Reprise du message précédent :
Bonjour,
 
J'ai vu une maison Phénix à 223 000 €, avec plein de travaux à l'intérieur. Elle date de 1976, le ravalement est récent, la toiture refaite. A l'intérieur faut tout refaire (des cloisons à abattre, des murs à refaire, l'escalier à bouger car en plein milieu du salon, l'isolation à renforcer, humidité à combattre, simple vitrage partout...)
 
Un ami a estimé à 80 k€ les travaux nécessaires pour en faire un nid douillé mais même en rajoutant ça (300 k€ au total) ça reste 20% inférieur au prix du marché.
 
Question : que faut -il se méfier dans les maisons phénix des années 70s ? L'ossature est du béton vibré métallique. Pas de possibilité d'extension ou très difficilement.
 
Merci

Le LTRO c'est quasiment fini, mais ça prouve bien que les banques cherchent des ressources plus longues que du financement à 1 jour (CSL, compte courant, ...).  
 
 

 
Tu fais quoi si tes prêts BCE (ou taux de CSL si tu préfères) remontent à 3/4% dans 5 ans et que tu es bloqué dans tes prêts immo @3%? Là tu prends le financement à un instant T, mais il faut prévoir ta courbe Euribor 1M sur les 20 ans.
En général la banque va passer d'une façon ou d'une autre par un taux fixe, soit en refinancant ses expo à taux fixe, soit en faisant des swaps, soit parce qu'elle a un hedge naturel (un surplus de passif à taux fixe sur d'autres activités). Bien sûr tu ne ne protèges jamais parfaitement, mais tu dois le faire un minimum, sinon tu finis comme Dexia.
 
Autre exemple si tu préfères(pas évident à trouver): là on était sur du 2.25% à 3 ans.
Là encore je suis sur du surcollatéralisé, il te reste toutes les émissions des banques senior ou subordonnées (là j'en suis à 8.25%, bon c'est du perpétuel), où les taux s'envolent.

 
moué, mais prévoir ce que va devenir le quartier a 10, 20 ou 40 ans c'est chaud.
 
Ma tante avait acheté un appart neuf et super moderne dans les 70s.
Bah c'est pas top depuis un pack d'année.
 
Mes parents avec leur petite maison en lotissement s'en sortaient mieux (niveau nuisances sonores surtout, malgré les routes qui ont pris de l'ampleur), mais ces (10) dernières années ça se dégrade rapidement...
 
A l'inverse les maisons d'ouvriers des années 60 de certains quartiers sont maintenant des 120m2 très prisés
 
L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement... oué... et la chance aussi.
 

 
 
Je confirme ce que dit kayou.
 
Quand tu achètes des actions, tu ne signes pas un contrat avec la boîte.
Tu achètes car tu as confiance dans le management et dans la pérennité de la boîte, dans ses résultats, dans ses versements de dividendes futurs...mais il n'y a aucune obligation de résultat de la boite vis à vis de toi.
 
Quand tu loues à un particulier, tu as certes confiance dans le locataire que tu as choisi, mais il y a en plus signature d'un contrat entre les 2 parties.
Le localoser s'engage à payer les loyers à échéances convenues. Le proprio s'engage à louer le bien.
 
Donc actions et immo ne sont pas du tout comparables.
Tu ne vas pas attaquer en justice Total si les dividendes baissent et si le cours chute. La boîte ne t'avait rien promis.
En revanche, si le locataire n'honore pas le contrat, là tu es en droit de réagir.

 
 
Au contraire, je trouve que l'intimidation pour virer un mauvais payeur est sans doute ce qu'il y a de plus simple (et rapide) si ca marche...
... et pour faire ça, faut être un peu acteur...
 
Les faits divers sont plein de cas du genre: il retire les fenêtres / l'eau / le chauffage en plein hiver / what ever you want car il ne payait plus le loyer.

Le président de Century 21 sur C DANS L'AIR  
 
 
Le postulat de départ de la présentatrice : l'investissement immo reste rentable, mais est-ce que Duflot blablabla
 
 
Bordayl    

http://votreargent.lexpress.fr/imm [...] 36085.html
 
 
Les prix de la pierre vont baisser
 
Par Benoît Campagne, publié le 09/09/2013 à 15:32
 
Se dirige-t-on vers une véritable correction des prix de l'immobilier ? A vous de nous dire si vous pensez que les prix vont continuer à s'éroder ou s'ils vont chuter de 30 à 40 % sur les cinq prochaines années, comme le pronostiquait au printemps dernier Jean-François Filliatre, directeur de la rédaction de Mieux Vivre Votre Argent.
 
 
74% des sondés sont d'accord.
J'aimerais savoir combien ont voté.

Personne ?

 
 
300k€ pour une maison Phénix, à moins que tu sois dans une grande ville, ça me semble délirant.

Pas tout à fait aussi affirmatif que toi, si Mr total se barre avec la caisse les actionnaires vont l'attaquer, on peux aussi penser aux procès de type eurotunnel...

Le truc c'est que même si ça baisse, y'a du monde en embuscade, et pas forcément des primo accedants...

 
220 k€ mais y a plein de travaux à l'intérieur

 
 
C'est sur que ça va baisser ? On nous disait ça en 2008 et même en 2003

 
Et combien sont locataires

 
 
Tu as dit qu'il fallait ajouter 80k€ de travaux.

 
 
Que ça va baisser, j'en sais rien (perso je pense que oui).
Que ça baisse, là oui, voir chiffres notaires.

En effet.
 
