[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

The NBoc

Quo Modo Deum

Reprise du message précédent :

flash23 a écrit :

On est dans la phase de fear ! [:petoulachi:1]

Elle craint pour sa prime sur objectifs

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it is difficult to get a man to understand something when his salary depends on his not understanding it - La lecture est un stratagème qui dispense de réfléchir - Et les Shadocks pompaient, pompaient...

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helicon2

N3il a écrit :

ce qui fait une mensualité de 1400€ pas 1100€, c'est a ca que je reagissais

J'ai du faire une erreur.

Paramètres du credit:
Montant de l'emprunt: 230000 euros
Durée du pret: 300 mois
Taux annuel du crédit: 4 %
Assurance mensuelle: 230000
Debut du credit: 1 / 2013
Mensualité du crédit : 1214.02

Mais globalement, le discours qui consiste à dire qu'il faut attendre (quelques soit le cas des personnes) depuis 2005 sur ce topic est à mon avis peu pertinent. Cela dépend vraiment des cas et j'aurai tendance à conseiller à ceux qui ne peuvent pas épargner d'acheter plutôt que de payer des loyers ad vitam. Bien entendu, il ne faut pas acheter plus petit que nécessaire ou trop éloigné.

Dans mon cas, j'attends le krach depuis 2007 et il n'arrive toujours pas. J'ai donc décidé de chercher "les bonnes affaires" car il y en a toujours (mais peu).

Message cité 3 fois

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Si vous voulez qu'ils s'en aillent tous, si vous voulez dégager tous les professionnels de la politique, soutenez Charlotte !

The NBoc

Quo Modo Deum

Je me suis dit un truc, en ecrivant mon truc sur l'economiste la au dessus.

De la même manière qu'il est tout a fait normal de devoir savoir si un économiste/analyste s'exprimant sur une entreprise a des parties prenantes avec elle, il serait pour moi tout a fait normal que les économistes s'exprimant au sujet de l'immobilier soient dans l'obligation de rendre public le leur de patrimoine immobilier. [:ocube]

Message édité par The NBoc le 12-11-2012 à 17:05:58

gel

Hum, Nice, le sud, y'aurait pas comme une prise illégale d'intérêt qui traînerait quelque part ? [:m3e30:3]

sylvainleleu

pilef a écrit :

Formule pour calculer la mensualité d'un crédit à taux fixe :
M = C * t / (1 - 1 / (1 + t) ^ n)

C = capital emprunté, n = nombre de périodes (nb de mois), t = taux sur la période (taux annuel / 12)

Formule pour calculer le coût du crédit :
Enfulage = M * n - C

M = mensualité calculée ci-dessus, n et C étant les mêmes grandeurs.

t=taux sur la période = racine douzième(taux annuel+1)-1
[:la_mouche]

Message cité 1 fois

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Une coach qu'elle est bien ! Comparo Achat/loc immobilier New version

boulgakov

helicon2 a écrit :

Dans mon cas, j'attends le krach depuis 2007 et il n'arrive toujours pas. J'ai donc décidé de chercher "les bonnes affaires" car il y en a toujours (mais peu).

Ah ben ça de toutes façons tu te moques d'acheter "avant le krach" si le bien n'est ni trop petit ni trop éloigné et constitue une "bonne affaire" par rapport au prix du marché [:spamafote]

Message édité par boulgakov le 12-11-2012 à 17:11:33

LeVide

helicon2 a écrit :

300 mois = 25 ans ... Et avec Bale III/Solvency II c'est fini les prêts sur 25 ans, surtout 'limites' au niveau de l'endettement.

Et accessoirement, ça fait ... 134207 Euros d'interets

Message cité 2 fois

The NBoc

Quo Modo Deum

helicon2 a écrit :

Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage.

Tu aurais mieux fait d'acheter en 2007 qu'aujourd'hui.

Les gens évacuent un peu rapidement a mon gout la possibilité qu'une période soit inopportune pour un achat immo, et que cette période puisse durer une décennie.

Message cité 1 fois

boulgakov

LeVide a écrit :

Et accessoirement, ça fait ... 134207 Euros d'interets

Sur 25 ans ce n'est pas énorme, surtout si tu tiens compte du fait que les euros du futur vaudront moins que les euros de tout de suite.

