[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

cartemere

Reprise du message précédent :

Professor a écrit :

Je ne comprends toujours pas ton calcul

Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :

Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???

TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense

A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart

Admettons qu'il conserve sa valeur de 165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %

Si le bien perds 20% de sa valeur :
Rendement = 0.94 %

Si le bien perds 30% de sa valeur :
Rendement = -1.48 % tu perds de l'argent !

Je débarque, et je ne suis pas du tout au fait de l'immo d'investissement locatif, mais il n'y a pas de frais de notaires et de droits de mutation pour ce genre de bien ? (qui va vite représenter quelques K€)

Message cité 1 fois

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Professor

Grenouille Bleue a écrit :

C'est pire que ça puisque, si j'ai bien compris, il fait un prêt sur 15 ans mais vend au bout de 10.

Oui effectivement
il aura a rembourser le capital restant du
Mais il aura aussi des mensualités moindres

Professor

cartemere a écrit :

Oui bien sur

C'est plus pour expliquer le principe de calcul
Je suis d'accord qu'il manque encore des données.

Message cité 1 fois

zephiel

Apologiste de la paresse

latoucheF7duclavier a écrit :

[:clooney3] Ovious troll what else?

Tu t'attendais à quoi ? Tu as une réponse digne de ton intervention. Mais puisque les permis de construire servent à rien...

Message cité 2 fois

---------------
Parler à un con, c'est comme se masturber avec une râpe à fromage : beaucoup de souffrance pour peu de résultat.

Professor

Professor a écrit :

Pour info, j'ai refait le même calcul sur mon investissement Scellier + Maison rénové

Bilan annuel :
Mensualité = -30 000
Loyer = + 22200
Defisc = +6667
IR = 0 (deficit foncier)
IF = -1500 (je crois)
Copro = 0
Travaux = -1000

TOTAL = -3633 par an

Au final (dans 10 ans env.)
Valeur des maisons = 500 000 ???? si pas trop de baisse
Capital restant du des prets = - 190 000
Reste + 310 000 €
Rendement = 37.58 % !!

Si perte de 50% de la valeur des maisons (250 000)
Reste 60 000 €
Rendement = 8.9 % (ça reste correct)

Message cité 1 fois
Message édité par Professor le 13-05-2013 à 14:56:51

Lolo_hfr

atomick a écrit :

Merci Lolo

atomick a écrit :

Oui oui. D'où l'avantage fiscal non négligeable. Mais même sur de l'ancien y a d'autres leviers
J'ai encore 2 gestionnaires de patrimoines a voir dans la semaine.

Je suis pas Pro neuf, ni anti ancien. Mais commencer un premier projet en bouffant direct 10-12k€ de ravalement de façade / isolation par l'extérieur + 5k€ de rafraîchissement dans un immeuble des années 50-60, ça me fait un peu peur. Peut être a tort. Mais je m'oriente un peu vers la facilité... Moins rentable je l'accepte.

Il ne faut jamais croire sur parole un gestionnaire de patrimoine : c'est comme tout vendeur, il cherchera toujours à te vendre ce qui lui rapporte le plus (il faut savoir qu'il touche des commissions sur les ventes de "défiscalisation" ), et pas ce qui est le plus intéressant pour toi.

Pour éviter les gros frais dans l'ancien, il suffit de consulter les frais de la copropriété des dernières années (le vendeur doit te les fournir), pour voir les gros travaux déjà faits ou à faire.

L'achat dans du neuf défiscalisé peut non seulement être moins rentable que dans de l'ancien non défiscalisé, mais même être moins rentable que de laisser l'argent sur son compte courant, et ça un gestionnaire de patrimoine ne te le dira jamais.

Message édité par Lolo_hfr le 13-05-2013 à 15:03:30

Profil supprimé

zephiel a écrit :

Tu t'attendais à quoi ? Tu as une réponse digne de ton intervention. Mais puisque les permis de construire servent à rien...

J'ai eu le cas dans mes connaissances.
Madame, ~~glandeuse vivant sur la (grosse) paie du mari~~ femme au foyer, voulait ouvrir des chambres d'hote pour occuper ses journées.

Le terrain était acheté ... grand, bien placé et donc forcement ... hors de prix.

Refus de la mairie -> Que du résidentiel, pas de "commercial" donc exit les chambres d'hote.

