Qui n’a pas un jour rêvé d’investir
dans le meilleur placement ? … La pierre., n’est
ce pas ?

Demain il sera trop tard.  

ça c'était déjà produit dans le friggit?

Halte à la bulle de crédit sur l'immobilier
Un encadrement des conditions d'octroi des crédits à l'habitat aurait comme effet bénéfique de limiter la hausse des prix de l'immobilier.
Écrit par
VincentGuerin
Voir son
profilLa hausse des prix de l’immobilier résidentiel parisien en 2010, près de 21% en quelques semaines selon la chambre des notaires, a déjoué le pronostic des professionnels. Il y a un an, ceux-ci promettaient un marché parisien atone, voire en régression. L’explication communément servie, la pénurie de biens, ne résiste pas à l’épreuve des chiffres. A Paris, il s’est vendu presque autant de biens en 2010 que chaque année entre 2000 et 2006. La population parisienne est globalement table depuis le début des années 80, de même que le nombre de logements. Et sur l’ensemble de l’Ile de France, il s’est vendu près de 200 000 logements en 2010, soit 40% de plus qu'en 2009.
 
Ce n’est donc pas une prétendue pénurie qui explique la hausse des prix. Car les prix valent ce que peuvent y mettre les acheteurs. Alors que le marché parisien de la location est tout aussi tendu que celui de l’achat, le prix des renouvellements des baux locatifs a cru beaucoup moins vite (50% en 10 ans) que celui les prix à l’achat (250 % en 10 ans). En effet, les loyers sont payés avec les salaires et les revenus n’ont que faiblement augmenté. De l’autre, le marché de l’achat est dopé par l’accroissement du budget des acquéreurs, sous l’effet de l’assouplissement continuel des conditions de crédit.
 
Certes, les diverses niches fiscales, y compris la non imposition des plus-values sur les résidences principales, l’assouplissement de la fiscalité sur les donations et les subventions publiques à l’achat ont jeté de l’huile sur le feu. Les comportements spéculatifs et l'angoisse des porteurs de bas de laine, qui ont investis massivement à Paris dans des petites surfaces pour thésauriser ou faire du locatif malgré des rentabilités nettes très faibles - sauf à louer à des touristes ou à contourner la loi - ajoutent à la hausse des prix. Mais l’accroissement des budgets est surtout directement liée à la baisse des taux et l’allongement de la durée des crédits. En 2000, les banques prêtaient à 15 ans. En 2010, la durée moyenne des crédits à l’habitat pour Paris dépasse 22 ans. Parallèlement, les taux ont connus une première longue mais régulière période de baisse (2000-2007). Puis, sur fond de crise économique et d’angoisse sur l’euro, la baisse historique des taux engagée à la mi 2009 a déclenché une véritable frénésie pour l’immobilier.
 
Les prêts à l’habitat : plus de 45% de la production de crédit des banques
 
Pendant une décennie, nous avons assisté au gonflement d’une bulle de liquidité. Cette bulle s’inscrit dans une tendance de fonds. Le volume des financements à l’habitat n’a cessé de croître durant ces dix dernières années. Les prêts à l’habitat, en augmentation constante, représentent désormais plus de 45% de la production de crédit des banques, le financement des artisans, des PME et des entreprises passant au second plan. La pierre compte aujourd’hui pour près de 50% dans la formation brute de capital fixe. Alors que les investissements dans les entreprises ne font que ralentir. Qui peut croire un seul instant qu’immobiliser de l’argent dans l’ancien est créateur d’emplois, de richesses et de croissance futurs ?
 
La fragilité est aussi sociale et prend des tours inquiétants. Les ménages voient leur pouvoir d’achat dramatiquement amputé. L’augmentation des prix les afflige d’une double peine. De la poche gauche, ils doivent financer la retraite de leurs aïeuls. Le patrimoine immobilier étant majoritairement détenu par ces derniers, ils doivent aussi, de la poche droite, leur verser plusieurs dizaines d’années de travail pour devenir propriétaire. En l’absence d’inflation sur les salaires, le scénario des années 70 ne se reproduira probablement pas : les crédits à l’habitat ne seront pas remboursés en monnaie de singe, tandis que les taxes et le coût de la vie continueront d’augmenter. Soulignons enfin qu’avec des crédits très longs souscrits à des taux historiquement très bas, il n'existe que peu de marge de manœuvre pour renégocier les prêt en cas de difficulté personnelle.
 
