[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

r06

Reprise du message précédent :

Hr a écrit :

Bon ça va faire bientôt un an qu'on a acheté notre immeuble (170m² @ 1500 € / m²)

Pour l'instant, on a eu 16 jours cumulés de vacances sur 5 appartements, dont 3 toutes petites chambres (ça tourne tous les 3 / 6 mois). Pas renégocié le prêt (financement 110% / 25 ans @ 3,86%), mais en cours de délégation d'assurance pour baisser de 30 € les mensualités. Pour l'instant l'autofinancement est total, l'argent en trop est placé sur un CEL en vue de travaux d'amélioration et d'entretien. [:blair witch]

Aucun gros problème jusqu'à présent, la connexion internet a sauté une fois (câble mal branché dans la rue, intervention en 48h de Numéricâble) et une locataire a eu un vidage de baignoire bloqué en prenant un bain (j'ai donc joué les plombiers à domicile le jour même [:-arnadul-] ).

Aller, plus que 24 ans. :wahoo:

Tu pourrais rappeler ou c'est?

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Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:32:10 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

briseparpaing

Professor a écrit :

Oui :jap:

On commence a regarder pour peut être faire ~~un autre investissement~~

Une autre défiscalisation [:aloy]

Message cité 2 fois
Message édité par briseparpaing le 12-05-2013 à 19:33:02

r06

Hr a écrit :

Angers.

Ok c'est le problème de ne "connaitre" que des régions à rendements pourris, je suis très tenté par un investissement locatif mais toutes les zones ou j'ai vécu on des rendements désespérants et des tickets d'entrée élevés... :fou:

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:34:40 The post content has been deleted Message édité par Hr le 12-05-2013 à 19:38:13 --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Professor

briseparpaing a écrit :

Une autre défiscalisation [:aloy]

Non, j'en n'ai plus trop besoin

Mais je préfère placer mon argent dans l'immo plutôt qu'a la bourse. Je m'y connais plus

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

briseparpaing a écrit :

Une autre défiscalisation [:aloy]

c'est completement con ce que tu dis

j'ai fais construire pour louer alors que je paye pas d'impot
(2.5 part sur un salaire de fonctionnaire)

---------------
marilou repose sous la neige

briseparpaing

Professor a écrit :

Non, j'en n'ai plus trop besoin

Mais je préfère placer mon argent dans l'immo plutôt qu'a la bourse. Je m'y connais plus

Moi je préfère placer mon argent sur mon compte-courant, c'est moins fatiguant.

Message cité 1 fois

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:38:56 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Professor

Hr a écrit :

On a hésité un moment, mais si krach il y a (et ça baisse bien chez nous), on veut pouvoir emprunter et acheter à vil prix une maison en quartier résidentiel sur la commune, ou première couronne sympa. En appartements seuls on pourrait investir sans trop de mettre de bâtons dans les roues, mais je ne veux pas acheter en copropriété, alors le ticket d'entrée est à plus de 200k € pour le moindre petit immeuble de 3 studios... :sweat:

Je comprends

Alors que moi, ma situation est différentes car on va finir de payer notre RP dans 1,5 an env
Donc on anticipe pour réinvestir

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Professor

briseparpaing a écrit :

Moi je préfère placer mon argent sur mon compte-courant, c'est moins fatiguant.

Effectivement

Pourquoi je n'y ai pas pensé avant !

Message cité 1 fois

atomick

Quich'Man a écrit :

Vous oubliez quand meme un détail, c'est la zone géographique. Certaines zones sont beaucoup moins sujettes à la baisse. Bordeaux et la Cub en font partie.

Pour regarder de près les annonces sur Bordeaux, les biens de qualité partent en moins d'une semaine. Les chiffres démontrent aussi que la baisse a Bordeaux n'est toujours pas amorcée.

