http://lexpressemploi.com/services [...] 435478&p=1
 
Les mauvaises surprises du «Robien»
par Corinne Scemama
Ces programmes locatifs et leurs avantages fiscaux ont tellement séduit les investisseurs que l'offre est parfois pléthorique. Pour certains, l'opération peut se révéler beaucoup moins rentable que prévu. Premier bilan
 
C'est une fin de chantier annoncée. Partout en France, dans les grandes agglomérations comme dans les petites villes, la plupart des immeubles destinés à la location et vendus à des investisseurs grâce à la loi Robien vont sortir de terre entre le début décembre 2005 et la fin mars 2006. Cet afflux de logements témoigne de l'extraordinaire engouement des Français pour un dispositif fiscal qui fut, tout au moins à ses débuts, très avantageux: «C'est du jamais-vu, un tel succès dans un laps de temps aussi court», s'exclame Christian Rolloy, PDG de Promogim. Avec 65 000 logements par an, ce mécanisme d'amortissement qui permet de déduire de ses impôts, sur neuf ou quinze ans, jusqu'à 65% du montant de son bien à condition de le louer à des prix plafonnés, a dopé le marché de l'immobilier neuf. Mais cette réussite recouvre des situations pour le moins contrastées et parfois porteuses de catastrophes à venir. Jean-Louis Borloo ne s'y est d'ailleurs pas trompé. Le 21 octobre, le ministre de la Cohésion sociale et du Logement a annoncé des aménagements à la loi.
Se loger futé
 
Achat, location: un guide pour apprendre à déjouer les pièges
 
Allons donc! Existerait-il encore en France des personnes nulles en immobilier, malgré l'auscultation quasi quotidienne de ce marché par les experts et les médias? Il faut l'avouer tout de go: oui. Car, en consultant le gros manuel pratique de Laurence Boccara et Catherine Sabbah (1), le lecteur peut mesurer son ignorance. A travers les différentes étapes de l'achat ou de la location, ce livre pose des questions auxquelles bien peu d'acquéreurs savent répondre: faut-il acheter sur une ou plusieurs têtes? Peut-on se retourner contre le vendeur en cas de vices cachés? Ou encore peut-on contester l'impôt foncier? Toujours avec humour et légèreté, les auteurs mettent également en garde contre tous les pièges dressés sur le parcours des acquéreurs et des locataires, du «coût du coup de foudre» aux marchands de listes, en passant par l'arnaque du passage en taux fixe, prévu dans certains prêts à taux variable. Et, pour enfoncer le clou, dix idées fausses couramment répandues, telles que mieux vaut acheter que louer, s'endetter c'est s'enrichir ou encore défiscaliser est toujours gagnant, sont démenties une fois pour toutes. De quoi se sentir un peu moins nul en immobilier…
 
(1) L'Immobilier pour les nuls, éd. First.
 
Comment résister? Pour les particuliers lourdement imposés, l'occasion était trop belle. «C'était un des rares investissements qui ne nécessitait aucune mise d'argent au départ, tout en assurant un rendement substantiel», explique Jérôme Quentin-Mauroy, PDG de Tagerim, qui construit 1 200 logements par an, dont 80% «en Robien». Système qui a permis de «placer une offre locative face à une demande, au moment où l'investissement public baissait», selon Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC), le «Robien» doit surtout son succès à des plafonds de loyers peu contraignants, parce que proches de ceux du marché: 18,50 € le mètre carré en région parisienne (zone A), 13 € dans les villes de plus de 50 000 habitants (zone B), et 9,30 € pour le reste du territoire (zone C). L'euphorie a été partagée par tous. Les promoteurs qui se sont mis à «faire du Robien» partout en France, les élus, ravis de doter leurs communes d'immeubles flambant neufs et les investisseurs qui ont plébiscité cet outil de défiscalisation et de retraite. Pas de sortie d'argent, des organismes qui s'occupent de tout et un rendement de 6% à l'arrivée. Le rêve. Ou presque…
Le tort d'acheter une défiscalisation
 
Car le réveil commence à être douloureux. C'est dans les petites villes où des programmes sont déjà livrés que le «Robien» fait des ravages. Monique Dupuis, directrice de l'agence de transaction Wilson, à Périgueux, est effarée: «Nous sommes inondés d'appartements. Et ce n'est que le début, vu les grues qui dominent la ville», s'exclame-t-elle. Comme dans beaucoup d'autres communes - de Tarbes (Hautes-Pyrénées) à Agen (Lot-et-Garonne), de Cavaillon (Vaucluse) à Carpentras (Vaucluse) - les promoteurs nationaux sont arrivés en même temps, la tête pleine de projets pharaoniques. «A chaque fois, ce n'est pas 10 ou 20 logements, mais 80 ou 100», s'étonne un agent immobilier de Montauban (Tarn-et-Garonne).
 