Dans un contexte de bulle de liquidité, rien ne peut garantir que l’immobilier parisien restera une valeur refuge. Avec des pronostics naïvement triomphalistes pour 2011 (+10% d’augmentation prévue selon la chambre des notaires), avec la hausse des taux et du coût de la vie, il y a fort à craindre que le mur de la dette se referme sur le marché et piège les derniers entrants dans la nasse.
La hausse des prix, une aubaine pour l'Etat et les collectivités locales
 
Le dogme économique des banques centrales est qu’il faut assurer une inflation modérée des prix à la consommation pour permettre la croissance de l’économie. Or, le prix des actifs immobilier n’entrent pas dans la cible des prix à la consommation de la BCE. En un sens, cela est compréhensible : il s'agit d'investissement. De l'autre, les dépenses de logement pèsent sur la consommation, car elles constituent de très loin le premier poste de dépense des ménages, bien devant l’alimentation, les transports ou l’habillement.
 
En réalité, qui a réellement intérêt à la hausse des prix ? Certainement pas les acquéreurs, ni les propriétaires de résidences principales, qui croient s'enrichir avec une plus-value alors qu'ils devront la réinvestir dans un nouveau bien tout en voyant leur pouvoir d'achat à l'agrandissement irrémédiablement amputé par chaque hausse des prix. Les seuls à y avoir intérêt sont les propriétaires non habitants, les professionnels qui se rémunèrent à la commission et non au forfait, surtout, l’Etat et les collectivités locales, dont les recettes sont indexées sur les valeurs vénales et les volumes de vente.
 
L'exemple de nos voisins européens ou des Etats-Unis montre que laisser une bulle éclater est tout aussi dangereux que de la laisser prospérer. Pour des raisons économiques, sociales et, au final, politiques, il y a urgence à piloter les prix à la baisse. Il en est encore temps. Afin de réorienter les investissements et la consommation vers l’économie productive. Afin d’éviter que des cohortes d’acheteurs continuent à s’engager trop profondément dans l’impasse du risque de lourdes pertes en capital.
 
Puisque l’Etat n’a plus la main sur les taux directeurs, pour faire dégonfler la bulle de crédit, certains politiques envisagent de limiter les échéances de remboursement à 25% des revenus. Or, cette solution ne permettrait pas de tenir compte de la diversités des situations : des salaires élevés permettent aisément de supporter des échéances proportionnellement plus importantes. Au contraire, une limitation prudentielle et progressive de la durée des crédits personnels à l’habitat aurait comme effet de plafonner les prix. S’en suivrait un ajustement de ces derniers, permettant enfin au marché immobilier de fonctionner dans des conditions compatibles avec le développement à long terme de notre économie.
 
VincentGuerin

La situation peut sembler paradoxale : alors que la France sort tout juste de la crise, les prix de l'immobilier ont connu une forte croissance ces derniers mois, et ont à peine chuté au plus fort de la crise. Comment expliquer ce phénomène ?
 
Tout d'abord, remarquons que les prix des immeubles, appartements et maisons ne suivent pas de près le cycle économique. Rappelons-nous par exemple du long marasme de 1993 à 1999, alors que l'économie était en forte croissance.
 
Quelles sont alors les principes qui expliquent les variations des prix immobilier ? Une règle simple ("rule of thumb" ) consiste à mettre en rapport le prix d'un bien immobilier au loyer qu'il procure. Cela donne le "prix-to-rent ratio". On compare ensuite ce ratio à sa moyenne historique pour déterminer si le bien immobilier est sur-évalué (dans le cas où le ratio aujourd'hui est supérieur à la moyenne) ou sous-évalué (dans le cas inverse). The Economist publie régulièrement de telles estimations pour différents pays, par exemple ici. Selon cette mesure, l'immobilier français est surévalué en 2010. Seul problème : cette méthode ne semble pas pouvoir expliquer une large partie des changements de prix... Autrement dit, son pouvoir prédictif est faible.  
 
