Reprise du message précédent :

 
Parce que cette manière de présenter les choses est un peu "falacieuse" !
 
Quand on dit on place 100.000€ sur 10 ans à 3.5%, il est plus juste de dire qu'on place :
100.000€ pendant 1 ans puis 103.500€ pendant 1 ans puis 107.120€ pendant 1 an puis 110.870€ pendant 1 an etc ...
 
Pareil quand on emprunte 100.000€ sur 10 ans à 4.0%, il est plus juste de dire :
On emprunte 100.000€ pendant 10an, puis env. 91.700€ pendant 9 ans puis 83.000€ pendant 8 an etc ...
 
Il est évident que si l'on placait toujours une somme identique ou qu'on empruntait toujours la même somme (un peu comme l'Etat francais qui roule ses echéances de dette), un même taux donnerais un résultat identique !
 
'fin je dis peut-être une connerie  

 
j'y ai eut droit ce midi
 
"l'immo ca fait que monter"
"heu non"
"c'est vrai, tu t'y connais t'es proprio."
"...."
 
je suis localoser

 
Ca c'est easy: maison "classique" achetée ou construite il y a 20 ou 30 ans, qui vaut maintenant 300k (ou même pas d'après le commentaire), le mec est commerçant donc s'il n'a pas eu de bons revenus pendant sa carrière, il aura peut être moins de 500€ de retraite...C'est un cas courant pour les indépendants qui vivotent.

Ca se fait bien plus que tu ne le penses.
Mais chez les pôv et même chez l'HFRien classique vu les prix actuels de l'immobillier  pour arriver à boucler le budget il est impossible de garder du cash en banque et empreunter la totalité de la somme.
Par contre chez les très aisés c'est très courant

 
 
C'est tout à fait, mais financièrement le calcul 121/142 ke est exact.
 
et encore, il faudrait rajouter l'intérêt fiscal compte-tenu de la déduction des intérêts.
Pas négligeable sir tu es taxé en marginal à 30%...
 
 
 

 
 
Merci à tous pour vos tentatives d'explication, je vous avoue très humblement que ça me passe au dessus de la tête, je me demande parfois si je ne suis pas complètement con    
 
Parce que, partant de ce principe, il suffirait d'emprunter du pognon à la banque et de le placer, et ainsi de suite, for infinite money    
 
non ?    
 

 
 
PS: je précise que je ne place pas l'intégralité de mon épargne dans cet achat ( plutôt de l'ordre de 60% à la louche).

1) Quand tu empruntes de l'argent à la banque il faut des garanties.
2) Comme tu l'as vu dans l'exemple pour 100k€ en 10ans au mieux on gagne 20k€ donc pour l'infinite Money il fautdra quelques 100aines d'année
 

 
 
Réponse con : tout le monde le fait justement  
 
Réponse plus détaillée :  
- en général il est très difficile de pouvoir acheter "cash" un bien, il faut une épargne Hfr compliant et quand cette dernière est issue des revenus du travail on est beaucoup moins enclin à la dépenser dans un placement au rendement douteux et risqué (tel que l'immo en ce moment )
- les prêts à taux zéro et autres disposions du genre permettent d'augmenter considérablement l'apport en "cash" virtuel, c'est un effet de levier de dette "gratuit" (car à taux zéro) qui permet en couple de la dette véritable d'augmenter le patrimoine immobilier en comparaison du patrimoine en capital qui devient quasiment dès le départ plus faible
 
 
Exemple avec le cas de ce cher Arak (au hasard ) : il a 10 en cash, il va acheter pour 100. L'état lui prête 20 en taux gratuit, il lui reste donc 70 à emprunter à 4%. Il a donc désormais un patrimoine de 100 dont il va rembourser 20 à 0% et 70% à 4% ce qui va lui permettre un amortissement rapide ;disons qu'après 5 ans il lui reste 60 à rembourser à 4% et rien à 0%, son patrimoine de tout solde est donc de 40. En comparaison le capital placé se limitant à 10, à 3% net il aurait obtenu, après 5 ans, un patrimoine de 11.6
 
Si il n'avait pas eu le prêt de 20 à 0% il aurait remboursé peut-être 2 ou 3 en 5 ans sur les 90 empruntés et aurait donc eu quasiment le même patrimoine que si il avait placé.  
 
