[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Lolo_hfr

Reprise du message précédent :

atomick a écrit :

Mensualité = - 12 888 (2,6% sur 15 ans soit 1074€ / mois )
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
CSG = ?

TOTAL sur l'année = - 5 616 € de dépense

A la fin des 10 ans, on revend dans la meilleure optique au même prix qu'a l'achat - le capital restant du : reste 100 000
(Admettons qu'il conserve sa valeur de 165 000 € )

Le rendement avec la fonction TRI d'Excel donne :
Rendement = =TRI({-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;100000})
Rendement = 10.27 %

Si je place ~~400€/mois~~ 5616/12=468€/mois a 10,27% j'ai au bout de 10 ans, ~~85k€~~ 100k€ de capital+intérêts

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vapeur_cochonne

Stig de Loisir

560€/mois [:aloy]

---------------
marilou repose sous la neige

Babouchka

You're no fun anymore

Citation :

Logement : le Grand Paris devra fluidifier les parcours résidentiels

http://www.latribune.fr/vos-financ [...] tiels.html

Le fameux parcours résidentiel [:hpfan]

Citation :

Non seulement leurs étapes sont plus nombreuses mais leur déroulé est plus heurté. Avec la précarité financière qu'elle induit, l'instabilité familiale, en particulier, engage dans un épisode d'un genre nouveau : la perte du statut de propriétaire et le retour dans le parc locatif", constate Claire Juillard.

Quelle horreur, comme c'est sale [:hpfan:1]

---------------
HFR, the final frontier, where no troll has gone before

Aigoual

Vous pensez ue Frggit va éternellement rafraichir son T4 2012 tous les mois jusqu'à août 2026, ou qu'il finira bien par passer au T1 2013 ?

Message cité 2 fois

pilef

Professor a écrit :

Les conclusions de tout ça c'est :
- qu'il faut se méfier des chiffres que donnent les vendeurs de defisc
- qu'on peut faire dire n'importe quoi aux chiffres en faisant n'importe quoi comme opérations
- qu'il faut être capable de calculer soi même le rendement d'un placement avant de se lancer
- que la fonction TRI, c'est bien pratique
[:doc_prodigy]

Ne pas oublier les trois principaux critères pour tout achat immobilier

Spoiler :

L'emplacement ^ 3

Lolo_hfr

atomick a écrit :

Desfisc = + 3400

Je crois que la défisc est une réduction de l'impot sur le revenu. Petite question : payes-tu actuellement au moins 3400 € / an d'IR ?

Message cité 1 fois

pik3

Aigoual a écrit :

Vous pensez ue Frggit va éternellement rafraichir son T4 2012 tous les mois jusqu'à août 2026, ou qu'il finira bien par passer au T1 2013 ?

Ca dépends. Les notaires ont sortis les chiffres du T1 2013 ?

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Hr	Posté le 14-05-2013 à 10:50:17 The post content has been deleted Message édité par Hr le 14-06-2023 à 18:29:00 --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

atomick

Professor a écrit :

C'est bien !!

Sauf que le pret de 165 000 sur 15 ans à 2,6% (bas)
c'est 1107 € de mensualité
http://www.tableau-amortissement.fr/
Et c'est sans les assurances.

:bounce:

Ok pour la mensualité, j'ai été sur http://www.calculette.net/interet.htm
Je refais donc le calcul, je vais aussi integrer la CSG, l'assurance du pret, et assurance de l'appart.

=>

Pardon Yrsone, tu peux repeter la question ? [:sovxx]

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Samourai

Mais que se passe-t-il?

HAHAHAHAHAHA le krach !!

http://m.lesechos.fr/patrimoine/im [...] 929805.htm

J'ai hâte de vous lire! "Le calme avant la tempête", "reculer pour mieux sauter" tout ça !

Message cité 4 fois

---------------
Nihon, gambare !

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Lagoon57

Samourai a écrit :

HAHAHAHAHAHA le krach !!

http://m.lesechos.fr/patrimoine/im [...] 929805.htm

J'ai hâte de vous lire! "Le calme avant la tempête", "reculer pour mieux sauter" tout ça !

Les prix sont toujours plus élevés au printemps.

cartemere

atomick a écrit :

Bon alors petit exercice :

Tu as 100€ à investir tous les mois pendant 10 ans.
soit tu as un rendement de 30%
Soit un rendement de 5% mais avec un abondement de 400€/mois.

