Reprise du message précédent :

 
Il part du principe que le loyer suit l'inflation, valorisée à 2%. Dans ces conditions ça ramène la durée d'amortissement à "seulement" 45 ans  
 
edit:

 
Oui et il part aussi du principe que le locataire va suivre la bulle, et que donc son salaire suivra la hausse immo

 
Voila pourquoi je suis pas allé loin en économie.
 
La vache une sacré bonne affaire dit donc  

 
Mais des maths complètement foireux.
 
Il dit en gros que le rendement d'un OAT de 3,3% amputé de l'inflation donne 1,3% net par an avec 2% d'inflation. Là, d'accord.
 
Mais il dit que la revalorisation de 2% du loyer chaque année permet de faire passer une rentabilité de 1,3% à 3,3%. C'est là qu'il se plante complètement.

 
 
C'est marrant, nous aussi on hésite entre BMW et Alfa Roméo  

avec une augmentation du lyer NET de 2% / an , j'arrive à 48 ans de loyer pour avoir gagner 793k en euros constant
en plaçant ces revenus a 1.3% , ça s'améliore, il ne faut plus que 42 ans

Hors fiscalité et charrge bien sûr

http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t25753015
 
 
Cross-topic Boursier    
 
 
http://podcast.bfmradio.fr/channel [...] urse_2.mp3
 
Ca commence à 13 minutes 15sec.
 
 
    * Situation pas rassurante car la courbe des prix ne croise pas la courbe des taux. Il y a une hausse des taux et une hausse des prix dans des zones où il y a une demande forte
    * Une hausse des taux de 1%, c'est 8% de pouvoir d'achat en moins
    * Pour une mensualité de 1500€ sur 20 ans on pouvait emprunter en octobre au plus bas 9000€ de plus qu'aujourd'hui
    * Si à Paris les prix montent de 5% et les taux de 1% (scénario crédible), vous avez 1/3 des acheteurs potentiels qui sortent du marché
    * Si la mensualité prend 50€ de plus par mois vous sortez du marché 2 millions de familles qui ne peuvent plus acheter
    * 80% de la population française ne peut plus acheter

 
Non mais je vous arrête en fait : ce qu'il a fait c'est du basique de maths fi, actualisation de flux infinis, tout ca.
Il a pas sorti la formule de son chapeau.
 
Ce qui est discutable de mémoire, c'est de considérer que les hypothèses vont pas varier

 
Allo allo ?
 

mince
et ce que j'ai fait, c'est quoi à ton avis ?

tu penses que savoir calculer une suite récursive n'est pas à ma portée ? Je faisais du cauchy et du Bolzano-Weierstrass avant que tu ne passe ton brevet des collèges

 
   
 
De plus que l'actualisation ce n'est pas du domaine des "maths-fi". Enfin passons…  

Les problèmes de ce raisonnement sont :
-Il ne tiens pas compte des anticipations de marché ( la bulle nourrit la bulle )
-Il ne tiens pas compte des diverses politiques du logement ( Scellier/TF / taxation des loyers )
-Il tiens compte uniquement du différentiel inflation/OAT10 qui peux éventuellement être nul, voire négatif ( Quid de son calcul dans ce cas )
-Il ne tiens pas compte de l'illiquidité du placement immobilier

 
Ouah la classe, t'es plus intelli... ah non, juste plus vieux en fait.

tu ne sais toujours pas répondre à une question  

 

Question à moitié dans le sujet : est-ce que c'est possible de confier les tâches de gestion locative à quelqu'un d'autre qu'une agence

un notaire

 
 
Je crois que là tu t'es un poil avançé . Ils sont en train de s'agacer et maitrisent visiblement bien le sujet.  
Pour être honnête ton gros post m'avait interpellé.
Finalement et après intervention de tiers , j'suis nettement moins convaincu .  
J'ai une sainte horreur des maths mais là : bel échange .
 
 

 
je pensais pas dire ça mais... je vote pour.

Moi je me suis arrêté à  : Tout d'abord, remarquons que les prix des immeubles, appartements et maisons ne suivent pas de près le cycle économique. Rappelons-nous par exemple du long marasme de 1993 à 1999, alors que l'économie était en forte croissance.
 
