Merci à tous pour vos tentatives d'explication, je vous avoue très humblement que ça me passe au dessus de la tête, je me demande parfois si je ne suis pas complètement con    
 
Parce que, partant de ce principe, il suffirait d'emprunter du pognon à la banque et de le placer, et ainsi de suite, for infinite money    
 
non ?    
 

 
 
PS: je précise que je ne place pas l'intégralité de mon épargne dans cet achat ( plutôt de l'ordre de 60% à la louche).

Ca c'est easy: maison "classique" achetée ou construite il y a 20 ou 30 ans, qui vaut maintenant 300k (ou même pas d'après le commentaire), le mec est commerçant donc s'il n'a pas eu de bons revenus pendant sa carrière, il aura peut être moins de 500€ de retraite... C'est un cas courant pour les indépendants qui vivotent.

 
 
Non mais on parle de LOCATIF là.
 
Bordayl, faudrait le mettre en 1er post cette histoire de déduction d'emprunt.

 
Effectivement, ce serait un début de réponse.
Maintenant, perso je reste sur ce chiffre (cas simplifié, mais représentatif je pense) :
Ménage moyen à 3000 euros -> 1000 euros de remb max, 4%, 25 ans, ça donne 190 000 euros à la grosse louche. Avec un petit don, les économies pour les frais de notaire, on tombe sur le seuil "fatidique" des 230-250 000 euros en dessous duquel "ça se vend bien" dixit les agents immo (mais ça reste de la merde, on est d'accord).
 

Je n'ai jamais compris l'intérêt d'emprunter alors que tu as l'argent disponible en cash.    
Même en plaçant cette somme sur une AV qui va te rapporter au mieux du 3,5% net et en déduisant une partie des intérêts d'emprunt (ça marche pour du locatif, ça ?), je ne vois pas comment ça peut couvrir le montants des intérêts sur le prêt immobilier.
160Ke sur 20 ans à 4% hors assurance (soit 1K€/mois), ça représente pas loin de 100k€ d'intérêts (assurances comprises).
Mais je veux bien qu'on m'explique parce que d'ordinaire, c'est plutôt la banque qui est gagnante.

 
Question con: Pourquoi tout le monde ne fait pas ça ?
 
Les AV stables à 3,5%, c'est quand même raisonnablement facile à trouver. Pourquoi est-ce que tout le monde n'emprunte pas pour investir derrière, si le mécanisme est aussi favorable ?

 
Ton explication est globalement juste : c.a.d. que si tu fais un placement qui te rapporte 5% par an en empruntant a 4%, tu es gagnant, c'est exactement l'effet de levier. La contrepartie etant que tu es expose a un risque (si le rendement de ton placement tombe sous les 4%, tu seras perdant net).

En ce qui concerne le cash, normalement ca n'est jamais interessant d'emprunter pour un placement d'un cote et de placer de l'autre. Ici le cas est particulier parce que les interets d'emprunt sont deductibles (ce qui diminue considerablement le cout de l'emprunt) et il n'est pas possible d'emprunter pour placer dans des titres financiers.

Apres ca reste contre-intuitif, d'une part, et rarement interessant d'autre part pour des particuliers, dans la mesure ou la dette leur coute plus cher et leurs rendements disponibles sont moins interessants.

Entre 40 et 60 k€, c'est un petit don    ?
Je ne dis pas que tu as tord, mais si c'est vraiment un don "commun" à ce niveau, ça ne m'étonne pas que je sois à la ramasse

En ce qui concerne la zone de turbulence de 300 à 400/450k€, de ce que tu décris il me semble qu'il s'agit très principalement du marché des secondos. Or pour que ce marché fonctionne il faut que les primos qui ont acheté à 200-250k€ au maximum de leur moyens puissent revendre avec forte PV pour y accéder.

Autrement dit le couple moyen qui a acheté en primo une merde à 200k€ doit vouloir la revendre 250k€ mini pour, en rallongeant encore, atteindre la catégorie 300k€, autrement dit une hausse de 25% des prix (sur 2 ou 3 ans). Sachant que le bien convoité a lui aussi augmenté pendant cette période il vont donc réussir à passer dans la catégorie secondo avec un achat à 300k€ mais pour une surface encore plus dérisoire.

Maintenant que le marché des primos est quasiment asséché (voir les chiffres de Septembre et Octobre) il est logique que le marché des secondos ne soit plus alimenté et que ça se mette à coincer.

