Reprise du message précédent :

 
OK, 3 pages dans le vent, c'est + simple de mettre les nombres qu'on veut  

exact ...oui donc -4%. Bon a simuler également alors.

Mais j'ai quand même du mal a comprendre autant de pessimisme de flash: je dis pas que c'est automatique de faire 8% de rentabilité mais on dirait que tu penses que l'investissement dans l'immobilier n'est pas rentable du tout vu le marché actuel... C'est quand même bien dépendant de la région, de la localisation, et des capacités financières de l'investisseur?
Et puis, quand tu peux couvrir a 100% un prêt sans compter sur les loyers, t'es plutôt serein

Pour l'émission, c'est du saisonnier, gros rendement et gros risque...les pauvres

ET surement 50 dans 10 ans  

 
Non mais il les a mis ensuite les bons chiffres
 
Complètement différent et assez mauvais en terme de rendement
 
Pour moi c'est surtout ça le problème.
 
Un investissement immo doit d'abord se juger sur son rendement locatif et pas sur une PV ou MV
 

Ok Professor.
Mais donc ça veut dire que le bien est trop cher par rapport au loyer espéré en fait ? D'où un mauvais rendement ? (Sans tenir compte d'une revente éventuelle)

 
 
Oui.
Pour un bon rendement, cherche du prix de vente < 200 loyers.
Ca doit encore se trouver, même en ces temps bullesques, en banlieue de grande ville de province (Mérignac puisque tu en parles).
Mais difficilement en centre-ville où on doit plutôt tourner à 300 loyers et encore pire pour le neuf.

Je suis pas sûr que les capacités financières de l'investisseur changent grand chose au rendement...et les prix nettement surévalués par rapport aux loyers c'est quasiment global en France à ce jour. D'où des rendements moisis à peu près partout.

 
Et dans ce cas... Adieu Duflot, vaches, cochons...(30k€ sur 9 ans tout de même !)

...en plus avec le duflot il faut des loyers super bas en-dessous du marché, non? Tes 550€/mois hors charges pour un T2 tu pouvais te brosser ou je délire?

En fait tu es plafonné a un prix maxi/m² (Dans mon cas 11,08m2 x 41m2) mais tu peux séparer les baux de l'appart et du parking... Donc en pratique tu met le tarif maxi Duflot et puis ton parking a 40-60€ pour compenser et arriver a un loyer du marché.

Je vais répondre le calcul de Professor parce que du coup si tu enlève les 30k€ de defisc au prix de l'appart (160k€) on tombe alors dans un rapport loyers / prix du bien un peu mieux  

550€/mois HC pour 40m² c'est un peu beaucoup au-dessus des prix du marché, vu d'ici...je connais aps grand monde qui voudrait payer autant pour si petit dans le coin.

Défiscalisation  

 
La grosse arnaque classique : faire miroiter une rentabilité basée sur un loyer complètement déconnecter de la réalité du marché. Ils espèrent attirer des investisseurs complètement apeurés qui pense qu'investir dans la pierre à Paris protégera leur économie et qu'avec la pénurie de logement et la flambée des loyers, ça se louera quoi-qu'il arrive.  
 
Le seul moyen d'atteindre un tel niveau de loyer est de faire de la location touristique, ça peut fonctionner pour ceux qui ne connaissent pas la capitale, mais celà veut dire avoir une épée de Damoclès : dans Paris intra-muros, ce genre de location est considérée comme une activité commerciale différente de la location de résidence principale et est soumis à autorisation préfectorale (faire passer des locaux à usage de résidence à un usage commercial) et dans ce sens, c'est presque tout le temps refuser.  

ça peut passer en loyer meublé + CC hors élec-eau-gaz.    
Après le meublé va intéresser surtout des gens qui ont prévu de ne pas rester d'où vacances locatives ET je ne sais pas si la loc meublé est compatible des dispositifs de defisc...

Oui voila

Pour faire un investissement immo, il faut rechercher un bon rendement

La defisc va te l'améliorer, mais il ne faut pas pour autant partir avec un rendement brut mauvais.

Il faut rechercher du 5% brut mini voir 6%

 
T'exagères un peu, 190, c'était le prix de départ des enchères.
ET ils ont finalement eu un repreneur à leur prix.
 
Ce qui m'a surtout marqué, c'est le couple qui achète pour faire chambre d'hote :
- on n'a pas encore les sous pour les travaux parce qu'on n'a pas vendu notre maison, j'espère que les artisans vont bien vouloir commencer sans l'acompte
-"ah bon, fallait demander un permis de construire avant de débuter les travaux"?
-"Faut une autorisation pour faire chambre d'hôte?"
-"mais on savait pas nous, on comptait ouvrir dans 2 mois!"

Ca illustre
1) leur betise,
2) la connerie de la legislation francaise qui empeche les gens de gagner leur vie.
 
Entre 1) et 2) mon coeur balance.

Mon beau frère loue 550€ a Bruges un vieil appart avec la tapisserie qui se décolle, et pas de cuisine aménagée. Des amis un T2 sur merignac a 650€ !  Le site de simulation donne un loyer moyen a 554€.
Après effectivement tu as l'étudiant qui cherche juste un toit, pas forcément de confort, mais ce n'est pas ma cible : plutot un jeune couple, des militaires ou des étudiants en écoles d'infirmier. (Tout ceci se trouve aux alentours)

 
Petite rectification
 
 
La pension de retraite d'un salarié dans le privé ayant la totalité de ses droits est en moyenne entre 70% et 85 %.
 
