[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Professor

Reprise du message précédent :

chin jo a écrit :

Avec un bon systeme d'alerte, et une certaine pénurie de biens "frais" sur le marché je ne serais pas étonné que 80% des acheteurs potentiels d'une maison tombent sur l'annonce dans les 72 premières heures sur le net.
Si la maison est clean, proposition pour verrouiller le bien.
Une fois je ne l'ai pas fait, voulant garder 24h pour y songer -> le deuxième couple à visiter après nous a signé dans la foulée.
Pour ma maison actuelle, j'ai signé dans la foulée de la visite officielle le mardi (mise en vente le vendredi soir, visite informelle le samedi). Les voisins étaient à la porte pour prendre derrière nous.

Nous on a acheté notre maison dans ce genre de condition

Annonce passé un Samedi dans Ouest France papier (avant la version net)
On appelle le Samedi
On visite le Dimanche
On dit presque oui direct
On revisite le Lundi
On fait une proposition - le mec accepte (on a sa parole)
Le lendemain, le mec a une autre propal à 10k en plus et il tient sa parole
ouf

Message cité 1 fois

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elfe_errant

A consommer avec modération

Professor a écrit :

Tu veux dire que... s'il avait vendu moins vite, il aurait gagné + ?

Hésitez pas à continuer à m'abreuver de contre-exemples qui montrent à tel point j'ai tort [:kukron]

Message cité 1 fois

zephiel

Apologiste de la paresse

elfe_errant a écrit :

Et vous aviez tous les deux le même prix max en tête ? Ca c'est un coup de chance pour le proprio, on aurait pu penser qu'il aurait pu en tirer plus du coup :whistle:

Tu me donnes ton estimation de la probabilité de trouver le prix max, quel que soit le temps de vente ? Admettons qu'il y ait 5 personnes prêtes à acheter à ces prix max :

- 250k
- 270k
- 275k
- 277k
- 278k

Tu mets en dessous de 250k : 5 acheteurs, vendu vite
Tu mets entre 251 et 270 : 4 acheteurs, vendu vite
Tu mets à 278k : 1 acheteur, vendu probablement lentement
Tu mets à 280k : personne, tu gardes ton bien

Tu vas vraiment prendre le risque de viser le 278k en jouant quitte ou double ? Tes propos sont justes en théorie, mais en pratique, mieux vaut assurer 270k que risque de perdre gros, comme tous les tocards qu'on voit défiler sur M6/plaza.

---------------
Parler à un con, c'est comme se masturber avec une râpe à fromage : beaucoup de souffrance pour peu de résultat.

zephiel

Apologiste de la paresse

Mais bien sûr ton analyse fine de la situation te permettra de mettre à 277k, te permettant ainsi de vendre presque au max et en un temps raisonnable :jap:

Sauf que si jamais tu vends en 36h tu vas croire que t'as vendu trop peu

---------------
Parler à un con, c'est comme se masturber avec une râpe à fromage : beaucoup de souffrance pour peu de résultat.

flash23

Fin de race brainwashée

atomick a écrit :

Du coup quel est le bon calcul pour calculer ce fameux "rendement" ? Je ne sais pas si c'est cet indice qui est alors le plus significatif, mais le but est de comparer un effort d'épargne de XXX€ placé a y % Versus l’investissement dans l'appart. :??:

edit: 5550€ placés a 6,85% ca donne bien un capital a 9 ans de 70k€. Donc je dois employer un mauvais terme quand je parle de rendement...

[:gwinruz]

WHAT ??? C'est quoi la magie derrière ton calcul ?

5550 * 1.0685^9 = 10075 [:cerveau julian33]

y'a une sacré diff entre 10k et 70k hein... mais si tu te rappelles le nom de ton placement magique, je suis preneur.

Message cité 2 fois

---------------
« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

flash23 a écrit :

Je pense qu'il parle de 5550 placés chaque année.

Message cité 1 fois

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Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

flash23

Fin de race brainwashée

Grenouille Bleue a écrit :

Je pense qu'il parle de 5550 placés chaque année.

Ça se tient.

