Reprise du message précédent :
Sur photos c'est plutôt chouette en tout cas.

Chaudière au fioul par contre ...  

Fin de l'histoire :
Compromis signé fin Mars.
Signature définitive ce week end.
Vendue 89K€ net vendeur.

Les acheteurs sont 2 frangins (+ femme de l'un d'eux) qui achètent pour faire du locatif via montage d'une SCI (ca sent les repas de noël d'anthologie  )

Maison de ville sur 1 étage extérieurement très moche et très mal située (pile en face d'une sortie de parking de supermarché).
Au final, 80 m² mal foutus, cuisine inutilisable (couloir de 2m de large), salle / salon en 2 pièces de 10m² max avec fenêtres donnant sur la rue, salle de bain merdique avec baignoire sabot et chiottes intégrées (la cloison des chiottes coupe une fenêtre en plein milieu).
Tout est à refaire (sol, murs, plafonds) + toute l'électricité hors d'age à reprendre.
Cuisine à créer en flinguant des cloisons (et donc réduire la salle / salon déjà trop petit).
Gouffre énergétique ayant miraculeusement un DPE en D via, je pense, une chaudière à gaz récente et du double vitrage ... les anciens proprios ayant flingués plus de 300€ de gaz en 1 mois et demi pour la maintenir hors gel durant la vente.

Au final, une maison surpayée et un beau nid à emmerdes en perspective. Vu la qualité du bien, aucun couple "normal" n'irait y vivre ...

Souhaitons bon courage à ces brillants investisseurs

560HC pour 89kE le rendement est pourtant bon.
C'est le loyer perçu par ma proprio qui vendait le sien 160k, au bout de 2 ans elle a abandonné l'idée

 
 
et 560HC de loyer pour cette turne ??? une fois rénovée ils peuvent donc en espérer tirer au moins 700. Vu le faible investissement de départ, c'est pas si mal. Reste a voir combien ils vont y mettre en travaux.

 
ils ont un poêle à bois surtout. ya déjà plein de cordes de bois de rangées autour de la maison
le fioul ils (les proprios) l'utilisent surtout pour le chauffage au sol.. ils ne l'utilisent pas beaucoup sinon.
 
sinon environ 120€ par mois de taxe d'habitation et foncière.
 
voici 2 autres photos du côté entrée.


 

Mon dieu tout ce bitûme, c'est bien la peine d'avoir un jardin si c'est pour y mettre du goudron

560€HC, c'était de l'argument de vente avec preuve à l'appui des dernières locataires ... qui sont restés 4 mois dans la maison et qui voulaient la faire passer en insalubre Tu n'en tireras jamais 700€.
Même après rénovation, ca restera une maison mal située, mal agencée et inchauffable (si on veut pas raser tout l'interieur pour refaire l'isolation) dans une ville sinistrée économiquement où le moindre taf est à 45 mins (avec les bouchons).

Ne pas se fier à la rentabilité locative loyer / prix d'achat ... c'est typiquement le genre de bien de "mauvaise" qualité qui fera son plongeon sans parachute en premier.

 
10% du terrain .... , et c'est l'entrée.. au moins tu ne gares pas ta (tes) voitures dans la boue

Esprit HFR    
 
(   )

 
Pourtant si ca joue très fortement, même si bien évidemment ca n'est pas le seul facteur (Je m'explique par la suite : )
 
 
Ben non, on est pas au pays merveilleux des poney volants   .
 
D'une, l'Etat ne compense pas les exonérations de taxes locales votés par des collectivités (familles nombreuses etc.).  
 
Mais surtout pour ce qui est des exonérations prévues par la loi même si l'Etat les compense, ca n'est que très partiellement. Tout simplement parce que ces compensations ne suivent pas l'augmentation des taux votés par les collectivités,  au mieux elles sont revalorisées de l'inflation, parfois elles sont même transformées en dotations.  
 
 
Difficile à estimer avec certitude, mais j'ai déjà vu des maires l'expliquer sans détour de cette manière. Le mécanisme est simple des pauvres qui ne paient plus de taxe, compensation partielle de l'Etat, ce qui n’empêche pas une majoration des taux pour se rattraper sur les "riches" qui eux paient la totalité. Et c'est le cercle vicieux, les "riches" matraqués de barrent (car ils n'aiment pas payer des impôts et surtout parce qu'ils ont les moyens de se barrer), la proportion pauvres/riches augmente, du coup on augmente de plus en plus les taux, etc.  
 
