Reprise du message précédent :
Poissy

Ben spa si moche comme même comme bled

bonne émission de franceinter, sans tabou pour une fois sur les questions de logement en france.
 
http://rf.proxycast.org/9338090638 [...] 5034-0.mp3

 
Et pour une fois l'appart était bien entretenu, juste vieillot en termes de déco.

Ils l'ont vendu à combien alors ? j'ai pas suivi ..

250 malgré le samourai de charge

 
ça me donne envie de faire estimer le mien

perso je trouve qu'ils avaient bien réussi leur coup sur celui là quand même pour le home staging

Ils l'ont vendu pile poil dans la moyenne de meilleur agent : 3300*77m² ~250000€
 
http://www.meilleursagents.com/pri [...] e-2102826/

 
ça m’épatera toujours, qu'a la déco prés un appart se vende +/- bien ...

bah 3 semaines de travaux et 10k si tu fais faire par une boite...
a prix égal avec le même dans son jus...
 

sauf que pour le vendeur ça fait 10k de moins et le risque de tomber sur une mauvaise entreprise ou de faire une deco qui ne sera toujours pas au gout des potentiels acheteurs bref , moi acheteur je préfère négocier à la baisse que d'acheter un truc décoré à neuf au gout du vendeur ou d'une boite de "décorateur" , moi vendeur j’essaierais de proposer des idées d’aménagement différent de ceux que j'ai fais.

 
Tellement vrai !!!!

 
Tu as une partie des acheteurs qui veulent poser leurs valises dans le logement sans faire la moindre retouche.
 
Et dans le cas de l'émission, les vendeurs sont souvent un peu... speciaux... et refusent de négocierbrader.

+1
Une partie des acheteurs arriverait à s'amputer les 2 bras en changeant une ampoule. Il y a quand même pas mal de non bricoleurs qui veulent pas passer un coup de peinture.

 
OK, si vous connaissez bien le coin je comprends  

 
Depuis quand tu gagnes assez pour emprunter 450k toi  

Je vote c'est sûrement pas les mm conditions!

 
Il s'agit tout de même de Poissy .... Pour le coup, l’inédit de ce soir montre bien la frontière entre ce qui se vend et ce qui ne se vend pas. Sur le papier, on a deux biens assez proche, mais à l'arrivée, il y en a un qui est du bon côté et pas l'autre . En plus, ce sont 2 coins que je connais.
 
Le premier est à Poissy, c'est une vrai ville avec un centre-ville disposant des commodités (commerces, écoles) et même de petits restos, etc ... La garre est très bien desservie et c'est en plus le RER A qui mène directement à la Défense et aux centre de Paris. L'immeuble est sans charme particulier, typique années 60/70, avec pas mal de charges, mais il y a au moins un cadre agréable (espace verts) et surtout le confort moderne de l'ascenseur (pas mal pour les jeunes parents qui doivent se trimbaler une poussette).  
 
Le second est à bruyère le Chatel. Plaza ne ment pas lorsqu'il dit que c'est l'un des plus beaux coins de l'IDF : c'est vrai , belles vielles pierres, petits châteaux par endroits, vallonné juste ce qu'il faut avec forêts et champs. bref, c'est vraiment très mignon. Par contre, le RER est situé du côté de ruillet et il n'y a à ma connaissance pas de service de bus efficace en Bruyère et Breuillet. le centre ville de Bruyère ne contient pratiquement aucun commerce et niveau scolarité, il y a juste une école communale.  
 
Bon à savoir, il n'y a pas de pénurie de logement dans l'Hurepoix, il y a du foncier disponible et les maisons ne sont pas non plus très chères (250 K€). Donc, pour vendre un appart dans un immeuble sans ascenseur dans ce genre d'endroit ... comment dire ... il faut viser ceux qui ont actuellement le plus de mal à obtenir un financement : les jeunes primo avec un budget limité.  
 
 

La confort "moderne" de l'ascenseur à porte manuelle qui a 40 ans et dans lequel on ne peut même pas rentrer une poussette  

 
Bon à savoir. Par contre, pour être exact : pendant 1 après la signature j'ai le droit de changer d'assurance, ou bien il faut que j'attende 1 an pour pouvoir changer ?
 
Sinon pas de connaisseurs de St Quentin en Yvelines ?

