était facile d'avoir plus de 10% de rentabilité sur quelques années. Et je suis convaincu qu'il y a eu plein de cas.
 
Sinon avec la hausse des prix à Bordeaux je me dis que j'ai revendu un peu trop tôt le T1 dont j'avais reçu donation avec ma soeur. C'était un Robien acheté par mon père, au début des années 2000, on l'a revendu en 2015, 2 fois plus cher que le prix d'achat. Si on avait attendu 3 ans on aurait peut être pu tripler...    

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sauf qu'il me manque les impôts réels, les coûts d'entretien réels, les éventuels pas financement à 110% donc frais de notaire avancés et pleins d'éléments qui "plombent" un peu la renta.
bref mon exemple est optimal et très théorique avec aucun coûts cachés.
 
rien que les frais de notaire en apport, ca change le prix de revente d'énormément pour arriver aux 10%.
dans l'exemple à 3k, après 10 ans faut revendre à environ 160k et à 5 ans vers 140/150k.

Bonjour,
Merci pour l'exemple glandoll.
 
Je me pose la question vendre ou mettre en location mon appartement.C'est un T2 en RDC 50m² + 15M² de jardin à 500M de la plage du côté de Brest.C'est actuellement ma RP j'ai une échéance de pret à 500€ et je peux espérer louer ça 450€.  
 
J'ai acheté ya 5 ans à 85€ + 7k de notaire. J'ai fait 3k/4k de travaux. Je pense qu'il peux parti entre 90k et 100k mais clairement pas plus.
Je pars en location pour 2ans/3ans max.  
L'idée si je vends c'est pour acheter un terrain et construire une maison. Et surtout avoir un taux d’endettement de moins de 30% pour que la banque soit contente.Le voisin est déjà venu me voir car il est intéressé pour acheter et mettre en location (et surtout contrôler qui il y aura dans l'immeuble)

Ils sont près à attendre fin 2019 ! Idéalement l'été prochain  
C'est ça qui est super cool pour nous.
 

On est sur HFR ou merde !
 

 
Oui mais pour l'instant je n'ai pas mis d'annonce
 
J'ai mis des photos sur Drive => MP    

 
Essaie de voir combien peut te proposer le voisin
 
après 500*12 = 6k / 100 = 6% de renta brute
faut regarder les autres coûts et impôts... mais ca ne semble pas si mal globalement.
 
a voir combien il te reste à rembourser et sur combien de taux est le prêt.
 
après tu n'as pas les moyens d'acheter le terrain et construire en faisant emprunt à 100% ?

Et ça veut aussi dire qu'en attendant que ce soit construit, tu pars en location (ou tu n'as pas de loyer qui tombe).

Il me reste 65k à 1,5% sur 10ans.
 
J'ai pas poussé la banque au bout de la démarche. Ils m'ont dit on dépasse les 40% donc commission pour valider le prêt.  
Et il compte 70% du loyer dans leur calcul.  

 
Hypothèses
Achat 100 000€
Notaire 10 000€
Emprunt 110 000€
Durée 25 ans
Taux 1,5% + 0.2% assurance
Mensualités crédit : 440€ + 18€ d'assurance
Type de location : meublée
Loyer hors-charge : 250€/mois  ==> 3% brut
Charges récupérables : 20€/mois
Charges non-récupérables : 30€/mois
Assurance propriétaire non-occupant : 110€/an
Taxe Foncière : 350€/an  (on parle d'un loyer à 250€, on ne vas pas acheter un bien locatif avec une TF à 4 mois de loyers).
Régime d'imposition : réel (LMNP)
TMI : 30%
Taux prélèvements sociaux : 17,20%
Taux de revalorisation annuel du bien : 3%
Taux de revalorisation annuel du loyer : 0,5%
Taux de revalorisation annuel des charges et impôts : 1%
 
Une revalorisation annuelle de 3% sur 5 ans, ça n'a rien de dingue par les temps qui courent.
En cas de revente après 5 ans, TRI global sur les 5 ans : 10.38% net net avec une renta brute de 3%.
 
 
En poussant à 5% de renta brute :
Loyer hors-charge : 416€/mois  ==> 5% brut
En cas de revente après 3 ans, le TRI global sur les 3 ans dépasse 60% !
Si je suis plus conservateur et repasse la revalorisation annuelle du bien à seulement +1%, le TRI dépasse encore 25% au bout de 5 ans.
 
 
Ca c'est un monde idéal, avec un loyer qui tombe 12 mois sur 12,... En prenant des hypothèses plus réalistes, on tombe un peu plus bas, mais en période de revalorisation immo importante, avec un crédit 110% à taux bas, la revalorisation et l'effet de levier sont bien plus importants que la renta brute (important au sens : plus de poids dans les résultats).

 
Oui, mais je cherchais à voir un logement HFRrien!
Ce filtre n'existe pas encore sur LeBonCoin.
 
