On m'a proposé 1,85% en variable sur 30 ans pour 450k avec 5% d'apport
2.20 en fixe, révisable dans 10 ans

 
variable non capé ?

 
1271 +424 en AV donne un capital de 220k à la fin (dont 93k€ d'intérêts)
 
1695 + 100k en AV donne un capital de 266k à la fin (dont 166k d'intérêts)
 
ce qui donne 93+27-166 = -46k€ pour le fait d'apporter 100k
dans le cas ou l'AV reste à 4% net (ce qui est peu probable) avec une baisse des taux de l'AV, l'écart se réduirait.
 
bref pas évident de savoir s'il faut apporter ou non. Ce qui ont acheté ou comptent acheter, vous avez fait quoi/comptez faire quoi en général ?

 
si les taux des AV passe a 6% ce sera rentable de tout laisser dessus (ou de manière plus réaliste du placement@hfr a 5% net)
 
après en matière de taux je spéculerais pas dessus perso, ya 10 ans pas mal de gens pensaient faire une bonne affaire avec des taux variables indexés sur l'euribor, ils déchantaient un peu 1 an après (genre le taux qui atteint du 5%)

 
C'est aussi intéressant de voir le bilan en cas de vente du bien anticipée avec remboursement du crédit (ce qui arrive très fréquemment, surtout pour des durées d'emprunt longues).
 
Au doigt mouillé, vu que la part d'intérêts est la plus forte en début de prêt, emprunter avec un gros apport permet de limiter la casse en cas de revente anticipée.

 
C'est aussi intéressant de voir le bilan en cas de vente du bien anticipée avec remboursement du crédit (ce qui arrive très fréquemment, surtout pour des durées d'emprunt longues).
 
Au doigt mouillé, vu que la part d'intérêts est la plus forte en début de prêt, emprunter avec un gros apport permet de limiter la casse en cas de revente anticipée.

 
C'est très improbable que les AV passent à 6% prochainement (ou même 5).
Au contraire, présentement, les assureurs n'ont pas d'autres choix que d'investir dans du papier peu rémunérateur qui leur collerait aux pattes si les taux remontent plus tard (et les anciennes obligations plus rentables arrivent à échéance).
 
Bref, ça sent mauvais pour les AV.
L'immo. FR sent aussi mauvais.
 
Personnellement, je reste sur ma stratégie 100% stock-picking.  

Bonjour,
 
Je suis propriétaire depuis Février. L'ancien propriétaire vient de me contacter pour me demander de payer la taxe sur les ordures ménagères au prorata du temps passé dans la maison. Est-ce que je suis obligé de lui payer ? ou c'était à lui de prévoir ça ? Comment ça se passe habituellement ?
C'est pas tellement pour la somme que ça représente mais bon j'ai pas de raison d'accepter.

Bonjour,
 
Je suis propriétaire depuis Février. L'ancien propriétaire vient de me contacter pour me demander de payer la taxe sur les ordures ménagères au prorata du temps passé dans la maison. Est-ce que je suis obligé de lui payer ? ou c'était à lui de prévoir ça ? Comment ça se passe habituellement ?
C'est pas tellement pour la somme que ça représente mais bon j'ai pas de raison d'accepter.

Bonjour,
 
Je suis propriétaire depuis Février. L'ancien propriétaire vient de me contacter pour me demander de payer la taxe sur les ordures ménagères au prorata du temps passé dans la maison. Est-ce que je suis obligé de lui payer ? ou c'était à lui de prévoir ça ? Comment ça se passe habituellement ?
C'est pas tellement pour la somme que ça représente mais bon j'ai pas de raison d'accepter.

 
Je trouve que tu fais 2 fixations qui sont douteuses vu que t'as quand même l'air quelqu'un de très rationnel et qui attache de l'importance à la qualité de vie et au premier chef, au logement.  
 
Primo : ton obsession pour la vie francilienne
Deuxio : ton obsession pour les collèges et les lycées de tes enfants
 
Ton obsession pour la vie parisienne, admettons que tu n'aies pas le choix en raison de ton job.
Ton obsession pour les collèges et les lycées, là je dis que tu te pose trop de question, va habiter dans le quartier que tu veux, d'ici à ce que tes gosses aient l'âge d'aller dans un collège, le niveau du collège que tu cibles auras peut-être tellement changé que ça t'aura servi à rien, et quand bien même, tu peux toujours les scolariser dans le privé.
 
Me dit pas que t'es prêt à payer 2 ou 3 fois plus au M² en fonction du fait que tes gosses pourraient potentiellement ne pas être pris dans un collège privé puisque le collège public serait mauvais.
 
Tu vas quand même pas t'asseoir sur tous tes critères pour que ton gosse puisse potentiellement (encore une fois, les choses changent...) accéder soit un collège public d'élite.
 