Quel est le meilleure rendement ? Quel est le meilleur investissement ?

Vous avez 3 minutes

Seriously ? [:stinson barney]

Hr	Posté le 14-05-2013 à 11:06:42 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Hur

Samourai a écrit :

HAHAHAHAHAHA le krach !!

http://m.lesechos.fr/patrimoine/im [...] 929805.htm

J'ai hâte de vous lire! "Le calme avant la tempête", "reculer pour mieux sauter" tout ça !

http://www.meilleursagents.com/act [...] -des-prix/

Citation :

En l’absence d’évolution majeure des taux d’intérêt, MeilleursAgents.com maintient son scénario de baisse limitée (entre 0 et -5%) des prix sur l’année 2013.

[:spamafote]

Message cité 2 fois

djwam

cartemere a écrit :

Je m'en doute...

En même temps, virtualiser du Excel pour faire du calcul massif, je pense que c'est une SFBI (Super Fausse Bonne Idée) que seul un DSI abonné à 01net pourrait pondre et mettre en application

J'ai vu des types de chez Microsoft nous montrer leur merveille pour distribuer les calculs d'excel sur un cluster de serveurs ... On ouvre la feuille, on appuie sur un boutton et c'est la ferme de calcul qui prend en charge ... Bon, faut dire qu'ils nous expliquaient avoir des clients pour lesquels une update de feuille de calcul prend ... 14 jours.
M'enfin, c'est pas comme si une part significative des banques françaises était gérée sous excel ...

atomick

vapeur_cochonne a écrit :

[:aloy]

Merci
Je vais regarder le détail du calcul de la CSG

Lolo_hfr a écrit :

t'es en train de dire qu'au final, je dois sortir de ma poche 476€/mois ? [:klemton]
PS: je n'ai aucun placement a 10% envisagés

Lolo_hfr a écrit :

Je crois que la défisc est une réduction de l'impot sur le revenu. Petite question : payes-tu actuellement au moins 3400 € / an d'IR ?

oui, helas, enfin tant mieux
PS: j'aimerais bien pouvoir emprunter bien plus pour défisc TOUT mon IR

Message cité 2 fois

Fealith

Aigoual a écrit :

Vous pensez ue Frggit va éternellement rafraichir son T4 2012 tous les mois jusqu'à août 2026, ou qu'il finira bien par passer au T1 2013 ?

Il faut compter habituellement dans les 4 mois consécutifs au trimestre voulu.
Donc T1 2013 => Juillet 2013.
Il y a déjà eu des exceptions.

cartemere

Samourai a écrit :

HAHAHAHAHAHA le krach !!

http://m.lesechos.fr/patrimoine/im [...] 929805.htm

J'ai hâte de vous lire! "Le calme avant la tempête", "reculer pour mieux sauter" tout ça !

T'es toujours aussi aigri toi

Tiens au fait, tu perds toujours 1/3 d'un loyer dans tes charges de copro ou ça s'est arrangé ?

Message cité 1 fois

r06

Hur a écrit :

http://www.meilleursagents.com/act [...] -des-prix/

Citation :

En l’absence d’évolution majeure des taux d’intérêt, MeilleursAgents.com maintient son scénario de baisse limitée (entre 0 et -5%) des prix sur l’année 2013.

[:spamafote]

En tout cas ça ne va malheureusement pas trop dans le sens d'un krach violent....
Plus le temps passe plus je sens bien un scénario à la japonaise avec une baisse très lente sur une quinzaine d'années... :cry:

Message cité 1 fois

Hr	Posté le 14-05-2013 à 11:26:38 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

atomick a écrit :

t'es en train de dire qu'au final, je dois sortir de ma poche 476€/mois ? [:klemton]
PS: je n'ai aucun placement a 10% envisagés

560

on dirait que tu comprend vite mais il te faut longtemps

t'es parent avec samourai ?

560€ par mois c'est 78 k€ dans 10 ans

Message cité 3 fois

---------------
marilou repose sous la neige

pik3

vapeur_cochonne a écrit :

560

on dirait que tu comprend vite mais il te faut longtemps

t'es parent avec samourai ?

