Tiré de l'article de The Economist
 

 
 Allemagne, Japon  
 
Du coup ça implique des rendements immo supérieur avec une population solvable plus importante ? Ou je rêve des genoux ?

On peut acheter sur Paris pour du LT, je le savais déjà  

Tiré de l'article de The Economist
 

 
 Allemagne, Japon  
 
Du coup ça implique des rendements immo supérieur avec une population solvable plus importante ? Ou je rêve des genoux ?

Bon OK, de quelque manière qu'on regarde les données on doit conclure qu'il y a une bulle mais... ne vous inquiétez pas, vous pouvez acheter, c'est une bulle robuste
 
 
   
 
Nan mais moi aussi j'ai trouvé l'article très très intéressant, surtout les graphiques et les manières de confronter les données. Après, je ne crois plus du tout aux anticipations économiques donc je n'en tire pas vraiment de conclusion pour l'avenir. On peut acheter sur Paris pour du LT, je le savais déjà    
 

 
Mais j’achète du neuf !  Pas un appart qui a 50 ans, plein de plomberie en cuivre, et autre joyeuseté du siècle passé. On parlait de la valeur intreseque du bien, on ne peut pas comparer du neuf de classe énergétique A, et émissions B, avec de l'ancien. Que tu sois écolo ou pas, c'est un indice qui est très bon au niveau marketing pour la revente
 
PS: et par rapport au prix de revente, le passé ne peut prédire l'avenir

Bonjour,  
 
Comme je suis un grand fou, je (commence à) regarde pour faire un investissement immo en Duflot et/ou Philippe Bouvard (histoire d'être propriétaire bailleur et de chopper la Grosse Tête).  
 
Bien sur, j'en ai discuter au café avec les collègues (ceux qui viennent d'investir avec un appart pas encore livré, ceux qui comment à louer, ceux qui ont un truc à 3000km de là et qui ne marche pas, ...), avec les beaux-parents qui disent "achète, achète, achète", j'ai également demandé un rdv avec un conseiller en gestion privée dans ma banque (Banque Pop), mais j'ai des doutes sur les conseils de ces gens...  
 
Bref, je ne sais pas trop vers qui me tourner pour réaliser cet investissement/defiscalisation au mieux,  
 
des adresses sur Lyon? des conseils? des contre-arguments ?

Mais j’achète du neuf !  Pas un appart qui a 50 ans, plein de plomberie en cuivre, et autre joyeuseté du siècle passé. On parlait de la valeur intreseque du bien, on ne peut pas comparer du neuf de classe énergétique A, et émissions B, avec de l'ancien. Que tu sois écolo ou pas, c'est un indice qui est très bon au niveau marketing pour la revente
 
PS: et par rapport au prix de revente, le passé ne peut prédire l'avenir

Pour le projet d'Atomick à 4000€/m2 dans du neuf Duflot:
 
Estimation de la valeur actuelle de revente du bien (hors surcotes neuf et Duflot) :
 
D'après les prix réels de transaction enregistrés par les notaires (site immoprix) en première couronne de Bordeaux :
 
Pessac : de 2010 à 2620 €/m2 (3 pièces)
Merignac : de 2330 à 2800 €/m² (2 pièces)
Bruges : de 1860 à 2810 €/m² (toutes surfaces)
Cenon : de 1910 à 2120 €/m² (2 pièces)
Floirac : de 1400 à 2000 €/m² (toutes surfaces)
Bègles : de 1960 €/m² à à 2560 €/m² (toutes surfaces)
Talence : de 2340 €/m² à 2850 €/m² (2 pièces)
 
A prix immo constants : en étant optimiste (vu que lors de la revente l'appart sera de l'ancien récent), on va considérer le haut de la fourchette pour son prix de revente : 2800 €/m2, soit 30% de décote par rapport à son prix d'achat.
 
Reprenons ensuite tes calculs : (...)
 
En résumé :

• Scénario optimiste : rendement = -7.3 %
• Scénario moyen : rendement = -24 %
• Scénario pessimiste : les sommes sont investies en pure perte

Je ne m'attendais pas à des résultats aussi mauvais, pouvez-vous me dire s'il y a des erreurs dans mes calculs ?
 
Atomick, le principal point noir est le prix d'achat : 4000 €/m2, extrèmement surcoté par rapport au marché local (2800€/m2 au mieux). Ca ne pourrait devenir rentable que si tu trouves un bien beaucoup moins surcoté.