Une lueur d'espoir peut-être  

Ou qu'une partie de son revenu d'activité n'est pas déclaré, cas tout aussi courant.
ha bah grillé par Mr Seabee

Simple :
 
100 000€ emprunté sur 10 ans à 4% : coût total du crédit 121 500€
 
100 000€ placés à 3,5% pendant 10 ans, 141 000€
 
Ton allergie te fait perdre 20 000€
 
Et je ne parle même pas de l'hérésie fiscale de ne pas avoir les intérêts déductibles

mise a jour faite : http://moicity.voila.net/loyerachat2011.xls
 
je vous prévient ça pique

 
 
Réponse con : tout le monde le fait justement  
 
Réponse plus détaillée :  
- en général il est très difficile de pouvoir acheter "cash" un bien, il faut une épargne Hfr compliant et quand cette dernière est issue des revenus du travail on est beaucoup moins enclin à la dépenser dans un placement au rendement douteux et risqué (tel que l'immo en ce moment )
- les prêts à taux zéro et autres disposions du genre permettent d'augmenter considérablement l'apport en "cash" virtuel, c'est un effet de levier de dette "gratuit" (car à taux zéro) qui permet en couple de la dette véritable d'augmenter le patrimoine immobilier en comparaison du patrimoine en capital qui devient quasiment dès le départ plus faible
 
 
Exemple avec le cas de ce cher Arak (au hasard ) : il a 10 en cash, il va acheter pour 100. L'état lui prête 20 en taux gratuit, il lui reste donc 70 à emprunter à 4%. Il a donc désormais un patrimoine de 100 dont il va rembourser 20 à 0% et 70% à 4% ce qui va lui permettre un amortissement rapide ;disons qu'après 5 ans il lui reste 60 à rembourser à 4% et rien à 0%, son patrimoine de tout solde est donc de 40. En comparaison le capital placé se limitant à 10, à 3% net il aurait obtenu, après 5 ans, un patrimoine de 11.6
 
Si il n'avait pas eu le prêt de 20 à 0% il aurait remboursé peut-être 2 ou 3 en 5 ans sur les 90 empruntés et aurait donc eu quasiment le même patrimoine que si il avait placé.  
 
Il suffit de rajouter le fait que son bien est sur-évalué et que donc il devrait en toute rigueur le revendre moins cher et voilà on a l'exemple de ce que fait une bulle    
 
 
 

Des amis qui achètent une maison, en se mettant ras la gueule niveau crédit (la norme quoi ...), doivent signer l'emprunt auprès de la banque mardi, banque qui n'était pas très coopérative : elle voulait faire prendre à elle une assurance chômage (mais 40 €/mois de plus, ça ne passait plus ...   ), puis une assurance vie chez eux, et ça c'est finalement fini par le rapatriement de son salaire chez eux.
 
Là où ça se complique c'est qu'elle a été licenciée il y a une semaine (période d'essai) ... Ils n'ont pour l'instant rien dit à la banque.  
 
Que risquent-t-ils à ne pas le dire? J'imagine que lorsqu'on signe un emprunt à la banque, on indique sa situation professionnelle. J'imagine que dire que l'on bosse alors que l'on est au chômage peut rendre le prêt caduc, mais dire que l'on est au chômage doit entraîner un refus du prêt, surtout quand on était déjà border line avec un boulot.
 
Que feriez vous à leur place?

Des amis qui achètent une maison, en se mettant ras la gueule niveau crédit (la norme quoi ...), doivent signer l'emprunt auprès de la banque mardi, banque qui n'était pas très coopérative : elle voulait faire prendre à elle une assurance chômage (mais 40 €/mois de plus, ça ne passait plus ...   ), puis une assurance vie chez eux, et ça c'est finalement fini par le rapatriement de son salaire chez eux.
 
Là où ça se complique c'est qu'elle a été licenciée il y a une semaine (période d'essai) ... Ils n'ont pour l'instant rien dit à la banque.  
 
Que risquent-t-ils à ne pas le dire? J'imagine que lorsqu'on signe un emprunt à la banque, on indique sa situation professionnelle. J'imagine que dire que l'on bosse alors que l'on est au chômage peut rendre le prêt caduc, mais dire que l'on est au chômage doit entraîner un refus du prêt, surtout quand on était déjà border line avec un boulot.
 
Que feriez vous à leur place?

Des amis qui achètent une maison, en se mettant ras la gueule niveau crédit (la norme quoi ...), doivent signer l'emprunt auprès de la banque mardi, banque qui n'était pas très coopérative : elle voulait faire prendre à elle une assurance chômage (mais 40 €/mois de plus, ça ne passait plus ...   ), puis une assurance vie chez eux, et ça c'est finalement fini par le rapatriement de son salaire chez eux.
 
