Reprise du message précédent :

 
Paint, c'est mal.
La drogue aussi.

 
Il n'existe pas de cas typique, c'est un des fondamentaux de ce sujet.

Il n'existe pas de cas typique, mais des revenus médians.
Sinon la courbe prévisionnelle n'a pas de sens.

ce serait magnifique
       
mais bon, je n'y crois pas... ça ne passera pas sous le 0.9  

Ca dégringolera encore plus bas à mon avis.

si ça tombe à 0.0, c'est pas bon signe

En rectifiant le titre ([1965-2015]), c'est imparable. Même la brigade du fake n'y pourra rien...

l'un des 2 n'aura pas lieu, saurez-vous retrouver lequel ?

QQun a une courbe récente des volumes des ventes ?

ce n'est pas ça, la 4ème courbe du Friggit ? (la marron)

Sans l'achat tu aurais aussi eu une augmentation de salaire de 500€, non?
 

Oui donc ça n'a rien à voir.
Aucun rapport.

Une autre question ...
 
Pourquoi M. Frigide a pris ce delta pour le tunnel ?
Si on rajouterai +0.2 pour le max et -0.2 pour le min ... Sa théorie tient toujours la route.

oui, sans doute...
pourquoi aussi 1965 ?
ce sont ces choix

Pourquoi?
Enfin, hors cas limites de gens allant se retrouver dans la merde d'ici 3/4 ans parce qu'obligés de revendre en catastrophe un logement acheté sur 30 ans au taquet.
 
Les gens qui achètent maintenant le peuvent.
Trés bien.
"Au pire" ils ont cramé un apport conséquent.

1965 correspond à la stabilisation des prix après dérégulation du marché.

Je suppose qu'il a travaillé sur la base de données avant, et que 10% correspondent à un seuil particulier, mais pas issu du hasard.

oui, mais c'est plutôt aléatoire, ça aura tout aussi bien pu être 63 ou 67...

Une autre question ...
 
Je n'y crois pas trop à la simulation qui est passé .... et le fameux tunnel ...
 
Cela voudrait dire que la marché de l'immo est/restera constant par rapport au pouvoir d'achat à long terme ... Non ...
Oui, nos parents pouvaient s'acheter une belle maison neuve il y a 25-30 ans avec 2 smic de l'époque ... Mais c'est fini cette époque.

il y a aussi le scénario possible de dire que les français ne seront plus jamais aussi riches (en € constants) qu'ils ne l'ont été en 2007
et donc que les prix n'atteindront jamais plus de tels niveaux
la tendance mondiale allant du tout-occidental au tout-asiatique rend cette hypothèse plausible
 
dans ce cas-là, même ceux qui revendront dans 30 ans feront une moins value... (mais aura économisé en loyer, donc no problemo)

Non, c'est arbitraire.

  voilà

si la population n'augmente plus (ce qui est prévu pour bientôt), pourquoi pas
(moins de 2.1 enfants/femme + Brice Hortefeux)

+1
A mon avis ça peut très bien chuter vers 0,7/0,6.

Par contre, a mon avis, vu le volume des ventes encore très élevé, le krach n'est pas pour tout de suite.
Voila ce que mon fils en pense, en tout cas :

Je remet ça.
C'est long mais instructif.
 

Une première différence est qu’un prix moyen s’exprime en euros par logement ou par mètre carré (par exemple : 150 000 euros par logement), alors qu’un indice de prix est un nombre pur (par exemple 1,87), qui vaut 1 (ou 100) à une certaine date choisie comme référence.  
 
Une deuxième différence tient au mode de calcul.  
Un prix moyen est généralement obtenu en divisant la somme des prix de vente des biens vendus pendant une période donnée par le nombre de ces biens (ou la somme de leurs surfaces dans le cas d’un prix par m²). Sa variation dans le temps dépend donc non seulement de la variation du prix de chaque bien considéré individuellement mais également de la variation de la structure du flux des biens vendus.  
Prenons un exemple extrême : considérons deux années successives, et supposons que, d’une année à l’autre, le prix de chaque bien reste constant mais que la première année les biens vendus soient exclusivement des studios et que la deuxième année ils soient exclusivement des quatre pièces. D’une année à l’autre, le prix moyen des biens vendus augmente fortement alors que le prix de chaque bien est constant. Cette divergence, causée par la déformation de la structure du flux des biens vendus, constitue un « effet de structure » ou « effet qualité ».  
Un indice de prix cherche précisément à refléter l’évolution du prix des biens indépendamment de la structure des biens vendus. L’indice reflète l’évolution dans le temps de la valeur d’un portefeuille de biens donné, le « parc de référence ». Tout l’art des fabricants d’indices consiste donc à défalquer les effets de structure de l’évolution du prix moyen. Cela peut être fait plus ou moins complètement, selon la qualité de la base de données utilisée et la compétence des fabricants de l’indice.  
Pour davantage de développements à ce sujet, on peut par exemple consulter INSEE Méthodes n° 111.  
 