 
Montre moi que j'ai tort.

rien a voir
 
pour ce qui est d'une construction, tu as des factures

 
 
 
Oui j'ai vu l'annonce et l'appart est ... .
L'appart que je vise sera situé au croisement de la rue Peydavant, et de l'avenue du general Leclerc. Il y a actuellement une vielle maison, qui semble a l'abandon, avec un grand terrain. donc 400m de Peixoto, 700m de la fac. 350m du supermarché casino. Les enfants du proprio ont du se gaver
Achater de l'ancien c'est vraiment pas ma cam, toutes les annonces du style : "ideal investisseur" ca veut dure que personne ne reve d'acheter ce genre de bien... ou alors dans une résidence de 200 apparts des années 60 mal isolé et qui va surement faire l'objet d'une réhabilitation dans les prochaines années (cf les apparts du Burk : http://www.seloger.com/annonces/ru [...] 76271.htm)
 
Mon projet c'est de revendre a 10 ans. et de refaire ca, encore et encore, defisc apres defisc D'ou mon prochain sujet :

En gros oui c'est ça, la particularité du UK et France étant d'avoir deux "mega villes" où même si les prix augmentent, il n'y a pas vraiment d'alternative sur le territoire contrairement aux Etats-Unis ou Allemagne c'est bien expliqué à un endroit, les villes américaines se font plus ou moins concurrence immobilière: si ça monte trop quelque part les gens vont bosser ailleurs, ce n'est pas vrai en France ou au UK.
 
Cette particularité avec une population "prisonnière" contribue grandement à la formation de bulles "robustes".  
 
Les solutions seraient de densifier ou de décentraliser (offrir des alternatives à Paris). Mais ce qui a été fait depuis 30 ans en France a plutôt été d'étendre géographiquement la zone urbaine de Paris(développement de la grande banlieue).  
 
Après reste la question de ce qui pourrait se passer à l'avenir. Par ailleurs l'article insiste bien sur le fait que si les prix ont augmenté c'est en très grande partie à cause de la baisse des taux et l'assouplissement des conditions d'emprunt qui ont massivement solvabilisé les acquéreurs.  
 
Si les taux grimpent, les prix baisseront qu'il y'ait des facteurs de formation de bulle robuste ou non. L'article est clair là dessus: il y'a bien une bulle, mais pour entrer dans une "spirale baissière" comme ça a pu être le cas dans d'autres pays il faudrait des chocs baissiers plus importants que dans d'autres pays du type remontée des taux élevée et sur la durée par exemple. Bref la bulle est robuste et il va falloir des circonstances particulièrement mauvaises pour qu'elle pète.
 
Il ne faut pas oublier que les deux faces de la pièce des taux c'est:  
 
- D'un côté une solvabilisation des emprunteurs (ils peuvent emprunter plus, plus longtemps et moins cher)  
- De l'autre une dégradation du rendement de l'ensemble des actifs --> La dégradation des rendements étant généralisée à l'ensemble des actifs (obligations/actions/immo) tant qu'aucune autre catégorie d'actif n'est pas intéressante, les gens continuent à investir dans l'immo même si il est cher.
 
Bref: les taux, les taux toujours les taux.

 
Le nouveau gourou HFR immo est trouvé !
 
A mort Friggit !    
Vive Timbeau !  

Le seul Leclerc dans le coin c'est le supermarché.
Et si c'est à coté du supermarché leclerc t'es pas à 700m de la fac, hein, plutôt le double. Et à peu près autant du tram.

r06

tu peux prendre la donation et ...
vendre

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4366-PGP.html

Heu quid du cuivre ?
Je viens de faire poser mes deux installations de chauffage au cuivre et y'a parfois de la grosse section. C'est autre chose que le PER quand même dans de la vieille batisse en pierre.  
C'est pas plutot le plomb qui t'inquiètes ?
     

 
On va réexpliquer, ça peut servir à Gomme qui arrive :
 
Donc atomick :
- par rapport à un bien de 10 ans (ce que sera ton bien quand tu le revendras) très bien placé : ton bien est surcoté de 40%
- par rapport à un bien pourri comme tu décris (50 ans, plomb, etc.) : ton bien est surcoté de 100 à 180% (!)

Maréchal Leclerc a priori

C'est dans le coin oui Mais 30 39 apparts donc la moitiés T3 et T4 qui seront des propriétaires résidents. Mais par contre tu pas pas comparer du Crespy des années 60 avec ca. As tu vu les résidences sur l'avenue de la libération, les neuves? => c'est ce constructeur.

 
Sauf toi, non ?  

ben si
sauf pour ce que j'ai fait moi meme

 
Mais j’achète du neuf !  Pas un appart qui a 50 ans, plein de plomberie en cuivre, et autre joyeuseté du siècle passé. On parlait de la valeur intreseque du bien, on ne peut pas comparer du neuf de classe énergétique A, et émissions B, avec de l'ancien. Que tu sois écolo ou pas, c'est un indice qui est très bon au niveau marketing pour la revente
 
PS: et par rapport au prix de revente, le passé ne peut prédire l'avenir

non je parlais bien du cuivre : une fuite = chalumeau. Avec du bon vieux PER, tu dévisees, tu met un joint fibre ou au pire, tu coupes avec une pince PE, tu fait un raccord. Ultra facile.

Tu es pret à acheter un bien 30% plus cher (*) car il te permet 18% de défiscalisation.
 
C'est totalement irrationnel.
 
(*) ça a été démontré statistiques à l'appui

deja c'est pas gratuit (+/- 1000€)
ensuite ça sert a rien
 

 
Comparer directement non, mais quand la recherche seloger ramène aux gens des trucs pas chers et des trucs chers au même endroit, ils commencent par regarder le pas cher.
 