Mais une maison de maçon coute (sans travaux) 350 k€, plus cher que la maison phénix. Je ne sais plus quoi penser

 
T'as plus vite fait de négocier un prix plus abordable sur une maison sans travaux à faire dedans. Vu la chute du nombre de transaction, tu peux au moins tester si ils font les difficiles ou pas.

Non mais le problème de base c est led "petits" propriétaire, qui sont une aberation économique.
Si tu es réduit à bouffer des pâtes parce que tu ne rentres pas ton loyer c est que tu n as pas les épaules pour être bailleur...

 
Déjà, il y a en immobilier une règle de base : la localisation. Il est impossible de se prononcer sur un prix si on ne connais pas al localisation du bien.  
 
Pour ce qui est de la construction elle même : oui, les maison Phenix, c'est à la base, des maisons en kit avec une structure très différente de celles des maisons traditionnelles. De ce que je sais, ces maisons ne vieillissent pas si mal que ça, pas plus que les autres.  
 
Si ton but est d'avoir une petite maison sur un bon terrain avec potentiel d'agrandissement, je ne sais pas si grand monde peux t'aider, il y a un topic construction de maison, il est plus adapté. De ce que je sais, ce que de plus en plus souvent, des gens optent pour des grands abris jardins qui sont en fait des petites maisons en bois et qui se posent assez facilement dans le jardin.

 
Par contre, il ne faut pas oublier que le risque locatif existe et qu'à l'inverse d'une action qui ne coûtera jamais plus cher que son prix d'achat, l'aventure immobilière peut coûter bien plus que le prix du bien lui même, surtout si le propriétaire ne s'y connais pas.

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] =d_dt_crea
 
non mais qui va acheter un truc comme ça dans mon coin
 
je me demande d'ailleurs comment c'est possible dans une petite ville de faire un truc aussi grand, en immeuble de centre ville, surement TOUT un immeuble.

C'est à maintenon.
 
Selon Meilleursagentd (un site qui déconne pas trp au niveau estimation prix), le prix moyen d'une maison est de 2 100 € / m² (ça peut monter à 2 800 € / m²)
 
La maison, située près de la gare, fait 140 m² avec 900 m² de terrain et un sous-sol total. C'est bien en dessous du prix moyen du marché, même s'il y a plein de travaux.
Dans ce quartier, une maison de 160 m² sous-sol total en très bon état avec 1 000 m² de terrain, c'est facile 370 000 €. D'où mes interrogations

J'ai des amis qui sont en maison phénix, elle est bien. Ils l'ont meme surélevé d'un étage il y a quelques années. A priori il a juste quelques années de construction a éviter.

 
Mega-lol
 
Si on est dans un état de droit, pourquoi le préfet refuse de faire appliquer une décision de justice ?
Pour info : locataire comdamné en appel il y a 1 an et demi et toujours dans les lieux

 
Il a le droit d'avoir un double, pas celui de rentrer dans l'appart avec.

Tiens, un libérale de droite krachiste   :
"L'immobilier ne peut pas baisser... Vraiment ?"
http://www.atlantico.fr/decryptage [...] 39367.html
(avec un petit tacle à l'INSEE pour vapeur_cochonne  ).

un tacle d'atlantico c'"est un plaisir de gourmet

 
Je te l'avoue.    
Et puis vu comme l'article à l'air d'avoir été écrit (entre une partie de golf et un verre de whisky à Biarritz...).

Non un think thank libéral  

 
Pour éviter la rareté, il faut commencer par forcer l'utilisation des logements laissés vacants, qui participent a maintenir des prix délirants. Rien que sur le trajet de mon boulot, j'ai vu les memes 10 apparts avec une pancarte "a louer", depuis plus d'un an ... j'ai du mal a comprendre comment on peut garder un appart sans le louer pendant plus d'un an, juste parce qu'on refuse de baisser le loyer
 
La rareté ne vient pas que du logement, elle vient de l'emplacement. Des terrains constructibles pas cher dans le trou du cul de la France, y'en a plein, et a pas cher. reste que personne ira habiter la bas.
 

 
Ouep. Souvent suivi par "il est condamné en référé à reloger l'occupant sous astreinte journalière + dédomagement" .

Ah, le retour des logements vacants, ceux là même qu'on devait réquisitionner d'urgence pour finalement constater que c'était une pauvre LU...

http://www.lavieimmo.com/divers-im [...] 21002.html

Petit apparté sur la loi Duflot. Plafonner les loyers à 20 % du médian, devrait finalement profiter aux....

... Riches locataires.

http://www.challenges.fr/actu-immo [...] uvres.html

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

http://www.lemonde.fr/politique/ar [...] 23448.html
 
Trop rationnel, cela ne passera pas. Avantager l'investissement plutôt que la rente, quelle idée.

http://www.lemonde.fr/politique/ar [...] 23448.html

EDIT: burn...

on a deja la taxe fonciere ...

 
N'importe quoi, l'article suppose que le loyer de référence utilisé sera la même à la Goutte d'Or et à Passy.
 
Le lobby s'affole    
 

L appart voisin au moins arbore un panneau A LOUER depuis plus de 2 mois...et on est dans une rue sympa dans le 15eme  de Paris a coté du metro.
Je sais pas ce que branle le proprio; on dirait qu il se moque de passer a coté de 1600€/mois...qu on foute une bonne taxe sur les logements vacants en zone tendue, pas la mesurette actuelle!

 
Encore des taxes, patx3 va faire une crise d'apoplexie !

Ah c'est le premier principe de la theorie des jeux, c'est impossible a predire