[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

r06

Reprise du message précédent :

atomick a écrit :

Je veux dire par la, que le prix du terrain au m² qui est une réalité, le prix de construction du neuf (minimum entre 1100€ et 1350€ pour du BBC ) n'a aucune raison de baisser.

Fluctuer, ok. Qu'il y ait de la spéculation c'est certain. Mais la pierre, c'est comme l'or

Franchement si tu lisais la première page on gagnerait tous du temps...
Parce que la, tu nous fais un ramassis de lieux communs lamentables...
Un seul argument suffit: compare l'évolution du coup de la construction avec l'évolution des prix sur les 15 dernières années...
Le prix du terrain n'a rien de réel il correspond au rapport de force du moment et à la rétention organisée par les communes et les promoteurs...

Après je suis d'accord avec patx3 pour dire qu'il ne faut pas forcément croire aveuglement ce topic de bonnes affaires sont toujours possibles ou de pas trop mauvaises en fonction de la situation personnelle...

Message édité par r06 le 12-05-2013 à 14:58:31

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Grenouille Bleue

Batracien Azuré

atomick a écrit :

Fluctuer, ok. Qu'il y ait de la spéculation c'est certain. Mais la pierre, c'est comme l'or

Donc mon article plus haut est une vue de l'esprit ?

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

Hr	Posté le 12-05-2013 à 16:14:49 The post content has been deleted Message édité par Hr le 12-05-2013 à 16:16:18 --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

latoucheF7duclavier

Grenouille Bleue a écrit :

Un article de capital d'il y a 20 ans, au début de la baisse des années 90

http://img15.hostingpics.net/pics/454277p220resize.jpg

3K francs du m2.

latoucheF7duclavier

atomick a écrit :

Ok, ok il faut modérer la vision des personnes âgées qui ont 40-45 ans de recul sur le sujet par rapport a un topic qui a 8 ans révolus d'expérience , mais accorde mois au moins que sur le long terme, il n'y a aucune raison valable pour que ça baisse.
A moins d'un crack sur le prix du ciment et du parpaing [:klemton] ... Ou que le SMIC disparaisse et qu'on puisse payer la main d'œuvre au tarif journalier d'un ouvrier indien...

Je veux dire par la, que le prix du terrain au m² qui est une réalité, le prix de construction du neuf (minimum entre 1100€ et 1350€ pour du BBC ) n'a aucune raison de baisser.

Fluctuer, ok. Qu'il y ait de la spéculation c'est certain. Mais la pierre, c'est comme l'or

atomick a écrit :

Enfin un peu de recul
Ps: Je ne dis pas du tout que les experts du topic se plantent sur tout.

Pour de la revente d'occasion, le prix du neug on s'en fout.

Sinon, si il n'y a aucun acheteur, le producteur prendra sa perte. Qq soit son cout de revient.

patx3

atomick a écrit :

Enfin un peu de recul
Ps: Je ne dis pas du tout que les experts du topic se plantent sur tout.

J'ai la flemme de potasser ton projet mais fais toi ton propre simulation sur excel, c'est la meilleure façon de voir comment ton investissement fonctionne.

Intègre l'ensemble des éléments, les impôts, charges, années après années.

Ça te permettra de calculer une rentabilité réaliste, obtenue à l'aide de la fonction "tri" qui est un taux calculé en fonction de tes flux annuels en fonction des sommes que tu dois débourser.

Après, tu sauras si ça vaut le coup de tenter ou pas.

N'oublie pas que tu devras en être de ta poche quelques années, il ne faut pas que ça te gêne pour d'autres projets. Pense à avoir du cash pour les éventuels petits travaux et périodes de vacances.

Considère le loyer, mais le vrai, celui du marché, c'est à dire celui qu'une agence locale ou deux te donneront pour ce type de bien. Va voir le lieu, histoire de voir si tu as envié d'y vivre ou pas. Si tu as un frein, d'autres l'auront. Regarde si la demande est forte ou pas, ce serait con de te retrouver avec un bien injouable sur les bras.

Le prix est un prix neuf. Dans quelques années, ton bien sera classé comme ancien. Regarde donc quelle est sa surcote et intègre la dans tes calculs finaux. À voir aussi s'il y a pléthore d'offres similaires dans ce coin...

