Sinon j'aurais besoin des conseils avisés de ce topic sur une problématique immobilière.??  
Mes parents vieillissant ils envisagent de nous faire passer ma soeur et moi dans le camps honi des bénéficiaires d'un coup de pouce familiale...  
Ce coup de pouce prendrait la forme d'un appartement à se partager.
Il s'agit d'un T1bis dans le centre de Bordeaux face à un organisme de cours privés pour la fac de médecine, l'immeuble date de 2000 (c'est un ancien robien), il a toujours été loué très très facilement. La valeur estimée est autours de 100-120k et il est actuellement loué 450€ avec les charges (autours de 30-40€)...  
Du coup plusieurs possibilités s'offrent à nous:
-Garder l'appart en indivision...  
-Revendre l'appart et se partager l'argent
-Que l'un de nous 2 rachète la part de l'autre et garde l'appart
A priori je penche assez fortement pour la dernière solution, pour rappel je suis actuellement locataire sur Paris et ne pense pas forcément y rester 10 ans de plus, pour l'instant mon patrimoine est entierement sous la forme de placements mobiliers ce qui ne me rassure pas plus que ça (d'ou le fait que j'ai parlé plusieurs fois sur ce tpic de faire un investissement locatif).
Donc comme point positif je vois la dedans une possibilité de diversifié un petit peu mon patrimoine avec un bien que je connais et qui a priori se loue facilement.
Dans les cotés négatifs, je m'interroge sur l'arrivé de travaux dans les années qui viennent (l'immeuble va avoir 15 ans), sur l'opportunité de racheter sa part à ma soeur "au plus haut"...  
Enfin si je me décide à faire ça je m'interroge aussi sur le plus judicieux pour le rachat cash ou à crédit?

je sais pas moi  
on est sur HFR  
tu acheterai une baguette ou un vélo en indivision ? en SCi ?  
 
faire de la paperasse pour 60k€  
allons allons

Ca part comme des petits pains !! il y a une semaine il restait encore 4 T2. Vite !! Achetez vite tant qu'il en reste !!!
Mais non, j'oubliais: le témoignage de sdesbure qu'on a eu sur le Scelier qu'on a eu tout à l'heure qui disait qu'il avait fait que 12% ... quelle arnaque !!!  

   
 
 
"encore une vendeuse qui va se faire baiser"

Si tu veux lolo, on reprend les bons calculs, car déja je paye 3550€/m2.
 
On fait la version simple, mais si tu veux, on reprend en détail. La defisc contribue a 18% sur l'achat du bien. En simplifiant et en arrondissant (au dessus), disons que ça revient a 3000€/m2, defisc déduite. Les transactions relevée par immoprix sont de 2850€/m2 sur les meilleurs transactions actuelles de 2013. Il est ou le -40% ?   Il y a 5% a peine! ca les vaut pas pour du BBC ?
Ensuite, l'estimation du prix de vente, surtout si on se fie a la théorie de la bulle robuste elle est très subjective.

Attention, c'était du Scellier a 25% sur un bien peu voire pas surévalué (baisse de prix juste avant qu'on achète avec la loi Scellier qui est passée juste après et qui n'était pas connue).
C'est un contexte très particulier donc.
Il me semble néanmoins que cela peut servir à faire ses calculs : quel prêt ? Combien je dois mettre par mois (ne pas oublier la TA, les charges, ...) ? Quel loyer (en comptant 10 ou 11 loyers par an plutôt que 12) ?
Avec ça ça te donne combien tu mets par mois.
Puis tu calcules (en pessimiste ) combien tu le revendras dans 10ans et combien tu devras à la banque dans 10 ans.

Avec tout ça tu calcules le rendement et voilà...

Pire. Imagine qu'elle accepte.
=> signature du compromis
=> baise
=> annulation du compromis pour cause de "refus de crédit"
 

OK atomick, 3550 €/m2, c'est déjà mieux que 4000.
 
Maintenant, si tu veux absolument faire de l'immo locatif, voici 3 possibilités (à prix immo constants sur 10 ans, hypothèse optimiste ama) :

(1) moins que le top ancien pour une ou plusieurs des raisons suivantes : moins bien situé, moins haut en étage, moins bien orienté, moins bonne construction, plusieurs apparts à revendre dans 10 ans dans la résidence duflot suite à la fin de la défisc, etc.
(2) 20% de moins que le top ancien (c'est obligatoire en duflot)
(3) défisc déduite
(4) calcul fait en négligeant plein de paramètres, valable uniquement pour comparer rapidement les 3 scénarios
 
Clairement les possibilités 2 et 3 sont plus intéressantes financièrement, et de loin. Comme tu es sur place et que les menus travaux ne te font pas peur (vu que tu as construit ta RP en partie toi même), ta préférence pour le duflot n'est pas compréhensible.
 