Message cité 1 fois

pik3

The NBoc a écrit :

A lire :

Citation :

"Aucune ville n'échappera à l'éclatement de la bulle immobilière"

http://www.lavieimmo.com/interview [...] picks=true

C'est bizarre, quand les économistes ne sont pas des vieux en passe de rentrer dans la categorie des vendeurs nets, le son de cloche est très légèrement différent quand aux perspectives du marche immo.

Citation :

Vous prévoyez une baisse « en moyenne nationale ». Même dans les grandes villes ?

Pierre Sabatier : Oui. Ni Paris ni les grandes agglomérations de province ne seront épargnées. On retrouve l’aléa de moralité : l’idée - solidement ancrée dans les esprits et régulièrement mise en avant par les observateurs - selon laquelle Paris et les grandes villes de province sont à l’abri de la baisse en raison d’une prétendue pénurie de logements, a contribué à l’émergence d’une bulle. Elle participera à son éclatement, selon un schéma qui n’est pas sans rappeler la situation de Tokyo, ville autrement plus dense que Paris, à la fin des années 1980, ou l’éclatement de la bulle Internet de la fin des années 1990. A la seule différence que les ajustements sont plus lents sur le marché de l’immobilier que sur celui des actions.

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The NBoc

Quo Modo Deum

boulgakov a écrit :

Sur 25 ans ce n'est pas énorme, surtout si tu tiens compte du fait que les euros du futur vaudront moins que les euros de tout de suite.

Ou alors c'est la monnaie de ton salaire qui vaudra peut-être plus rien et ta créance en euromark qui vaudra bien chère [:dawa]

helicon2

The NBoc a écrit :

Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage.

Tu aurais mieux fait d'acheter en 2007 qu'aujourd'hui.

Non, car je pensais qu'il y allait avoir un krach dans les moins de 5 ans. Par ailleurs, cela m'a permis d'avoir une belle somme de côté et donc de réduire le coût du futur crédit. si j'achète à l'heure actuelle, j'emprunte donc moins de 50 000 € (crédit sur 3 ans).

Je ne regrette donc pas de ne pas avoir acheté mais j'ai peu d'espoir que le krach arrive un jour...

Message cité 1 fois

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flash23

Fin de race brainwashée

The NBoc a écrit :

A lire :

Citation :

"Aucune ville n'échappera à l'éclatement de la bulle immobilière"

J'adore ce genre d'article. [:shimay:1]

The NBoc

Quo Modo Deum

pik3 a écrit :

Citation :

Moi mon petit doigt me dit que les zones tendues ont non seulement un prix moyen plus élevé que les zones pas tendues, mais aussi et surtout une variance plus importante de ces prix. "l'emplacement fait tout"? Oui en période de prix modérés, en période de folie, l'"emplacement" fait les plus gros pigeonnages.

The NBoc

Quo Modo Deum

helicon2 a écrit :

Processus cognitif inconscient en cours : tu en as marre d'attendre tu veux acheter, tu t'autoconvaincs que ça ne baissera beaucoup et qu'il est intéressant d'acheter tout de suite

Message cité 1 fois

patx3

J'aime bien vos cas d'école où vous envisagez qu'un couple de primos sans apport puisse débuter dans la vie en achetant directement un 4 pièces... :love:

Moi, j'ai commencé bêtement avec un 2 pièces, et ça passait question endettement.

Message cité 3 fois

The NBoc

Quo Modo Deum

patx3 a écrit :

On parle de gens qui ont fait des etudes hein...

phila

patx3 a écrit :

sauf que le 2 pièces d'aujourd'hui te plombera au moment du passage au 4 pièces :spamafote:

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Rien mais souvent chafouin...

helicon2

The NBoc a écrit :

Processus cognitif inconscient en cours : tu en as marre d'attendre tu veux acheter, tu t'autoconvaincs que ça ne baissera beaucoup et qu'il est intéressant d'acheter tout de suite

J'en ai pas spécialement marre. J'ai juste commencé à chercher depuis environ 1 an les bonnes affaires (-30% à -50% du prix du marché). En 1 an, j'ai visité un bien. Je visite le second bientôt.