Seriously, si tu as les moyens pour tout combiner, pourquoi pas, mais  par contre même dans ce cas c'est clairement pas de l'optimisation, or t'as l'être d'être optimisateur...

 
 
Je ne suis pas trop d'accord avec toi.
 
En couple, dans la trentaine, il est indispensable de se poser la question des écoles avant d'acheter.
 
J'ai récemment rencontré un couple bien sympa, 2 enfants en bas-âge (l'ainé àa 5 ans), avec un chouette maison achetée il y a 5 ans à nanterres, qui sont en train de se poser la question de revendre/acheter ailleurs car les écoles sont trop pourraves à proximité...
 
Et contrairement à ce que est proclamé, la sectorisation n'est pas finie, loin de là.
C'est subtil mais quand tu habites le secteur, l'école ne peut pas te refuser l'inscription.
Et comme les places sont limitées, si tu n'habites le secteur, tu n'as pas de place.
Mais la sectorisation c'est fini, hein ! ;-)
 
 
 

certainement, cela va ensemble.
C'est l'implication des parents qui pour beaucoup fait le niveau d'une école primaire ou collège...
 
.

Petite question au topic, est-ce que vous pouvez me dire les intérêts / inconvénients à acheter en SCI ?  
 
Merci d'avance

Avantage : + flexible pour donation /héritage
Inconvénient : plus de défisc./ + compliqué à gérer

 
si on parle de taxe foncière (dans laquelle apparaît les montants des OM)
plusieurs cas:
le 1er, la mention est souvent inscrite dans l'acte notarié => tu paies
2ème cas: tu l'as payé de manière anticipé le jour de la signature, en estimation basée sur 2013 (tu t'en souviendrais je pense)
3ème cas: ça n'est pas mentionné dans l'acte notarié, et le notaire n'a pas inscrit au mention particulière au niveau du cadastre (dont je ne souviens plus du nom), pas d'obligation légale, le paiement au prorata est une coutume
 
sache que l'ancien proprio la doit en intégralité vis-à-vis du trésor et qu'en aucun cas ce dernier ne pourra te poursuivre.

Ce qui est étonnant c'est que tu te poses la question !!! ce sont TES ordures tout de même !  
T'aurais pas l'impression d'avoir payé ton bien trop cher par hasard ?  

 
  on est pas dans un arbitrage Achat vs loc
Les intérêts élevés sont compensés par les revenus plus élevés de l'AV (avec ses paramètres) dès le début.

 
 
Je ne suis pas trop d'accord avec toi.
 
En couple, dans la trentaine, il est indispensable de se poser la question des écoles avant d'acheter.
 
J'ai récemment rencontré un couple bien sympa, 2 enfants en bas-âge (l'ainé àa 5 ans), avec un chouette maison achetée il y a 5 ans à nanterres, qui sont en train de se poser la question de revendre/acheter ailleurs car les écoles sont trop pourraves à proximité...
 
Et contrairement à ce que est proclamé, la sectorisation n'est pas finie, loin de là.
C'est subtil mais quand tu habites le secteur, l'école ne peut pas te refuser l'inscription.
Et comme les places sont limitées, si tu n'habites le secteur, tu n'as pas de place.
Mais la sectorisation c'est fini, hein ! ;-)
 

certainement, cela va ensemble.
C'est l'implication des parents qui pour beaucoup fait le niveau d'une école primaire ou collège...
 
.

 
donc perso je suis 100% d'accord avec c2800.

 
OK je crois comprendre où tu veux en venir, pourrais-tu illustrer ça par des chiffres pour que ça soit plus clair ?
 
Par exemple pour un achat à 300k€ :
3 options : achat à crédit 100% sur 25 ans, crédit 50%/apport 50% (à priori sur durée plus courte et avec taux d'emprunt moins élevé), cash
Pour chaque option, quel capital en cas de revente du bien au même prix au bout de 5 ans ? 15 ans ? 25 ans ?
 
Bien sûr il faut fixer une hypothèse pour les taux d'emprunt et rendement net sur AV, peut-être rendement sur AV = taux d'emprunt sur 25 ans + 1% ?

Hop question à 2 balles :
 
Une personne agée qui a une RP et une RS peut-il vendre en viager non libre sa RS à Mr X tout en la louant à mr Y ?
 