Les prix moyens permettent de comparer le niveau des prix dans deux zones géographiques, alors que les valeurs des indices de prix dans ces deux zones ne fournissent pas d’éléments de comparaison sur ce point (elles ne permettent de comparer que les taux de croissance des prix).  
C’est pour tenter de concilier les avantages des deux approches que des « prix indiciels » sont parfois publiés. Ces prix sont calculés en actualisant le prix moyen des biens du parc de référence au prorata de la valeur de l’indice.  
Exemple : supposons un indice en base 100 en 2000, valant 187 en 2006. Supposons que le prix moyen du parc de référence de l’indice est de 123 000 euros en 2000. Le prix indiciel en 2006 sera de 123 000 X 187 / 100 = 230 010 euros. Ce prix indiciel est comparable à celui d’une autre zone géographique et donne une idée de la hiérarchie des prix d’une zone géographique à l’autre, et de son évolution dans le temps.  
Une seule valeur ne peut pas prétendre refléter toute l’information sur le prix des logements et leur évolution. L’essentiel est de préciser ce dont on parle, et d’être conscient des avantages et inconvénients de chaque approche (indice de prix, prix moyen des biens vendus, prix indiciel) eu égard à l’usage que l’on en fait.  
 

Les séries de prix des logements sur longue période, au sens de 100 ans au moins, sont très peu nombreuses dans le monde.  
En France, à ma connaissance, il n’existe que la série du prix des logements à Paris depuis 1840 que l’on peut télécharger sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] tiques.htm , conjointement avec une série du prix des logements sur l’ensemble de la France depuis 1936.  
Aux Pays-Bas, Piet Eichholtz (Université de Maastricht) a reconstitué depuis 1628 un indice du prix des logements situés le long des quais d’un canal, le Herengracht, qui au 17ème siècle était les « Champs-Elysées » d’Amsterdam (mais dont le statut social n’est plus aussi élevé aujourd’hui).  
En Norvège, Eitrheim & Erlandsen (Norges Bank) ont reconstitué un indice du prix des logements depuis 1819 dans quatre villes dont la capitale, Oslo.  
Aux États-Unis, Robert Shiller (Irrational Exuberance, 2nd Edition, 2005) a calculé un indice du prix des logements depuis 1890 portant, selon la période, sur l’ensemble des Etats-Unis ou sur quelques villes sélectionnées.  
Le comportement sur longue période de ces indices est délicat à interpréter.  
Il dépend de leur mode de calcul, qui sur longue période prend généralement assez mal en compte la variation de la qualité des biens (causée par exemple par l’installation d’éléments de confort mais aussi par le vieillissement du bâti), laquelle peut varier selon la zone géographique couverte (en particulier, sur longue période, la divergence entre indice et prix moyen peut être à la fois considérable et très variable selon la zone considérée).  
Il dépend également de la variation de l’urbanisation ou du statut social de la zone considérée.  
 

Une prévision est toujours sujette à une certaine incertitude. Le mieux que l’on puisse espérer, pour les logements comme pour les autres actifs, est donc de déterminer la loi de probabilité qui sera suivie par l’évolution des prix.  
La seule manière pour ce faire est d’observer le passé, d’y détecter des régularités (par exemple la constance d’un certain ratio) et de faire l’hypothèse que ces régularités vont perdurer, sauf si l’on a de bonnes raisons de penser le contraire.  
L’observation du passé, pour produire des résultats significatifs, nécessite de remonter au minimum quelques décennies en arrière.  
Dans le cas de certains actifs (actions américaines et françaises), on dispose de deux siècles de mémoire et l’on peut donc cerner avec une bonne précision la loi de probabilité suivie par le prix de ces actifs.  
Dans le cas du prix des logements, en France seule la période postérieure à 1965 est significative (les années antérieures étant perturbées par le blocage des loyers puis sa sortie à la faveur de la loi de 1948). Le caractère significatif des résultats obtenus sur le passé est donc plus limité.  
 
On trouvera des compléments sur ce point dans ma note « Long term (1800-2005) investment in gold, bonds, stocks and housing in France – with insights into the USA and the UK: a few regularities », téléchargeable elle aussi sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] iques.htm.  
 