Ce n'est donc plus un problème de maths mais un problème de langue française.

Message édité par flash23 le 22-05-2013 à 23:47:43

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

chin jo

elfe_errant a écrit :

Et vous aviez tous les deux le même prix max en tête ? Ca c'est un coup de chance pour le proprio, on aurait pu penser qu'il aurait pu en tirer plus du coup :whistle:

Le prix était cohérant avec le bien ni plus ni moins. J'ai jamais clamé avoir fait une "bonne affaire" sur hfr, j'ai acheté au prix marché. Je ne peux pas te dire si il aurait pu en tirer plus avec qqu'un d'autre ; ton raccourci est trop direct pour être valable.
Il y a un monde entre les 3-4 clients partants pour rentrer dans la négo et un systeme d'enchères pour filtrer le mieux disant. J'offrais aussi de bonnes garanties, il n'y a pas que l'argent en compte.

Si il y a un truc à tacler dans mon histoire ça a été l'engraissement pour qques minutes de travail de l'agent immobilier, que je n'ai pu dégager.
En l'occurence le proprio aurait pu en tirer plus en évitant l'AI. Les voisins, clients potentiels, n'étaient même pas au courant de la future mise en vente. Un boulet mal communiquant, mon vendeur...

Message édité par chin jo le 23-05-2013 à 00:20:04

---------------
A une époque on votait écolo en se disant que "ça ne pouvait pas faire de mal"

Professor

elfe_errant a écrit :

Tu veux dire que... s'il avait vendu moins vite, il aurait gagné + ?

Hésitez pas à continuer à m'abreuver de contre-exemples qui montrent à tel point j'ai tort [:kukron]

Non, j'explique juste comment j'ai acheté ma maison

Tu bloques un peu toi , non ?

Message cité 1 fois

chin jo

Il est tellement sur d'avoir raison qu'il voit dans tout message la confirmation de ses propos
La maladie empire.

Bien sur on peut chipoter le 335 000 euros versus 333 500 trop vite vendu. Mais en % d'erreur sur l'estimation, le bien, le client fiable, le temps passé c'est négligeable. Mais ça c'est la vraie vie, pas l'ego en balade sur un forum...

Message édité par chin jo le 23-05-2013 à 00:23:08

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A une époque on votait écolo en se disant que "ça ne pouvait pas faire de mal"

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rapha3L

Trop tard c'est ~~vendu~~ acheté !
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=16_s

Citation :

Nous avons vendu en 60 jours ! Ils nous ont fait confiance. Pourquoi pas vous ? Vous avez un projet d'achat ou de vente ? Contactez-nous sans attendre

I [:loomy] les AI

Message cité 2 fois
Message édité par rapha3L le 23-05-2013 à 01:17:39

babysnoopy

rapha3L a écrit :

Trop tard c'est ~~vendu~~ acheté !
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=16_s

1 million et demi de Francs l'appartement sans charme dans un immeuble HLM-like dans un bled dont on ne connait pas le nom. L'immobilier en France [:gouge away:5]

---------------
Gérez votre épargne avec Avenue Des Investisseurs - École des épargnants alpha

rapha3L

On est à même pas 10km du centre de Toulouse, c'est pas cher pour le coin

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

visiteur du futur a écrit :

Bien, en avant pour le calcul donc :
- prix d'achat 250k€ ; on va dire qu'ils avaient 10% d'apport qui ont servi aux frais divers (notaire, AI) et qu'ils ont empruntés les 250k€ sur 20 ans à 3.8% (c'était en 2008/2009) ===> mensualité de 1489€
- travaux 5k€
- après 5 ans : reste 204k€ de capital à rembourser
- prix de vente : 270k€
- Patrimoine total : 66k€ si aucune imposition

Et si ils avaient locataire :
- 900€ de loyer avec 1.5% de revalorisation annuelle sur 5 ans ==> 55.6k€ de loyer dépensé
- effort d'épargne emprunt - loyer sur 5 ans sur compte rémunéré 2% net ===> environ 35.8k€ (approximation)
- apport 10k€ + travaux 5k€ non dépensé à 2% également ===> 16.6k€
- Patrimoine total : 52.4 disons 52k€

Donc effectivement, sous réserve de conditions de prêt assez proches de celles supposées, ça aura plutôt été une bonne affaire pour eux de revendre à ce prix :jap:

Naturellement si l'emprunt était moins favorable la situation n'est plus la même

et la loi TEPA .?