 
Comme tu sembles avoir louper ma réponse la re-voici :
 

 
Edit j'ajouterai que vu que pas mal d'immeubles ont été construit dans la période 2005 - 2007 et toute une autre série en 2012 (sur montigny le bretonneux de souvenir) et qu'ils tournent grosso modo dans les mêmes prix au m2 que celui que tu as trouvé bah il faudrait mieux continuer à chercher ou faire baisser

 
Bonne émission. Commentaires à chaud :
 
pour le coup de permettre de louer aux enfants n'est pas une si mauvaise idée si c'est pour faire de l'investissement dans le neufs : ça vise et détourne typiquement une population prête à faire une surenchère débile sur des biens dans l'ancien juste pour que le fiston soit bien installé.  
 
globalement, je ne suis pas contre sur le principe de faire des aides (investissement ou achat RP) pour le neuf : ça pousse à la création de nouveaux logements en détournant de l'anciens des gens qui sont du genre à faire flamber les prix.  
 
Le vrai problème de ces dispositifs, surtout pour l'investissement, c'est que les particuliers ne font pas forcément des achat raisonné, du coup, on a plus de logemetn là oùil n'y en avait pas trop besoins et toujours un manque là où il y a un besoin.
 
Par contre, le gars qui parle du "ralentissement de la hausse" et de mesure "visant à la stabilisation des prix". il faudrait le mettre au courant que les prix baissent depuis 2 / 3 ans. Il n'y a certes pas d'effondrement, mais du 2% de baisse par an sur 3 ans, ça fait une somme pour des biens à plus de 200 K€.  
http://bourse.lesechos.fr/infos-co [...] 996447.php
 

 
Je ne suis pas tout à fait d'accord sur les aides forcements inflationnistes. C'est clairement le cas pour les aides dans l'ancien, mais c'est justement l'erreur qui est soigneusement évité dans les dernières mesure. Il y a une sorte de confusion entre prix d'achat, montant de loyer, coût de la construction ... C'est comme si les gens avaient un retard d'une guerre sur le présent.  
 
Une bonne question et une bonne info: un logement coûte plus cher si c'est une defisc qu'un logement social. Surtout, on dirait que l'état se décharge sur des petits particulier sur ce qu'était une des missions de l'état. Intéressant l'histoire du congrès du logement HLM. C'était pressenti, les municipales passées, la construction de HLM va pouvoir être relancée
 
Un bon point sur les immeubles de bureaux vides. Il y en a encore pas mal.
 
Un gars qui plane avec ses 33% pour le loyer .... En IDF, c'est quasi-impossible hormis les locations au black ou les fausses fiches de revenu. Les 33% est liée à la juris-prudence sur le surendettement, pas à une simple coutume.  
 
Pour en revenir à l'encadrement des loyer, il n'y a pas de vrai besoins (contrairement à l'idée reçu qui tourne en boucle, ils ne flambent pas, surtout comparé à l'évolution des prix à l'achat ces dernières années) et ce n'est pas efficace. La vertu de l'encadrement des loyers, c'est d'éviter que des investisseurs "amateurs" jouent aux surenchères à l'achat en pensant se rattraper sur les loyer. Et c'est en celà que l'encadrement des loyer a une utilité : éviter que des "investisseurs" fassent flamber les prix d'achat.  
 
L'idée de départ de Duflot était de faire fuir les "petits investisseurs" pour privilégier les institutionnels via la construction de HLM. Ce n'est pas une mauvaise idée car la politique depuis des années est de faire reposer le service de HLM sur des particuliers qui n'ont pas vraiment conscience de ce qu'il font et qui n'ont pas les reins assez solide pour les cas difficiles. La defisc a l'avantage de faire travailler le bâtiment, de faire baisser les loyer là où ça se construit, mais ne garantie pas une homogénéité de la construction par rapport à la demande.

 
La première chose qui me vient à l'esprit, c'est quel est ton projet avec ce bien ? Si tu compte avoir des enfant d'ici 5 ans, il faut que tu compares par rapport à une location. ou, si tu peux, regardes si tu peux prendre un peu plus grand (3 ou 4 pièces).
 
Le quartier de Villaroy a l'air assez sympa, mais son gros défaut est l'éloignement du centre de SQY et notamment de la gare RER. Le quartier se trouve en bout de ligne pour les bus aussi, ça rallonge les trajets si tu veux te rendre à Paris.  