La réponse à cette question doit être replacée dans le cadre plus général de la sensibilité du prix des logements à ce que l’on peut appeler ses « fondamentaux », c’est-à-dire les variables dont on peut penser a priori qu’elles l’influencent :  
 l’« offre », dont la composante principale est la taille du parc de logements (directement dépendante de la construction de logements neufs)  
 la « demande », influencée par la population et le nombre de ménages, mais aussi la demande de résidences secondaires  
 ainsi que la capacité d’achat des ménages, puisque les concepts d’ « offre » et de « demande » n’ont de sens qu’à un certain prix ; cette capacité d’achat est des ménages est principalement déterminée par leur revenu et les conditions de financement (taux d’intérêt mais également autres conditions: durée des prêts, taux d’effort maximal accepté, etc.  
On peut bien sûr ajouter à cette liste d’autres variables (telles que la variation passée du prix des logements). Néanmoins, une difficulté est que les variables mesurables, et connues sur un passé suffisamment fourni pour fournir une matière suffisante à l’analyse statistique, sont peu nombreuses.  
La mesure de la sensibilité du prix des logements à l’accroissement du parc causé par la construction neuve est donc délicate.  
Les quelques résultats disponibles indiquent une élasticité par rapport à la taille du parc de moins quelques unités : si, toutes choses (revenu, conditions de financement, population, nombre de résidences secondaires) constantes par ailleurs, la taille du parc (qui comprend actuellement 32 millions de logements) augmente de 1% (donc si 320 000 logements supplémentaires sont construits), le prix des logements ne diminue que de quelques pourcents. Cette diminution ne sera pas nécessairement visible « à l’œil nu », puisqu’elle est nettement plus faible que la volatilité moyenne du prix des logements.  
 

Cette question peut être comprise de deux manières:  
 une forte hausse des prix accroît-elle la propension des acheteurs potentiels à passer à l’acte ?  
 une forte hausse des prix est-elle une bonne raison d’acheter ?  
 
Il n’est pas facile de répondre à la première de ces deux questions: les enquêtes déclaratives, à supposer qu’il en existe, ne reflètent pas nécessairement les convictions des personnes interrogées.  
Il est clair que la hausse des prix récente est souvent présentée comme un argument de vente : « achetez maintenant, demain ce sera plus cher ».  
Une des propriétés du prix des logements rapporté à sa tendance longue (parallèle au revenu par ménage) est la forte autocorrélation de ses variations sur 1 an (par contre, ses variations sur 3 ans ne sont pas autocorrélées, et ses variations sur 5 ans sont négativement autocorrélées).  
Cela signifie que, si au cours de la dernière année le prix des logements a augmenté plus vite que sa moyenne, il a de fortes chances d’augmenter plus vite que la moyenne au cours de l’année à venir - et inversement : si au cours de la dernière année le prix des logements a augmenté moins vite que sa moyenne, il a de fortes chances d’augmenter moins vite que la moyenne au cours de l’année à venir. Néanmoins, cela n’est pas une certitude : de temps en temps, une croissance inférieure à la moyenne succède à une croissance supérieure à la moyenne - et inversement. Il y a donc des « tendances longues » pluriannuelles, séparées par des « inversions de tendance ». En ce sens, les évolutions du prix des logements sont « cycliques ».  
La raison de cette autocorrélation réside peut-être dans une propension accrue des acheteurs potentiels à acheter lorsque les prix augmentent (du moins tant que leur capacité d’achat le leur permet). La réponse à la première question posée serait alors positive. Néanmoins, cela reste à prouver.  
Par ailleurs, si cela est vrai, cela serait au moins en partie contrebalancé par la diminution du pouvoir d’achat immobilier des ménages engendrée par la hausse du prix des logements, surtout lorsque ce dernier devient élevé par rapport à sa tendance longue.  
 
