En fait, ce qui fausse le calcul, c'est le prix d'achat :142K€ pour 55 m2 alors que dans le coin, la moyenne, c'est plutôt le double avec des biens jusqu'à 500K€.
 
Après, il y a surement un truc caché. Difficile de croire qu'on peut acheter un bien (même avec des travaux) moitié prix du marché et le louer ensuite au prix du marché.

 
 
 
 
Mais en réalité le différence entre les loyers perçus et le rendement du capital est bien plus importante : ainsi après 10 années le patrimoine immobilier représenterait une somme d'environ 110k€ là où le patrimoine placé en capital atteindrait environ 267k€.  
 
 
 

Jviens de toucher un "bonus" de 9k
Car j'ai accepté une "mission" de 6 semaines pour faire le boulot du manager durant 6 semaines

Non, j'ai fait tout ça à l'arrache, comme d'hab    Jusqu'à présent ça m'a plutôt réussi de ne pas calculer outre mesure, j'espère que ça va le faire une nouvelle fois  

edit: je me suis trompé, 54m² l'appartement  

Je n'ai jamais compris l'intérêt d'emprunter alors que tu as l'argent disponible en cash.  
Même en plaçant cette somme sur une AV qui va te rapporter au mieux du 3,5% net et en déduisant une partie des intérêts d'emprunt (ça marche pour du locatif, ça ?), je ne vois pas comment ça peut couvrir le montants des intérêts sur le prêt immobilier.
160Ke sur 20 ans à 4% hors assurance (soit 1K€/mois), ça représente pas loin de 100k€ d'intérêts (assurances comprises).
Mais je veux bien qu'on m'explique parce que d'ordinaire, c'est plutôt la banque qui est gagnante.

 
et la valeur de l'appartement dans tout ça ?  

 
Coucou les aminches, je signe lundi prochain    
 
Appartement 2 pièces à Beausoleil, 50m² + cave ,  130 k€ négociés à 122 k€ + 20 k€ de parking, soit 142 k€ + frais de notaire
 
Payés cash  . L'appartement est rincé à mort (à peine libéré de son occupant), il y a tout à refaire... Un ami entrepreneur (grosse société) m'a fait un devis à 55 k€ pour refaire absolument tout, sols, fayences, plomberie, électricité, fenêtres et cuisine équipée avec tout l'électro ménager...
Seule la porte blindée sera conservée    
L'immeuble est splendide, 8 appartements, rdc+3 étages (le mien est au 3ème), façade et partie communes à peine refaites à neuf...
 
rendez vous dans 4 mois environ pour le début de la location...

 
Je suis allergique aux crédits par principe, donc aucun regret de ce coté là, par contre j'aimerais bien qu'on m'explique pourquoi il aurait été intéressant de prendre un crédit, histoire de me coucher moins con  

 
Parait qu'une vente trop peu chère peut se faire annuler...
 
edit: En fait c'est le fisc qui peut voir ça comme une donation déguisée et foutre des intérêts+amendes...

 
 
Effectivement j'ai eu une "petite" erreur de signe    
 
Tu dépenses 210k€ en année 0. Tu encaisses régulièrement des loyers pendant 10 ans, en les faisant augmenter de 1.5% par an. Après 10 ans tu as donc encaissé, en gros, 138k€, et tu as un appartement d'une valeur d'environ 177k€ : ton patrimoine immobilier total est donc de 315k€.  
Pendant ce temps ton apport de 210k€, placé, t'as rapporté 257k€
 
Dans ton cas le point mort est plutôt à 4 années a priori.  
 
Tu peux tout mettre en cash encore une fois, mais je ne vois toujours pas l'intérêt : pourquoi ne voudrais-tu pas faire un emprunt qui couvre tes loyers encaissés (ou un peu moins, pour avoir de la marge) ? Parce que là tu t'ôtes ce bénéfice du prêt  

 
Le rapport avec le topic ?

http://hfr-rehost.net/http://stati [...] 871A88.jpg
( http://www.pap.fr/annonce/vente-ma [...] 2-r1871088 )
 
490K€ à Viry Chatillon, Terrain 315 m², Prévoir gros travaux.    
 
Classe énergie C

 
 
 
Non mais attention là, il faut pas oublier l'intérêt fondamental de faire une opération par de la dette : c'est que d'une part on a un "effet levier" où l'encaissement rembourse la dette tandis que l'on jouit de la valeur patrimoniale, et d'autre part on a un cout "fixé" en partie que l'on peut donc amortir sur une longue durée. C'est pas pour rien que les projets industriels se font avec de la dette, ça a du sens derrière.  
 
