Reprise du message précédent :

 
tip : pour VC c'est tjrs dredÿ

 
   HFR jamais de juste milieu...  
 
Disons qu'ils sont suffisament riches pour pouvoir nous donner ça sans que ça risque d'affecter leur train de vie futur, plus ça serait malavisé. Mais bon c'est pas vraiment la question de base....

Le problème de garder l'appart à 2 : les frais/ les travaux : on les fait pas ou pas ? c'est pas trop le moment pour moi ? qui va remplacer le ballon d'eau chaude ? qui va aux réunions de copro ? qui donne son tél au locataire ? qui touche le loyer ? ...
Perso, je pense que le plus simple : c'est du ca$h.

tu as ma réponse
 
en effet vous gagnez la PV
http://interetsprives.grouperf.com [...] 52977.html
 

 
Ben: non .
 
C'est ni l'un ni l'autre et surtout pas le deuxième.
J'ai expliqué avoir bien étudié le marché local et effectué trois estimations d'AI , je sais que c'est toujours discutable mais là on n'en sort plus. J'ai choisi la barre la plus haute des estimations.  
Ta première hypothèse est recevable en partie car effectivement il y a eu un gros coup de coeur . Il n'en demeure pas moins que la maison était idéalement préparée à la vente. Et le fait d'avoir un autre bien sensiblement comparable et si proche mais plus cher a du énormément aider.
   
 

 
   
 
Les risques de problème sont en effet non négligeables et en effet relativement problématiques...

c'est un nid a emmerde
surtout quand les beaux enfant s'en mêle
 
dit a tes parents que ça t'interesse pas ou qu'il assume leur PV  
 
bizzarement ils vont trouver des sous ailleurs    

Pour moi la vente avant donation du cash est la meilleure solution, pour toutes les raisons qui ont déjà été dites.
 
Le seul argument qui pourrait aller contre est celui de la taxation de la PV. Mais 30k sur 120k, ça me paraît énorme. Tu peux donner le calcul ?

Donation aux enfants en indivi pour éviter la PV et vente dans la foulée.
 
Gérer une indivi (encore plus en famille), ca peut faire des réveillons de noël intéressants.
Le rachat de parts d'un coté, ça amènera forcément des tensions (que l'immo monte ou baisse).

Bonjour,  
 
Comme je suis un grand fou, je (commence à) regarde pour faire un investissement immo en Duflot et/ou Philippe Bouvard (histoire d'être propriétaire bailleur et de chopper la Grosse Tête).  
 
Bien sur, j'en ai discuter au café avec les collègues (ceux qui viennent d'investir avec un appart pas encore livré, ceux qui comment à louer, ceux qui ont un truc à 3000km de là et qui ne marche pas, ...), avec les beaux-parents qui disent "achète, achète, achète", j'ai également demandé un rdv avec un conseiller en gestion privée dans ma banque (Banque Pop), mais j'ai des doutes sur les conseils de ces gens...  
 
Bref, je ne sais pas trop vers qui me tourner pour réaliser cet investissement/defiscalisation au mieux,  
 
des adresses sur Lyon? des conseils? des contre-arguments ?

On a calculé ça à la louche mais:
prix d'achat: 55k
prix de vente: 120k
PV brute: 65k
15 ans de détention 20% d'abbatement: 52k
19% d'impot + 15.5% de prélévement sociaux: 34.5% => 18460
Y a aussi la taxe sur les plus values élevées mais bon le calcul était un peu chiant et on est juste à la limite...
Ca fait effectivement un peu moins que ce dont je me souvenais...

Bon visiblement vous êtes tous plus ou moins contre le rachat dommage ça me semblait un moyen facile de diversifier...

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bien acheté il y a 15 ans 40k€  
 
80k€ de pv  
30k€ d'impot
 

Le prix d'achat doit être corrigé de l'inflation  

 
Perso, je suis contre a priori et pour des raisons qui n'ont rien à voir une vision financière : je pense que c'est une source d'emmerdes pour les relations familiales.
 
Après :

• Peut-être que ta famille saura gérer ça très bien
• Tu peux diversifier en achetant de l'immo avec ton ca$h + argent de la vente

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Le problème c'est que étant pro krach depuis 2006 ben je trouve tout trop cher    et cet appart à l'avantage de la simplicité (locataire en place, je sais qu'il se loue facilement, pas d'emmerde avec la copro, pour "commencer" c'est idéal) mais c'est effectivement une possibilité...

Pour ceux qui parlent de rachat en haut de bulle je me dit que tant qu'a enrichir quelqu'un en haut de bulle autant que ça soit ma soeur plutôt qu'un inconnu...