Il suffit de rajouter le fait que son bien est sur-évalué et que donc il devrait en toute rigueur le revendre moins cher et voilà on a l'exemple de ce que fait une bulle    
 
 
 

C'est fait clairement peur. L'immo, c'est la garantie de l'avenir de la France.

 
Tiens on oublié de souligner un truc, c'est qu'en plus, tu adosses ton crédit à une AV (nantir l'AV au profit de la banque), tu n'as pas besoin d'assurance chomage/maladie, et donc tu optimises grave x2  le cout du crédit.

 
 
     
Faut être proprio pour être au courant quand ça monte maintenant...
Au fait on n'est pas au courant nous pauvres localooser mais c'est une sensation physique concrète quand tu es proprio, tu sens le prix de ton appart monter en dormant.    
Bizarre que Leg et les autres proprios du topic nous aient jamais parlé de ça.

Hummm tu le sens mon gros acte de propriété

 
Source? ou ? Quand ? comment?
 
Moi je veux placer mon pognon et ma PV bien mérité    quand j'aurais vendu mon appart.  Si deja tu accroche les 2% net c'est enorme, et perso j'ai rien trouvé d'aussi elevé en sécurisé.
D'autant plus a partir de Janvier ou le libératoire va passer a 24% au lieu de 19%
 
On est souvent sur du 1.5% net quoi, donc aujourd'hui rien que suivre l'inflation c'est difficile.

Ben les fonds en euros font ca grosso merdo

Cadal et je prend 10% de ta perf    
 
http://www.cbanque.com/placement/a [...] lmares.php

 
Oui, mais les fonds euro, comme l'europe, dégraissent de plus en plus.

 
Les AV sont partiellement / complètement défiscalisées au bout d'un certain temps et les meilleures faisaient 4% jusqu'à récemment.
 
http://www.cbanque.com/placement/assurance-vie-2.php
 

 
Plus pour longtemps paraît-il. Le rendement récent des obligations, qui composent les "fonds euros", est une anomalie historique. Historiquement sur le long terme les obligations ne permettent pas de battre l'inflation. Seuls les actions (à dividendes réinvesties) et l'immobilier (à loyers réinvestis) battent l'inflation à très long terme.
 
edit : mais bien sûr pour du court-moyen terme il faut privilégier le monétaire et les obligations

Leur retraite c'est revente du fond de commerce + location.
Ils ont toujours refusé de cotisé plus que le premier pilier de retraite. L'idée c'est : un max de black pour la vie de tous les jours à toi et bobonne (aucune charge pour bobonne qui travaille à l'oeil du point de vue du fisc ), la thune qu'on déclare full immo.
C'est dingue quand tu parles avec ces gens-là, tu la touches vraiment du doigt, la France qui vote Sarkozy

Pour paraphraser Pagny , je dirais qu'ils ont choisi la liberté de refus de penser...

Sur les AV l'argent est bloqué non?
Le fond en euro j'ai un doute sur les taux net pour 2012
 
A voir donc, faut que je regarde, tout ce qui est livret ne rapporte que dal par contre

Et ce sont les premiers qui vont chialer que leur retraite est trop basse.

 
Tu les payes mais ils viennent en déduction de tes impôts donc idem  
Actualisation des mensualités c'est pour dire que payer 12000 € maintenant c'est plus cher que de payer 1000€/an pendant 12 ans
L'inconvénient du nantissement c'est que normalement tu n'as pas le droit de casser l'AV, en pratique cela se fait sans problème ( testé et approuvé )

 
Alors qu'ils ont travaillé (au black ) toute leur vie sans compter les heures.  