Quant à la deuxième question posée (une forte hausse des prix est-elle une bonne raison d’acheter ?), puisqu’une hausse des prix sur l’année passée annonce généralement une forte hausse des prix dans l’année qui vient, l’acheteur qui est absolument décidé à acheter dans les douze mois a généralement intérêt à acheter tout de suite si les prix ont fortement augmenté l’année passée. Néanmoins, il convient de formuler aussitôt deux remarques.  
D’une part, il arrive qu’une forte hausse sur l’année passée précède une faible hausse, voire une baisse, sur l’année qui vient, et cela est d’autant plus probable que le prix des logements est élevé par rapport à sa tendance longue,  
D’autre part, la plupart des acheteurs potentiels peuvent différer leur achat de plus d’une année.  
S’ils sont déjà propriétaires et entendent le rester, dans un logement d’un prix voisin, ils sont assez indifférents au niveau des prix, puisque la revente de leur ancien logement financera à peu près l’achat du nouveau. Si par contre ils ont à arbitrer entre le statut de locataire et celui de propriétaire, entre l’actif immobilier et les autres actifs, ils doivent porter leur attention prioritairement sur l’espérance de rendement à long terme fournie par le logement. Or cette espérance n’est pas déterminée par l’évolution récente du prix du logement, mais par la position de ce dernier par rapport à sa tendance longue. Dans ce cas, si le prix des logements est très élevé par rapport à sa tendance longue l’acheteur potentiel peut parfaitement avoir intérêt à acheter un autre actif dont l’espérance de rendement à long terme serait plus élevée, ou bien à différer son achat immobilier jusqu’à ce que le prix des logements soit revenu à un niveau plus proche de sa tendance longue.  
En d’autres termes, pour l’acheteur qui vise un rendement à long terme, la position du prix des logements par rapport à sa tendance longue est un paramètre au moins aussi important que la variation du prix des logements sur l’année passée.  
 

Depuis 2000, le nombre d’achats de transactions de logements anciens est très stable, au voisinage de 800 000 par an (cf. mon article « Le nombre de transactions de logements anciens » téléchargeable lui aussi sur http://www.adef.org/statistiques/a [...] ques.htm).  
Avant 1995, on ne le connaît pas avec précision, mais tout laisse penser que tendanciellement sur les 30 dernières années il augmentait de quelques pourcents par an. Il a beaucoup augmenté de 1995 à 2000, année où il était très au-dessus de sa tendance longue. Depuis 2000, étant resté constant, il a été rattrapé par sa tendance longue, et lui est actuellement plutôt inférieur. Rien ne laisse donc penser que les ménages auraient anticipé leurs achats depuis 2000.  
 

 
Là où l’on connaît avec un minimum de précision le nombre de transactions sur une période suffisamment longue (à Paris), je n’ai pas observé de corrélation directe entre la variation du prix des logements et celle du nombre des transactions.  
Il est parfois dit que « les transactions précèdent les prix », c’est-à-dire qu’une variation du nombre de transactions annonce une variation identique des prix.  
Je n’ai pas observé de corrélation significative entre la variation du prix des logements et celle du nombre de transactions décalé d’une ou plusieurs années.  
Une précession a cependant pu être observée ponctuellement par le passé avant les « inversions de tendance » mentionnées plus haut : à Paris, une baisse du nombre de transactions a précédé la baisse des prix du début des années 1990, et sur l’ensemble de la France une forte hausse du nombre de transactions à la fin des années 1990 a précédé une forte hausse des prix. Néanmoins, cela n’a pas toujours été vérifié : alors que le nombre des transactions s’est stabilisé à partir de 2000, la hausse du prix des logements était encore très forte en 2006, six ans plus tard. Il convient donc de rester prudent.  
 

Je voudrais tout d’abord formuler une remarque : le concept de crise est relatif. En France, on considère que la crise du pétrole a commencé avec son renchérissement, en 1973, et qu’elle s’est terminée avec la chute de son prix, en 1985. En Arabie Saoudite, c’est l’inverse. L’envolée du prix des logements depuis 2006 a été une cause d’euphorie pour les vendeurs mais une calamité pour les acheteurs ; leur baisse constituerait pour ces derniers la fin d’une calamité, non une « crise ». L’observateur impartial que j’essaie d’être ne prend pas parti entre vendeur et acheteur, et considère comme « crise » une situation où le prix des logements est éloigné (par le bas ou, comme actuellement, par le haut) de son niveau tendanciel. Il considère donc qu’un retour vers le niveau tendanciel constituerait une sortie de crise.  
 
Ce retour vers le niveau tendanciel peu a priori s’opérer selon deux scénarios:  
 ou bien, pendant de nombreuses années, le prix des logements stagne, ou croît très légèrement, et se rapproche petit à petit de son niveau tendanciel puisque ce dernier augmente lentement mais régulièrement sous l’effet de l’augmentation du revenu par ménage ;  
 ou bien il baisse fortement et rejoint en quelques années son niveau tendanciel.  
L’examen sur longue période de la courbe indiquant la valeur de l’indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage (cf. par exemple les « graphiques actualisés » sur Lien montre que, par le passé, cette courbe « a descendu les côtes à la vitesse à laquelle elle les a montées », ce qui laisse augurer d’une évolution conforme au deuxième scénario. Néanmoins, ces « côtes » sont assez peu nombreuses sur le passé observable, si bien que le pouvoir prédictif de leur observation est limité. On ne saurait donc exclure à ce stade le premier scénario.  
 