Ce genre de logique me semble plus pertinent que le discours récurrent ici que je résume volontairement : c'est trop cher et ça va se casser la gueule, de la faute aux vieux et aux impôts pas assez élevés.

Message cité 3 fois
Message édité par patx3 le 12-05-2013 à 16:27:19

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Tamahome a écrit :

10 m² c'est la niche du chien, et encore, faut un petit chien. La chambre d'un gamin c'est 30 m² s'il n'a pas de salle de jeux, sinon c'est 20 + une salle de jeu de 20 également... Minimum hein.

Il y a d'un côté ton monde, et de l'autre le monde réel.

---------------
Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

Quich'Man

No Fat...

Vous oubliez quand meme un détail, c'est la zone géographique. Certaines zones sont beaucoup moins sujettes à la baisse. Bordeaux et la Cub en font partie.

Pour regarder de près les annonces sur Bordeaux, les biens de qualité partent en moins d'une semaine. Les chiffres démontrent aussi que la baisse a Bordeaux n'est toujours pas amorcée.

Il y a plusieurs explications a ca :

1. Les prix n'ont pas atteint de niveau délirant comme dans d'autres agglomération de meme taille
2. La région attire énormément, elle ressort toujours en tete des enquetes nationales pour sa qualité de vie (mer, montagne, climat, qualité de vie général), meme si économiquement il y a encore des progres a faire
3. La modernisation de la ville, de ses infrastructures (2 nouveaux ponts), l'arrivée de la LGV (2h de Paris) vont continuer à valoriser la ville.

Bref, je ne dis pas que ca ne baissera pas a Bordeaux, mais il est fort probable que cette région soit nettement moins touchée par la baisse que ne le sera par exemple le Limousin et donc de ce point de vue là, l'investissement d'atomick n'est pas complètement débile.

Sur l'aspect résidence neuve en revanche, perso j'ai déjà donné, je déconseille car c'est cher, ca vieillit mal et les charges sont largement minorées au départ. Et puis Mérignac n'est pas Bordeaux meme si c'est dans l'agglo... :jap:

Message cité 3 fois

Quich'Man

No Fat...

171 contre 170 pour Paris. Mais c'est nettement plus doux

et le nombre d'heure d'ensoleillement est plutot élevé

http://www.meteopassion.com/ensoleillement-annuel.php

Message cité 1 fois
Message édité par Quich'Man le 12-05-2013 à 16:47:27

pik3

Quich'Man a écrit :

171 contre 170 pour Paris. Mais c'est nettement plus doux

et le nombre d'heure d'ensoleillement est plutot élevé

http://www.meteopassion.com/ensoleillement-annuel.php

Aller dans le sud pour avoir un temps aussi pourri qu'à Paris non merci.

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r06

patx3 a écrit :

J'ai la flemme de potasser ton projet mais fais toi ton propre simulation sur excel, c'est la meilleure façon de voir comment ton investissement fonctionne.

Intègre l'ensemble des éléments, les impôts, charges, années après années.

Ça te permettra de calculer une rentabilité réaliste, obtenue à l'aide de la fonction "tri" qui est un taux calculé en fonction de tes flux annuels en fonction des sommes que tu dois débourser.

Après, tu sauras si ça vaut le coup de tenter ou pas.

N'oublie pas que tu devras en être de ta poche quelques années, il ne faut pas que ça te gêne pour d'autres projets. Pense à avoir du cash pour les éventuels petits travaux et périodes de vacances.

Considère le loyer, mais le vrai, celui du marché, c'est à dire celui qu'une agence locale ou deux te donneront pour ce type de bien. Va voir le lieu, histoire de voir si tu as envié d'y vivre ou pas. Si tu as un frein, d'autres l'auront. Regarde si la demande est forte ou pas, ce serait con de te retrouver avec un bien injouable sur les bras.

Le prix est un prix neuf. Dans quelques années, ton bien sera classé comme ancien. Regarde donc quelle est sa surcote et intègre la dans tes calculs finaux. À voir aussi s'il y a pléthore d'offres similaires dans ce coin...