C'est possible pour les invest locatif

Parce qu'il est commerçant et ne déclare que le 1/3 de ses revenus donc revenus corrects mais retraite pourrie ...

 
 
 
Je peux t'aiguiller vers de bonnes AV si tu veux en MP    
 
Des AV qui depuis des années, sur fond €, dépassent les 4%.
Attention, les rendements décroissent, sur la durée du placement on peut tabler sur du 3-3,5%.
 
AV sans frais sur versement à la con.
 
La fisca est avantageuse si tu ne fais pas de rachat avant 8 ans : 0 taxe si tu étales bien les rachats annuels (sortie en rente mensuelle en veillant à rester sous les 9600€ d'intérêts retirés par an...ce qui correspond déjà à un bon capital).
A part les 13,5% de PS.
On peut donc raisonnablement tabler sur du 3% net net. Ce qui n'est pas folichon, mais bien en comparaison de l'immo où on obtient difficilement ça en ce moment en ayant en plus des soucis de gestion.

 
 
C'est une LU.
L'argent n'est pas bloqué.
J'ai déjà fait un rachat partiel et obtenu mon fric en 1 semaine.
 
C'est juste qu'il vaut mieux éviter de faire des rachats avant 4 ans, ou au mieux 8 ans, pour avoir une fiscalité avantageuse.

 
Pourquoi ne pas prendre des obligations françaises alors? (surtout si ça monte   )

Tu n'aurais pas des parrainages bourso toi
 
Ca me rappelle quelqu'un

Le problème, tout aussi souvent évoqué, c'est qu'il y a aussi une cause structurelle apparue entre 2000 et 2010 : l'assèchement de l'impôt sur les successions qui permet la généralisation du "coup de pouce".  
Et si tu élargis la période à 2011, tu peux y ajouter la quasi-disparition de l'ISF pour les millionnaires en euros.  
 
L'un dans l'autre, il n'y a pratiquement plus d'imposition des patrimoines dans ce pays. Les biens peuvent se transmettre de façon dynastique sans ponction fiscale, hormis les droits de mutation pour ceux qui ont l'idée de changer de barraque. C'est pas près de changer : même les programmes les plus à gauche flinguent le revenu mais ignorent le patrimoine.  
 
Tu te retrouves avec papy smicard, 14% de TMI, qui offre à son petit Kevin, précaire non imposable, un T2 de 50 mètres carrés dans le XVe. Et qu'est-ce qui empêche ce mouvement de se poursuivre sur des décennies et des générations ? Certainement pas la crise économique ni la hausse du chômage, à la rigueur une faillite de la CNAV.  
 
Tu trouves que ce n'est pas un putain de nouveau paradigme ?

Je crois pas avoir vu la news passer, 1000 excuses si c'est le cas    
 
Les banques resserrent leurs critères de crédit sur les emprunts à plus de 15 ans

Je crois que c'est une LU, une stat quelconque montrait que l'argent des achats immo ne venait de donations que de manière négligeable. Impossible de retrouver la source mais j'avais ça en tête et je me souveins que ça m'avait étonné car moi aussi je pensais que les fameux coups de pouce devaient avoir un effet important.  
 
Le problème je pense est que notre échantillon représentatif personnel est biaisé par le fait que le HFRien moyen gravite dans des milieux assez aisés, est jeune, et voit autour de lui d'autres jeunes, également aisés/ayant fait des études sups (en général c'est malheureusement souvent correlé à un milieu aisé) qui recoivent/ont reçu des donations/coups de pouce.  
 
Cependant dans le volume global des transactions immobilières ce phénomène est quasi anecdotique et ne concerne en réalité qu'une toute petite minorité. Difficile dans ce cadre de parler de nouveau paradigme. On peut plutôt parler d'épiphénomène qui touche les petites et moyennes surfaces dans certains arrondissements de paris (entre 10 et 20) et petite couronne.