Terrain à vendre

Lolo_hfr

Professor a écrit :

Dans ce cas, fais dealer

Je crois qu'on ne demande aucun papier

Si, du papier à cigarette

CAMPEDEL

⭐ Cibus vitam, vinum veritas ⭐

latoucheF7duclavier a écrit :

Ca illustre
1) leur betise,

Réelle naïveté ou bras d'honneur ?

Citation :

2) la connerie de la legislation francaise qui empeche les gens de gagner leur vie.

Heu, même si je suis le premier à dire que nos lois et règlement deviennent des tigres de papier proche de l'implosion, le Far-Ouest, c'est de l'autre coté de l'Atlantique hein.

Pour gagner ta vie dans un pays organisé, tu commences par te renseigner sur ta future activité.
Il est évident qu'il est soumis a des législations.

Et ils imaginent aussi que chaque euro versé par leurs futurs clients ira directement dans leur poche ? [:nico42]

Message édité par CAMPEDEL le 13-05-2013 à 15:17:54

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1er message HFR, Maison, Ruptures, Ingénierie du bâtiment, Bougnats, Bonus Croustillant

atomick

Professor a écrit :

Je ne comprends toujours pas ton calcul

Pour calculer VRAIMENT la rentabilité en prenant compte la vente il faut :

Faire un bilan de ce que tu payes annuellement
Mensualité = - ??? (j'évalue à 1650 sur 10 ans soit 19800 / an)
Loyers = +5500
Desfisc = + 3400
IR = -190
IF = -650
Charges copro = - 288
Travaux (provisions) = -500
Autre ? = -???

TOTAL sur l'année = - 12 528 € de dépense

A la fin des 10 ans, le pret est terminé et tu peux vendre l'appart

Admettons qu'il conserve sa valeur de 165 000 €
Le rendement (cad le TRAAB) se calcule avec la fonction TRI d'Excel (qui calcul le taux d'un placement équivalent)
Rendement = TRI({-12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; -12528; +165000})
Rendement = 4.95 %

Si le bien perds 20% de sa valeur :
Rendement = 0.94 %

Si le bien perds 30% de sa valeur :
Rendement = -1.48 % tu perds de l'argent !

La fiction TRI Donne le tendrement par rapport a un placement équivalent ? A combien ce placement ?? [:klemton]

Ok! Moi en fait je prend tout mon patrimoine a 10 ans, en simulant 0 Pv ou MV, -20% ou -40%, et je compare aux coûts.
Je sais pas si la fiction Tri ne met pas un peu de doute dans ces calculs. C'est quoi la formule ?

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 92k€ je prend direct

Message cité 3 fois
Message édité par atomick le 13-05-2013 à 15:09:06

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cartemere

Professor a écrit :

Oui bien sur

C'est plus pour expliquer le principe de calcul
Je suis d'accord qu'il manque encore des données.

Ok :jap:

Donc en fait c'est encore pire la "rentabilité" de son bien, parce que les droits de mutation, ça doit tapper dans les 10K€, non ?

Message cité 1 fois

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cartemere

Professor a écrit :

Là ça parait cohérent comme calcul :jap:

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Lagoon57

cartemere a écrit :

Ok :jap:

Donc en fait c'est encore pire la "rentabilité" de son bien, parce que les droits de mutation, ça doit tapper dans les 10K€, non ?

Non, sur du neuf tu payes de la TVA mais pas de droits de mutation il me semble, qui ne concernent que l'ancien. Tu paies juste le notaire (~2% du prix de vente).

Message cité 1 fois

cartemere

atomick a écrit :

La fiction TRI Donne le tendrement par rapport a un placement équivalent ? A combien ce placement ?? [:klemton]

Ok! Moi en fait je prend tout mon patrimoine a 10 ans, en simulant 0 Pv ou MV, -20% ou -40%, et je compare aux coûts.
Je sais pas si la fiction Tri ne met pas un peu de doute dans ces calculs. C'est quoi la formule ?