560€ par mois c'est 78 k€ dans 10 ans

[:rotflmao]

Zaib3k

je suis pas réveillé, j'ai besoin de comptable d'HFR

Quels calculs poser pour vérifier s'il est pertinent de rembourser un prêt immo dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers ?

cash placé à 2% vs prêt à 4.3%
IR à 30% vs IR à 30% d'une fraction des revenus
...

Message cité 1 fois

FatCat

pik3 a écrit :

Ca dépends. Les notaires ont sortis les chiffres du T1 2013 ?

Il est dans la merde, sa théorie tient pas [:elfeerrant]

atomick

vapeur_cochonne a écrit :

560

on dirait que tu comprend vite mais il te faut longtemps

t'es parent avec samourai ?

560€ par mois c'est 78 k€ dans 10 ans

ok, 78k€ dans 10 ans
et la dans le plan, avec un scenario optimiste ca donne 100k€ a 10 ans.
Et si perte de 20% (raisonnable) je retombe a 68k€.

Profil supprimé

atomick a écrit :

Pardon Yrsone, tu peux repeter la question ? [:sovxx]

Ton calcul de rendement à 10.27 % est biaisé puisque tu rajoutes des thunes dans l'opération tous les mois (à savoir la différence entre les mensualités de ton prêt à 1x00€ / mois - le loyer de 550€ / mois).

Un exemple simple de logique par l'absurde :
Je place 100k€ à 0%
J'ajoute 10 mois / an, 1000€.
Au bout d'un an, j'ai 110k€ -> soit ... 10% de rendement !

Oui mais non ...

Message cité 1 fois

r06

Il me semble qu'il compte le fait qu'il decaisse la différence tous les mois...

Message cité 1 fois

cartemere

r06 a écrit :

Il me semble qu'il compte le fait qu'il decaisse la différence tous les mois...

J'ai pas l'impression justement

Message cité 1 fois

incassable

Bon, je suis allé faire un tour à Lyon ces derniers jours pour visiter et me faire une idée au cas ou notre projet de se barrer de Paris se concrétise.

En tout cas les prix affichés sont choquants quand on vient de Paris ...

Mais en sortant dîner le soir, je regardais les gens dans la rue et très très peu de costards cravate comme à Paris, il n'y a pas d'emplois de cadres (ce qui expliquerait ces prix ?) où on s'habille plus cool à Lyon ?

Message cité 3 fois

r06

cartemere a écrit :

J'ai pas l'impression justement

Ben il dit:

atomick a écrit :

Mensualité = - 12 888 (2,6% sur 15 ans soit 1074€ / mois )
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
CSG = ?

TOTAL sur l'année = - 5 616 € de dépense

A la fin des 10 ans, on revend dans la meilleure optique au même prix qu'a l'achat - le capital restant du : reste 100 000
(Admettons qu'il conserve sa valeur de 165 000 € )

Le rendement avec la fonction TRI d'Excel donne :
Rendement = =TRI({-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;-5616;100000})
Rendement = 10.27 %

Si je place 400€/mois a 10,27% j'ai au bout de 10 ans, 85k€ de capital+intérêts

Donc c'est bien que sur un an ça lui coute 5616€ après la valeur est peut etre mauvaise mais pour moi c'est bien là...

Camille Saint-Saens

Trader smicard

Samourai a écrit :

HAHAHAHAHAHA le krach !!

http://m.lesechos.fr/patrimoine/im [...] 929805.htm

J'ai hâte de vous lire! "Le calme avant la tempête", "reculer pour mieux sauter" tout ça !

Tu viens de payer ton samourai de charges ?

pilef

Zaib3k a écrit :

Quand tu payes 100€ d'intérêts, ton revenu baisse de 100€ et donc tu bénéficies d'une réduction de 30€ sur ton IR. Donc tu payes réellement 70€ d'intérêts. Donc le taux "facial" du prêt est de 4,3% x (1 - 30%) = 3,01% donc il faut rembourser.

C'est encore plus vrai si une partie des intérêts te fait changer de tranche et passer à 14% d'IR (le taux serait de 4,3% x (1 - 14%) = 3,698%).