Message cité 1 fois

---------------
marilou repose sous la neige

Profil supprimé

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message édité par Profil supprimé le 23-05-2013 à 08:55:47

visiteur du futur

Futur du soir

vapeur_cochonne a écrit :

et la loi TEPA .?

Exact :jap:

Mais ça ne change guère la conclusion (à savoir que dans ce cas précis l'achat a rapporté plus que la loc)

Remarquons aussi que le différentiel achat/loc est majoritairement du à la PV, autrement dit : pas d'PV, plouf !

---------------
"Actually, doing things get you fired. In fact, I'm writing a book on this very phenomena." "Really, you're writing a book ?" "No because that would be DOING something !"

Profil supprimé

rapha3L a écrit :

Trop tard c'est ~~vendu~~ acheté !
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=16_s

Citation :

Nous avons vendu en 60 jours ! Ils nous ont fait confiance. Pourquoi pas vous ? Vous avez un projet d'achat ou de vente ? Contactez-nous sans attendre

I [:loomy] les AI

TROP TARD ON AURAIT PAS ACHETE DE TOUTE FACON [:hurle]

phila

elfe_errant a écrit :

Va vraiment falloir que vous fassiez des progrès en terme de lecture :heink:

Je fais des posts simples pourtant, sans mots trop compliqués, avec des tirets et tout [:zedlefou:1]

ils s'abiment les yeux en lisant sur leurs Smartphones/tablettes/liseuses

Professor a écrit :

Non, j'explique juste comment j'ai acheté ma maison

Tu bloques un peu toi , non ?

y'a un refresh sur un Kindle ?

---------------
Rien mais souvent chafouin...

r06

C'est pas une vraie maison mais un mobil home comme celui est passé sur le topic y a quelques jours...

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 23-05-2013 à 09:36:55

r06

Sinon j'aurais besoin des conseils avisés de ce topic sur une problématique immobilière.??
Mes parents vieillissant ils envisagent de nous faire passer ma soeur et moi dans le camps honi des bénéficiaires d'un coup de pouce familiale...
Ce coup de pouce prendrait la forme d'un appartement à se partager.
Il s'agit d'un T1bis dans le centre de Bordeaux face à un organisme de cours privés pour la fac de médecine, l'immeuble date de 2000 (c'est un ancien robien), il a toujours été loué très très facilement. La valeur estimée est autours de 100-120k et il est actuellement loué 450€ avec les charges (autours de 30-40€)... :whistle:
Du coup plusieurs possibilités s'offrent à nous:
-Garder l'appart en indivision... :lol:
-Revendre l'appart et se partager l'argent
-Que l'un de nous 2 rachète la part de l'autre et garde l'appart
A priori je penche assez fortement pour la dernière solution, pour rappel je suis actuellement locataire sur Paris et ne pense pas forcément y rester 10 ans de plus, pour l'instant mon patrimoine est entierement sous la forme de placements mobiliers ce qui ne me rassure pas plus que ça (d'ou le fait que j'ai parlé plusieurs fois sur ce tpic de faire un investissement locatif).
Donc comme point positif je vois la dedans une possibilité de diversifié un petit peu mon patrimoine avec un bien que je connais et qui a priori se loue facilement.
Dans les cotés négatifs, je m'interroge sur l'arrivé de travaux dans les années qui viennent (l'immeuble va avoir 15 ans), sur l'opportunité de racheter sa part à ma soeur "au plus haut"... [:elfe_smileys:3]
Enfin si je me décide à faire ça je m'interroge aussi sur le plus judicieux pour le rachat cash ou à crédit?