Il y a plusieurs explications a ca :

1. Les prix n'ont pas atteint de niveau délirant comme dans d'autres agglomération de meme taille
2. La région attire énormément, elle ressort toujours en tete des enquetes nationales pour sa qualité de vie (mer, montagne, climat, qualité de vie général), meme si économiquement il y a encore des progres a faire
3. La modernisation de la ville, de ses infrastructures (2 nouveaux ponts), l'arrivée de la LGV (2h de Paris) vont continuer à valoriser la ville.

Bref, je ne dis pas que ca ne baissera pas a Bordeaux, mais il est fort probable que cette région soit nettement moins touchée par la baisse que ne le sera par exemple le Limousin et donc de ce point de vue là, l'investissement d'atomick n'est pas complètement débile.

Sur l'aspect résidence neuve en revanche, perso j'ai déjà donné, je déconseille car c'est cher, ca vieillit mal et les charges sont largement minorées au départ. Et puis Mérignac n'est pas Bordeaux meme si c'est dans l'agglo... :jap:

Un peu de positif alors dans l'immobilier sur Bordeaux ?
Le neuf que tu avais acheté, c'était ou? Et quand ?
Je suis conscient que c'est cher, mais c'est:
1/ un bon moyen de defisc
2/ profiter du neuf pour etre tranquille pendant au moins 3-4 ans , voir 10
3/ avoir du BBC => bien de qualite, faible conso energetique
4/ revendre dans 10 ans ou plus un appart "quasi neuf"
Merignac est la plus grosse ville après Bordeaux tout le même. Talence en pleine expansion. Pessac super recherché également. Je regarde sur ces 3 communes, plus Bordeaux hypercentre bien sur.

Message cité 1 fois

briseparpaing

Professor a écrit :

Effectivement

Pourquoi je n'y ai pas pensé avant !

Parce que tu réfléchis trop à ton pognon.

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

briseparpaing a écrit :

Parce que tu réfléchis trop à ton pognon.

ça demande pas d'effort
c'est comme toi pour faire une dérivé, ça vient tout seul

moi pour compter de l'argent c'est pareil

Message cité 1 fois

---------------
marilou repose sous la neige

atomick

Lolo_hfr a écrit :

En 1991 sur paris, les prix avaient augmenté de 60% en 15 ans avant de chuter de 40% en 8 ans.

En province, les prix ont augmenté de 100% en 15 ans jusqu'au pic de 2008, depuis ils ont baissé de 5 à 10% et continuent de baisser.

Regarde la première page du topic, tous les chiffres y sont.

Ok. Merci, je vais aller voir. Mais donc, après des petits cycles de hausses, des baisses, des hausses des baisses... on a finalement un Gand cycle de ... +20% sur Paris par exemple. Mais oui ça fluctue...

briseparpaing a écrit :

Sans la dernière phrase, oui.
Mais je te signale que la plupart des intervenants ont d'abord fait part de leur scepticisme sur le rendement annoncé et n'ont fait que débattre de la manière de le reconsidérer.
L'agressivité n'a été provoquée que par Atomik lui-même.

[:dieggg'] c'est mon coté trop optimiste qui ne voit que le bon côté des choses

bricolo a écrit :

sinon:
http://www.rendementlocatif.com/

Super lien, merci. Je pensais avoir tout simulé mais le vais le refaire avec ce simulateur.

Mais merci pour toutes vos remarques, constructives et intéressantes, optimistes neutres ou pessimistes.
La localisation du bien me semble bien [:tinostar] donc je vais bien sur regarder autre chose, négocier le bien, et je verrais ensuite si je sers de témoin pour les 10 prochaines années a suivre du topic [:sashock:4]

Message cité 1 fois

briseparpaing

vapeur_cochonne a écrit :

ça demande pas d'effort

Bah si

vapeur_cochonne a écrit :

c'est comme toi pour faire une dérivé, ça vient tout seul

C'est souvent super-galère

vapeur_cochonne a écrit :

moi pour compter de l'argent c'est pareil

C'est censé être génétique chez moi, bah non, j'm'en fous.