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Message édité par pilef le 14-05-2013 à 13:41:26

paracyber

Question cas pratique :
Un vendeur a signé 2 mandats simples auprès d'agence. Il en veut 250k. Les honoraires des agences sont de 20k Finalement, il décide de traiter directement avec un particulier à 250k.
Dans le même temps, l'agence lui propose un acheteur à 250k net vendeur. Est il obligé d'accepter l'offre de l'agence ?
(je précise qu'actuellement, le vendeur a eu une offre à 240k net vendeur, soit 260k pour les acheteurs proposés par l'agence donc le soucis ne se pose pas encore et 20k de com pour l'agence)

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etoile64

Pas de bras, pas de 8a!

Bah non, 1ère offre acceptée c'est OK!

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zyx

NCC - 1701

Hur a écrit :

http://www.meilleursagents.com/act [...] -des-prix/

Citation :

En l’absence d’évolution majeure des taux d’intérêt, MeilleursAgents.com maintient son scénario de baisse limitée (entre 0 et -5%) des prix sur l’année 2013.

[:spamafote]

Surtout, il me semble que l'indice de meilleur agent est un peu moins désaisonnalisé que celui des notaires. D'ailleurs, l'effet saisonnier est mis dans le titre. Le seul chiffre qui marque une évolution est celui du Val de Marne avec +0,5%, tous les autres sont dans une fourchette entre -0,2 et +0,2, ce qui signifi 2,4% d'évolution en rythme annuel.

un point très important est celui-ci :

Citation :

Les volumes de transactions sont au plus bas mais ne diminuent plus. Le marché reste principalement alimenté par des propriétaires contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles.

Maintenant, la question est : quelle est la proportion de bien restant sur le carreau et dont les propriétaires sont obligés de vendre ? Car c'est sur ces bien que l'évolution des prix risque de se faire.

Message édité par zyx le 14-05-2013 à 13:25:07

Hur

r06 a écrit :

Au moins si les prix stagnent/baissent légèrement ça a un sens de rester en loc le temps de faire de l'apport contrairement à +5/+10% par an ...

Message cité 2 fois

zyx

NCC - 1701

Hur a écrit :

Au moins si les prix stagnent/baissent légèrement ça a un sens de rester en loc le temps de faire de l'apport contrairement à +5/+10% par an ...

Pour moi, étant donné mon nombre de changement de domicile (tous les 3/5 ans), le seuil est à +15 / 20%

Message édité par zyx le 14-05-2013 à 14:04:37

fastA

Monsieur Brillant, Lui Diamant

paracyber a écrit :

Nan mais le vendeur peut dire à l'AI qu'il lui ristourne 7-8k vu que le particulier a un acheteur à son prix...

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---------------
Plus les choses changent, plus elles restent les mêmes.

andre1980

Les gros nichons vaincront

Hur a écrit :

Au moins si les prix stagnent/baissent légèrement ça a un sens de rester en loc le temps de faire de l'apport contrairement à +5/+10% par an ...

Imagine un -3% durant 10 ans, cela fais que -26% en 10 ans. Sur un bien à 200K, cela donne 52K de réduction = 433€ de loyer par mois pour être à l'équilibre. Or, les bien à 200K sont rarement à 433€/mois de loyer (surtout que les loyer augmente plus souvent que le contraire) .
Et vu les taux bas, il y a de forte chance que d'ici 10 ans, les taux soit bien plus haut.

Message cité 3 fois
Message édité par andre1980 le 14-05-2013 à 13:32:21

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).

Babouchka

You're no fun anymore

andre1980 a écrit :

Pas vraiment. Tu fais certe de l'apport mais tu jettes de l'argent par les fenêtre chaque mois avec ton loyer
Si la baisse ne compense pas chaque année le coût de ton loyer, tu es perdent à rester en loc.

Imagine un -3% durant 10 ans, cela fais que -26% en 10 ans. Sur un bien à 200K, cela donne 52K de réduction = 433€ de loyer par mois pour être à l'équilibre. Or, les bien à 200K sont rarement à 433€/mois de loyer (surtout que les loyer augmente plus souvent que le contraire) .
Et vu les taux bas, il y a de forte chance que d'ici 10 ans, les taux soit bien plus haut.

Tu oublies 10 ans de taxe foncière, charges proprio, et le cout du crédit supplémentaire

Message cité 2 fois

---------------
HFR, the final frontier, where no troll has gone before

pik3

Babouchka a écrit :

Tu oublies 10 ans de taxe foncière, charges proprio, et le cout du crédit supplémentaire

+FN+FA

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