Les OAT à 10 ans grimpent ... c'est bon pour le crack ca ...

Le problème que tu soulèves est clairement dans ma façon de voir les choses un des points les plus important.
 
Je garde un minimum d'espoir : il y'a 2 choses, le niveau de la fiscalite, et le changement de la fiscalite.
 
Une fiscalite plus faible induit plus de transmission de patrimoine a hauteur de la baisse de la fiscalite. Mais ça c'est valable pour le long terme. Or le delta de solvabilisation avant/après n'est pas si monumental. Rien a voir avec l'explosion des prix que l'on a vu.
 
Le changement de la fiscalité, par contre, en l'occurence pour la baisser, induit au moment du changement un encouragement a profiter tout de suite de ce changement. Un appel d'air en quelque sorte. Dans un premier temps ca induit une augmentation de la solvabilite des accedants, une augmentation de la demande et une amorce de hausse des prix. Cette amorce de hausse des prix remet l'immobilier dans la tête des gens, ce qui incite ceux qui disposent d'un patrimoine a se depecher a le donner a ses bénéficiaires afin de prendre le train en marche. La spirale haussière est entamée.
 
Ce qu'il faut voir dans cette dynamique est qu'elle est fondamentalement transitoire.

 
- Je crois que ce régime fiscal date de 2004 ou 2005, ça avait déjà sacrément monté avant.
- La taxe sur les PV tend à rééquilibrer tout ça, et il n'est pas dit du tout qu'on ne revienne pas rapidement sur une partie des exonérations de droits de succession, même si Sarko repasse.
- Après je suis d'accord que ces mesures fiscales ont eu un impact plus fort qu'on ne le dit sur la surbulle de Paris depuis 2 ans
 
 

 
La fin de l'article dit clairement que les banques envisagent une chute des prix comme probable...    
 

Hmm je crois qu'en effet en proportion du prix d'achat l'apport moyen n'a que peu augmente, mais dans un contexte d'envol des prix, faut se méfier.
 
Si tu as des stats, ça intéressera tout le monde je pense

 
 
Non, surtout pas!
Les cours des oblig baissent quand leur rendement augmente.
 
Le marché obligataire se comporte comme le marché immo : + les taux montent et plus les prix baissent  

Va-t-on vers le crack obligataire tant redouté ?????

 
Ton explication est globalement juste : c.a.d. que si tu fais un placement qui te rapporte 5% par an en empruntant a 4%, tu es gagnant, c'est exactement l'effet de levier. La contrepartie etant que tu es expose a un risque (si le rendement de ton placement tombe sous les 4%, tu seras perdant net).
 
En ce qui concerne le cash, normalement ca n'est jamais interessant d'emprunter pour un placement d'un cote et de placer de l'autre. Ici le cas est particulier parce que les interets d'emprunt sont deductibles (ce qui diminue considerablement le cout de l'emprunt) et il n'est pas possible d'emprunter pour placer dans des titres financiers.
 
Du coup il peut etre plus interessant de placer du capital sur les marches (par ex sur de la dette francaise a 4% ) et d'emprunter a 4% pour de l'immo (disons 3% "net" apres defisc) que de financer integralement le bien avec du cash.
 
Apres ca reste contre-intuitif, d'une part, et rarement interessant d'autre part pour des particuliers, dans la mesure ou la dette leur coute plus cher et leurs rendements disponibles sont moins interessants.

 
lol non
 
Le truc c'est que tu auras des remboursement mensuels en cash a payer pour ton emprunt de 100k, et que tu aurais gagne davantage en mettant ces remboursements au fur et a mesure sur un compte epargne qu'en faisant ce genre de montage

 
C'est rigoureusement exact
 
Le fait est que si tu empruntes a la banque sans contrepartie autre que la fiabilite de ta signature, tu emprunteras a un taux relativement eleve, et pour placer a un taux plus eleve que ca, il faudra prendre de gros risques !
 
Placement a risque + gros taux d'emprunt = terrible damage