Ce serait-limite diabolique si c'est possible

Yo,  
Je demande conseil, pour ceux qui connaissent un peu le secteur de St Quentin en Yvelines
C'est mon premier achat, donc je n'ai pas trop d'idées sur les prix, ce qui est correct ou pas (à part comme tout noob, seloger.com et meilleursagents)  
 
Je suis interessé par un 2p, de 50m² sur Guyancourt (quartier Villaroy, pour ceux qui connaissent, à 10mn à pied du Technocentre). Résidence pas trop vieille (1995), immeuble sécurisé, prestations correctes, séjour avec possibilité d'ouvrir la cuisine, double-vitrages, balcon, 2 places de parking. Chauffage individuel électrique. Un peu de déco à faire, les proprios étaient pas très inspirés, mais ensemble plutot sain. Environnement calme (situé à coté d'un lac, rue résidentielle, écoles à proximité).  
Le bien est en vente depuis Avril, mais il y a eu peu de visites, et aucune proposition. Ce qui nous a un peu surpris, car l'appartement possède à peu près tous les critères que nous souhaitons. Peut-etre à cause des charges ? Elles étaient de 103€/mois au départ, mais il s'avère qu'elles s'élèvent à 177€, pour cause d'appels de fond pour rénover les parties communes, et ce jusqu'a Avril 2015.
Prix de départ 197K€ FAI. Trop cher semble t-il.  
Après avoir formulé une première proposition à 180K€ dans l'espoir de l'avoir à 185K€, nous en sommes aujourd'hui à 190K€ FAI.
 
- Qu'en pensez vous ?
Sur seloger.com (arguments de la mandataire pour nous dire qu'on est dans les prix du marché), les quelques biens en vente dans ce meme quartier sont aux alentours de 198K€ FAI. Le pb, c'est que ces biens sont en vente depuis des lustres... et ce qui est en vente n'est pas vendu, bien sur
Sur meilleursagents.com, la parcelle concernée se situe entre 177K€ et 185K€ hors frais d'agence.
Sur lacoteimmo, tu rajoutes 10K€ de plus (je comprends pas ce site)
D'après ces infos... on a l'air plutot dans les prix du marché.
- En ce qui concerne les charges, dois-je m'attendre à ne jamais payer 103€/mois, et à avoir continuellement des appels de fond pour travaux ?
- j'ai regardé Patrim, ce n'est pas très significatif. Il n'y a eu que 2 ventes de 2p dans le secteur en 2014 et les prix ont l'air de partir à la baisse. Sur la période 2013-2014, cela va de 172K€ net vendeur (pour des immeubles proches du ravalement) à 185K€ pour des biens à peu près équivalents. Avec des pétages de câbles à 210K€ parfois, ou à 170K€ d'autres fois. Bref ça ressemble à rien.
 
Merci pour tous vos conseils

La banquière qui s'était plantée, le taux à 2.30 à été ramené à 2.50    
La direction régionale avait accepté, la direction départementale a donné son refus.
Je suppose que ça reste malgré tout un bon taux, avec 0.37% en assurance, et TEG à 3.02%...  
 
Pour ceux qui passent dans le coin et qui connaitraient le secteur de Saint Quentin en Yvelines et Guyancourt particulièrement, je ré-up mon post :  
 

 
Alors dans l'ordre :  
 
- Pont Sainte-Maxence offre en effet un bon rapport qualité/prix à 40minutes de Paris en train. Pour ce qui est des centres commerciaux, je ne sais pas s'il y en a sur la commune même, mais il y a la zone commerciale de Creil/Saint-Maximin à 15 kilomètres où tu trouves (vraiment) tout : Fnac, Darty, supermarchés, concessionnaires auto, etc.
 
- Villages de Cires-les-Mello, Cramoisy, Précy sur Oise et Neuilly-en-Thelle : je t'avoue que je ne connais pas spécialement ces villages. De ce que je sais, Précy-sur-Oise a l'air pas mal. Mais c'est d'un niveau social plus faible que la région de Senlis/Chantilly.
 
- Compiègne : en effet la ville est plutôt chère car c'est une commune huppée comme Senlis/Chantilly et desservie par le train vers Paris. Y'a aussi des golfs, et surtout 3 forêts domaniale (19000 hectares en tout), dont la principale - celle de Compiègne - est souvent classée parmi les plus belles de France.
 
- Pour ce qui est des trains et des gares, je sais que Pont-Sainte-Maxence est à 30/40minutes de Paris avec un train toutes les 30minutes en heure de pointe, Compiègne sans doute 45minutes/1heure. Je ne connais pas la gare de Creil, mais je sais qu'elle est la plus fréquentée de Picardie, donc il y a du passage et cela peut être rassurant ? Pour ce qui est du parking sur place, je crois qu'il y a des abonnements à l'année (du moins ça marche comme ça à Chantilly).

hé JP, j'ai mis à jour la maquette, va y balance :  
 
http://nouvelle-loi-pinel-2014.fr/ [...] -05/bg.png
 
 

[…] On a bien payé la taxe foncière au prorata […]