Il est long, le cours de la libération...de quel coté?

 
Voila la localisation exacte.  
http://s3.postimg.org/5555wbtxb/trajet_fac.jpg
 
La photo de la résidence dont je n'arrive plus a trouver l'adresse   mais qui ressemble a la future résidence dans lequel se situe l'appart que je vise:
http://s23.postimg.org/9t1b5df0n/T [...] large2.jpg
 
J'ai vu d'autres projets qu'on m'a proposé ... ceux la effectivement, vont assez mal vieillir, et n'ont rien avoir en terme de standing par rapport a ce dernier.

 
Voila la localisation exacte.  
http://s3.postimg.org/5555wbtxb/trajet_fac.jpg
 
La photo de la résidence dont je n'arrive plus a trouver l'adresse   mais qui ressemble a la future résidence dans lequel se situe l'appart que je vise:
http://s23.postimg.org/9t1b5df0n/T [...] large2.jpg
 
J'ai vu d'autres projets qu'on m'a proposé ... ceux la effectivement, vont assez mal vieillir, et n'ont rien avoir en terme de standing par rapport a ce dernier.

 
Ce qui est surprenant c'est que ça soit pas déjà vendu vu le standing, les autres paramètres...

En effet c'est très intéressant et convaincant cette notion de bulle robuste. Ca corrobore d'une certaine manière le commentaire instinctif que font beaucoup de gens "mais tout le monde veut habiter à Paris IM!" et le fait que beaucoup de gens anticipent une baisse moindre en région tendue que dans les trous paumés. Enfin ça a le mérite de détailler pourquoi ça a pété aux US et en Espagne d'une manière générale (beaucoup d'espace, beaucoup de construction, bulle créée sur la construction de logements en volume et non pas sur une hausse démentielle du prix du m²) mais pas dans les grands centres urbains très denses et où le foncier disponible nouveau est quasi inexistant et où c'est bien le prix au m² qui a augmenté (NY/SF/Londres/Paris).
 
Les conclusions me semblent logiques, au delà des variations conjoncturelles (taux d'emprunt, évolution des revenus des ménages) la seule question qui reste pour les parisiens est donc: Va-t-on à terme vers une densification du tissu urbain dans Paris IM et petite couronne ou non ? Si on pense que ce ne sera pas le cas, ce n'est pas absurde d'acheter si on se voit rester à Paris à long terme.
 
En dehors des formules mathématiques que j'ai totalement zappé je trouve ça plutot clair en fait

Je rêve ou à 160K€ c'est le rdc, en plus?

Ils n'ont aucun mal à les vendre, il n'en reste que 11 sur 39.
Et à peine deux pages de résultats d'agences immo pour le nom de la résidence.:D

De standing, ca veut dire avec visocode, ascenceur, parking en sous sol,

résidence sécurisée

au calme

http://forum.aufeminin.com/forum/f [...] on.html#1r

http://forum.aufeminin.com/forum/f [...] on.html#1r

http://forum.aufeminin.com/forum/f [...] on.html#1r

Du quasi standard, donc.

par?

T'es déjà passé dans cette rue à 18h?

Sinon j'aurais besoin des conseils avisés de ce topic sur une problématique immobilière.??  
Mes parents vieillissant ils envisagent de nous faire passer ma soeur et moi dans le camps honi des bénéficiaires d'un coup de pouce familiale...  
Ce coup de pouce prendrait la forme d'un appartement à se partager.
Il s'agit d'un T1bis dans le centre de Bordeaux face à un organisme de cours privés pour la fac de médecine, l'immeuble date de 2000 (c'est un ancien robien), il a toujours été loué très très facilement. La valeur estimée est autours de 100-120k et il est actuellement loué 450€ avec les charges (autours de 30-40€)...  
Du coup plusieurs possibilités s'offrent à nous:
-Garder l'appart en indivision...  
-Revendre l'appart et se partager l'argent
-Que l'un de nous 2 rachète la part de l'autre et garde l'appart
A priori je penche assez fortement pour la dernière solution, pour rappel je suis actuellement locataire sur Paris et ne pense pas forcément y rester 10 ans de plus, pour l'instant mon patrimoine est entierement sous la forme de placements mobiliers ce qui ne me rassure pas plus que ça (d'ou le fait que j'ai parlé plusieurs fois sur ce tpic de faire un investissement locatif).
Donc comme point positif je vois la dedans une possibilité de diversifié un petit peu mon patrimoine avec un bien que je connais et qui a priori se loue facilement.
Dans les cotés négatifs, je m'interroge sur l'arrivé de travaux dans les années qui viennent (l'immeuble va avoir 15 ans), sur l'opportunité de racheter sa part à ma soeur "au plus haut"...  
Enfin si je me décide à faire ça je m'interroge aussi sur le plus judicieux pour le rachat cash ou à crédit?

je sais pas moi  
on est sur HFR  
tu acheterai une baguette ou un vélo en indivision ? en SCi ?  
 
faire de la paperasse pour 60k€  
allons allons