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 86k€ je prend direct

la rentabilité de tes placements à la banque, tu fais le ratio de ce que te rapportent tes placements sur les coûts (frais de tenue de compte, CB, assurance, etc.) :??:

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cartemere

Lagoon57 a écrit :

Non, sur du neuf tu payes de la TVA mais pas de droits de mutation il me semble, qui ne concernent que l'ancien. Tu paies juste le notaire (~2% du prix de vente).

ah ok :jap:

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Professor

atomick a écrit :

La fiction TRI Donne le tendrement par rapport a un placement équivalent ? A combien ce placement ?? [:klemton]

Ok! Moi en fait je prend tout mon patrimoine a 10 ans, en simulant 0 Pv ou MV, -20% ou -40%, et je compare aux coûts.
Je sais pas si la fiction Tri ne met pas un peu de doute dans ces calculs. C'est quoi la formule ?

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 86k€ je prend direct

La fonction TRI te calcul le taux du rendement d'un placement à partir des sommes placés et retirés
Il n'y a pas de formule car c'est une approximation (je fais ça dans mon boulot pour les banques)

Par exemple
Si tu places sur un livret à X%
100 la 1er année
200 la 2eme année
150 la 3eme année

Et que à la fin tu as 480 € sur ton livret

Le rendement X de ce livret est :
=> TRI({-100;-200;-150;480}) = 3,46 %

Si a la fin tu as 450 € = 100 + 200 + 150 , le rendement est nul
=> TRI({-100;-200;-150;450}) = 0 %

Si a la fin tu as moins de 450€, ton rendement est négatif
=> TRI({-100;-200;-150;400}) = -6,10 %

Donc dans ton cas, il faut considérer le bilan annuel
et voir ce que tu auras au bout des 10 ans

TRI te permet de comparer par rapport à un placement à taux fixe.

Message cité 2 fois

loukoum

IdPsn:Damrol_

atomick a écrit :

Pour Professor, mon calcul est le suivant :

...

Mais a priori, quand on considère qu'on met 1 pour capitaliser 3, ça laisse de la marge en cas de grosse grosse baisse.

Je pense que vous pouvez tous arrêter vos calculs, notre ami s'est mis en tète que c’était une bonne affaire, ca s’arrête là (je dis ça sans animosité pour toi atomick, hein..)

Message cité 1 fois

---------------
Mon Flickr! Ma galerie

latoucheF7duclavier

zephiel a écrit :

Tu t'attendais à quoi ? Tu as une réponse digne de ton intervention. Mais puisque les permis de construire servent à rien...

Ah non je m'insurge, la legislation entrave l'entrepreunariat!

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

loukoum a écrit :

Je pense que vous pouvez tous arrêter vos calculs, notre ami s'est mis en tète que c’était une bonne affaire, ca s’arrête là (je dis ça sans animosité pour toi atomick, hein..)

+1
C est peine perdue. Ca me fait penser à ma belle-mère qui me disait lautre jour "oui mais toi tu calcules comme ca et moi je calcule comme ca" alors que son soit-disant calcul était bidon.

Message cité 2 fois

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

canardeur

nico6259 a écrit :

+1
C est peine perdue. Ca me fait penser à ma belle-mère qui me disait lautre jour "oui mais toi tu calcules comme ca et moi je calcule comme ca" alors que son soit-disant calcul était bidon.

Tout est question de perception [:aloy]

atomick

Professor a écrit :

Par exemple
Si tu places sur un livret à X%
100 la 1er année
200 la 2eme année
150 la 3eme année

Et que à la fin tu as 480 € sur ton livret

Le rendement X de ce livret est :
=> TRI({-100;-200;-150;480}) = 3,46 %

Si a la fin tu as 450 € = 100 + 200 + 150 , le rendement est nul
=> TRI({-100;-200;-150;450}) = 0 %

Si a la fin tu as moins de 450€, ton rendement est négatif
=> TRI({-100;-200;-150;400}) = -6,10 %

Donc dans ton cas, il faut considérer le bilan annuel
et voir ce que tu auras au bout des 10 ans

TRI te permet de comparer par rapport à un placement à taux fixe.

Merci c'est limpide.
Je comprend juste pas comment j'ai un si gros écart... Je fais pourtant bien ( revenus - charges) / charges [:klemton]

Ok j'ai compris... En fait je sors pas un rendement annuel, mais global...
Genre j'ai mis 100, je récupère 120 a X temps j'ai fait +20%... Mais si c'est sur 10 ans, c'est bien inférieur a rendement de 20% par an.