(au passage, ça confirme le fait bien connu que les biens les plus pourris apportent le meilleur rendement locatif, cf les marchands de sommeil)
 
Ceci dit, si tu choisis quand même le duflot, pas de problème : c'est bon pour la société, puisque ça fait marcher l'économie (entreprises du bâtiment et promoteur, donc emplois non délocalisables) et que ça augmente l'offre de logement tout en contribuant à faire baisser les prix de l'immo.
 
Donc après réflexion, on se rend compte que, à titre individuel, personne n'a d'interet à faire du duflot, mais que tout le monde a interet à ce que les autres en fassent.
 
-> vas-y atomick, fonce !

Ta soeur serait OK pour un rachat ?

60K pour se diversifier un peu ca semble relativement indolore...

 
Probablement, en tout cas je suis presque sur qu'elle ne voudra pas s'emmerder avec l'appart...  
 
Pour l'aspect diversification c'est ce que je pense aussi bref faut que j'y réfléchisse...

 
Du coup tu peux ptet proposer 40  

 
Merci pour ces conseils . Je suis conscient que l'ancien rénové peut etre plus rentable si on trouve un bon bien. Mais ca me semble etre plus contraignant et plus risqué (travaux à rallonge) pour un premier investissement. Peut etre a tort.

OK atomick, 3550 €/m2, c'est déjà mieux que 4000.
 
Maintenant, si tu veux absolument faire de l'immo locatif, voici 3 possibilités (à prix immo constants sur 10 ans, hypothèse optimiste ama) :

(1) moins que le top ancien pour une ou plusieurs des raisons suivantes : moins bien situé, moins haut en étage, moins bien orienté, moins bonne construction, plusieurs apparts à revendre dans 10 ans dans la résidence duflot suite à la fin de la défisc, etc.
(2) 20% de moins que le top ancien (c'est obligatoire en duflot)
(3) défisc déduite
(4) calcul fait en négligeant plein de paramètres, valable uniquement pour comparer rapidement les 3 scénarios
 
[...]  

Le calcul c'est plutot 5500 * 1.0685 + 5500 * 1.0685 + ....

 
Je sais, c'est juste que ta phrase ne disais pas cela.
 
Et puis le calcul serait plutôt du genre :
 
(((5500 * 1.0685 + 5500) * 1.0685 + 5500) * 1.0685 + .... )
 
 

 
Somme pour n=0 à 8 de 5500*1,0685^n.
 
(Les cours de prépa d'il y a dix ans, omagad).

 
J'aurais dit plutôt :
 
5500 * (1,0685^n - 1) / 0,0685
 
Pourquoi se faire chier avec une somme ?

 
Pour avoir un calcul juste ?

 
Il n'y a clairement pas que cela, il suffit de regarder les différents taux appliqués par la région/département/commune/communauté de commune/ordures ménagères pour voir à quel point certains élus se foutent royalement de leurs concitoyens...
 
Et quand tu as 50 % des gens exonérés de taxes, sans compter les logements sociaux qui ne payent pas toujours ce qu'ils devraient payer, tu te retrouves avec une minorité d'individus qui payent pour l'ensemble de la communauté.  

 
Juste un "tips" : j’achète séparément l'appartement et le parking => je peux donc faire 2 baux : un pour l'appartement, plafonné a -20% et l'autre pour le parking correspondant au...20% manquants. Ainsi, on peut louer au prix du marché. Pour le locataire, c'est kif kif.

http://www.lavieimmo.com/avis-expe [...] 18486.html
 
Les acquéreurs ont-ils vraiment repris la main ?
 
...
 
Légitimement, on pourrait alors croire que les acheteurs ont enfin repris la main sur le marché immobilier après des années de diktat des vendeurs. La réalité est plus insolite. Il n’en est rien…
 
Pourquoi ? Parce que de l’autre côté, la France vient officiellement d’entrer en récession, sans espoir d’un retour de la croissance pour 2013. Véritable illustration de la morosité économique ambiante, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques a plongé, alors même que les voyants sont tous au vert (baisses des taux de prêt et des prix de l’immobilier). Le constat est simple : la demande, trop faible, est en train de manquer ce rendez-vous historique. Et il faudra manifestement plus qu’une baisse des taux de la BCE pour redonner confiance aux ménages et relancer la consommation. Car l’emprunt reste trop souvent encore un chemin de croix : si les acquéreurs bénéficient actuellement de taux exceptionnellement bas, ils se heurtent parallèlement à un durcissement des conditions d’octroi. Selon l’Observatoire du crédit logement, les banques imposent désormais en moyenne un apport représentant 28% du coût de l’opération. Elles passent également au crible le taux d’endettement, qui doit être de 30% maximum et la situation professionnelle. Les acheteurs qui ne sont pas en CDI ne peuvent espérer trouver grâce auprès de leur banquier. Le résultat, c’est que si certains acquéreurs, bénéficiant d’un bon dossier et d’un CDI, voient effectivement leur pouvoir d’achat gonfler sensiblement avec à la clé une chance de grappiller quelques mètres carrés supplémentaires, les autres restent toujours exclus des meilleures offres de crédit. En attendant que la croissance revienne.
 
