Je ne comprends toujours pas ton calcul
 
Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :  
 
Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
 
TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart
 
Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %
 
Si le bien perds 20% de sa valeur :  
Rendement =  0.94 %  
 
Si le bien perds 30% de sa valeur :  
Rendement = -1.48 %   tu perds de l'argent !
 

C'est pire que ça puisque, si j'ai bien compris, il fait un prêt sur 15 ans mais vend au bout de 10.

Je débarque, et je ne suis pas du tout au fait de l'immo d'investissement locatif, mais il n'y a pas de frais de notaires et de droits de mutation pour ce genre de bien ? (qui va vite représenter quelques K€)

  Ovious troll what else?

 
Je ne comprends toujours pas ton calcul
 
Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :  
 
Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190  
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???
 
TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense
 
A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart
 
Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %
 
Si le bien perds 20% de sa valeur :  
Rendement =  0.94 %  
 
Si le bien perds 30% de sa valeur :  
Rendement = -1.48 %   tu perds de l'argent !
 

Merci Lolo

Oui oui. D'où l'avantage fiscal non négligeable. Mais même sur de l'ancien y a d'autres leviers
J'ai encore 2 gestionnaires de patrimoines a voir dans la semaine.
 
Je suis pas Pro neuf, ni anti ancien. Mais commencer un premier projet en bouffant direct 10-12k€ de ravalement de façade / isolation par l'extérieur  + 5k€ de rafraîchissement dans un immeuble des années 50-60, ça me fait un peu peur. Peut être a tort. Mais je m'oriente un peu vers la facilité... Moins rentable je l'accepte.

Tu t'attendais à quoi ? Tu as une réponse digne de ton intervention. Mais puisque les permis de construire servent à rien...

Dans ce cas, fais dealer  
 
Je crois qu'on ne demande aucun papier  

Ca illustre
1) leur betise,

Je ne comprends toujours pas ton calcul

Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :

Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???

TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense

A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart

Admettons qu'il conserve sa valeur de  165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel  (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %

Si le bien perds 20% de sa valeur :
Rendement =  0.94 %  

Si le bien perds 30% de sa valeur :
Rendement = -1.48 %   tu perds de l'argent !

Oui bien sur
 
C'est plus pour expliquer le principe de calcul
Je suis d'accord qu'il manque encore des données.
 

 
Pour info, j'ai refait le même calcul sur mon investissement Scellier + Maison rénové
 
Bilan annuel :  
Mensualité = -30 000
Loyer = + 22200
Defisc = +6667
IR = 0 (deficit foncier)
IF = -1500  (je crois)
Copro = 0
Travaux = -1000  
 
TOTAL = -3633 par an
 
Au final (dans 10 ans env.)
Valeur des maisons  =  500 000 ????  si pas trop de baisse
Capital restant du des prets = - 190 000  
Reste + 310 000 €
Rendement = 37.58 %  !!
 
Si perte de 50% de la valeur des maisons (250 000)
Reste 60 000 €
Rendement = 8.9 %   (ça reste correct)
 

Ok
 
Donc en fait c'est encore pire la "rentabilité" de son bien, parce que les droits de mutation, ça doit tapper dans les 10K€, non ?

La fiction TRI Donne le tendrement par rapport a un placement équivalent ? A combien ce placement ??    
 
Ok! Moi en fait je prend tout mon patrimoine a 10 ans, en simulant 0 Pv ou MV, -20% ou -40%, et je compare aux coûts.
Je sais pas si la fiction Tri ne met pas un peu de doute dans ces calculs. C'est quoi la formule ?
 
 
Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 86k€ je prend direct

Non, sur du neuf tu payes de la TVA mais pas de droits de mutation il me semble, qui ne concernent que l'ancien. Tu paies juste le notaire (~2% du prix de vente).

La fiction TRI Donne le tendrement par rapport a un placement équivalent ? A combien ce placement ??    
 
Ok! Moi en fait je prend tout mon patrimoine a 10 ans, en simulant 0 Pv ou MV, -20% ou -40%, et je compare aux coûts.  
Je sais pas si la fiction Tri ne met pas un peu de doute dans ces calculs. C'est quoi la formule ?
 
 
Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 86k€ je prend direct

Pour Professor, mon calcul est le suivant :
 
...
 
Mais a priori, quand on considère qu'on met 1 pour capitaliser 3, ça laisse de la marge en cas de grosse grosse baisse.

 
Tu t'attendais à quoi ? Tu as une réponse digne de ton intervention. Mais puisque les permis de construire servent à rien...

Je pense que vous pouvez tous arrêter vos calculs, notre ami s'est mis en tète que c’était une bonne affaire, ca s’arrête là (je dis ça sans animosité pour toi atomick, hein..)

 
+1
C est peine perdue. Ca me fait penser à ma belle-mère qui me disait lautre jour "oui mais toi tu calcules comme ca et moi je calcule comme ca" alors que son soit-disant calcul était bidon.