«Dans la zone C - les villes de moins de 50 000 habitants - on a trop construit», reconnaît Alain Dinin, PDG de Nexity, leader français de la promotion. A qui la faute? Théoriquement, avant d'acheter des terrains, les promoteurs doivent faire une étude sur le marché afin d'évaluer les besoins locatifs. Ils l'ont souvent fait, mais n'ont pas mesuré le poids de la concurrence. Or, «dans les villes où la population stagne, il faut être les premiers à construire. Après, c'est trop tard», martèle Jérôme Quentin-Mauroy. «On vient de me proposer Roanne (Loire), j'ai refusé», raconte-t-il. D'autres n'ont pas eu cette prudence. A Montauban, l'offre est si prolifique que les bailleurs offrent trois mois de loyer gratuits pour attirer des locataires. Mieux, à Agen, dernière coqueluche des constructeurs, des placards publicitaires proposent non pas deux mois de loyer gratuit mais quatre si le nouvel entrant parraine un ami. «Les propriétaires sont presque prêts à payer pour louer», ironise Olivier Romeyer, agent immobilier au Puy-en-Velay (Haute-Loire), ville elle aussi saturée.
 
La chasse au locataire est d'autant plus difficile que les loyers sont souvent trop élevés. Ainsi, un 2-pièces de 45 mètres carrés «Robien» a été proposé à 500 € dans la périphérie d'Agen, alors qu'au centre-ville la même surface vaut 380 €. «Les propriétaires veulent tous louer au prix maximum autorisé. C'est parfois impossible», estime Marc Pigeon, qui milite pour une baisse des plafonds dans la zone C. Mais c'est le marché lui-même qui se charge de les faire redescendre sur terre, les contraignant parfois à baisser leurs prétentions de 15, 20 ou 30%. Comme à Agen, où les loyers sont passés de 500 à 400 € en trois mois. Même en Ile-de-France, où la demande est forte, certains acheteurs sont obligés de revoir leur barème. «On m'a fait miroiter un placement sans mobilisation d'argent. Or je suis aujourd'hui certain de devoir payer 300 € par mois, la différence entre le loyer attendu et mon remboursement d'emprunt», regrette un quinquagénaire qui a investi dans le Val-de-Marne.
 
«Bien fait», martèle un promoteur, qui en a assez que sa profession soit désignée comme la seule coupable avec les réseaux spécialisés. Comme lui, beaucoup reprochent aux investisseurs - souvent des particuliers de 40 à 60 ans disposant de revenus supérieurs à 60 000 € par an - d'avoir acheté sans s'informer ni surtout visiter. «On n'achète pas une voiture les yeux fermés. Pourtant, c'est dix fois moins cher qu'un appartement», s'emporte le PDG de Tagerim. «Ils ont eu le tort d'acheter une défiscalisation et non pas un bien immobilier», regrette Marc Pigeon. A leur décharge, certains épargnants se laissent embobiner par des commerciaux agressifs qui «vendent une rentabilité artificielle», regrette Xavier Chausson, PDG d'Omnium Finance, qui se défend d'employer de telles méthodes. Une des astuces de ces commerciaux sans scrupules est de proposer aux particuliers des appartements dans une région qu'ils ne connaissent pas. Le Sud pour les Parisiens, l'Ile-de-France pour le Marseillais. Une précaution utile lorsque les programmes sont mal situés. «Jamais personne de chez nous n'aurait mis un centime pour investir dans ces quartiers peu appréciés», explique un agent immobilier à Montauban. Et de se retrouver en bordure d'une barre de HLM ou en rase campagne.
Les déboires ne sont pas finis
 
Adieu rentabilité, avantage fiscal et plus-value à la revente… A trop vouloir gagner, l'investisseur peut tout perdre. Comme la déduction est subordonnée à la location du bien, il devra, s'il ne réussit pas à louer son logement dans les douze mois qui suivent son achèvement, renoncer à la défiscalisation. Et ses déboires ne sont pas finis, car la revente se révèle tout aussi problématique: l'épargnant a souvent acheté (trop) cher, et acquitte également de multiples frais annexes (notamment gestion et assurances). L'agence de transaction Wilson, à Périgueux, possède déjà deux biens «Robien» en portefeuille, qui, acquis à 2 300 € le mètre carré, ne se céderont pas à plus de 1 900 €.
 
Et qu'arrivera-t-il dans quelques mois, lorsque tous les immeubles «Robien» seront sur le marché? Pour les uns, les propriétaires, la situation sera encore plus compliquée, tandis que pour les autres, les locataires, elle s'améliorera: face à un afflux de biens à louer, les loyers vont baisser, autant dans les grandes agglomérations comme Lyon, où on a beaucoup construit, que dans les petites villes, où les logements insalubres seront balayés au profit des programmes neufs, mais pas à n'importe quel prix. Contenter les locataires après avoir séduit les investisseurs, c'est cela le second effet Robien…

...Marc Pigeon...