Message cité 3 fois
Message édité par r06 le 23-05-2013 à 10:12:01

Professor

r06 a écrit :

Sinon j'aurais besoin des conseils avisés de ce topic sur une problématique immobilière.??
Mes parents vieillissant ils envisagent de nous faire passer ma soeur et moi dans le camps honi des bénéficiaires d'un coup de pouce familiale...
Ce coup de pouce prendrait la forme d'un appartement à se partager.
Il s'agit d'un T1bis dans le centre face à un organisme de cours privés pour la fac de médecine, l'immeuble date de 2000 (c'est un ancien robien), il a toujours été loué très très facilement. La valeur estimée est autours de 100-120k et il est actuellement loué 450€ avec les charges (autours de 30-40€)... :whistle:
Du coup plusieurs possibilités s'offrent à nous:
-Garder l'appart en indivision... :lol:
-Revendre l'appart et se partager l'argent
-Que l'un de nous 2 rachète la part de l'autre et garde l'appart
A priori je penche assez fortement pour la dernière solution, pour rappel je suis actuellement locataire sur Paris et ne pense pas forcément y rester 10 ans de plus, pour l'instant mon patrimoine est entierement sous la forme de placements mobiliers ce qui ne me rassure pas plus que ça (d'ou le fait que j'ai parlé plusieurs fois sur ce tpic de faire un investissement locatif).
Donc comme point positif je vois la dedans une possibilité de diversifié un petit peu mon patrimoine avec un bien que je connais et qui a priori se loue facilement.
Dans les cotés négatifs, je m'interroge sur l'arrivé de travaux dans les années qui viennent (l'immeuble va avoir 15 ans), sur l'opportunité de racheter sa part à ma soeur "au plus haut"... [:elfe_smileys:3]
Enfin si je me décide à faire ça je m'interroge aussi sur le plus judicieux pour le rachat cash ou à crédit?

Autre possibilité : monter une SCI avec ta soeur

Message cité 2 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

r06 a écrit :

-Revendre l'appart et se partager l'argent

laisse tes parents revendre

explique leur que tu veux pas qu'ils soit a l'origine d'une dispute entre ta soeur et toi

Message cité 2 fois

---------------
marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Professor a écrit :

Autre possibilité : monter une SCI avec ta soeur

pour un appart a 120k€ :sleep:

un peu de serieux

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

pour un appart a 120k€ :sleep:

un peu de serieux

En quoi le prix du logement importe ?

Je sais pas ???

hfr of the dead

vapeur_cochonne a écrit :

laisse tes parents revendre

explique leur que tu veux pas qu'ils soit a l'origine d'une dispute entre ta soeur et toi

partage = dispute??

Message cité 1 fois

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http://www.youtube.com/watch?v=WoLS0t6wzcs

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

je sais pas moi
on est sur HFR
tu acheterai une baguette ou un vélo en indivision ? en SCi ?

faire de la paperasse pour 60k€
allons allons

Message cité 2 fois

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marilou repose sous la neige

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

je sais pas moi
on est sur HFR
tu acheterai une baguette ou un vélo en indivision ? en SCi ?

faire de la paperasse pour 60k€
allons allons

:heink:

Comparer une baguette, un vélo avec 120k€

De toute façon, pour transmettre un bien immo, faut faire un peu de paperasse.
Pour louer aussi

Donc bon ...

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

hfr of the dead a écrit :

partage = dispute??

je vais pas encore faire l'éducation d'hfr ce vendredi

héritage, argent = dispute

minimiser les dispute c'est donner la meme chose au meme moment
et encore t'es pas a l'abris d'entendre
oui mais moi j'ai eu XX€ a 38 ans quand j'en avait plus besoin et lui a 30 ans juste au bon moment

si tu estimes l'appart a 120k€ et que dans 5 ans tu LE vend 70 ou 170k€
ça va provoquer des tensions

surtout si dans le meme temps *l'autre* a bien investi ou au contraire tres mal

les successions c'est la premiere raison pour laquel les freres et soeur ne se parlent plus

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Professor a écrit :

:heink:

Comparer une baguette, un vélo avec 120k€

De toute façon, pour transmettre un bien immo, faut faire un peu de paperasse.
Pour louer aussi

Donc bon ...