 
   

 
Mais un appart avec parking ne se loue pas au même prix qu'un appart sans parking!

http://www.lavieimmo.com/avis-expe [...] 18486.html
 
Les acquéreurs ont-ils vraiment repris la main ?
 
...
 
Légitimement, on pourrait alors croire que les acheteurs ont enfin repris la main sur le marché immobilier après des années de diktat des vendeurs. La réalité est plus insolite. Il n’en est rien…
 
Pourquoi ? Parce que de l’autre côté, la France vient officiellement d’entrer en récession, sans espoir d’un retour de la croissance pour 2013. Véritable illustration de la morosité économique ambiante, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques a plongé, alors même que les voyants sont tous au vert (baisses des taux de prêt et des prix de l’immobilier). Le constat est simple : la demande, trop faible, est en train de manquer ce rendez-vous historique. Et il faudra manifestement plus qu’une baisse des taux de la BCE pour redonner confiance aux ménages et relancer la consommation. Car l’emprunt reste trop souvent encore un chemin de croix : si les acquéreurs bénéficient actuellement de taux exceptionnellement bas, ils se heurtent parallèlement à un durcissement des conditions d’octroi. Selon l’Observatoire du crédit logement, les banques imposent désormais en moyenne un apport représentant 28% du coût de l’opération. Elles passent également au crible le taux d’endettement, qui doit être de 30% maximum et la situation professionnelle. Les acheteurs qui ne sont pas en CDI ne peuvent espérer trouver grâce auprès de leur banquier. Le résultat, c’est que si certains acquéreurs, bénéficiant d’un bon dossier et d’un CDI, voient effectivement leur pouvoir d’achat gonfler sensiblement avec à la clé une chance de grappiller quelques mètres carrés supplémentaires, les autres restent toujours exclus des meilleures offres de crédit. En attendant que la croissance revienne.
 
 
   

 
Juste un "tips" : j’achète séparément l'appartement et le parking => je peux donc faire 2 baux : un pour l'appartement, plafonné a -20% et l'autre pour le parking correspondant au...20% manquants. Ainsi, on peut louer au prix du marché. Pour le locataire, c'est kif kif.

blabla

blabla

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mais si voyons, c'est d'une simplicité enfantine, même le conseiller en patrimoine l'a calculé : tarif (appart+parking)=tarif (appart plafonné)+tarif (parking + élevé)
 
on ne parlera pas du fait que l'appart pourrait être loué sans le parking ou qu'effectivement qu'une recherche appart+parking  permettra de passer à côté de son juteux placement

les gars, je vous avait déja conseillé y a une bonne 10aine de pages d’arrêter de vouloir le conseiller et l'aider, il démontera tout ce que vous pourrez lui dire..
laissons-le réaliser son investissement, en espérant qu'il continue a venir nous expliquer comment se déroule  la suite...

@atomick : un appart et un parking en 1 bail c'est ce que bcp cherche, là en louant séparément tu peux très bien te retrouver avec le parking sur les bras, ce qui plombe tes calculs puisqu'ils sont basés sur le rattrapage procuré par le garage + cher volontairement
 
EDIT : bref, c'est comme les 1ers calculs avec une renta de fou sur un bien idéal qui n'existe pas, là t'as les calculs qui vont bien parce qu'il y a encore une entourloupe, fais les donc de manière réelle

 
les gars, je vous avait déja conseillé y a une bonne 10aine de pages d’arrêter de vouloir le conseiller et l'aider, il démontera tout ce que vous pourrez lui dire..
laissons-le réaliser son investissement, en espérant qu'il continue a venir nous expliquer comment se déroule  la suite...

...puis le parking séparé ça veut dire que le duflot compte pas dessus, non?

Oui, en fait disons que l'appart total est vendu 160k€. Le parking est vendu au rabais a 4k€ environs. Les FdN sont d'environs 4k  aussi, le Duflot porte sur le prix d'achat de l'appart + FdN.

Oui, en fait disons que l'appart total est vendu 160k€. Le parking est vendu au rabais a 4k€ environs. Les FdN sont d'environs 4k  aussi, le Duflot porte sur le prix d'achat de l'appart + FdN.

...donc le parking est vendu au rabais mais loué nettement au-dessous du marché?
A ta place j'achète 40 places de parking au lieu de l'appart'!

...donc le parking est vendu au rabais mais loué nettement au-dessous du marché?
A ta place j'achète 40 places de parking au lieu de l'appart'!

Oui mais je pense que c'est un peu indissociables l'un de l'autre.

Tiens du coup, pourquoi pas faire un petit contrat en annexe des 2 baux mentionnant que le parking et l'appart sont indissociables...