Ce genre de logique me semble plus pertinent que le discours récurrent ici que je résume volontairement : c'est trop cher et ça va se casser la gueule, de la faute aux vieux et aux impôts pas assez élevés.

Autant je suis d'accord avec l'approche: se renseigner, faire les calculs, vérifier sur le terrain, aller voir par soit même autant malheureusement ton résumé est caricatural, car il s'avère qu'actuellement, c'est très cher et ça risque fortement de se casser la gueule...
Le topic lui fait juste gagner quelques étapes...

r06

Quich'Man a écrit :

Vous oubliez quand meme un détail, c'est la zone géographique. Certaines zones sont beaucoup moins sujettes à la baisse. Bordeaux et la Cub en font partie.

Pour regarder de près les annonces sur Bordeaux, les biens de qualité partent en moins d'une semaine. Les chiffres démontrent aussi que la baisse a Bordeaux n'est toujours pas amorcée.

Il y a plusieurs explications a ca :

1. Les prix n'ont pas atteint de niveau délirant comme dans d'autres agglomération de meme taille
2. La région attire énormément, elle ressort toujours en tete des enquetes nationales pour sa qualité de vie (mer, montagne, climat, qualité de vie général), meme si économiquement il y a encore des progres a faire
3. La modernisation de la ville, de ses infrastructures (2 nouveaux ponts), l'arrivée de la LGV (2h de Paris) vont continuer à valoriser la ville.

Bref, je ne dis pas que ca ne baissera pas a Bordeaux, mais il est fort probable que cette région soit nettement moins touchée par la baisse que ne le sera par exemple le Limousin et donc de ce point de vue là, l'investissement d'atomick n'est pas complètement débile.

:lol: ...
Après je trouve aussi le niveau des prix à Bordeaux raisonnable quand on compare à des métropoles similaires par contre le bassin d'emploi et le niveau des salaires est aussi beaucoup plus faible donc l'un dans l'autre...

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 12-05-2013 à 17:05:05

briseparpaing

Quich'Man a écrit :

Vous oubliez quand meme un détail, c'est la zone géographique. Certaines zones sont beaucoup moins sujettes à la baisse. Bordeaux et la Cub en font partie.

Mais clair !
Et ce sera à 2h de Paris en TGV dans quelques années en plus !

Message cité 1 fois

Hoiniel

r06 a écrit :

:lol: ...
Après je trouve aussi le niveau des prix à Bordeaux raisonnable quand on compare à des métropoles similaires par contre le bassin d'emploi et le niveau des salaires est aussi beaucoup plus faible donc l'un dans l'autre...

Problème bientôt résolu :

briseparpaing a écrit :

Mais clair !
Et ce sera à 2h de Paris en TGV dans quelques années en plus !

Bientôt, la nouvelle ville dortoir de la région parisienne.

docmaboul

patx3 a écrit :

S'il est venu ici, c'est pour apprendre de vrais pros du prévisionnisme comme vous.

PS : le prochain qui reparle d'imposition fictive, je parlerai de mon souhait d'instaurer une TVA sur les loyers payés afin de ne pas qu'il y ait distorsion de concurrence avec l'industrie de service au logement, l'hôtellerie.

C'est débile. La TVA est payée au moment de la construction de la maison. Après, si effectivement tu produis une valeur ajoutée, pourquoi pas (ça ne me semble pas délirant de te faire payer toujours plus de taxes ).

Message édité par docmaboul le 12-05-2013 à 19:09:41

atomick

Hr a écrit :

Choix des finitions != qualité des matériaux et de la pose. [:icon4]

Tu n'as pas répondu à la question : combien de Duflot dans la copro de 15 logements ? Tu habites sur place ? Qui gèrera le bien ?

J'imagine que : tu n'habites pas la commune, que 50 % des biens seront vendus en défisc à des pigeons qui résident à plus de 100 km et que le bien sera géré par une filiale de la banque et du promoteur "gage de qualité". :jap:

EDIT : ton projet n'est pas idiot, beaucoup ici ont du locatif. Mais tu ne prends pas le problème de la bonne façon en allant voir le banquier... [:latex_]

Alors dans la résidence, tous les T4 en 4ieme étages, (3 ou 4) sont des familles qui vont y vivre. Tous les apparts sont éligibles Duflot en fait.