Là où ça se complique c'est qu'elle a été licenciée il y a une semaine (période d'essai) ... Ils n'ont pour l'instant rien dit à la banque.  
 
Que risquent-t-ils à ne pas le dire? J'imagine que lorsqu'on signe un emprunt à la banque, on indique sa situation professionnelle. J'imagine que dire que l'on bosse alors que l'on est au chômage peut rendre le prêt caduc, mais dire que l'on est au chômage doit entraîner un refus du prêt, surtout quand on était déjà border line avec un boulot.
 
Que feriez vous à leur place?

Ta question est sérieuse ?
Licenciée pendant la période d'essai => le plus souvent, ça n'ouvre pas le droit au chômage. En tous état de cause, c'est moins qu'un salaire et pour une durée limitée.
Ils n'ont pas pris l'assurance chômage => aucun revenu
Comment ils vont rembourser le crédit s'ils sont déjà raz la gueule avec 2 salaires mais avec un salaire en moins ?

 
Exactement tu as bien résumé la chose
Disons qu'emprunter a 0% permet de ne pas mettre tout son cash sur la table.
Par contre je pense tres serieusement remboursé le PTZ dés 2012 ou au pire 2013 afin d'être totalement libre si je souhaitais mettre en location. , je ne veux pas avoir a m'embêter a devoir prouver que je suis muté ou je ne sais quoi, c'est de l'argent prêté pour la RP, le jour ou je devrai partir je veux que le PTZ soit remboursé.

Il y a deux mois, j'hésitais sur une baraque à 400 keuros en direct vendeur. A 385 j'étais ok je pense. Arrive Zorro, 448 keuros agence sans discuter. Il avait le contact proprio, mais c'était tellement plus simple par l'agence...

 
Il y a deux mois, j'hésitais sur une baraque à 400 keuros en direct vendeur. A 385 j'étais ok je pense. Arrive Zorro, 448 keuros agence sans discuter. Il avait le contact proprio, mais c'était tellement plus simple par l'agence...

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=17_s
 
bon ce krack alors ² a -40% je fais une propal ²
 

C'est pas 3400 le prix, cf  immoprix.com

Le réacteur nucléaire pour chauffer la piscine est fourni ?

pompe a chaleur  
radin va

c'est malheureusement sérieux ... Enfin, façon de dire, vu le niveau d'endettement !
Moi, même avec leur revenu full, ça me semblait pas raisonnable, alors avec un chômage ( elle y a droit) ...

Ma question touchait surtout le côté contractuel de la chose, pas son aspect raisonnable (on y est plus depuis longtemps   ).

Est-ce que la banque peut, a posteriori, dénoncer le contrat du prêt , et les forcer à revendre quand elle va se rendre compte qu'elle a menti sur le contrat ? Je parts du principe que si elle annonce la situation, la banque arrêtera net la procédure.

 
 
Si dans l'article de loi il n'y a écrit que "mutation", la mutation n'implique pas que la mutation soit le fait de l'employeur. De même, la mutation n'implique pas un éloignement minimum entre les deux boulots. À toi de voir donc...
 
On doit pouvoir sans souci trouver des jurisprudences là dessus.

J'ai fait quelques années de droit mais pas du droit de la conso donc je resterai évasif. Mais selon moi dans mesure où les taux sont fixés souverainement par la banque et particulièrement selon la situation professionnelle (sa situation professionnelle doit sûrement être inscrit au contrat, elle ferait bien de le lire...), je pense que la banque est en mesure d'exiger soit la nullité du contrat, soit une augmentation conséquente du taux de prêt, et surtout qu'elle est en mesure de faire valoir la nullité de l'assurance, et comme ta copine n'a pas de boulot, elle risque d'avoir de gros soucis pour rembourser son crédit.

PS : la question devrait même pas se poser, tes amis devraient jouer carte sur table, encore une famille qu'on va retrouver dans les dossiers de surendettement pf. Il manquerait plus qu'il y ait un krach immo et ça serait la totale (ça te dit quelque chose les subprimes aux USA ? des prolos qui empruntaient en adossant leur bien imo comme garantie de leur crédit, car l'immo ne pouvait que monter ? Une fois que l'immo chuta ils se sont trouvés à la rue, obligés de vendre leurs maisons à des prix ridicules, et ruinés, combien y'en a eu ? plusieurs centaines de milliers ?...) Si tes copains prolos se retrouvent à ne plus pouvoir payer leurs mensualité et que l'immobilier chute, ils devront vendre une bouchée de pain ce bien, continuer de rembourser un crédit alors qu'ils n'auront même pas de logement...