 
Oops, oui en effet. Le topic avance tellement vite que j'ai loupé ta réponse.
Merci pour celle-ci en tout cas.
 
En fait mon projet est le suivant :  
- Je ne pense pas vraiment à la revente (oui, c'est mal). Bien sur, mon but n'est pas non plus de tendre mes fesses et de me pencher en avant.    
J'achète seul, ma copine termine tout juste ses études. J'aimerais qu'elle mette de l'argent de coté durant 4 5 ans, afin que l'on s'achète ensuite une maison. On mettrait alors l'appartement en location.
Nous nous sommes dit que la proximité avec le Technocentre, les sièges sociaux qui ramènent pas trop mal de monde (le Crédit Agricole notamment, ou Renault...) pourraient avoir de l'influence sur la facilité de mise en location, voire de revente.
Même si l'appartement est sain, il y a quelques travaux à faire pour rendre celui-ci plus sexy (ouvrir la cuisine, refaire le sol et repeindre les murs) ce qui pourrait le rendre plus attrayant que ce qu'il est maintenant.
 
Concernant le bilan énergétique, je ne sais pas trop ce qu'il donne, les agences qui le vendent le classifient en D.
Pour le fait que le chauffage soit électrique, je me dis que c'est préférable dans l'optique de la location plus tard, le locataire se démerde pour se chauffer. Ceci dit, les charges restent quand même assez élevées (177€ en ce moment, comprenant des appels de fond pour réaménagement de toit terrasse). A vrai dire, c'est ça qui me rebute le plus. J'ai peur de devoir payer ~200€ à vie. Après ça semble être du au fait que la co-popriété est petite (4 immeubles de 4 étages, dont 2 en logements sociaux, 4 apparts par pallier)
 
En bref, on pense peut-être effectivement plus à notre confort qu'à optimiser au max la suite (dans la limite du raisonnable, sinon on aurait acheté en pleine cambrousse, notre idéal).  
Nous avons besoin de calme, de quartiers aérés et d'espaces verts. Moi je suis véhiculé, ma copine ça ne la dérange pas de se taper 10 minutes de bus tant que lorsqu'elle rentre, elle a la sensation de respirer. C'est pour ça que Montigny, même si ce n'est pas Paris centre, eh bien ça ne nous attire pas plus que ça. Certes, on a la gare à pied, on a les commerces au pied de l'immeuble, c'est animé. Mais nous, tant qu'on a notre supérette à 10 minutes à pied, qu'on a nos espaces verts pour sortir le toutou, et que le quartier est propre et calme eh bien ça nous va. On est vraiment pas urbain.
Doit-on vraiment s'attendre à en chier tant que ça pour revendre ou louer son appartement ?  
 
Après franchement... je ne sais pas comment vous faites. Je dois forcément mal m'y prendre. Mais on a visité une 40aine de biens, dans tout Saint-Quentin en Yvelines (Montigny, Voisins, Guyancourt), en faisant une 10aine d'agences, je ne trouve que des prix dans cet ordre là, ou alors 20K€ moins cher à Maurepas/Elancourt mais moins bien entretenu. Les agences font vraiment mal avec leurs commissions, et les annonces de PAP se font vraiment rares.
Et aucun ne possède autant de critères que l'on cherchait (cuisine ouverte ou ouvrable, parking sous sol relié direct à l'immeuble, expo s/o, immeuble sain)
Donc au final, le quartier de Villaroy et cet appartement nous plaisent clairement. Et à force de ne rien trouver, ni moins cher, ni aussi bien, on est défaitiste
 
Enfin, l'historique Patrim du secteur m'a pas donné quelquechose de vraiment concluant :  
 


 
A part qu'il y a pas mal de variations mais qu'on semble être dans la moyenne des prix qui se sont conclus dernièrement
(pour rappel, 190K€ - 6 ou 7K€ de FA)
Je me retrouve à 3680€/m²
Ca semble aussi correspondre à la moyenne du quartier affichée sur meilleursagents
 

 
 
 

 
Comme je l'ai déjà dit, je suis primo-accédant, donc un chouia inexpérimenté
Mais concrètement, quelle est la différence entre un bien hyper bien situé (proche gare, commodités) et un bien moins bien situé : pour vulgariser, combien de temps de plus pour la revente à prix égal ?
 