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

briseparpaing a écrit :

C'est censé être génétique chez moi, bah non, j'm'en fous.

il ya des truc que tu fais naturelement
moi ça a été de gerer un projet [:cosmoschtroumpf]

Message cité 1 fois

---------------
marilou repose sous la neige

Professor

vapeur_cochonne a écrit :

il ya des truc que tu fais naturelement
moi ça a été de gerer un projet [:cosmoschtroumpf]

Un peu pareil pour moi.

Gérer des comptes en banques, bourses, AV ... c'est une vrai galère : j'essaye et au bout de 3 mois j'arrête car ça me gonfle

Gérer un projet immo : c'est un loisir pour moi. Rechercher un bon plan, se balader dans des quartiers pour voir ce qu'il y aurait à acheter, faire des plans pour améliorer/rénover une maison, suivre les travaux, faire des travaux ...

Guignolo

éternel newbie

atomick a écrit :

3/ avoir du BBC => bien de qualite, faible conso energetique

Il me semble que tous les bâtiments neuf sont BBC depuis le premier janvier (application de la RT2012).

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Hr a écrit :

J'ai acheté avec ma copine en indivision. :jap:

7,98% de rendement super brut, le total des loyers mensuels hors charges est de... 1664 €. :whistle:

Y'a ceux qui mettent 170k€ pour avoir 500€ de loyer, et y'a ceux qui mettent 170k€ pour avoir 1664 € ( [:pere dodu] ) de loyer par mois [:clooney15]

Message cité 2 fois

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

nico6259 a écrit :

Y'a ceux qui mettent 170k€ pour avoir 500€ de loyer, et y'a ceux qui mettent 170k€ pour avoir 1664 € ( [:pere dodu] ) de loyer par mois [:clooney15]

170m²@1500€ du m² c'est plutôt 255k

mais le rendement est clairement meilleur. Genre quasi double...

Message édité par bricolo le 12-05-2013 à 20:53:24

Profil supprimé

C'est une plaisanterie ça ?
http://www.elise-franck.com/fr/con [...] aris-19eme

26m² dans le 19ème pour 1200€ par mois :heink:

Message cité 3 fois

flash23

Fin de race brainwashée

nico6259 a écrit :

Laissez-le, il a l'air convaincu que ça ne peut que monter, qu'il achète ce sera un bon placement :jap:
Ca fera un mec solvable de moins.

+1
Je crois, après un certain temps, qu'il faut admettre qu'on ne pourra raisonner tout le monde, d'autant plus qu'il est difficile de le faire du fait de l'aspect "boule-de-cristal" (on sait que ça baisse déjà, mais on est incapable de prévoir quoi que ce soit) que de l'aspect ""responsabilité" ("ouin, tu m'avais dit de ne pas acheter : c'est de ta faute !" ).
Puisqu'il est illusoire de vouloir obtenir le krach par la transformation des esprits, laissons-les acheter (grand bien leur fasse après tout, surtout s'ils ont raison in fine), laissons-les se rendre insolvable pour les années qui viennent : le krach, s'il doit venir, viendra d'autant plus vite.

phila a écrit :

[:oh shi-]

Clair. Le mec qui croit que le prix d'un terrain est une valeur absolue, déterminé par une sorte de dieu au-dessus de tout soupçon, alors qu'il n'y a rien de plus relatif et soumis à dépréciation qu'un terrain, surtout en France où il suffit de regarder Gmap pour se rendre compte qu'il n'y a quasiment que le vert des champs sur la carte.

---------------
« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

flash23

Fin de race brainwashée

atomick a écrit :

[:spetnaz:3]
Hein ?
C'est quoi ces +20% ?

Tu t'es dit : "Paris a pris +60% puis a baissé de 40% => bah ça fait toujours +20% ! [:basarab ier intemeie] ", c'est ça ?

