[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Lolo_hfr

Reprise du message précédent :

atomick a écrit :

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 92k€ je prend direct

Tu est allé sur le lien que j'ai donné ?

Il s'agit de prix réels de transaction enregistrés par les notaires. Je ne sais pas d'où viennent tes prix, mais s'il s'agit de prix de mise en vente, il faut savoir que les prix réels de vente sont plus bas, car les acheteurs négocient à la baisse (-10 à -20% couramment en ce moment vu le marché baissier).

Tu peux faire des recherches sur le même site avec d'autres communes que Pessac si tu veux élargir la comparaison.

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Message édité par Lolo_hfr le 13-05-2013 à 16:36:33

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Profil supprimé

Attention à ne pas prendre immoprix comme parole divine.
C'est basé sur le volontariat des notaires ... et entre leurs stats et la réalité ...

Message cité 1 fois

Aigoual

Hey guys,

Friggit a updaté, mais je n'arrive pas à trouver le graphe sur le site... ^^
http://www.cgedd.developpement-dur [...] 37.html#a1

Message cité 2 fois

skeye

Aigoual a écrit :

Hey guys,

Friggit a updaté, mais je n'arrive pas à trouver le graphe sur le site... ^^
http://www.cgedd.developpement-dur [...] 37.html#a1

http://www.cgedd.developpement-dur [...] que=138#a1

---------------
Can't buy what I want because it's free -

fiscalisator

tu dois rompre

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=2_s

Aigoual

Ah oui, merci !
Ce n'est pas hyper convivial, comme site ! ^^

Aigoual

Voyez-vous du nouveau ?
Pour ma part, pas grand chose...

Professor

Lolo_hfr a écrit :

La fonction TRI est en effet un bon moyen d'évaluer l'interet d'un placement.

Elle a une définition mathématique précise, il suffit de googler Taux de Rentabilité Interne.

Oui elle a une définition mathématique mais pas de formule pour la résoudre.
On la calcul donc par approximation :

Citation :

Si on définit un investissement par une série de cash-flows C1, C2, …, Cn, le TRI est le taux actuariel pour lequel, la somme des cash-flows actualisés positifs et négatifs est nulle. Somme(CF/(1+TRI)^t) = 0
A défaut de pouvoir résoudre cette équation de manière simple, on calcule le TRI par approximation, par l’intermédiaire d’une approche numérique

http://www.capi-conseil.fr/site/Qu [...] on-83.html

Je travaille actuellement sur un projet bancaire où on fait exactement ça

Message cité 2 fois

Lolo_hfr

Oui, le site immoprix des notaires n'est pas vérité d'évangile, puisqu'il n'enregistre qu'une partie des transactions.

Mais pour moi, c'est quand même plus fiable que quelques prix de mise en vente sur des sites de petites annonces (qui renseignent simplement sur les espoirs des vendeurs, pas sur les prix réels de transaction).

boulgakov

Professor a écrit :

Je travaille actuellement sur un projet bancaire où on fait exactement ça

Excel le fait

Message cité 1 fois

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Professor

boulgakov a écrit :

Excel le fait

Merci, j'ai moi même donné la fonction et son explication qq post plus haut

Mais dans les calculs bancaires a grand échelle, on n'utilise pas Excel mais plutôt un mainframe IBM Z10

Message cité 2 fois

cartemere

Professor a écrit :

Merci, j'ai moi même donné la fonction et son explication qq post plus haut

Mais dans les calculs bancaires a grand échelle, on n'utilise pas Excel mais plutôt un mainframe IBM Z10

tu fais tourner un cluster de VM Windows avec sur chacune un Excel, et zou

Message cité 1 fois

Lolo_hfr

Professor a écrit :

Oui elle a une définition mathématique mais pas de formule pour la résoudre.
On la calcul donc par approximation :

Citation :

http://www.capi-conseil.fr/site/Qu [...] on-83.html

Je travaille actuellement sur un projet bancaire où on fait exactement ça

Oui, tout à fait.