Mon projet, je l'ai donc exposé plus haut. En ce qui concerne le gosse, on pense se laisser 4 5 ans le temps de faire le tour du monde  
Qu'est ce que tu me conseilles de comparer au juste ?  
En fait on a longtemps hésité avec un 3 pièces, j'ai tjrs besoin d'une pièce supplémentaire. J'ai un budget un peu batard (2 revenus stables en CDI + auto-entreprise, donc assez confortable, 20 à 50K€ d'apport) et ma banquière m'a dit que je pouvais emprunter potentiellement 400K€, plus même puisque ma copine termine ses études et va avoir un emploi.  
Mais on ne sait jamais de quoi est fait l'avenir, je suis du genre craintif, d'autant que j'ai des velléités de départ pour me consacrer à 100% à l'entreprenariat . Par sécurité, je voulais donc faire en sorte de n'avoir que 1000€ de mensualités.  
Après quand je vois qu'à à peine 15 bornes de Guyancourt, j'ai des 3P à Elancourt pour 160~180K€ ... ça donne parfois envie
S'endetter moins, payer moins de mensualités, quitte à faire quelques travaux, revendre/faire louer pour le même prix ou plus cher. Mais bon, on a passé 8 ans à Elancourt, l'envie de changer, tout ça...

Punaise, 3 villages qui résistent à la baisse des prix... dont Bordeaux.  

Tu peux le faire dès le lendemain de la signature du prêt, et jusqu'à 1 an après (loi Hamon, en place depuis le 26 juillet).

Y a un article de Duflot dans le monde qui parle des prix trop élevés dans limmo à cause des aides publiques.

Date d'aujourd'hui.

http://www.lemonde.fr/idees/articl [...] _3232.html
 
"La crise de la construction ne date pas du 26 mars, date de la promulgation de cette loi"
" la bulle immobilière s'est elle aussi trouvée gonflée par les politiques successives de défiscalisation"
"l'obsession de la rente est bel et bien l'ennemie de la production de logement."
 

 
C'était mon cas jusqu'à une visite récente d'un appart de 2008 surcôté en raison d'un état "moderne" : peintures taupe et beige de bon gout, parquet massif foncé...  
Au final, ça rend l'appart sombre alors qu'il est exposé plein sud.
 
J'en viens à la conclusion qu'il vaut mieux un appart avec la moquette de base (ou carrelage mais c'est quand même chiant à casser) et la peinture blanche de base négociée à un prix en dessous du marché, et passer quelques jours à mettre la main à la patte pour avoir un appart à son goût.

 
le VAN me paraît plus intéressant...
 
et c'est possible d'avoir un meilleur TRI avec un moins bon VAN en fin de période ?

 
A 2

 
D'accord pour Poissy, je connais aussi, j'y vis

 
Au contraire je trouve que le nombres de retours pour ta requête Patrim est significatif vu les critères de recherche précis que tu as rentrés.
D'une part il y a une tendance qui se dessine autour de 3700€/m². Les dernières ventes > 4000€/m² datent de près d'un an. Evidemment sans indications sur l'état des biens, mais on voit bien que les étages élevés se vendent au prix moyen ou plus, les RDC au prix moyen ou moins.
D'autre part le nombre de ventes élevé semble indiquer que le marché n'est pas complètement bloqué, du moins pour les biens au prix du marché.
 
A toi de positionner ton offre en fonction des prestations proposées et de ton sentiment par rapport au bien (si coup de cœur il faudra te positionner un peu plus haut car il y aura des acheteurs au prix, sinon tu peux prendre le risque d'une offre plus agressive).

 
 
FYP, ils ne flambent plus car ils ne le peuvent plus, je m'auto quote :
 
 

 
Les locataires sont essorés dans la limites de leurs capacités. On voit déjà que l'on a franchi les limites des 33%, quasi impossible d'augmenter les loyers à le relocation.

 
je dirais pareil

 
L’obsession surtout de défiscaliser et de gagner 70 k€ d’impôts sur le revenu en payant une bouse rempli de malfaçons 25% plus cher que le marché local moribond.

"Je concois que cela puisse nuire à ceux qui ont profité de la hausse continue des prix..."

Remarques aussi sur le cadeau au héritiers.  Une politique de rentier.
La bulle immo gonflée par la defisc.
...

Bordel elle a tout compris, c est la seule qui avait des couilles donc ils l ont degagée. Pays de cons.