Non parce que si c'est ce que tu as pensé, il y a un gros malentendu mathématique, car :

100 euros prennent +60%, ça fait 160 euros.
160 euros prennent -40%, ça fait 96 euros.

Donc, après avoir monté de 60%, puis krashé de 40%, on est en négatif (-4%) par rapport au prix de départ.
C'est pas : "on a finalement un grand cycle de +20%" mais "on a finalement un grand cycle de -4%".

A retenir :
Pour perdre 100% de hausse, il suffit de 50% de baisse.

Message cité 1 fois

---------------
« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

c2800

Hr a écrit :

Angers.

[:wark0]

Cette ville :love: :love:

$temp

Je me demande s'il ne s'agit pas de location saisonnière... :heink:

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Guignolo a écrit :

Il me semble que tous les bâtiments neuf sont BBC depuis le premier janvier (application de la RT2012).

Oui donc ça veut dire que ce sont tous des biens de qualité

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

Profil supprimé

Le pire des projets (en terme de qualité de réalisation) que j'ai terminé à ce jour en tant que contrôleur technique était un bâtiment de logements collectif BBC

andre1980

Les gros nichons vaincront

Et puis les bâtiment avec panneaux solaire, ça va être drôle dans 10 ans lorsqu'il faudra les remplacer [:atom1ck]

L'expérience montre que les panneaux solaire n’atteignent jamais les 20 ans. Ce que les poseurs essaient de faire croire et c'est encore plus vrai plus près de la mer

Message cité 1 fois
Message édité par andre1980 le 12-05-2013 à 22:00:24

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).

patx3

andre1980 a écrit :

Et puis les bâtiment avec panneaux solaire, ça va être drôle dans 10 ans lorsqu'il faudra les remplacer [:atom1ck]

L'expérience montre que les panneaux solaire n’atteignent jamais les 20 ans. Ce que les poseurs essaient de faire croire et c'est encore plus vrai plus près de la mer

Mouais...

http://www.futura-sciences.com/fr/ [...] aire_1051/

Message cité 1 fois

Hoiniel

[:lehman brothers:4]

A poster dans le topic des SFBA.

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Fake, l'immo ça peut que monter, au pire on loue

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

panda_man

This time is different

Faut prévenir la banque qu'on est en pénurie de logements :spamafote:

---------------
Mon FlickR

Nicodonald

Pour ce prix tu trouve des 60m² là bas (loyer 1200€]

Message édité par Nicodonald le 12-05-2013 à 22:16:20

andre1980

Les gros nichons vaincront

patx3 a écrit :

Mouais...

http://www.futura-sciences.com/fr/ [...] aire_1051/

Un test a était fait sur un bateau pour savoir si la durée de vie que donner les constructeur était vrai.
Au bout de 5 ans sur un bateau, 100% des panneaux (de différent constructeur) était mort :lol:
Résultat, les constructeurs ayant peur des procés mettent de plus en plus une garantie de 20 ans (voir plus) avec en petit dans le contrat ("avec perte de rendement" :whistle: )

T'imagine si les constructeur de voiture te dirais :
"on garantie de voiture 10 ans mais avec avec perte de puissance".
Super. Une voiture "garantie" qui n'a plus que 5ch au bout de quelque année au lieu des 90ch lors de l'achat.

Message édité par andre1980 le 12-05-2013 à 22:26:56

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).

panda_man

This time is different

C'te winne :lol:

---------------
Mon FlickR

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Leur vendeur doit être bien rassuré d'avoir trouvé des pigeons achetant à ce prix là alors que ça ne vaut même plus la moitié quelques années après

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

phila

atomick a écrit :

Je le répète, la simu du banquier ne correspond a aucun bien, c'est juste une simu pour calcul de capacité d'endettement. (Et loyer bidon aussi ...)

OK, 3 pages dans le vent, c'est + simple de mettre les nombres qu'on veut

Message cité 1 fois

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Rien mais souvent chafouin...

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