Pour ne pas que certains pensent que c'est approximatif : le TRI a une définition mathématique précise, et peut être calculé numériquement avec autant de précision que l'on souhaite. En général, 2 chiffres après la virgule suffisent amplement !

boulgakov

Professor a écrit :

Merci, j'ai moi même donné la fonction et son explication qq post plus haut

Mais dans les calculs bancaires a grand échelle, on n'utilise pas Excel mais plutôt un mainframe IBM Z10

D'où le

Message cité 1 fois

Professor

cartemere a écrit :

tu fais tourner un cluster de VM Windows avec sur chacune un Excel, et zou

si c'était si simple [:clooney16]

Message cité 1 fois

Professor

boulgakov a écrit :

D'où le

Parfois on sait plus ...

le étant employé par tous et pour tout

Message cité 1 fois

boulgakov

Professor a écrit :

Parfois on sait plus ...

le étant employé par tous et pour tout

Oui c'est vrai. Bref.

cartemere

Professor a écrit :

si c'était si simple [:clooney16]

Je m'en doute...

En même temps, virtualiser du Excel pour faire du calcul massif, je pense que c'est une SFBI (Super Fausse Bonne Idée) que seul un DSI abonné à 01net pourrait pondre et mettre en application

Message cité 2 fois

M300A

cartemere a écrit :

Ça me semble être la norme chez mes clients [:dawa]

---------------
:wq

Hr	Posté le 13-05-2013 à 17:07:17 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Black_Jack

Bo_Jack

Wow, j'ai vu les chiffres, il est barjot Friggit.

Message cité 2 fois

---------------
Horse_man

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

Black_Jack a écrit :

Wow, j'ai vu les chiffres, il est barjot Friggit.

Omg.

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

Professor

Black_Jack a écrit :

Wow, j'ai vu les chiffres, il est barjot Friggit.

[:blague de merde]

atomick

Lolo_hfr a écrit :

Tu est allé sur le lien que j'ai donné ?

Il s'agit de prix réels de transaction enregistrés par les notaires. Je ne sais pas d'où viennent tes prix, mais s'il s'agit de prix de mise en vente, il faut savoir que les prix réels de vente sont plus bas, car les acheteurs négocient à la baisse (-10 à -20% couramment en ce moment vu le marché baissier).

Tu peux faire des recherches sur le même site avec d'autres communes que Pessac si tu veux élargir la comparaison.

Non ça passait pas avec ma connections Edge je vais aller voir.

Bon j'ai enfin compris la formule TRI [:tinostar] mais ça n'explique pas que si je place la même somme (400€/mois) au rendement calculé precedement (4,9%) pendant 10 ans, j'ai un capital nettement inférieur a celui espéré dans l'optique de faire aucune PV / MV. [:klemton]

60k€ versus 100k€ dans la mienne ...

Je vais peut être encore dire une aberration mathématique, mais malgres le faible rendement, y a pas une augmentation de capital due aux loyers ?

Message cité 1 fois
Message édité par atomick le 13-05-2013 à 18:14:43

atomick

Aurais je trouver une faille dans le système ? [:alanou]
Ce que je veux dire c'est qu'avoir un rendement de 4,5% sur 1M c'est toujours mieux que 37% sur 300k...

Edit: Cela me laisse donc une sorte de "tampon" de 40k€ !
Reste plus qu'à obtenir un prêt < 2,60% sur 15 ans, de negocier le bien de 10k-15k, et ça devient alors nettement plus Intéressant [:canaille]

Message cité 3 fois
Message édité par atomick le 13-05-2013 à 19:04:58

cartemere

atomick a écrit :

Aurais je trouver une faille dans le système ? [:alanou]
Ce que je veux dire c'est qu'avoir un rendement de 4,5% sur 1M c'est toujours mieux que 37% sur 300k...

Ouah... T'es vraiment baleze en calculs foireux toi

Le rendement exposé plus haut par professor s'articule autour des sommes injectées dans le logement, pas de la valeur nominale de ce dernier.
Regarde les paramètres passé au TRI

Je vois pas pourquoi tu t'obstines à vouloir démontrer que 1+1 c'est différent de 2...

Yop ma caille

Assassin d'enfants

sadlig a écrit :

Le beau-père s'est porté caution pour le prêt.

Et alors ? Ça ne rend pas le financement réaliste pour autant.

Je suis un grand partisan de la responsabilité individuelle, donc je ne vais pas pleurer sur leur sort et chercher des coupables.
Néanmoins, je crois (je n'ai pas vu l'émission) que là on est face à un véritable cas de défaut d'information, voire de manquement professionnel de la part du banquier qui a validé ce montage.