 
Je n'ai pas dit que d'autres facteurs ne pouvaient pas intervenir : mauvaise gestion à la Delanöé etc.
 
Mais le mécanisme que j'évoque précédemment me parait très présent et significatif dans bien des communes. D'autre part pour bien des communes de taille modeste avec une forte proportion de contribuables aisés on constate une évolution très mesurée des taxes locales : les élus savent très bien que leurs administrés attendent, ou plutôt exigent, d'eux une bonne gestion sur ce point.  
 

ca fait combien de loyer en bien proche en location ? (désolé c'est pas visible sur les photos )

"Le quartier des Hauts-de-Cergy (anciennement nommé Cergy-le-Haut) porte des noms imaginaires inventés en partie par une classe de collégiens. On obtient alors des noms poétiques comme la rue des Brumes lactées ou la rue du Désert aux Nuages."
 
http://cqvjlm.free.fr/GVO27092006.pdf
 
 

 
 
c'est super bien, en plus maison bois, pour y avoir vécu quelque temps, c'est tres confortable et chaleureux.

 
J'suis fan de l'extérieur et du terrain.
Bel achat à pas cher, réflexion de parisien qui voit une très belle maison et se dit que pour ce prix il a un appart de 45m² à Boulogne B ...
Comment ça il faut que j'enlève le pistolet de ma tempe ??!!

Féloches même si je ne connais pas le marché sur Rennes ... par contre la vue chez les voisins  

 
Belle maison. Quid de l'entretien de l'extérieur bois?

 
 
L'esprit HFR, c'est qu'à part le goudron, y a que de la boue

Mais Pérenchies.

 
Oui c'Est assez marrant
Regarde quand même, c'est vraiment les portes du Vexin.

pour répondre vite fait..
 
je suis en loc actuellement pour 700€ par mois dans une maison de 120m², sympathique mais n'offrant pas autant de confort, rien à voir avec mon coup de coeur je n'ai qu'une bête cour (avec du vis à vis à en pleurer), pas de garage (juste un cabanon qui n'est pas situé à côté de la maison), pas de cuisine aménagée.. mais c'est ce que j'ai trouvé de mieux en location maison dans le coin Je pense qu'on ne paie vraiment pas cher.
 
pour le goudron/la boue.. je connais actuellement les graviers, et franchement non merci.. les mauvaises herbes poussent sans arrêt, on a beau les enlever, limite le lendemain c'est pareil avec le temps qu'il fait actuellement. Avec le goudron, pas de mauvaises herbes, et l'entrée fait propre.
 
pour la vue chez les voisins, on a effectivement du vis à vis. Mais si on s'installe dedans, on fera clôturer le terrain et on mettra une haie bocagère autour. Cela dit, dans le voisinage, tout le monde s'entend bien et chacun est respectueux de son voisin. Ce n'est pas un lotissement mais un petit hameau de 6-7 maisons (lui même dans un plus grand village). La petite route qui passe devant est une impasse.
 
pour l'entretien du bois extérieur, il faut passer un produit grâce à un vaporisateur pour gorger le bois (pas lasurer, ce n'est pas cette méthode qu'il faut utiliser). C'est à faire tous les 5 ans.
 
edit : mon conjoint bosse à 15-20 min de là en voiture. Et son boulot déménage fin de semaine dans un bled plus proche d'où on vit. Il mettra 10 min désormais.

Mais vous, vous avez bien travaillé à l'école

Le salon

Et c'est complêtement con, c'est tout.

dites les amis,
 
je fais faire une évaluation de mon studio par 2 agences, est ce que leur évaluation est fiable ou est ce qu'ils vont significativement me donner un chiffre bas pour le vendre plus vite ?

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De mon expérience, personnelle, et de ce que j'ai vu constater autour de moi ces derniers temps, ils vont te donner un chiffre absurdement haut pour te faire miroiter une susbstantielle rentrée d'argent, et être sûr d'emporter le mandat.
 
Deux mois plus tard ils vont te dire d'un air désolé que le marché est atone, qu'il faut baisser le prix (mais leur commission reste intacte).
 
Six mois plus tard ils vont limite t'insulter en te disant que le prix que tu exiges (huhuhuhu....) est parfaitement déconnecté de la réalité du marché, et qu'il te faut faire un effort si tu veux vendre (mais leur commission reste toujours la même).