Comme tu peux voir, je suis assez patient mais plutôt exigeant sur le prix

Message cité 2 fois

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Si vous voulez qu'ils s'en aillent tous, si vous voulez dégager tous les professionnels de la politique, soutenez Charlotte !

The NBoc

Quo Modo Deum

helicon2 a écrit :

Ah ça par contre c'est clairement la bonne approche, même si on compte pas acheter tout de suite passer un minimum de temps a veiller sur le marche qui nous intéresse :jap:

J'essaye de le faire aussi un peu mais faut trouver la motivation de visiter des trucs dont on sait a l'avance qu'on ne va pas l'acheter, et c'est pas gagne.

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Je ne vois pas comment ça peut baisser par chez moi alors qu'un appartement sur-évalué se loue dans la semaine ou se vend dans le mois.

Message cité 1 fois

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Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

c2800

:lol:

j'ai déjà eu le cas avec une nana de Sofinco qui voulait de refourguer une assurance à la con, elle était agressive et voulait que je me justifie de ne pas vouloir d'assurance :pt1cable:

Message cité 1 fois

pik3

Yop ma caille a écrit :

Je ne vois pas comment ça peut baisser par chez moi alors qu'un appartement sur-évalué se loue dans la semaine ou se vend dans le mois.

Vers chez moi c'est une zone tendue (petite couronne) mais le stock augmente sur seloger. Donc non ça ne se vend pas si bien que ça.

Message édité par pik3 le 12-11-2012 à 17:33:58

pilef

sylvainleleu a écrit :

t=taux sur la période = racine douzième(taux annuel+1)-1
[:la_mouche]

:non:

Un banquier prête à un taux linéaire (ou proportionnel) et paye un taux actuariel (ta formule). Je te laisse le soin de déterminer lequel est plus avantageux (pour lui) dans chaque cas

A noter que les taux des prêts PEL et CEL sont actuariels, ce qui fait un taux équivalent moins élevé quand on le compare à celui d'un prêt classique.

Message cité 1 fois

djwam

pilef a écrit :

Qu'on peut aussi approximer (pour des taux suffisament faibles) par :

M = C/n * (1 + n/2 * t)

Le C/n est en gros ce qu'il faudrait payer juste pour rembourser capital, le n/2 * t c'est le taux vaguement rapporté à la demi période du prêt.

Citation :

Example : Pret pour 240k sur 20 ans (240 mensualités)

Le montant de base en capital serait bien sur de C/n = 240k/240 = 1k/mois
Et le surcout représenté par le montant du crédit, c'est n/2 * t. On s'embete pas, ici n/2 c'est 10 ans, et t = 4%/an par exemple, donc le crédit va couter 40% du capital emprunté.
Résultat : M = 240k/240 * (1 + 0.4) = 1400€
Meilleur taux donne : 1385€.

La deuxième partie de la formule est vraiment facile et pratique à utiliser :
Cout du crédit : (Taux * Demi-Durée du pret) % du capital emprunté.

patx3

Moi, j'utilise bêtement cela :

=-VPM(taux;npm;va;vc;type)

Message cité 1 fois

flash23

Fin de race brainwashée

m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités

Message édité par flash23 le 12-11-2012 à 18:08:15

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

helicon2 a écrit :

:ouch:
Quel vendeur assez fou ou désespéré vendrait 30 à 50% sous les prix (du marché aussi haut soit-il) ? :heink:

Et comment tu les déniches ? Tu surveilles où ?

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

patx3

Ca ne marche pas pour un prêt à amortissement constant.

Ca fait un bail que je n'ai pas vu ce genre de prêts d'ailleurs...

helicon2

nico6259 a écrit :

Quel vendeur assez fou ou désespéré vendrait 30 à 50% sous les prix (du marché aussi haut soit-il) ? :heink:

Ceux qui ne peuvent pas faire autrement ou les institutionnels.

Message cité 1 fois

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

pilef a écrit :

:non:

Un banquier prête à un taux linéaire (ou proportionnel) et paye un taux actuariel (ta formule). Je te laisse le soin de déterminer lequel est plus avantageux (pour lui) dans chaque cas

A noter que les taux des prêts PEL et CEL sont actuariels, ce qui fait un taux équivalent moins élevé quand on le compare à celui d'un prêt classique.