 
Non !

Oui enfin comme on ne connait pas sa famille, les relations qu'il a avec sa soeur  etc... on peut pas trop donner un avis tranché
 
Juste le conseiller sur le risque potentiel.
 
Dans certaine famille, ce genre de donation se passe bien.
Ma mère et son frère en ont eu sans problème.
 

 
   
 
Mais bon c'est toujours intéressant d'avoir des avis, effectivement j'avais pas trop pensé à ce point et je vais donc y réfléchir...

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Il n'y a eu aucun travaux (avec factures) à déduire ?
 
Il faut enlever l'inflation, qui est d'environ 25% sur la période.
 
Es-tu sûr qu'il y a des PS ? Si c'est le cas, respect  

@r06 toi qui voulait diversifier l'occaz' me paraît quand même idéale...

Tu n'as pas le droit de déduire l'inflation de ta PV.

N achete pas clés en main, c est de l arnaque.
Soit tu montes ta defisc toi meme, soit tu achetes de l ancien certes fiscalisé mais avec un meilleur rendement net net.

Ben si vue que l'état calcul la PV dessus  

Biensur que si... le prix d'achat est corrigé de l'inflation avant de faire le calcul de la PV par le notaire...

 
Aujourd'hui, je suis en couple stable, locataire de ma rp, nous avons un patrimoine suffisant pour acheter un 3/4 pièces dans la plupart des grosses villes de provinces pour l'instant essentiellement sous forme d'AV/PEL...  
Vu qu'on est pour l'instant sur Paris et qu'on ne va probablement déménager en province ou à l'étranger dans les 3-5 ans qui viennent on a pas de plan d'achat immédiat...

Ce n'est plus le cas depuis 2004, ça a été remplacé par l'abattement sur la PV.

 
Cela implique de vendre ou d'apporter l'appartement à la SCI une fois la donation faite, ce qui engendre des frais non négligeables en frais de mutation.
 
On ne vend jamais un bien immo avant donation surtout lorsque la PV est taxable, c'est idiot.
 
Après, rachat de part ou vente du bien, c'est à voir après avoir fait les calculs qui vont bien.

 
Je trouve aussi c'est pour ça que je me pose des questions...  
 

 
Pas de travaux c'était du neuf (acheter dans le cadre d'un robien... )

Bah non, revois les modes de calcul de PV...

http://vosdroits.service-public.fr/F10864.xhtml

 
Et quels sont ces calculs? Rentabilité? Autre chose?

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Tu te fais un TRI sur une dizaine d'années, comme pour atomick. Il y a des sites qui le font aussi, je crois même me souvenir que c'est toi qui avait fourni le lien...

Vaut il mieux vendre et placer le pognon, ou garder et toucher les revenus ?

Vaut il mieux racheter la part indivise et emprunter pour cela ou ne rien faire ?

Fais les calculs et tranche, toi seul a la réponse, tant sur le plan financier, que sur le plan "diversification du patrimoine" et sur la qualité du bien sur la durée.

Par contre, pour les travaux au bout de 15 ans, il n'y en a jamais beaucoup en copro, mais, tu auras peut être un coup de propre à faire en intérieur du ton bien mais en 2 jours, c'est plié.

 
On dirait qu'il y a certains dégrèvements: http://www.leparticulier.fr/jcms/c [...] mmobiliere

Blindé l'été tu pourras pas dormir fenêtres ouvertes.
Sinon gaffe à la TH un pote paie 800€ pour un T2.

Je trouve une aberration avec certaines villes et leurs taxes foncières.
Je pourrai acheter un bien de 300k avec un  crédit raisonnable (15 ans max), qui correspondrait à une maison classique (120m2 1000m2 terrain).
Hors, dans certaines villes la taxe foncière peut atteindre 1900€ sur ces biens, ce que je trouve rédhibitoire et plombe le budget (surtout que ça monte tout le temps).

Je trouve ça complètement anormal et dingue !
Avec la taxe d'habitation on atteindrait un samouraï de taxes par mois !!

PS: dépend des villes et des régions je regarde au pif pour le moment.

 
C'est clair que certaines régions/villes dépassent complètement les bornes sur le sujet. Dans certains coins, je paye 1500 de TF pour un appart de 95 m² et 1000 pour un appart de 55 m². Dans d'autres, je paye 700 de TF pour une maison de 95 m² !!!
 
Au delà des charges, il faut donc être méga vigilant sur les impôts locaux.

Ça serait un critère de sélection mais c'est nul quoi....