Reprise du message précédent :

 
Oui. Le delta a fournir sera moins élevé.

 
La baisse de prix du futur bien compense la baisse du prix de vente de l'actuel, j'ai pensé à ça, mais je voulais être sûr qu'il n'y avait pas un truc "invisible" pour moi qui faisait que ce raisonnement ne tenait pas la route    
   

Oui ainsi que les FDN et autres frais d'agence...

exactement, j'ai pas trouvé grand chose d’intéressant à Metz, pas mal de truc en vente, mais alors  

Maison ou appartement ? Que je vois le nombre d’appartements des années 60-70 avec des copropriétés à chier et coûteuses, presque ou pas d'entretien et des promiscuités. Sans parler des prix bien entendu.    

Refais les calculs avec une tranche à 40% et une csg à 15%.

Ne pas oublier que dans ce concept d'impôt sur des revenus qui n'existent pas, ces derniers viennent s'ajouter aux revenus réels et peuvent faire sauter une tranche...

Et je n'ai fait la calcul que sur la résidence principale.

Personne ici n'a jamais songé ou a franchis le cap d'un achat à l'étranger ? Maroc, Espagne... ?
 
On peut acheter un très bel appartement cash, après il faut de bons partenaires pour le louer.
J'aurai bien aimé avoir des témoignages...

Au Maroc, il me semble qu'il y a une loi comme quoi, si tu vends un bien immobilier, tu peux pas rapatrier l'argent de la vente en France. Obliger de le réinvestir au Maroc.
En plus, le marché de la location saisonnière est déjà saturé.

 
Tu rigoles la ?
Le nombre de voitures immatriculées L à Metz ... le quartier gare est un bon exemple de concentration de frontaliers.
 
Sinon, pour le marché à Metz, effectivement, toujours les mêmes biens qui traînent, soit y'a un circuit parallèle pour les biens de qualité ... soit le marché est vraiment grippé (je penche plutôt pour la deuxième solution).
 

 
Les prix du côté de Pompidou ...  
En plus, il n'y a pas l'air pour le moment d'y avoir beaucoup d'habitants ...
Mes parents ont fait une bonne affaire avec le m² à 1500€ dans le triangle impérial.

Il y a un boom de la location saisonnière en Corée du Nord, tu devrais tenter

Pourquoi les gens sont ils tous aussi fermés sur ce topic ?
Le Maroc me fait un peu peur effectivement, mais des grandes villes dans le sud de la France, ou bien plus,risque en Espagne ça doit être faisable.
 
Quand les prix en IDF ne te permette,t pas d'acheter un beau logement je trouve,pas ça déconnant.

Instabilité politique au maghreb
Y en a qui s'en mordent les doigts.

 
Peut-être parce que tu changes d'avis à peu près aussi vite que de chaussettes?

Ah mais la je ne change pas d'avis je me renseigne sur pas mal de choses différentes c'est tout.
Je suis très bien dans ma ville en loc, si je trouve une loc moins cher tant mieux pour l'instant j'ai pas trouvé.
 
Par contre poir un achat en IDF j'ai pas les moyens.

Ce topic a plus de 8 ans.  
On attend la baisse.

Moi je l'ai eue, j'ai attendu, j'ai pu acheter un appart que j'aurais pas pu acheter lors des débuts du topic.

Moi j'attends.

Habiter au Maroc et travailler en IDF c'est possible. Y'en a bien qui font 4h de TEC.

Salut le topic,
Étant proprio depuis 2008, j'ai fait racheter mon prêt immo avec les taux actuels, et a présent, au lieu d'accumuler mon épargne sur une assurance vie Fortuneo, j'aimerais me lancer dans un investissement immobilier pour louer. Les simulations du banquiers sont bien sur alléchantes (rentabilité de 13% sur 15 ans, bien plus après remboursement du bien).
Est ce le bon topic pour parler de ce genre d'investissement ? Les programmes de defisc? Les pièges a éviter ? Les programmes foireux ou pas (Nexity, Pichet...)?  

 
je tombe dedans mais c'est pas grave, ici les prix ont baissé sur 8 ans, la France n'est pas Paris et en dehors de Paris ce n'est pas que de la paysannie de bouseux

Je crois pas:  on a bien simulé tout le bousin, avec revenus des loyers, emprunt a rembourser bien sur, impact sur IR, revalorisation annuelle, frais de gestion (il n'a mis que 6% du loyer, mais bon), travaux en prévisions...
Enfin bref, on arrive a 15 ans, en injectant 150€/mois, quand t'es remboursé ton bien acheté 120k€, t'as a ton bilan patrimonial XXxxx€.
Ce qui représente bien 13% annuel

Bon enfin c'est évidement a affiner car si c'était aussi rentable, ça se saurait..