 

De 1993 à 1999, la courbe Friggit montre très bien ce qu'il s'est passé : les prix, et en région parisienne uniquement, n'ont fait que retourner à la normale, c'est à dire dans le tunnel d'où ils n'avaient pas bougé depuis 1965.

C'est tout de même assez stupéfiant tous ces analystes qui refusent de lire la courbe friggit, ou du moins veulent à tout prix que sa normale soit le sommet de la bulle de 1999.  

Tous propriétaires : la fin d'un mythe
http://www.lemonde.fr/economie/art [...] _3234.html

A propos de la citation de l'elfe :  
"Deuxièmement, alors que de nombreux Etats font face à des problèmes d'insolvabilité, les épargnants recherchent presque à tout prix un autre placement "sans risque". Si les obligations d'Etat perdent ce statut, il ne reste plus guère que "la pierre" qui procure un revenu stable et ne risque pas de s'évaporer. Cela laisse présager une baisse du prix des obligations d'Etat, mais une hausse des prix de l'immobilier"
 
Là il y a une belle erreur : si les obligations d'Etat perdent leur statut de placement "sans risque", leur taux s'envole ( cf Grèce ) et ne chute pas.

ah OK merci
Pas à un particulier de confiance alors ? En tous cas pas de manière officielle

 
ou un huissier aussi (ce qui est toujours bien quand tu as ensuite des pbs d'impayés)

 
 
 
Si hausse des taux >> les rendements des obligations nouvellement émises s'accroissent mais les rendements des obligations déjà détenues baissent mécaniquement.

Upvote for Bolzano-Weierstrass.

 
On appelle cela les spreads de taux  

C'est un commercial : tout ce qui n'est pas du littéraire, c'est des maths d'une manière ou d'une autre
 
   
 

 
 
Ah, c'est donc ça les spreads !

 
un huissier

 
 
Tous les huissiers font ça ?
 
Ils assurent également les mises en location ? Ils n'ont pas la même audience que les AI  

 
Une baisse de valo des titres quand les taux montent, c'est une sensibilité, pas un spread !    
 
Le spread mesure l'écart de taux entre une obligation de référence (souvent le bund) avec l'obligation étudiée.

kamoulox

 
Si tu prends l'exemple d'une option sur sous-jacent, alors le rhô mesure la sensibilité de ta prime par rapport au taux sans risque oui.
Par contre, tu entendras partout un sales, commercial ou autre te vendre un spread sur un fonds actions, obligataire, diversifié, etc. par rapport à son Bench. Cela vaut pour tout sous-jacent / Benchmark, dont ton exemple en fait partie.
 
Donc rhô/spread pas la même chose.

"Nous, à la Cogip, on aime bien montrer à ces p'tits pédés du département asset management qui c'est qui commande."
                                                             /
                                             

La hausse des prix du pétrole fait un sacré foin dans les médias.
 
Pourtant, c'est bien que les prix montent non ?  
 
Parce que pour l'immo il faut saluer et s'enthousiasmer sur les nouveaux records car il y a beaucoup de proprio en France, alors moi je vais m'extasier sur les hausses de pétrole car j'ai des SICAV pétrole    
 
Je vais troller au bureau.
Et si mon N+2 me reprend, je répliquerai comme lui :"vous souhaitez que les prix baissent ? Non mais vous êtes fou!"  

 
aucune idée. Ma mère passe par un hussier pour gérer la loc d'une maison à problème et c'est plutôt efficace.
 
J'ai été étonné du nombre de visite lors de la recherche du dernier locataire, surtout pour une grande maison perdue dans la campagne.

"Ceux qui n'iront pas visiter feront l'objet d'une saisie"  

 
Le premier truc que j'explique aux immo-ignorants que c'est au désavantage de tous, proprios compris. C'est en telle contradiction avec ce que l'on leur a rabaché à longueur de temps les médias et les politiques qu'il y a toujours quelques secondes de flottement lorsqu'ils réalisent. J'adore ce moment précis de la discussion (jusqu'avant qu'ils me traitent de sale aigri de locataire )).
 
NB: Je sais que tu le sais, c'est juste pour dire.

 
 
Idem    
 
Le problème, c'est qu'ils sont tellement lobotomisés, qu'ils oublient vite et qu'il faut toujours leur rappeler