On échange nos villes et nos boulots ?  

sinon, il parrait que le marché repart, la demande est de retour ....  
 
http://www.lyonpoleimmo.com/2012/0 [...] -en-berne/
 

 
en fait, c'est carrément un crédit crunch que nous observons en ce moment ....

 
Pour nous, 3 estimations "net vendeur" à x, x et une fourchette [0,9x, x] (ils se sont pas trop mouillés, ceux-là   ), l'appartement est parti à 1,03x en PAP. Donc je dirais que les estimations étaient bonnes.

Oui, et c'est situé en province.... tu mets autant de temps à aller dans Paris en habitant Chartres...    
 
(et j'ai vécu à Cergy...)

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C'est gratuit si tu ne dépasses pas 3 tofs
 

Je ne suis pas un grand fan de l'armé mais je pense que l'armée est un peu plus éduqué et respectueuse que la société française.
C'est donc encore plus grave de voir ses comportements immo..
 

Oui des Baby boomers qui ont cartonnés les autres générations..rien de neuf mais le retour de bâton pour financer leur fin de vie va faire mal.
Cette génération prédatrice a de plus en plus d'ennemis et de moins en moins de forces  
 
 
Oui louer un bien 560e HC 4 mois dans l'année pour 90ke d'investissement, c'est un très mauvais plan...je te le confirme
 

2010/2011 étaient des années exceptionnelles pour le crédit immo. Les renégo de prêts étaient très importantes mais les banques étaient conscientes du caractères exceptionnelles de la situation et elles ont anticipés une grosse baisse.
En plus sur des taux d'intérêts aussi faible, les banques ne margeaient pas énormément donc leurs résultats ne devraient pas être si minable en 2012.  
 
Pour le marché immo, seul les bons dossiers passent désormais et avec de l'apport mais je pense qu'on peut toujours bien négocier et emprunter si on connait bien son banquier. Je vous dirai ça en août ^^

Pour ma gouverne, tu peux me rappeler à combien tu l'estimais et à combien il avait été mis en vente en agence (frais d'agence inclus) ? Depuis combien en temps il était en vente ?  
 

Je l'estimais à la louche 150k€ net vendeur, soit vendu 160k€.
Il a été mis au départ à 169k€ FAI il me semble, mi-janvier. Baissé à 159 FAI en avril je crois.

Ça dépend, pour habiter, l'emplacement peut être pas mal (c'est pas trop chère et c'est souvent bien aménagé). Après il faut voir les autres commodités..De la verdure et de la forêt, il y en a à peu près partout vers ce coin du val d'oise. Que ce soit Cergy, Taverny, Montmorency, Domont, Margency, Eaubonne, Bessancourt, Meriel, L'Isle Adam,Frepillon, Mery s/Oise etc, etc.. Franchement, ce qui me gène à Cergy, c'est 'Cergy Prefecture' (Pontoise c'est très chic et très beau par contre), c'est une ville qui a été 'mégapolisé', surtout avec l’énorme centre commercial. Que ce soit la piscine, le ciné le CC, tous les cassos du 95 s'y retrouvent. Après je connais pas les écoles, mais Bessancourt Taverny et Mériel ont les meilleurs (d'après mes recherches perso auprès de mes amis profs) de la maternelle-primaire pour Bessancourt et Taverny, au collège pour Meriel (ya certains habitants de l'Isle adam qui achètent des apparts à Meriel juste pour que leurs enfants puissent s'inscrire etc..). Donc à moins de ne pas se soucier de faire un peu plus de voiture pour bouger ailleurs, de ne pas avoir d’enfant et d'y habiter pour des raisons professionnelles ou estudiantines, il ne suffit pas de regarder simplement le bien en lui même.

Heureusement qu'une maison qui revient à 2000 € sur 20 ans est quand même mieux qu'une dont le loyer est de 700 €

 
ben oui, il ne manquerait plus que ça..
 
maintenant, si elle était à louer, je ne pense pas que ce serait 2000€... moins certainement, elle a été louée déjà, je poserai la question tiens.

Je n'étais donc à priori pas tombé loin.
Mais il faut dire que pour y avoir habité, je connaissais beaucoup mieux l'appartement / le quartier que mes soeurs, qui n'y avaient jamais fichu les pieds, et ont pris comme argent comptant la première estimation (surévaluée, donc...) de l'agence.

Vu que ça c'est vendu 156 k€ FAI je ne pense pas qu'on puisse dire qu'un prix d'annonce à 169 k€ FAI était surévalué, 5-10% de marge de négo c'est classique non ?

C'est bradé tu veux dire