http://hfr-rehost.net/self/4fb3c6b [...] 06d88d.jpg
 
Ca remonte  

C'est l'effet de levier du crédit, pas vraiment une faille ou une nouveauté y a même un mot pour en parler...

D'ailleurs y a 2 jours je disais dans une discussion avec toi:

 
Après le problème des effets de levier c'est que ça marche dans les 2 sens...

 
 
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Ca remonte  

 
 
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Ca remonte  

 
 
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Ca remonte  

Je dirais plutôt que le revenu disponible par ménage a baissé. Dans les stats des notaires au T4 2012 ça baisse dans tous les département d'IDF.

Ok R.  
On a donc grâce au levier du crédit un "rendement virtuel" qui vient s'ajouter au rendement standard du Professor.
Mais ça fait tout de même une sacrée différence entre un projet limite a 4,9% et générer ce capital par effet de levier qui boost nettement la rentabilité du bouzin

Ah mais ok ! Donc on a bien une différence entre :
Je place 400€ a 4,9% pendant 10 ans
L'investissement locatif dans lequel je met 400€/mois + 250€ de defisc et 550€ de louyers du locataire, a un rendement de 4,9%.
Y a bien une partie des loyers aussi qui rentrent en compte, et qui génèrent 4,9% de rendement aussi
J'hallucine pas la carte mere !

Hello tout le monde,
 
Je viens sur ce topic car j'aurais besoin de vos lumières sur la pertinence du prix au m² d'une maison :
 
Je vais faire une proposition pour une maison prochainement, elle est en vente depuis 7 mois au prix de d'abord de 155 000€ et maintenant elle est à 148 000€ (FAI et 143 000 en PAP (je passe par l'agence ) elle fait 62m²
 
...

 
Ras le fion, j'ai envie d'acheter

Juste quand ça commence a baisser

Juste quand ça commence a baisser

Juste quand ça commence a baisser

 
Juste quand ça commence a baisser

Juste quand ça commence a baisser

Juste quand ça commence a baisser

j'ai honte  

 
 
Déjà une remarque,  le prix d'une maison vendue par une agence ou directement par un particulier est le même,  il y a aucune raison qu'il y ait une différence d'un seul €.
 
 
Le prix d'un bien est sa valeur sur le marché, dans son environnement,  si elle vaut 143 000 vendu par un particulier elle vaut toujours 143 000 € vendu par une agence.

Pas vraiment ça fait plus d'argent qui rentre ou qui sort si quelque chose tourne mal mais en % de rendement ça ne change rien...

 
Le revenu par ménage aurait baissé aussi brutalement ?

 
100% d'accord. au détail près que dans ces 12,58k, quasiment la moitié ne sors pas de ma poche, et est financée par le locataire (5,5k€ au minimum).
Tu vois mon raisonnement ? Même rentabilité mais c'est pas moi qui finance !  

 
Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :  
 
Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
 
TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart
 
Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %
 
Si le bien perds 20% de sa valeur :  
Rendement =  0.94 %  
 
Si le bien perds 30% de sa valeur :  
Rendement = -1.48 %   tu perds de l'argent !
 

 
Ras le fion, j'ai envie d'acheter

Ok R.  
On a donc grâce au levier du crédit un "rendement virtuel" qui vient s'ajouter au rendement standard du Professor.
Mais ça fait tout de même une sacrée différence entre un projet limite a 4,9% et générer ce capital par effet de levier qui boost nettement la rentabilité du bouzin

 
Je ne sais pas quand il le met à jour mais comme les prix ont baissés au T4 par rapport au T3...
http://img837.imageshack.us/img837/5618/carteprix.jpg
 

 
Ras le fion, j'ai envie d'acheter

Un pote AI sur Paris me disait aujourd'hui que la baisse se constatait sans doute possible, a fortiori pour les biens qui ont quelques défauts.

Aurais je trouver une faille dans le système ?
Ce que je veux dire c'est qu'avoir un rendement de 4,5% sur 1M c'est toujours mieux que 37% sur 300k...

Edit: Cela me laisse donc une sorte de "tampon" de 40k€ !
Reste plus qu'à obtenir un prêt < 2,60% sur 15 ans, de negocier le bien de 10k-15k, et ça devient alors nettement plus Intéressant

Ca me fait penser à une fille qui avait dit "Le taux du livret A passe de 3% à 1,5%?Pas grave je mets 2x plus dessus et ca me fait autant d intérêts"...remarque tres pertinente

 
 
Ca me fait penser à une fille qui avait dit "Le taux du livret A passe de 3% à 1,5%?Pas grave je mets 2x plus dessus et ca me fait autant d intérêts"...remarque tres pertinente

 
Non non non...
Ça serait plutôt dire: ...pas grave, je me fais financer la moitié par un tier, et ca me fait autant d’intérêt.
 
Je me fais financer mon investissement, quasiment à 50%, je n'investit pas mes fonds propres, mais par contre c'est moi qui en récolte les fruits ! Et en plus à la fin je conserve même tout le capital
 
Je reprend mes chiffres pour parler concrètement:
Je met 400€ par mois dans mon investissement imo, loyers + defisc ajoutent 800€ j'ai un rendement de 4,9% => a 10 ans, j'ai un capital de 100k€  
Je place 400€ a 4,9% => a 10 ans, j'ai un capital de 60k€

purée, c'est vraiment trop ça
Il y en a qui ont vraiment du mal avec la notion de "rendement"  

 
Mais bordel, tu comprends rien.    
 
Ca fait 10x que je t'explique le bon calcul a faire.
 
Dans l'exemple que je t'ai fait, j'ai pris une hypothèse qui n'est certainement pas bonne : c'est le crédit.
 
Essaye de refaire le même calcul que le miens avec tes chiffres.
Et donnes nous le résultat avec tous les calculs intermédiaires.
 
Ainsi tu pourras voir si tu arrives a calculer le rendement de ce type d'investissement et de le reproduire pour d'autres cas.
 
 

Un pote AI sur Paris me disait aujourd'hui que la baisse se constatait sans doute possible, a fortiori pour les biens qui ont quelques défauts.

 
Bon alors petit exercice :
 
Tu as 100€ à investir tous les mois pendant 10 ans.
soit tu as un rendement de 30%
Soit un rendement de 5% mais avec un abondement de 400€/mois.
 
Quel est le meilleure rendement ? Quel est le meilleur investissement ?  
 
Vous avez 3 minutes

Mensualité = - 12 888 (2,6% sur 15 ans soit 1074€ / mois )
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
 
TOTAL sur l'année = - 5 616 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, on revend dans la meilleure optique au meme prix qu'a l'achat - le capital restant du : reste 100 000
 
Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = =TRI({-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;100000})
Rendement = 10.27 %

Mensualité = - 12 888 (2,6% sur 15 ans soit 1074€ / mois )
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre assurance habitation bailleur = -250€
CSG = -850€
 
TOTAL sur l'année = - 6716 € de dépense
 

Mensualité = - 12 888 (2,6% sur 15 ans soit 1074€ / mois )
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
CSG = ?
 
TOTAL sur l'année = - 5 616 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, on revend dans la meilleure optique au même prix qu'a l'achat - le capital restant du : reste 100 000
(Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 € )
 
Le rendement avec la fonction TRI d'Excel  donne :
Rendement = =TRI({-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;100000})
Rendement = 10.27 %
 
Si je place 400€/mois 5616/12=468€/mois a 10,27% j'ai au bout de 10 ans, 85k€ 100k€ de capital+intérêts