D'ailleurs, parle-t-on aussi ici des différentes agences pour mettre en gestion son bien? Du prix, services, sérieux de l'agence ...?

atomick > Dans quelle ville/département souhaites-tu investir dans l'immo ?
1ère remarque : quel que soit l'endroit, tu rêves debout avec tes 13% de rentabilité annuelle.

Sur Bordeaux, ou villes de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Qui se louent facilement et rapidement.

Oui je me doute bien que les 13% du banquier son alléchants... Mais j'ai le papier sous les yeux, je peux vous donner les chiffres hein :
Bien de 120k€ (frais d'acte / garanties / dossier pour 131k€ au total) apport de 5k. Loyer espéré de 700€/mois pour un T3, crédit sur 15 ans, taux a 2,6% qu'il m'assure. Remboursement de 850€/mois donc apport de 150€ de ma poche. Au bout de 15 ans, on a paye 188k€ (dont 10k€ de surplus d'impôts) et en ressources un bien qui vaut désormais 138k + 135k€ de revenus locatifs
=> +84k€ sur 15 ans en mettant 150€/mois.

Bon encore une fois, je prend ça avec des pincettes bein sur. Mais sur le papier ça a l'air pas trop moche comme simu.

Parce que sur de l'immo on peut espèrer quoi comme rentabilité ?

C'est situé où?
 
Parce qu'un T3 à 120k€, je doute que ça soit dans une ville où il se loue 700euros.

3% à 4% net (hors plus value, qui sur le très long terme suis à peu prêt l'inflation)

Ben tiens, comme si le banquier était capable de prévoir l'évolution des prix de l'immo sur 15 ans  

Merci Sligor. C'est effectivement l'idée que j'en avais avant que le banquier ne me fasse ces simulations aguicheuses.
Moins rentable et beaucoup plus contraignant qu'une assurance vie.

Effectivement a 120k€le t3  il a été optimiste.
Je vous met la simu ci certains veulent y jetiez un œil.

http://imageshack.us/a/img689/1471 [...] 155507.jpg

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Bein matte la simu: il fait la différence emplois et ressources, pour faire ton bilan patrimonial. nan?  
Ou il m'enfume un peu ce banquier ??

et ça baisse pas ?

lolzor.
Bordeaux, 120K€, 700€/mois, T3. Pick 2.

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C'est super chouette 88k en 15 ans à 150€/mois.
Maintenant proposons par exemple des trucs un peu plus vraisemblables :
 - Taxe foncière
 - Sur 15 ans t'as peut-etre quelques frais de copropriété qui passent.
 - Sur 15 ans t'as aussi sans doute quelques travaux de ci de là (réfection des peintures, changement de la chaudière etc)
 - Comparons avec les 150€/mois investis sur une épargne pépère, avec donc des intérets composés
 - N'oublions pas le risque de vacance locative (qui est évalué à 70% par les banques en simulation d'emprunt généralement, mais qui tourne probablement plus aux alentours de 80-90% selon l'emplacement et le type de locataires).
 
Bref, généralement quand on considère vraiment l'intégralité de la chose, il est rare que la rentabilité soit aussi haute que celle que te présente ton conseiller (qui est je le rappelle payé à la commission, et a tout intéret/envie que tu prennes un juteux emprunt chez lui).

 
Ca fait toujours une valeur locative de k.mois c'est élevé tout de même...

Ça me semble extrêmement ambitieux...A priori sur Bordeaux centre un bien a ce prix se loue dans les 400€ 500 avec les charges...
Après c'est peut etre une ville géniale ou le rendement est encore bon, on peut avoir le nom?

Dans tous les cas les 2 premiers loups dans tous les montages de defisc sont toujours le montant du loyer espéré (et pour ça il vaut mieux connaitre le marché ou investigué précisement) et les charges diverses qui disparaissent ou sont minorés...

 
Avec la csg? Tu voulais dire la tva non?
 

 
T'as pas compté ta voiture?

pas évident  
dans un marché baissier, le marché a très peu de liquidité
c'est chiant de vendre et ça prend du temps

pour louer ?