Pour le PEL ça représente 4,12% au lieu de 4,20% :jap:

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

helicon2 a écrit :

Ceux qui ne peuvent pas faire autrement ou les institutionnels.

Tu les vois où les offres des institutionnels ?

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

djwam

patx3 a écrit :

Moi, j'utilise bêtement cela :

=-VPM(taux;npm;va;vc;type)

Yep, c'est juste que mon approximation est utilisable de tete... pratique dans une discussion quelconque.

nobuko-san

Oui enfin on peut quand même relativiser. Regarde les annonces de maisons à bordeaux : 1400 à vendre, 80 à louer. Ça fait un sacré ratio.

helicon2

nico6259 a écrit :

Tu les vois où les offres des institutionnels ?

Généralement, sur le site de chaque institution ou sur les sites de vente immo.

Message cité 2 fois
Message édité par helicon2 le 12-11-2012 à 18:42:15

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Si vous voulez qu'ils s'en aillent tous, si vous voulez dégager tous les professionnels de la politique, soutenez Charlotte !

roc0

helicon2 a écrit :

Généralement, sur le site de chaque institution ou sur les sites de vente immo.

C'est quoi pour toi une institution, tu as des exemples?

Message cité 1 fois

helicon2

roc0 a écrit :

C'est quoi pour toi une institution, tu as des exemples?

http://fr.wikipedia.org/wiki/Inves [...] itutionnel

Citation :

Les investisseurs institutionnels, également appelés grands investisseurs ou "Zinzins", sont des organismes collecteurs de l’épargne qui placent leurs fonds sur les marchés. Il s’agit principalement de sociétés d'investissements, fonds de pension d'organisme de placement collectif en valeurs mobilieres (OPCVM), sociétés d'assurance. Ils stabilisent l'actionnariat par moments et leur retrait peut provoquer de lourdes chutes des valeurs concernées.

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Si vous voulez qu'ils s'en aillent tous, si vous voulez dégager tous les professionnels de la politique, soutenez Charlotte !

Thom39

LeVide a écrit :

300 mois = 25 ans ... Et avec Bale III/Solvency II c'est fini les prêts sur 25 ans, surtout 'limites' au niveau de l'endettement.

Et accessoirement, ça fait ... 134207 Euros d'interets

FAUX !!!

Je viens d'en faire passer un sur 30 ans, sans apport.

Message cité 6 fois
Message édité par Thom39 le 12-11-2012 à 19:18:19

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Hier n'est plus et demain ne viendra peut être jamais

panda_man

This time is different

Thom39 a écrit :

FAUX !!!

Je viens d'en faire passer un sur 30 ans, sans apport.

Quelle banque ?

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Mon FlickR

elfe_errant

A consommer avec modération

zephiel a écrit :

En parlant de Friggit, vous savez s'il existe le même graphique, mais en prenant le revenu disponible par ménage spécifique à chaque courbe (idf, PAris, province, France entière) ? Parce que les courbes qui montrent que la Province est relativement moins chère en se basant sur un revenu national, ça fausse méchamment la donne, je trouve.

helicon2 a écrit :

Je suis totalement au courant. C'est bien pour cela que le genre de discours que tient ce topic depuis 4 ans n'est pas approprié à tout le monde.

En effet, un couple qui a pas ou peu de capacité d'épargne a tout intérêt à acheter (même lorsque c'est cher) afin de remplacer son loyer par un crédit.

Mais dans le cas de cadres qui ont des capacités d'épargne assez importantes, il peut être très intéressant de différer son achat lorsque les prix sont trop élevés (comme c'était le cas en 2008), mettre de côté et acheter suite à une baisse (ou à une bonne affaire) avec un très gros apport. Mais bien entendu, ceci ne s'applique pas à tout le monde.

/ [:elfe_smileys]

J'ai même plus besoin de poster en fait

Message cité 1 fois

c2800

Thom39 a écrit :

FAUX !!!

Je viens d'en faire passer un sur 30 ans, sans apport.

[:prozac]

Les banques recommencent...

Bâle 3 n'est pas encore arrivé qu'il est déjà absorbé, vite, bâle 4...

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