Lorsqu’un promoteur (qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier construisant pour lui-même) envisage une opération de construction, il détermine le prix de revient du logement neuf par comparaison avec celui des logements anciens situés dans le voisinage (et compte tenu de sa marge s’il est un professionnel). Après déduction de ses coûts, relativement inertes (le coût de la construction étant en particulier beaucoup moins volatil que le prix des logements ou du foncier), il obtient le prix auquel il peut payer le foncier. En ce sens, c’est le prix des logements qui détermine le prix du foncier, non l’inverse.  
Certes, si le prix de marché du foncier est plus élevé que le prix que le promoteur estime pouvoir payer, ce dernier renonce à construire, et un moindre accroissement de l’offre de logements engendre en principe une croissance supérieure du prix des logements, mais on a vu plus haut que l’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc est assez faible. Par ailleurs, si le prix de marché du foncier est plus élevé que ce que le promoteur pense pouvoir payer, c’est que d’autres promoteurs, ceux précisément qui ont fait ce prix de marché, ont acheté du foncier et vont donc accroître l’offre de logements.  

et les AI font quoi de leurs stocks énormes ?
et les vendeurs font quoi avec leur bien sur les bras pendant 5 ans ?

 
 
Tout chevelu, comme popa

Ca baissera leeentement, à la japoooonaaaaaise...
 
Tiens je vais me faire un t-shirt avec le graphique de friggit imprimé dessus. Et quelques posters ça va de soit (cé bon bec cloué ?)

 
Pas sur. Il y a des communes qui ne délirent pas avec le foncier et des possibilités d'avoir de belle maisons construites à moins de 100 000 euros. C'est sur, il ne faut pas passer par l'usine a maison du coin qui vend une maison 3x le prix qu'elle a couté a construire.

Je n'ai pas parlé de 5 ans
mais plutôt d'un ou 2 à la différence de ceux qui pensent que le krach est déjà là.

ca me rappeller un peut l'analyse que font les chartistes a la bourse, qui donne plutot des bons résultats, même si il n'y a pas d'explication mathématique

c'est un postulat de départ. Mais perso , ca me choque pas, surtout dans une sociéte ou les loisirs prennent une place grandissante ( plus de loisir = moins d'argent de coté ) .  

les vendeurs pressés baissent progressivement les prix, les autres attendent que ca remonte ou d'etre forcé de vendre

Le krach n'est pas là, mais les tenants du krach (je n'en suis pas ), pensent que les ferments sont déjà présents, bref qu'il est en marche, et que la phase 2 du krach (la baisse brutale) ne va pas tarder...

oula malheureux c'est du monoprix la ! C'est du grand luxe !

 
+1
Le mec détruit le marché immo mais ne connait même pas la différence entre Monop et ED...  
Aucune crédibilité  

 
Tiens en parlant de bourse ....
Si on regarde pas mal de graphique boursiers .... Ce genre de tunnel n'est pas horizontale mais oblique ... (après pour l'immo si c'es ascendant ou descendant, c'est une autre histoire, mais je dirais plus ascendant)

oui parce que les tunnels boursiers sont fait sur des graphiques à € courant et non en € constant ou en rapport avec les salaires

Suite au post de leg9, que j'ai trouvé très intéressant :
 

 
voilà comment la FNAIM et les AI manipulent l'opinion! et ça marche merveilleusement bien.
 
 
 

 
en gros on n'est jamais sur de rien! mais ceci dit, il a le mérite de différencier ceux qui veulent acheter pour pas trop dépenser (intérêt sur le long terme) et les spéculateur.
Dommage qu'il ne dise pas plus clairement que la plupart des acheteurs ne sont pas "rationnels".
 
 
et mon moment préféré :
 

 
 
alors certes il croit plus au second scénario mais votre idole envisage sérieusement l'hypothèse que je défenbds depuis le début (alors que je n'avais jamais lu Friggit) : la stagnation.

Les francs c'est fini depuis des années !
Alors ne le remets pas sur le tapis. Pourquoi pas les anciens francs aussi !

 
 
Et voilà comment toi tu es ici manipulé    
La boucle est bouclée !  

 
Attention avec ce genre de phrase à l'emporte-pièce : les acheteurs ne sont pas tous des cons, des pigeons, des imbéciles ou des aveugles, je pense même que dans leur très grande majorité, les acheteurs sont des gens réfléchis et qui font des calculs...