Édit:

Message cité 2 fois
Message édité par atomick le 13-05-2013 à 16:02:25

Fealith

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

Message cité 3 fois

atomick

[:tagazou:2]

Message cité 1 fois

cartemere

atomick a écrit :

Merci c'est limpide.
Je comprend juste pas comment j'ai un si gros écart... Je fais pourtant bien ( revenus - charges) / charges [:klemton]

Edit mental: Ok j'ai compris... En fait je sors pas un rendement annuel, mais global...
Genre j'ai mis 100, je récupère 120 a X temps j'ai fait +20... Mais si c'est sur 10 ans, c'est bien inférieur...

voilà... et tout dépend si sur ce même laps de temps, en laissant ton fric dormir tranquilement à la banque tu gagnes +40, bah clairement ton investissement est un coup foireux.

Voilà pourquoi on compare les rendements des placements :jap:
(*)Ok, il y a d'autres paramètres qui rentrent en jeu, comme le risque sur les marchés, la volonté de diversifier, etc.

En tout cas, tu m'as l'air d'être au début de la réflexion et des calculs (c'est pas un reproche, juste une constatation :jap: ).
Comme dit plus haut, les acteurs du marché font tout pour vendre leurs produits et gagner de l'argent, pas pour te faire gagner de l'argent... et sur un investissement qui se chiffre en centaines de K€, ça peut très vite piquer très fort

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boulgakov

Fealith a écrit :

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

Et légère remontée du ratio prix / revenus, non ?

Message cité 1 fois

Professor

atomick a écrit :

Merci c'est limpide.
Je comprend juste pas comment j'ai un si gros écart... Je fais pourtant bien ( revenus - charges) / charges [:klemton]

OK je comprends mieux ton calcul

atomick a écrit :

Edit mental: Ok j'ai compris... En fait je sors pas un rendement annuel, mais global...
Genre j'ai mis 100, je récupère 120 a X temps j'ai fait +20... Mais si c'est sur 10 ans, c'est bien inférieur...

Effectivement, tu ne prends pas du tout en compte le paramètre temporel
Il faut identifier, pour chaque entrée / sortie d'argent, a quel moment elle est faite.

C'est pour ça qu'il faut faire un bilan de tes entrées / sorties par an
Plus une autre au final.

Message édité par Professor le 13-05-2013 à 15:59:00

Profil supprimé

Fealith a écrit :

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

Le volume des ventes repart à la hausse, le blocage est terminé, VITE CAY LE MOMENT D'ACHETER avant que les prix ne remontent !§§!!

Message cité 1 fois

Hr	Posté le 13-05-2013 à 15:58:46 The post content has been deleted --------------- Buckingham Palace has announced the death of his royal highness, the duke of Edinbruh.

cartemere

C'était déjà le moment d'acheter pendant que ça baissait

Hr a écrit :

[:albounet:1]

Je suis chez Bourso [:cosmoschtroumpf]

Mais pour reprendre les propos d'une collègue (qui a acheté de l'investissement locatif en loingtaine banlieue parisienne, dans un quartier "en devenir", avec livraison prévue fin 2013) : "ah mais si tu paies pas les services, c'est que tu as des services au rabais"

Message édité par cartemere le 13-05-2013 à 16:04:14

---------------
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Professor

atomick a écrit :

[:tagazou:2]

Les conclusions de tout ça c'est :
- qu'il faut se méfier des chiffres que donnent les vendeurs de defisc
- qu'on peut faire dire n'importe quoi aux chiffres en faisant n'importe quoi comme opérations
- qu'il faut être capable de calculer soi même le rendement d'un placement avant de se lancer
- que la fonction TRI, c'est bien pratique

[:doc_prodigy]

Message cité 2 fois

atomick

nico6259 a écrit :

+1
C est peine perdue. Ca me fait penser à ma belle-mère qui me disait lautre jour "oui mais toi tu calcules comme ca et moi je calcule comme ca" alors que son soit-disant calcul était bidon.

Non pas du tout, j'essaie de comprendre comment les chiffres qu'on m'a mis sous les yeux sont si hauts (oui en fait faire 9% en 10 ans c'est bien différent que 9% par an...)

Message cité 1 fois

patx3

Professor a écrit :

+1, rien à redire. :jap:

Professor

atomick a écrit :

Non pas du tout, j'essaie de comprendre comment les chiffres qu'on m'a mis sous les yeux sont si hauts (oui en fait faire 9% en 10 ans c'est bien différent que 9% par an...)