Je le répète, la simu du banquier ne correspond a aucun bien, c'est juste une simu pour calcul de capacité d'endettement. (Et loyer bidon aussi ...). La je commence a regarder ce qui ce fait dans le coin, en première ceinture de Bordeaux, rive gauche.
Et aussi a tout calculer quand même. La seule inconnue sur laquelle il y a polémique, c'est le prix de vente du bien a 10-15 ans.
Mais rien ne dit que je revendrais forcément, peut être qu'une fois amorti, je serais content des loyers

Et je compte gérer le bien. J'ai fait construire ma RP, enfin: j'ai construit ma RP. J'ai de l'entourage qui fait de la location, personne ne passe par une agence.

Mais par contre vous avez raison sur un truc: le prix, 3750€/m² c'est cher. très cher. Sachant que ça revient a 2000/m² . Avec des prestations similaires. Oui j'ai vu le matos qu'il posaient, et c'est pas du parquet premier prix, ni du carrelage bas de gamme.
Sur la même ville, les biens sont a peu près en vente a ce prix la, l'ancien bien sur moins cher. Mais pour des résidences des années 60-70, avec isolation archaïque et des grosses cages a poules de 15 étages.

Je ne pars pas sur l'achat d'un appart a 100km de la ville non plus c'est a 500m du tramway, a 10 minute du centre ville, accès rocade (ou périph a 3 minutes également), proche de toutes commodités, fac, lycée, commerces...
Je le vends bien hein ?

Message cité 2 fois

Hr	Posté le 12-05-2013 à 18:23:56 The post content has been deleted Message édité par Hr le 12-05-2013 à 18:25:03 --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

skeye

atomick a écrit :

Et aussi a tout calculer quand même. La seule inconnue sur laquelle il y a polémique, c'est le prix de vente du bien a 10-15 ans.

Et les vraies charges au bout de 2 ans. Et la TF. Et le loyer auquel ça se louera vraiment.

---------------
Can't buy what I want because it's free -

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

---------------
marilou repose sous la neige

Hr	Posté le 12-05-2013 à 18:32:47 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

zyx

NCC - 1701

chambre 1 : 10 m²
chambre 2 : 10 m²
sale de bain avec wc : 5m²
séjour + cuisine : 20 m²

Il y a même de la marge pour faire plus petit [:montgomery burns:1] !

chambre 1 : 9 m²
chambre 2 : 9 m²
sale de bain avec wc : 4m²
séjour + cuisine : 16 m²

soit ... 38 m² [:montgomery burns:3]

Message édité par zyx le 12-05-2013 à 18:41:40

Hr	Posté le 12-05-2013 à 18:40:27 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Lolo_hfr

atomick a écrit :

Non, point ne savais-je [:pseudoman] donc y avait du avoir une bulle énorme...

En 1991 sur paris, les prix avaient augmenté de 60% en 15 ans avant de chuter de 40% en 8 ans.

En province, les prix ont augmenté de 100% en 15 ans jusqu'au pic de 2008, depuis ils ont baissé de 5 à 10% et continuent de baisser.

Regarde la première page du topic, tous les chiffres y sont.

Message cité 2 fois

Lolo_hfr

Tamahome a écrit :

Nan mais vous croyez sincèrement qu'une maison en région parisienne, vendu actuellement a mettons 200K, en vaudra 100 seulement dans 5 ans ? O_o

Je dirais plutot 120 dans 5 à 8 ans, ce qui ferait -40%, comme ce qui s'est passé dans les 90s à paris.

Message édité par Lolo_hfr le 12-05-2013 à 18:56:17

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Hr a écrit :

Bon ça va faire bientôt un an qu'on a acheté notre immeuble (170m² @ 1500 € / m²)

Pour l'instant, on a eu 16 jours cumulés de vacances sur 5 appartements, dont 3 toutes petites chambres (ça tourne tous les 3 / 6 mois). Pas renégocié le prêt (financement 110% / 25 ans @ 3,86%), mais en cours de délégation d'assurance pour baisser de 30 € les mensualités. Pour l'instant l'autofinancement est total, l'argent en trop est placé sur un CEL en vue de travaux d'amélioration et d'entretien. [:blair witch]

Aucun gros problème jusqu'à présent, la connexion internet a sauté une fois (câble mal branché dans la rue, intervention en 48h de Numéricâble) et une locataire a eu un vidage de baignoire bloqué en prenant un bain (j'ai donc joué les plombiers à domicile le jour même [:-arnadul-] ).