Il nous faut revenir aux principes fondamentaux de valorisation d'un actif. Supposons qu'un appartement vous procure chaque année un loyer de 10 000 euros, et que ce loyer augmente seulement avec l'inflation, pour faire simple (par exemple, il augmente de 2% si l'inflation augmente de 2%). A ce stade, essayez de parvenir à une estimation approximative du prix de cet appartement, selon votre connaissance du marché immobilier.
 
Supposons également que le taux d'intérêt nominal (affiché) est de 3,3% (rendement d'une OAT à 10 ans le 31 décembre 2010). Si l'inflation attendue s'élève à 2%, alors le taux d'intérêt réel est de 1,3%. Dans ces conditions, le prix de l'appartement s'élève simplement à  
 
P = loyer annuel / (taux d'intérêt nominal - croissance annuelle du loyer)
 
P = loyer annuel / (taux d'intérêt réel - croissance annuelle du loyer nette de l'inflation)
 
C'est la formule de valorisation d'une perpétuité avec croissance, c'est-à-dire un actif qui paye chaque année un certain montant (le loyer), lequel peut éventuellement croître dans le temps.
 
Soit :
 
P = 10 000 / (3,3% - 2%) = 769 231€
 
P = 10 000 / 1,3% = 769 231€
 
Ce prix peut sembler relativement élevé, mais il est parfaitement justifiable par les fondamentaux économiques actuels.
 
Remarquons que cette formule de valorisation est très sensible au taux d'intérêt. Par exemple, en 2007-2008, le taux susmentionné était proche de 4,5%. En utilisant à nouveau la même formule, le prix du même appartement à l'époque serait de (seulement) 400 000 euros. Le modèle a donc prévu une hausse du prix de 92% en trois ans ! A cette aune, ce sont les prix actuels qui semblent sous-évalués.  
 
 
Il s'agit bien entendu d'une méthode assez simple pour évaluer le marché immobilier. Des analyses plus fines prendraient en considération la fiscalité, les possibilités d'endettement pour l'achat d'un bien immobilier (celles-ci sont néanmoins déjà partiellement implicitement prises en considération avec le taux d'intérêt), etc.
 
Nous nous contenterons de mettre l'accent sur trois facteurs qui favorisent la hausse des prix
 
Premièrement, l'augmentation de l'épargne de précaution dans le monde. C'est un fait, l'économie est devenue plus imprévisible et plus volatile. Dans ces conditions, les ménages ont tendance à faire preuve de prudence et à augmenter leur épargne de précaution, pour faire face aux risques futurs. Cette hausse de l'épargne a pour effet de faire baisser les taux d'intérêt à long-terme et d'augmenter les prix des actifs.
 
Deuxièmement, alors que de nombreux Etats font face à des problèmes d'insolvabilité, les épargnants recherchent presque à tout prix un autre placement "sans risque". Si les obligations d'Etat perdent ce statut, il ne reste plus guère que "la pierre" qui procure un revenu stable et ne risque pas de s'évaporer. Cela laisse présager une baisse du prix des obligations d'Etat, mais une hausse des prix de l'immobilier.
 
Troisièmement, les biens immobiliers sont des actifs réels, c'est-à-dire que les revenus procurés (sous forme de loyers) évoluent avec l'inflation, bon an mal an. Par contraste, les obligations sont typiquement des actifs nominaux, c'est-à-dire dont les cash flows sont spécifiés en termes monétaires. Par conséquent, tandis que le prix des biens immobiliers augmente avec l'inflation, le prix des obligations n'est pas affecté par l'inflation. Autrement dit, la valeur réelle d'un bien immobilier n'est en principe pas affectée par l'inflation, ceteris paribus, tandis que les obligations se dévalorisent (en termes réels) en période d'inflation. Comme nous l'avons déjà expliqué sur EclairEco, (par exemple ici ou là), il est fort possible que l'inflation décolle dans les années à venir. C'est un facteur qui rend les biens immobiliers plus attractifs, et qui pourrait encore pousser les prix à la hausse.  
 
Pierre Chaigneau