Reprise du message précédent :

   
 
On prendre des assurances privees. Le pb c'est que meme en privatisant tout il faudra bien rembourser pour la dette de nos parents. Ou pas si on se barre...

Et être exonéré de taxe foncière

 
Les politiques cherchent avant tout à se faire élire ou réélire, on en déduit ce qu'on veut pour un parti dont le coeur de cible est constitué de retraités  

Ils sont tombé au choix sur :
- Un banquier incompétent
- Un banquier sans scrupule

Il était évident que le montage financier était moisi. Rembourser 3k euros par mois avec une chambre d’hôte de 4 chambres alors que les 2 avaient quittés leur job (et  la nana était enceinte aussi ...) c'est simplement inimaginable. Mais bon, beau papa s'était porté garant et il avait 40 ans d'économie derrière lui au cas où. Du coup le banquier a du être en mode

Pour le couple c'est bien fait pour leur gueule, mais pour le beau père ca fait mal au coeur

 

 
C'te déprime du lundi...

Impressionnantes les différences entre pays.

 
Faut suivre le modèle allemand

Pour Professor, mon calcul est le suivant :

avec une revente a 10 ans au même prix que l'achat:
 
Achat 160k€ - 59k€ de capital restant du = 101k€  en 10 ans
 

Soit la rentabilité de l'opération :
 
5500€ de loyer / an (2 mois de carence/an) +
3400€ de gain fiscal / an (injectes certes dans le projet)
10k€ de capitalisation par an  
 
/
 
Coût du bien avec frais d'actes et aménagement intérieur 165k€ +  
coût du crédit 30k€ +  
charges co.pro 3k€ (24€/mois) +
Augmentation de l'IR (1350€ de foncier/an après déduction des charges, des intérêts d'emprunts, taxe foncière, et charges co.pro imposée a 14%) de 190€/an , soit 2k€ +
IF a 650€/an , soit 6,5k€
Aller, rajoutons même 4000€ de travaux
 
=> rentabilité de 8,9%.

Si on estime faire une MV de 20%, et avec une revente a 130k€. Ça représente une capitalisation de 7k€/an, et avec les mêmes coûts,

=> rentabilité de 7,2%

La grande inconnu est bien sur le prix de revente au bout de 10 ans.
Allez, imaginons faire -50%. Bien revendu 80k€.

=> 5,7%

C'est pour ça que je considère l'opération dans son ensemble, avec une revente.

Mais a priori, quand on considère qu'on met 1 pour capitaliser 3, ça laisse de la marge en cas de grosse grosse baisse.

 
Ca a du chuter en Grèce.    

Sans vraiment rentrer dans les chiffres :
- tu oublies deja les 15,5% de CSG / RDS sur les loyers,
- IR à 10% seulement ?
- 10k€ de capitalisation / an ... gné ?
- Charges de copro à 30€/mois, ca me parait faible. RDC ?

C'est pas 15,5 sauf si tu ne payes pas ou très peu d'IR.
 

 
Je pense que tu oublies pas mal de variables.
Déjà les charges, tu paieras très probablement beaucoup plus que ça (d'autres te l'ont déjà expliqué : résidence neuve sans aucun historique).
Les loyers, déjà, ça veut dire qu'il faut que t'arrive à louer à ce prix là. Ensuite, vu que tu tu fais du Duflot, tu comptes faire une magouilles avec le prix, je sais pas pourquoi, mais ça risque de ne pas forcément attirer les locataires sérieux. (et il n'y a pas une limite de revenu pour du Duflot d'ailleurs ? )
Aussi, tu pars sur la supposition que tu n'auras pas de travaux, ou alors vraiment pas beaucoup, tu peux avoir des mauvaises surprises.
Et tu es très optimiste (je trouve) sur le prix de revente de ton bien (rien que le fait que tu achetes du neuf et que tu revendes de l'ancien...)
Aussi, il faut prendre en compte le temps investi, parce qu’apparemment, tu ne passes pas par une agence et que ça doit quand même prendre pas mal de temps.
 
(Bon après, je ne suis pas une pro comme tout du topic, donc si je dis des bêtises, faut me corriger )

Alors, les 15,5% de CSG je ne les ai pas pris en compte. Faut que je creuse le sujet ...
- IR a 14%. Mais on déduits toutes les charges (intérêts d'emprunts, TF, frais de gestion) des revenus foncier. Loi Duflot.
- 10k€ de capitalisation = vendre le bien au bout de 10 ans pour 160k moins 60k de capitale restant du soit 100k restant, soit 10k/an.
- les charges oui sont de 75€ mais sont 25 seulement a la charge, le reste c'est le locataire qui paye. Je vais demander le détail précis car tout le monde d'accorder a dire que c'est bas.

 
On t'a déjà dit que ce n'était pas comme ça que tu calculais une rentabilité, mais tu ne veux pas en démordre, hein
 
Je reprends tes chiffres:
Coût du bien + coût du crédit + copro + IR + IF + travaux = 210,5k€ d'après tes chiffres après 10 ans
Patrimoine final = coût du bien + loyers (55 000€ d'après tes calculs) + defisc (34 000€) - 59k€ à rembourser.
 
Donc si tu vends ton appart au même prix que le prix de vente, ton patrimoine est de 195k€.
Excellente affaire.
 
 
PS: Je connais mal le Duflot mais défiscaliser 3400/an alors que tu es en TMI 14% ?

Oui pas de limite de revenus pour Duflot. Tout le monde peut en faire. La limite c'est 2 biens maxi/an et defisc maxi de 6k€/an.
Seul le revenu des locataires est plafonné

Non, ma question était: tu paies plus de 3400€ d'impôts ?

 
Donc tu vas essayer de louer un bien plus cher que la limite avec une magouille sur le prix du parking a des gens qui ont des revenus limités ?