La fonction TRI te calcul le taux du rendement d'un placement à partir des sommes placés et retirés
Il n'y a pas de formule car c'est une approximation (je fais ça dans mon boulot pour les banques)

Par exemple
Si tu places sur un livret à X%
100 la 1er année
200 la 2eme année
150 la 3eme année

Et que à la fin tu as 480 € sur ton livret

Le rendement X de ce livret est :
=> TRI({-100;-200;-150;480}) = 3,46 %

Si a la fin tu as 450 € = 100 + 200 + 150 , le rendement est nul
=> TRI({-100;-200;-150;450}) = 0 %

Si a la fin tu as moins de 450€, ton rendement est négatif
=> TRI({-100;-200;-150;400}) = -6,10 %

Donc dans ton cas, il faut considérer le bilan annuel
et voir ce que tu auras au bout des 10 ans

TRI te permet de comparer par rapport à un placement à taux fixe.

Merci c'est limpide.  
Je comprend juste pas comment j'ai un si gros écart... Je fais pourtant bien ( revenus - charges) / charges    
 
Edit mental: Ok j'ai compris... En fait je sors pas un rendement annuel, mais global...
Genre j'ai mis 100, je récupère 120 a X temps j'ai fait +20... Mais si c'est sur 10 ans, c'est bien inférieur...

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

Merci c'est limpide.  
Je comprend juste pas comment j'ai un si gros écart... Je fais pourtant bien ( revenus - charges) / charges    

Edit mental: Ok j'ai compris... En fait je sors pas un rendement annuel, mais global...
Genre j'ai mis 100, je récupère 120 a X temps j'ai fait +20... Mais si c'est sur 10 ans, c'est bien inférieur...

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

+1
C est peine perdue. Ca me fait penser à ma belle-mère qui me disait lautre jour "oui mais toi tu calcules comme ca et moi je calcule comme ca" alors que son soit-disant calcul était bidon.

   
 
Les conclusions de tout ça c'est :  
- qu'il faut se méfier des chiffres que donnent les vendeurs de defisc
- qu'on peut faire dire n'importe quoi aux chiffres en faisant n'importe quoi comme opérations
- qu'il faut être capable de calculer soi même le rendement d'un placement avant de se lancer
- que la fonction TRI, c'est bien pratique    
 
 

Non pas du tout, j'essaie de comprendre comment les chiffres qu'on m'a mis sous les yeux sont si hauts (oui en fait faire 9% en 10 ans c'est bien différent que 9% par an...)

 
Pour autant, ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas faire d'investissement immo
 
Si tu regarde les chiffres que j'ai donné sur mon investissement, j'arrive à 37% annuel !
 
Tu peux même avoir un rendement infini, si tes loyers couvrent complètement tes frais.
Non seulement, tu gagnes de l'argent chaque année mais en plus au final tu as un logement à toi !
 

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

 
Et légère remontée du ratio prix / revenus, non ?
 

cas de Hr ici même d'ailleurs il me semble

Et Xavier Bertrand qui dit que ce sont les retraités les victimes...leaule.

Pour Professor, mon calcul est le suivant :
 
avec une revente a 10 ans au même prix que l'achat:  
 
Achat 160k€ - 59k€ de capital restant du = 101k€  en 10 ans
 
 
Soit la rentabilité de l'opération :  
 
5500€ de loyer / an (2 mois de carence/an) +  
3400€ de gain fiscal / an (injectes certes dans le projet)  
10k€ de capitalisation par an  
 
/  
 
Coût du bien avec frais d'actes et aménagement intérieur 165k€ +  
coût du crédit 30k€ +  
charges co.pro 3k€ (24€/mois) +  
Augmentation de l'IR (1350€ de foncier/an après déduction des charges, des intérêts d'emprunts, taxe foncière, et charges co.pro imposée a 14%) de 190€/an , soit 2k€ +  
IF a 650€/an , soit 6,5k€  
Aller, rajoutons même 4000€ de travaux  
 
=> rentabilité de 8,9%.  
 
Si on estime faire une MV de 20%, et avec une revente a 130k€. Ça représente une capitalisation de 7k€/an, et avec les mêmes coûts,  
 
=> rentabilité de 7,2%
 
La grande inconnu est bien sur le prix de revente au bout de 10 ans.  
Allez, imaginons faire -50%. Bien revendu 80k€.
 
=> 5,7%
 
C'est pour ça que je considère l'opération dans son ensemble, avec une revente.
 
Mais a priori, quand on considère qu'on met 1 pour capitaliser 3, ça laisse de la marge en cas de grosse grosse baisse.

La fonction TRI te calcul le taux du rendement d'un placement à partir des sommes placés et retirés  
Il n'y a pas de formule car c'est une approximation (je fais ça dans mon boulot pour les banques)
 
Par exemple  
Si tu places sur un livret à X%
100 la 1er année
200 la 2eme année
150 la 3eme année
 
Et que à la fin tu as 480 € sur ton livret
 
Le rendement X de ce livret est :
=> TRI({-100;-200;-150;480}) = 3,46 %
 
Si a la fin tu as 450 € = 100 + 200 + 150 , le rendement est nul  
=> TRI({-100;-200;-150;450}) = 0 %
 
Si a la fin tu as moins de 450€, ton rendement est négatif  
=> TRI({-100;-200;-150;400}) = -6,10 %
 
 
Donc dans ton cas, il faut considérer le bilan annuel  
et voir ce que tu auras au bout des 10 ans
 
TRI te permet de comparer par rapport à un placement à taux fixe.

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 92k€ je prend direct