Dans le cas de l'immobilier en faisant très simple, si par exemple je veux acheter un appart d'une valeur de 100. J'ai 10 en apport, j'emprunte donc 90 : mon achat est donc constitué à 90% de dette, mais avec 10 je peux jouir d'une valeur patrimoniale de 100. Si en 10 ans j'ai remboursé 4 de capital en louant alors il me reste 86 à rembourser mais j'ai toujours 100. Si je revends à ce moment là j'obtiens donc, en solde compte, 14, à comparer au 10 que j'ai investit au départ. La dette m'a donc permit ce montage.  
 
(Bien sur j'ai simplifié en enlevant les frais incompressibles, en ne comparant pas au travail du capital à coté, et cetera : le but ici est de montrer pourquoi avoir de la dette peut être intéressant quand on est sur du rendement amortissable au long terme).  
 
Une autre manière de voir cela c'est avec le taux d'emprunt versus le taux de rendement du capital : en gros si j'emprunte 90 à 4% c'est un peu comme si cet argent travaillait à 4%, à comparer à mes 100+10 qui peuvent travailler à 3% en placement ; au bout d'un moment, ça se rattrape (si le montage est bien fait). Une fois encore je schématise grandement (Lehman je m'adresse à toi   si tu veux qu'on en parle en détail on fera ça en mp )
 
 

Le rapport avec le topic ?

Je n'ai jamais compris l'intérêt d'emprunter alors que tu as l'argent disponible en cash.    
Même en plaçant cette somme sur une AV qui va te rapporter au mieux du 3,5% net et en déduisant une partie des intérêts d'emprunt (ça marche pour du locatif, ça ?), je ne vois pas comment ça peut couvrir le montants des intérêts sur le prêt immobilier.
160Ke sur 20 ans à 4% hors assurance (soit 1K€/mois), ça représente pas loin de 100k€ d'intérêts (assurances comprises).
Mais je veux bien qu'on m'explique parce que d'ordinaire, c'est plutôt la banque qui est gagnante.

Jviens de toucher un "bonus" de 9k
Car j'ai accepté une "mission" de 6 semaines pour faire le boulot du manager.
 
La SCI hfr c'est pour quand ?

 
 
Quel est ton boulot ?

La deduction des interets de l emprunt n est plus possible depuis fin 2010 il me semble... Il n y a qu ici que c est regulièrement mentionné.

Simple :
 
100 000€ emprunté sur 10 ans à 4% : coût total du crédit 121 500€
 
100 000€ placés à 3,5% pendant 10 ans, 141 000€
 
Ton allergie te fait perdre 20 000€
 
Et je ne parle même pas de l'hérésie fiscale de ne pas avoir les intérêts déductibles

 
 
Voilà  

 
Nan mais... je comprend jamais les prix affichés à Viry Chatillon.  C'est en zone 5, mal desservi par un RER D moisi, pourri, moche, mal famé avec du HLM de partout et de la délinquance.
Le seul attrait serait la proximité de l'autoroute A6.. et ils te mettent les mêmes prix que dans les villes agréable/bien fréquentés/proche gare de la Z5
 

 
 
What ?
 
Ou ça ?
 
Je ne laisse jamais de commentaire là-bas  

 
Oui les villes du coin genre Sainte-Geneviève ou Savigny affichent le même prix alors qu'elles sont sur le RER C qui va plus vite à Paris, et mieux fréquentées car plus loin de Grigny la Grande Borne
 

Lu sur bullimmo, un témoignage...les bras m'en tombent :

Lu sur bullimmo, un témoignage...les bras m'en tombent :

 
Trop gros : c'est vendredi et vraiment TROP evident pour qu'on tombe dans le panneau quoi

Lu sur bullimmo, un témoignage...les bras m'en tombent :
 

Simple :
 
100 000€ emprunté sur 10 ans à 4% : coût total du crédit 121 500€
 
100 000€ placés à 3,5% pendant 10 ans, 141 000€
 
Ton allergie te fait perdre 20 000€
 
Et je ne parle même pas de l'hérésie fiscale de ne pas avoir les intérêts déductibles

Les AV stables à 3,5%, c'est quand même raisonnablement facile à trouver. Pourquoi est-ce que tout le monde n'emprunte pas pour investir derrière, si le mécanisme est aussi favorable ?

 
Question con: Pourquoi tout le monde ne fait pas ça ?
 
Les AV stables à 3,5%, c'est quand même raisonnablement facile à trouver. Pourquoi est-ce que tout le monde n'emprunte pas pour investir derrière, si le mécanisme est aussi favorable ?