Message cité 1 fois

---------------
Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

Yop ma caille

Assassin d'enfants

J'ai reçu un prospectus Laforêt :

Message cité 1 fois
Message édité par Yop ma caille le 13-05-2013 à 19:20:28

---------------
Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

atomick

Ah mais ok ! Donc on a bien une différence entre :
Je place 400€ a 4,9% pendant 10 ans
L'investissement locatif dans lequel je met 400€/mois + 250€ de defisc et 550€ de louyers du locataire, a un rendement de 4,9%.
Y a bien une partie des loyers aussi qui rentrent en compte, et qui génèrent 4,9% de rendement aussi
J'hallucine pas la carte mere !

Message cité 2 fois
Message édité par atomick le 13-05-2013 à 19:17:56

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

atomick a écrit :

Non ça passait pas avec ma connections Edge je vais aller voir.

60k€ versus 100k€ dans la mienne ...

Je vais peut être encore dire une aberration mathématique, mais malgres le faible rendement, y a pas une augmentation de capital due aux loyers ?

Professor t'a fait une démonstration d'un calcul CORRECT, donc STP arrête d'utiliser tes formules FAUSSES pour essayer d'argumenter :sleep:
Exemple de professor avec le prêt sur 10 ans

Rappel de son calcul, version "pas de PV ni de MV" (revente au même prix que le prix d'achat, ce qui est déjà optimiste en achetant du neuf et en revendant de l'ancien)
-tu achètes 165k, tu y injectes 12.528k de ta poche pendant 10 ans.
-Au bout de 10 ans tu revends 165k. Tu y as donc injecté 125.28k, tu empoches 165k de la vente: bilan de 39.72k de gain (imposés sur la PV en plus)

A l'inverse, si ces 12.528k tu les plaçais sur un compte rémunéré à 4.9%
Tu aurais injecté 125.28k également. Aux 10 ans sur ton compte il y a 165k aussi (je viens de faire le calcul)

C'est kif kif!!! Quand il te calcule un TRI de 4.9%, c'est que placer un argent sur un compte qui rapporte 4.9% par an t'apporte le même gain

Message cité 3 fois
Message édité par bricolo le 13-05-2013 à 19:19:48

zyx

NCC - 1701

Yop ma caille a écrit :

Du point de vue du banquier, oui : il a la contre-partie de la belle maison du beau père qui vaut nettement plus que la baraque transformée pour faire chambre d'hôte.

Par contre, on peut noter le défaut de conseil banquier : 4 chambre d'hôte, avec un remboursement de 3000€/mois, ça ne pouvait pas être réaliste.

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

atomick a écrit :

relis, avec le doigt, dans son calcul il te met un prêt sur 10 ans (libre à toi de refaire le calcul sur une autre durée, mais stp prends des formules correctes)
et sur 10 ans c'est certainement pas 400€ par mois de prêt que tu rembourses

zyx

NCC - 1701

bricolo a écrit :

Professor t'a fait une démonstration d'un calcul CORRECT, donc STP arrête d'utiliser tes formules FAUSSES pour essayer d'argumenter :sleep:
Exemple de professor avec le prêt sur 10 ans

Rappel de son calcul, version "pas de PV ni de MV" (revente au même prix que le prix d'achat, ce qui est déjà optimiste en achetant du neuf et en revendant de l'ancien)
-tu achètes 165k, tu y injectes 12.528k de ta poche pendant 10 ans.
-Au bout de 10 ans tu revends 165k. Tu y as donc injecté 125.28k, tu empoches 165k de la vente: bilan de 39.72k de gain (imposés sur la PV en plus)

A l'inverse, si ces 12.528k tu les plaçais sur un compte rémunéré à 4.9%
Tu aurais injecté 125.28k également. Aux 10 ans sur ton compte il y a 165k aussi (je viens de faire le calcul)

C'est kif kif!!! Quand il te calcule un TRI de 4.9%, c'est que placer un argent sur un compte qui rapporte 4.9% par an t'apporte le même gain

pas si tu revend au même prix

Message cité 1 fois

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

zyx a écrit :

pas si tu revend au même prix

j'ai honte :sweat:

Message cité 1 fois

visiteur du futur

Futur du soir

arak78 a écrit :

Personne ici n'a jamais songé ou a franchis le cap d'un achat à l'étranger ? Maroc, Espagne... ?

On peut acheter un très bel appartement cash, après il faut de bons partenaires pour le louer.
J'aurai bien aimé avoir des témoignages...