non mais une sci pour 60k€ chacun
non mais allo

10m² chacun

allo

prof ?

on parle pas d'un immeuble de rapport avec 4 logements dedans
on parle d'un studio grand comme une place de parking
pour des hfrien qui place des XXX XXX€ en superlivret et les interets payent leur loyer

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

r06

vapeur_cochonne a écrit :

laisse tes parents revendre

explique leur que tu veux pas qu'ils soit a l'origine d'une dispute entre ta soeur et toi

Le problème c'est que si il revendent ils sont exigibles de l'impots sur la plus value soit avec les chiffres actuels pas loin de 30k qui s'envolent...

Message cité 2 fois

r06

vapeur_cochonne a écrit :

je vais pas encore faire l'éducation d'hfr ce vendredi

héritage, argent = dispute

minimiser les dispute c'est donner la meme chose au meme moment
et encore t'es pas a l'abris d'entendre
oui mais moi j'ai eu XX€ a 38 ans quand j'en avait plus besoin et lui a 30 ans juste au bon moment

si tu estimes l'appart a 120k€ et que dans 5 ans tu LE vend 70 ou 170k€
ça va provoquer des tensions

surtout si dans le meme temps *l'autre* a bien investi ou au contraire tres mal

les successions c'est la premiere raison pour laquel les freres et soeur ne se parlent plus

C'est effectivement un des points qui m'inquiète...

Pour la sci ça me semble compliqué pour pas grand chose...

Message édité par r06 le 23-05-2013 à 10:15:55

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

[:wo0chy]
Ben j'chai pas ?
Faire qq papier, c'est pas bien compliqué non plus pour un HFRien.

Mais bon c'est peu être une connerie.
Je connais pas trop les frais fixes sur une SCI.

Bon toi non plus a priori :lol:

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

r06 a écrit :

Le problème c'est que si il revendent ils sont exigibles de l'impots sur la plus value soit avec les chiffres actuels pas loin de 30k qui s'envolent...

c'est leur problèmes de riche ça pas le tient

ils n'ont qu'a vous donner

1/ un appart chacun
ou
2/ du cash

on fait pas de batard en famille

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Professor a écrit :

deja c'est pas gratuit (+/- 1000€)
ensuite ça sert a rien
[:cosmoschtroumpf]

Message cité 2 fois

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marilou repose sous la neige

r06

vapeur_cochonne a écrit :

c'est leur problèmes de riche ça pas le tient

ils n'ont qu'a vous donner

1/ un appart chacun
ou
2/ du cash

on fait pas de batard en famille

Sauf que c'est pas possible donc on essaye de maximiser avec ce qu'on a... :bounce:

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 23-05-2013 à 10:18:36

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

deja c'est pas gratuit (+/- 1000€)
ensuite ça sert a rien
[:cosmoschtroumpf]

HFR a parlé [:lagoon42]

Je prends note et je m'incline :jap:

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

r06 a écrit :

Sauf que c'est pas possible donc on essaye de maximiser avec ce qu'on a... :bounce:

tu veux dire que tes parents sont ....

pauvres :ouch:

Message cité 2 fois

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marilou repose sous la neige

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

tu veux dire que tes parents sont ....

pauvres :ouch:

Tu sais qu'on est que Jeudi, toi ? [:tokato]

Message cité 1 fois

r06

vapeur_cochonne a écrit :

tu veux dire que tes parents sont ....

pauvres :ouch:

Et en plus ils étaient fonctionnaires avant d'être à la retraite et ils ont l'age d'être babyboomer tu imagines? Ils appartiennent à toutes les catégories sociales les plus haies sur HFR des pauvres fonctionnaires, à la retraite issus du baby boom...

Message édité par r06 le 23-05-2013 à 10:25:06

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

de deux choses l'une

ou ils sont riches et c'est pas beaucoup
ou ils sont pauvres et alors pourquoi ils se déshabillent ?

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

phila

Professor a écrit :

Tu sais qu'on est que Jeudi, toi ? [:tokato]

tip : pour VC c'est tjrs dredÿ

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Rien mais souvent chafouin...

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