 
Le vieux coup de vendre de la défisc' à des gens qui ne payent pas d'impôts
 

Oui, et même plus.

Tu achètes un 40m2 neuf à 4000€/m2 proche de Bordeaux.
 
Ce type de bien est doublement surcoté par rapport à de l'ancien :
- c'est du neuf
- c'est défiscalisable Duflot, donc le promoteur se met une partie de l'avantage fiscal dans la poche.
 
Pour voir de combien c'est surcoté, regardons la base des notaires pour Pessac (http://www.immoprix.com/ipStat.php [...] =720332318) : le prix moyen des apparts dans l'ancien est de 2300 €/m2 environ.
 
Donc, dès l'origine, tu ne pourrais revendre ton bien qu'à 40% en dessous de sa valeur d'achat.
 
Ensuite, il faut estimer l'evolution future du prix bien, par exemple sur 10 ans, sachant qu'on est en haut de bulle :

• prix constant (scénario optimiste) -> -40% en tout
• -30 % (scénario moyen) -> -58% en tout
• -60% (scénario pessismiste) -> -76% en tout

Enfin, il faut refaire tes calculs de rentabilité correctement* avec ces 3 scénarios, pour voir si c'est toujours intéressant.
 
* tes calculs actuels sont faux, tu ne peux pas avoir une rentabilité de 5.7% avec une décote de 50% !
Le bon calcul est le suivant :
- scénario 1 : voir combien tu possèderais au bout de 10, 20 ou 30 ans en faisant cet investissant Duflot
- scénario 2 : voir combien tu possèderais au bout de 10, 20 ou 30 ans en plaçant, année après année, les mêmes sommes que le scénario 1 sur une bonne assurance vie par exemple (rapportant 3 à 3.5% par an)
- comparer les 2 scénarios au bout de 10, 20 ou 30 ans.

les femmes sont coincées du cul à Bordeaux

 
Sur le revenu ?

Sauf que l'actuel, il n'arrête pas le bordel parce qu'il le veut, mais parce qu'il n'y a plus de fric dans les caisses

C'est une devise Shadok ça

Merci Lolo

Oui oui. D'où l'avantage fiscal non négligeable. Mais même sur de l'ancien y a d'autres leviers
J'ai encore 2 gestionnaires de patrimoines a voir dans la semaine.

Je suis pas Pro neuf, ni anti ancien. Mais commencer un premier projet en bouffant direct 10-12k€ de ravalement de façade / isolation par l'extérieur  + 5k€ de rafraîchissement dans un immeuble des années 50-60, ça me fait un peu peur. Peut être a tort. Mais je m'oriente un peu vers la facilité... Moins rentable je l'accepte.

Bonjour,

Petite question de néophyte.
Je viens de passer des vacances dans un Center park et je m'aperçois qu'ils vendent des cottages pour investissement.
Bon c'est pas pour moi mais je me renseigne ...

De ce que j'ai compris sur le papier il s'agit de:
- Profiter d'un taux de 4,5% / ans garanti
- zéro gestion / entretien à prévoir (que ce soit loué ou pas le taux ne bouge pas, c'est lissé)
- Réduction d’impôt de type LMNP (long terme) ou Bouvard (moyen terme)

En plus il est possible de mettre une clause spécifique dans le contrat qui permette de réserver quelques semaines dans l'année à des tarifs concurrentiels dans son bien ou dans un équivalent du groupe Pierre & Vacances.

D'après vous, est ce que ce type d'investissement à du sens ?

Les avantages que j'y vois:
- zéro gestion à prévoir. Pas de soucis de locataires.
- Avantageux si on est certain de vouloir y aller tous les ans.

Problème:
- Quid de la valeur de revente ?

 
Copropriétaires en résidences de tourisme : le scandale couve
 
 

 
Dans ce cas, fais dealer  
 
Je crois qu'on ne demande aucun papier  

 
   
 
Tu penses que ca s'applique aux Center Park ?  
Ca existe depuis 25 ans et c'est le groupe Pierre & Vacances.
 
C'est pas de la construction neuve n'importe où n'importe comment à l'espagnole  
Enfin je crois  
 
edit:
http://chambarans.unblog.fr/2010/1 [...] e-affaire/
   
 
Merci HFR

  Ovious troll what else?

 
Mais c'est un bon plan...

 
Et qu'il s'est rendu compte que ça avait un impact sur la compétitivité française.    
Afin de l'améliorer c'est plus facile politiquement de faire péter la bulle que de sabrer le droit du travail à coup de modération salariale&co.    
Ce qu'il faudrait c'est une remontée des taux maintenant.    

 
C'est pas prêt d'arriver ça... on s'oriente du coup vers une stabilisation des prix de longue durée  

fidèle à lui même

les "frais de renovation" demandés sont juste hallucinants ! De la grosse arnaque !
 
le fait que ce soit des baux commerciaux et donc que :

 
Tu sais qu'ancien ne veut pas dire ruine, hein. Tu peux avoir de l'ancien refait à neuf.

 
Comment c'est énorme le truc  
Je vais rappeler le commercial quand même  

 
Je ne comprends toujours pas ton calcul
 
Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :  
 
Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
 
TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart
 
Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %
 
Si le bien perds 20% de sa valeur :  
Rendement =  0.94 %  
 
Si le bien perds 30% de sa valeur :  
Rendement = -1.48 %   tu perds de l'argent !
 

C'est pire que ça puisque, si j'ai bien compris, il fait un prêt sur 15 ans mais vend au bout de 10.

Je débarque, et je ne suis pas du tout au fait de l'immo d'investissement locatif, mais il n'y a pas de frais de notaires et de droits de mutation pour ce genre de bien ? (qui va vite représenter quelques K€)