J'arrive après la bataille, mais quand même : [:yems93]

Sacré Arak [:charlest]

---------------
"Actually, doing things get you fired. In fact, I'm writing a book on this very phenomena." "Really, you're writing a book ?" "No because that would be DOING something !"

r06

atomick a écrit :

Aurais je trouver une faille dans le système ? [:alanou]
Ce que je veux dire c'est qu'avoir un rendement de 4,5% sur 1M c'est toujours mieux que 37% sur 300k...

Edit: Cela me laisse donc une sorte de "tampon" de 40k€ !
Reste plus qu'à obtenir un prêt < 2,60% sur 15 ans, de negocier le bien de 10k-15k, et ça devient alors nettement plus Intéressant [:canaille]

:jap:
C'est l'effet de levier du crédit, pas vraiment une faille ou une nouveauté y a même un mot pour en parler...

D'ailleurs y a 2 jours je disais dans une discussion avec toi:

r06 a écrit :

Le problème de ce calcul de rentabilité c'est qu'il ne tient pas vraiment compte de l'effet de levier lié au crédit.

Après le problème des effets de levier c'est que ça marche dans les 2 sens...

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atomick

bricolo a écrit :

Professor t'a fait une démonstration d'un calcul CORRECT, donc STP arrête d'utiliser tes formules FAUSSES pour essayer d'argumenter :sleep:
Exemple de professor avec le prêt sur 10 ans

A l'inverse, si ces 12.528k tu les plaçais sur un compte rémunéré à 4.9%
Tu aurais injecté 125.28k également. Aux 10 ans sur ton compte il y a 165k aussi (je viens de faire le calcul)

C'est kif kif!!! Quand il te calcule un TRI de 4.9%, c'est que placer un argent sur un compte qui rapporte 4.9% par an t'apporte le même gain

100% d'accord. au détail près que dans ces 12,58k, quasiment la moitié ne sors pas de ma poche, et est financée par le locataire (5,5k€ au minimum).
Tu vois mon raisonnement ? Même rentabilité mais c'est pas moi qui finance !

Message cité 1 fois

flash23

Fin de race brainwashée

Yop ma caille a écrit :

J'ai reçu un prospectus Laforêt :

http://hfr-rehost.net/self/463f4a0 [...] 4daded.jpg

[:implosion du tibia]
Ils sont en train de préparer les esprits ? (Ceux des vendeurs...)

Genre pour éviter de trop perdre si le blocage dure trop longtemps, ils préfèrent convaincre les vendeurs de baisser leurs prix, histoire qu'il y ait reprise des transactions. [:barracus:3]

---------------
« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

r06

bricolo a écrit :

Professor t'a fait une démonstration d'un calcul CORRECT, donc STP arrête d'utiliser tes formules FAUSSES pour essayer d'argumenter :sleep:
Exemple de professor avec le prêt sur 10 ans

Rappel de son calcul, version "pas de PV ni de MV" (revente au même prix que le prix d'achat, ce qui est déjà optimiste en achetant du neuf et en revendant de l'ancien)
-tu achètes 165k, tu y injectes 12.528k de ta poche pendant 10 ans.
-Au bout de 10 ans tu revends 165k. Tu y as donc injecté 125.28k, tu empoches 165k de la vente: bilan de 39.72k de gain (imposés sur la PV en plus)

A l'inverse, si ces 12.528k tu les plaçais sur un compte rémunéré à 4.9%
Tu aurais injecté 125.28k également. Aux 10 ans sur ton compte il y a 165k aussi (je viens de faire le calcul)

C'est kif kif!!! Quand il te calcule un TRI de 4.9%, c'est que placer un argent sur un compte qui rapporte 4.9% par an t'apporte le même gain

Quelle PV?

EDIT: [:zoreil974]

Message édité par r06 le 13-05-2013 à 19:47:44

elfe_errant

A consommer avec modération

Aigoual a écrit :

Hey guys,

Friggit a updaté, mais je n'arrive pas à trouver le graphe sur le site... ^^
http://www.cgedd.developpement-dur [...] 37.html#a1

Ca remonte [:rofl]

Message cité 4 fois

Babouchka

You're no fun anymore

elfe_errant a écrit :

http://hfr-rehost.net/self/4fb3c6b [...] 06d88d.jpg

Ca remonte [:rofl]

Ras le fion, j'ai envie d'acheter

Message cité 3 fois

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HFR, the final frontier, where no troll has gone before

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