Reprise du message précédent :

 
-20% en deux ans c'est loin d'être rare.

Détends toi!
 
dans le post d'avant quelqu'un disait que l'immobilier ne serait plus la valeur refuge de sfrançais dans 10 ans! voilà pourquoi je réagissais en disant que ça m'étonne!

Non.
 
On ne pourra juger qu'a posteriori, et force est de constater que pas grand chose permet de savoir ce qu'on dira, quand on y sera, a posteriori. Simplement qu'on est actuellement dans les clous d'un bull-trap.

Bon ok, je vois que les passions se déchaînent donc je ne vais pas plus vous énerver avec ma raison pour ce matin.
 
J'aimerais cependant avoir l'avis de leg9 et de Black Jack sur la bulltrap.
 
Car il est évident qu'une baisse de 9% (je parle de la RP) sur 1 an suivi d'une hausse de 10% l'année suivante met à mal la théorie de la bull trap (sans l'invalider pour autant).
 
Mais si on me dit que même si l'effondrement des prix intervient 7 ans après la première baisse ce sera une bulltrap...là je crois que ce n'est plus trop la peine de continuer à discuter de ce sujet!
 
Après le "on arrive au krach c'est sûr", y a désormais le "Y a pas de cycle haussier, y a que des bulltraps" (mot que personne ici ne connaissait y a 1 an)...la nouvelle théorie des krachier!
 
Bonne matinée à tous et désolé si mon "style" agace, mais la mauvaise foi de certains m'exaspère aussi si ça peut vous rassurer!
 
EDIT: si les prix s'effondrent en 2011 je reconnaîtrai bien sûr que c'était une bulltrap et que je me suis trompé!

 
Et c'est tout le problème    

non mais franchement...

Ce que tu dis ne veut rien dire. On dit dans ces cas la qu'on a affaire a quelqu'un qui parle beaucoup, mais qui ne dit pas grand chose. Tu es normand?

AUCUNE CONSTANTE DE TEMPS N"EST GRAVEE DANS LE MARBRE QUAND ON PARLE D"UN PHENOMENE DE BULLE.

 
Surtout que ce matin, j'ai vu des camions citerne qui ravitaillaient.    
 
Sinon, 8 pages en une matinée, j'ai des trucs à lire pour cette après-midi

C'est un copié collé  

Indice : reportage sur l'immo M6 d'hier soir, en fin d'émission.

Sauf que plus d'un couple ont bu le bouillon depuis 2008 (ceux qui ont vendu avec prêt relais se terminant en 2009 et des Cellier qui se cassent la gueule, comme l'exemple d'hier soir). Et ça va continuer car c'est le principe en période de cassage de bulle : certains font de très mauvaises affaires et font "faillite".
Mais les cas ne sont pas encore assez nombreux ou du moins la pensée majeure est encore à la confiance dans l'immobilier.  
Les cas dramatiques sont considérés pour l'instant comme des échecs personnels et non comme un échec de la pensée générale.
Mais cette pensée va s'inverser un jour car les déboires deviendront trop flagrants.
Et là...      

Tu te fous de qui là en niant que le comportement de la courbe en 2008-2009 fut un crack ?    
 

Bien.

Non.
A la rigueur "qu'est-ce que t'es buté d'affirmer qu'il n'y aura pas de krach avec la baisse qu'on vient de se prendre, qui si elle se poursuit en constituerait pourtant bien les prémices".

²²²

J'ai été choqué par le mec qui signe un scellier, et qui APRES va aller voir l'endroit Ca se fait pas AVANT de signer ce genre de trucs

 
seulement dans ta tête.

 
Déjà donné hier et il a plusieurs jours : http://www.cgedd.developpement-dur [...] 29723b.pdf
 
 
Oui Friggit se mouille et présente des scénarios d'avenir.

Il s'en fout, il achète une REDUCTION D'IMPOTS§§§, pas un bien immobilier...