Aller, plus que 24 ans. :wahoo:

C'est une belle opération :jap:
Comme quoi en paysannie c'est encore possible (même si beaucoup plus dur qu'en 2000), en cherchant bien.

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

c2800

Hr a écrit :

Bon ça va faire bientôt un an qu'on a acheté notre immeuble (170m² @ 1500 € / m²)

Pour l'instant, on a eu 16 jours cumulés de vacances sur 5 appartements, dont 3 toutes petites chambres (ça tourne tous les 3 / 6 mois). Pas renégocié le prêt (financement 110% / 25 ans @ 3,86%), mais en cours de délégation d'assurance pour baisser de 30 € les mensualités. Pour l'instant l'autofinancement est total, l'argent en trop est placé sur un CEL en vue de travaux d'amélioration et d'entretien. [:blair witch]

Aucun gros problème jusqu'à présent, la connexion internet a sauté une fois (câble mal branché dans la rue, intervention en 48h de Numéricâble) et une locataire a eu un vidage de baignoire bloqué en prenant un bain (j'ai donc joué les plombiers à domicile le jour même [:-arnadul-] ).

Aller, plus que 24 ans. :wahoo:

Déjà un an !

Je me souviens que ton projet t'assurait un bon rendement, dans les 9 % de mémoire, ce n'est guère etonnant que cela s'autofinance si vous avez bien géré le truc (avec ton frere je crois)

Message édité par c2800 le 12-05-2013 à 18:52:57

pik3

Lolo_hfr a écrit :

Attention il y a province et province. Dans les grandes villes de province (lyon...) on est sur le même scénario qu'à Paris. Baisse en 2009 puis forte hausse 2010-2011 et baisse depuis l'été 2012.
Sorti des grandes villes ça baisse effectivement depuis 2008 (cf sainté).

Professor

patx3 a écrit :

Voilà de bons conseils :jap:

Et sans être agressif

Message cité 1 fois

briseparpaing

Professor a écrit :

Voilà de bons conseils :jap:

Et sans être agressif

Sans la dernière phrase, oui.
Mais je te signale que la plupart des intervenants ont d'abord fait part de leur scepticisme sur le rendement annoncé et n'ont fait que débattre de la manière de le reconsidérer.
L'agressivité n'a été provoquée que par Atomik lui-même.

Message cité 1 fois

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:07:23 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:08:26 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Professor

Hr a écrit :

[:implosion du tibia]

Combien de loyer au total ?

C'est toi qui a découpé en appart ?

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:23:23 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

Professor

Hr a écrit :

J'ai acheté avec ma copine en indivision. :jap:

7,98% de rendement super brut, le total des loyers mensuels hors charges est de... 1664 €. :whistle:

Bon plan effectivement :jap:
Nous nos maisons sont a 6% brut

Et 7,6% en comptant le scellier (en ajoutant la de fisc aux loyers)

Message édité par Professor le 12-05-2013 à 19:26:19

Hr	Posté le 12-05-2013 à 19:25:06 The post content has been deleted --------------- If it floats, fucks, or flies, then it's cheaper to rent than to buy.

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

patx3 a écrit :

sinon:
http://www.rendementlocatif.com/

Message cité 1 fois

r06

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] ertes_immo

Par exemple...

Bon blague à part je pense qu'il y a un potentiel intéressant sur ce genre de bien "atypique" en location....

Professor

Hr a écrit :

J'ai trouvé en un an deux autres immeubles du même style, avec des rendements proches sans négociation. On a pas donné suite parce qu'on veut pouvoir acheter notre RP d'ici 5 ans, mais bon en passant sa vie sur leboncoin on peut trouver... :jap:

Oui :jap:

On commence a regarder pour peut être faire un autre investissement

Message cité 1 fois

r06

Hr a écrit :

Tu pourrais rappeler ou c'est?

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