Pour autant, ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas faire d'investissement immo

Si tu regarde les chiffres que j'ai donné sur mon investissement, j'arrive à 37% annuel !

Tu peux même avoir un rendement infini, si tes loyers couvrent complètement tes frais.
Non seulement, tu gagnes de l'argent chaque année mais en plus au final tu as un logement à toi !

Message cité 1 fois

cartemere

Professor a écrit :

cas de Hr ici même d'ailleurs il me semble :jap:

Message cité 1 fois

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zyx

NCC - 1701

Fealith a écrit :

Nouveau friggit : légère remontée de l'indice du volume des transactions : 0.93 => 0.94

Je ne suis pas surpris, la production des crédits est encore en baisse sur 1 ans, mais stable (à la saisonnalité près) sur ces derniers mois ... C'est une situation très intéressante car à volume de transaction constant (constant, en volume monétaires ...), les variations sur les prix ont plus de chances d’apparaître. Et puis, il faut bien que la baisse des volumes se termine à un moment donné !

zyx

NCC - 1701

boulgakov a écrit :

Et légère remontée du ratio prix / revenus, non ?

volume monétaire / revenus

patx3

cartemere a écrit :

cas de Hr ici même d'ailleurs il me semble :jap:

T'es vite rattrapé par l'impact fiscal car seuls les intérêts sont déductibles, pas l'amortissement du capital du prêt. C'est possible si tu as un déficit fiscal reportable assez important (et encore, c'est valable 10 ans). :jap:

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

nico6259 a écrit :

Et Xavier Bertrand qui dit que ce sont les retraités les victimes...leaule.

---------------
marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

atomick a écrit :

Pour Professor, mon calcul est le suivant :

avec une revente a 10 ans au même prix que l'achat:

Achat 160k€ - 59k€ de capital restant du = 101k€ en 10 ans

Soit la rentabilité de l'opération :

5500€ de loyer / an (2 mois de carence/an) +
3400€ de gain fiscal / an (injectes certes dans le projet)
10k€ de capitalisation par an

/

Coût du bien avec frais d'actes et aménagement intérieur 165k€ +
coût du crédit 30k€ +
charges co.pro 3k€ (24€/mois) +
Augmentation de l'IR (1350€ de foncier/an après déduction des charges, des intérêts d'emprunts, taxe foncière, et charges co.pro imposée a 14%) de 190€/an , soit 2k€ +
IF a 650€/an , soit 6,5k€
Aller, rajoutons même 4000€ de travaux

=> rentabilité de 8,9%.

Si on estime faire une MV de 20%, et avec une revente a 130k€. Ça représente une capitalisation de 7k€/an, et avec les mêmes coûts,

=> rentabilité de 7,2%

La grande inconnu est bien sur le prix de revente au bout de 10 ans.
Allez, imaginons faire -50%. Bien revendu 80k€.

=> 5,7%

C'est pour ça que je considère l'opération dans son ensemble, avec une revente.

Mais a priori, quand on considère qu'on met 1 pour capitaliser 3, ça laisse de la marge en cas de grosse grosse baisse.

je crois que tu oublies la CSG :whistle:
l'assurance

---------------
marilou repose sous la neige

Lolo_hfr

Professor a écrit :

La fonction TRI est en effet un bon moyen d'évaluer l'interet d'un placement.

Elle a une définition mathématique précise, il suffit de googler Taux de Rentabilité Interne.

Message cité 1 fois

Lolo_hfr

atomick a écrit :

Ps: Lolo, je suis pas d'accord avec le prix au m², tu trouves 2300€, j'ai plutôt 3000€ sur moults autres exemples. (40m2 a 120k€) si tu trouve 40m2 a 92k€ je prend direct

Tu est allé sur le lien que j'ai donné ?

Il s'agit de prix réels de transaction enregistrés par les notaires. Je ne sais pas d'où viennent tes prix, mais s'il s'agit de prix de mise en vente, il faut savoir que les prix réels de vente sont plus bas, car les acheteurs négocient à la baisse (-10 à -20% couramment en ce moment vu le marché baissier).

Tu peux faire des recherches sur le même site avec d'autres communes que Pessac si tu veux élargir la comparaison.

Message cité 1 fois
Message édité par Lolo_hfr le 13-05-2013 à 16:36:33

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