Mieux vaut tard que jamais.

Ah non mais ne confondons pas !

 
Que monsieur Jacques Friggit présente des analyses, des prévisions, liées à l'étude de ses compilations de données, très bien.
Il fait (en beaucoup mieux ...) ce que l'on fait dans ce topic : imaginer des scénarios, peser leurs probabilités de réalisation, leurs conséquences...
Effectivement il "se mouille" comme dirait Samouraï. Et encore ce dernier doit le trouver un peu timoré, car Saint Jacques ne s'appuie pas sur un unique scénario qu'il défendrait bec et ongles, mais passons...
 
Mais quand on parle "du" Friggit, on parle de la courbe, qui en elle même n'a aucune valeur prédictive.

Enormément de celliers sont signés sans même que les investisseurs ne sachent où se situe la ville géographiquement.
 
  PAYER MOINS D'IMPOTS PAYER MOINS D'IMPOTS PAYER MOINS D'IMPOTS PAYER MOINS D'IMPOTS PAYER MOINS  
 
 
 
Et ce n'est pas une boutade.

 
Il savait qu'il avait 7 jours pour se rétracter, et il voulait pas attendre pour signer et qu'on lui dise : TROP TARD C4EST VENDU!!!

 
ça dépend de la force de persuasion du commercial.

Bah oui, il y avait d'ailleurs un super exemple dans Capital. Le mec parisien bobo qui veut gagner des sous en defiscalisant, achète un magnifique T3 à Agen (juste avant, un reportage sur Agen expliquant que la ville est ultra saturée de Scellier) 137K€ avec assurance contre le manque de locataire.

- Au bout d'un an sans locataire, plus d'assurance
- Le mec commence à s'inquiéter et commence à se renseigner.
- Oh no ! Pas de ocataire en un an, il perd l'avantage fiscal du Scellier
- Pour se refaire un peu, il veut vendre son magnifique T3
- Estimation des agences 80K€
- Ca ne solde pas son emprunt auprès de la banque, et il n'a pas d'argent en réserve pour combler la différence
- Il ne peut donc pas vendre

Combo loser. Pire qu'un locataire.

Bergerac, pas Agen.

Pardon.

http://www.lavieimmo.com/immobilie [...] /prix.html
 
D'ailleurs ça se voit bien quand un projet Scellier débarque sur le marché  

Tu veux faire quoi ?
Aller contre le marché, si ce n'est pas la fille de 19 ans ce sera une autre étudiante qui se fera un plaisir de louer un clapier propre.
Ne pas sous estimer l'offre Parisienne, les proprios peuvent louer des apparts crades et moche sans pb..
Au moins le vieux marseillais ne louait que des apparts propres.
Les prix de location sont démentiels mais c'est le marché à moins que l'état s'en méle (et ca va peut être arriver, j'ai vu'ils trouvaient le prix des logements étudioants trop cher), je ne vois pas quoi faire.
 

   
En même temps le prix des petites surface dans le 15ieme est à 4.5ke (d'après cotation immo).
Très peu de biens en vente.
Comme c'est 500e CC, on est sur du 450e HC et en comptant 2 mois de perdu (turnover+remis à neuf)=> Rdt 450*10/(4.5*15)=6.5%
 

Oui une génération qui en profite.
 

Tu peux avoir de l'argent et être pingre et ne pas avoir de gout
 
 
J'ai fait pareil. Alien 2 de James cameron      
 

Oui il pourrait mais il doit aimer ça, par contre je ne vois pas ce qu'il va faire de tous son argent vu son age et ses goût..s'il n a pas de gosses ou de famille ça partira à l'état    
 

   
Moi ça me botterait pas trop de faire des visites d'apparts, gérer les locataires et superviser des nettoyage d'apparts..
Intellectuelement y a mieux..
Bon pour 7ke par mois je le ferai quand même  

 
C'était Agen, tu es sur ?
 
M'enfin, ça ne change rien : le cas est là.  
 