Justement depuis la réforme 2003,  assure aux employés ayant un smic  une pension proportionnellement plus importante peut atteindre 85%.
 
 

 
Je ne vois ce que vient faire Nicolas Sarkozy là dedans
 
Je sais bien que tout est de sa faute,  c'est plus simple à dire  çà évite à ce qui le dise de réfléchir
 

 
Comment ces gens ont-ils pu obtenir un prêt ?

Sauf que ce qu'on essaie de t'expliquer, laborieusement certes, c'est qu'actuellement ce genre de cas est très très rare et à priori n'existe surement pas dans du neuf sur la région bordelaise...

Dans le cas d'une defisc immo, il est, selon moi, important de comprendre qu'on achète un appart avant d'acheter une defisc même si tous les "conseillés" vont te dire le contraire.
C'est à dire que le rendement doit venir de l'appart la defisc ne doit être que la cerise sur le gâteau...

Où s'en va le prix de l'immobilier ?
http://feedproxy.google.com/~r/Con [...] es-maisons
 

Ce que je voilais dire, c'était par rapport a flash qui disait que "ça fera un insolvable de plus, vive le krach, vive la révolution".
Je veux dire que quand tu peux personnellement absorber 12 mois de vacances par an, tu es plus serein dans on investissement
Après évidement, je regarde bien sur l'appart en lui même, et c'est le neuf qui m'attire plus que l'ancien. On m'a dit de le projeter dans l'appartement pour bien de rendre compte, et oui j'y vivrais, dans du neuf, c'est encore plus attractif selon moi. Certes moins rentable, mais pour un premier investissement, le neuf est ce qui me semble le moins risqué de tomber sur des travaux a faire rapidement.

 
Ok j'avais mal lu...  
 
Sinon tu parles d'un appart, il est construit? il fait quelle taille? quel prix? quel loyer espéré?

Je me suis posé la même question. Surtout un prêt à 3000€/mois    
 
Et le couple espérait vraiment faire plus de 36000€ de CA la première année ?

 
Le beau-père s'est porté caution pour le prêt.

Ok tu peux payer le crédit immo de ton investissement même sans locataire, mais ça réduirait fortement tes possibilités d'achat de R.P.
Moins de concurrence pour ceux qui attendent la baisse !

 
Maison surévaluée près d'une route pas passagère dans un bled loin de tout... belle aventure!
A la base, le mec était musicos et la femme décoratrice sur Montpelier.

Oui un appart, sur plan. 41m2. Annonce a 160k€, je vais propose 150k€. Loyer espéré 550€ HC. Defisc associée 30k€.

J'ai déjà ma RP, que j'ai construite en grande partie moi meme, => petit credit + baisse des taux (quasi -3 points par rapport a mon ancien taux) donc mensualités/durée reduite , d'où cet investissement.

Je ne cours pas après la defisc, c'est tout le mal que je souhaite a tous: payer un Max d'impôts. Mais quand tu peux mettre 3/4 dans un investissement + les loyers... Enfin, en gros, par mois c'est mettre 400€ de ma poche et 800€ de celle du locataire + impôts,
donc même en achetant cher, ça paraît intéressant tout ça

 
Surtout qu'apparemment la maison d'hote n'a que 4 chambres, et qu'ils la louent 80€ par nuit..    

 
Mais enfin, 4000€ le m² sur Bordeaux
 
Je renonce.

 
C'est une connerie que de demander un permis de construire et qq papier pour monter une société de chambre d'hôtes ?
 
 

 
Je pense que quand il parlait de couvrir le prêt c'est par ses propres moyens :  
 
En gros, il peut assumer le remboursement du prêt avec son salaire sans les loyers (un peu comme pour une RP)
Mais du coup, paye ton investissement    
 
[Edit] OK  - Grillé

Tu es un fan boy S.arko?
Les mesures qu il a prises (la France de proprio, le doublement du PTZ, la.deduction des interets d emprunt...) ont clairement relancé la bulle immo.

Qu on soit de gauche ou de droite, c est un fait.
Il a fait de la merde (comme tous les gouvernements depuis 35 ans, quoique l actuel en retirant les mesures qui alimentaient la bulle fait deja mieux en la matiere).

C'est une connerie que ça demande plusieurs mois de traitement

4k€/m2 alors que c est meme pas à Bordeaux mais dans un patelin à coté ?
Leaule l arnaque!

 
Tu veux négocier les prix du neuf ? Je ne sais pas si ça se fait avec un promoteur ?
 
Sinon ça reste encore très bas comme rendement brut :  
 
550 * 12 / 160 000 = 4.125 %  
On s'éloigne des 5 à 6 %
 
Il faut que t'en vois plein pour te faire une idée des prix et des loyers.
Quand tu auras une bonne vision du marché tu pourras mieux dénicher les bonnes affaires.  
 
 
[Edit] La defisc Duflot c'est bien 18% du montant donc c'est 28 800 €  

 
Oui on peut chipoter là dessus.  
 
3 mois pour un permis de construire    
 
Pour monter une société, ça peut se faire rapidement.

Et encore, c est meme à Bordeaux son truc BBCvlaquejtenfume.