Merci à Prof pour le MP.

 
Mais on n'a jamais dit ça...  

Pourquoi déjà mettre en vente?
Le marché est dynamique sur Nantes non? Tu pourrais la vendre plus cher en attendant.

Bof
Je peux surtout ne pas la vendre à l'approche de mon déménagement et devoir rester avec un prêt relais sur les bras  
Et je préfère vendre ma maison en été et avec les meubles

OK j'ai mal interprété alors.
Mais si, la renta brute a l'achat est hyper importante car ça apporte beaucoup de sécurité et ne nécessite pas une progression forte du prix du bien.

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ok pour la TF, c'était un peu bas    
 
et en euro le TRI à 10,36% donne combien ?
idem pour celui à 60% ?
car les TRI sont très beaux mais si ca fait gagner 3k, bah ok
si ca en fait gagner 10/15k, ok
 
et tu oublies à mon avis, l'impôt sur PV sur le locatif    
(que j'avais oublié aussi)

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Non je construit une caserne de pompier
Ca donnera ça en gros :  

 
 
Mais quand j'aurais déménagé et que ma maison actuelle sera vide de meuble, elle sera plus dur à vendre
Et je préfère avoir régler ça maintenant  

 
Le TRI @10.36% donne en effet "peu" de bénéf en valeur absolue : 4377€.
Mais il faut voir ce que ça représente : en 5 ans tu n'as réellement sorti de ta poche "que" 17 695€ de manière échelonnée, et au bout de 5 ans tu fais un bénéf de 4377€.
 
Le TRI@62% en 3 ans si renta brute de 5% donne 4913€ de bénéf.
Mais encore une fois : c'est 4900€ de bénéf en ayant sorti 5100€ sur 3 ans. On ne parle pas d'un investissement de 100K€ là, juste 5100€.
 

 
Non. Impôts sur la PV comptabilisés et déduits du résultat final dans mon simu : 2907€ par exemple dans le cas 1 à 3% de renta brute et revente après 5 ans.

Peut-être trouvé une maison Par contre y a un peu de travaux

 
Sympa..    
 
Et je réglerai aussi l'affaire de suite pour avoir l'esprit libre.

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Pas 1 hectare mais 3500m² mais pas de voisin
 
Sinon une maison vide c'est aussi les murs avec les traces des anciens tableaux / meubles .
Je pense que c'est pas top pour se projeter  
A mon avis, il faut juste qq meubles pour identifier les possibilités

 
Idem, on ne sait jamais comment l'immobilier va se comporter à échéance  de plus d'une année, et quand on construit, le délai, c'est variable.

On a fait le choix inverse.    
 
La flemme du double-déménagement et surtout d'avoir à retrouver un bien temporaire dans un micro-quartier pour conserver école/nounou et ne pas faire changer tous les ans d'école à notre fille.
On croit encore au potentiel de hausse de l'immo lyonnais!   Vers l'infini.. et au-delà    
 
Verdict dans un an...  

oui je dis ça mais nous faisons l'inverse, sauf que ça ne durera que 6 mois (rénovation lourde, pas construction), et que nous sommes dans un marché qui a déjà pris quelques % depuis notre signature.

 
voilà donc faut faire pleins d'opérations pour que ce soit rentable ou garder plus longtemps pour gagner plus en euros, ce qui fait baisser le TRI (potentiellement sous les 10%).
 
(je pense que le tri de 62% est un peu surestimé car je trouve 14.4k à la fin donc 9k de bénéf, en considérant 62% et 1700 à la fin de chaque année)
Année 1 = 1700*1.62 = 2754€
Année 2 (2754+1700) *1.62 = 7215€
Année 3 (7215+1700) *1.62 = 14 443€
Je trouve plutôt 38% pour  4900€ de bénéf en ayant sorti 5100€ sur 3 ans

Il y a la classique peur de perdre son emploi et de ne plus pouvoir rembourser son prêt immo.
Je viens de faire l'inverse:
Acheter pour pouvoir perdre mon emploi.
Le crédit à la banque étant signé, je peux maintenant prendre un boulot pépère. Tant que j'honore les mensualités...
Débattez  

 
Voilà, tant que le bien correspond à un bien dans lequel tu te vois toute ta vie, du moment où tu assume les mensualités sur le long terme ainsi que les impôts fonciers qui ne feront que monter et l'entretien qui coûtera de plus en plus...  
 
C'est quoi un boulot pépère, pour quel revenu, dans quelle région ?

 
Ben... OK . Tant que tu ne t'es pas gouré dans tes calculs et/ou l'estimation de ton train de vie souhaité, je ne vois pas le problème.

 
+1. En général, les 33% sont plutôt cohérents pour garder un reste à vivre confortable. Après ça dépend de la moins value envisagée sur ta remunération.