Edit : Bergerac donc.

http://maps.google.com/maps?f=q&so [...] 57,,0,8.45

http://maps.google.com/maps?f=q&so [...] 4,,0,-4.01

Le temps que t'ailles voir C4EST DEJ0 VENDU à un autre.

Alors tu signes, et t'as 7 jours pour aller voir.

Ma copine de Bois-co a signé 4 compromis qu'elle a "résilié" dans les 7 jours suivants.

Ca fait chier les vendeurs mais c'est de bonne guerre

edit Hoinieled    

Un homme seul, piégé dans un immeuble avec pour mission de libérer des otages de méchants promoteurs... Voici le nouveau blockbuster:
 
"BOULE TRAP DE CRISTAL"!    
 

bon, un des types de capital, le jeune dégarni avec un bouc qui investit dans le meublé, je le connais, et j'me demandais d'où il sortait la thune pour ce genre d'invest.
par contre, il croit dur comme fer qu'à Paris, ça peut pas baisser...

‘tain 10 pages dans la vue depuis hier et Elfe n'est même pas là
 

Tu as bien compris mon raisonnement, mais tes chiffres ne sont pas bons. Ce que j’appelle un bien pourri va subir une décote à l’achat de par exemple 40 ou 50% et une décote à la location de 20 ou  30%. Donc pour reprendre ton exemple, le bien pourri se louera genre 500€ par mois. Et il y a des gens qui peuvent mettre 500€/mois mais pas 700€.
 

et le don aux associations caritatives
 

Non, je me parle pas des sorties d’argent (je fais exprès de ne pas employer le mot dépense) liées à ton investissement. Le principe d’un investissement, consiste en général à sortir de l’argent, mais de devenir plus riche grâce à cet investissement.
 
A contrario tu as des dépenses qui font certes baisser ton impôt, mais qui te laisse plus pauvre. Par exemple le fait de confier la gestion de ton bien à une agence est une dépense. Cette dépense vient bien en déduction de tes revenus locatifs et donc diminue ton IR. Mais dans ce cas, tu es plus pauvre (ou moins riche) que si tu n’avais pas fait cette dépense. Ce raisonnement s'applique également aux intérêts de l'emprunt sauf montage particulier à base de prêt in fine quand on place l'argent emprunté.
 
Certaines de ces dépenses sont inévitables (le prêt par exemple), mais afin d'améliorer l'investissement leur optimisation doit toujours être recherchée.
 

Tu parles d’un bien en mauvais état et/ou avec du potentiel. Ce que j’appelle un bien pourri, c’est la chambre de bonne sous les toits avec WC et douche sur le pallier par exemple. Même après une bonne rénovation cela restera un truc bien pourri.
 

Il y a quelque temps tu te vantais de pouvoir calculer un TAEG. Tu es donc capable en formalisant tes flux futurs de calculer le rendement de ton opération (ne pas oublier la CSG/RDS ). Je te suggère de faire également l’exercice avec un appartement ancien et de surtout de comparer dans les deux situations l’impact d’une éventuelle baisse des prix, en n’oubliant pas l’adage de VC « tu achètes du neuf, et tu revends de l’ancien »
 

Je suis train de lire le friggit PDF dont le lien a été donné il y a peu. Je suis surpris par la 5eme page. Celle qui montre l'évolution de la surface des logements et la surface par personne.

Bref, plus le temps passe, plus les surfaces augmentent et plus les gens ont de la place. Ca me semble bizarre. Selon ce graphe on serait en 2006-2007 à 91m2 par logement moyen avec 40m² par personne...

Ca va faire 10 ans que je suis dans mon 38m² à 2 en RP. Une situation qui devrait être proche de 1965. Back tu the future version immo. On sont mes 50 m² manquants ? J'ai du raté un épisode

edit : et non, ils n'y sont pas, j'ai vérifié (/DMCP)

Ma mère a dans les 100m² (aménagés, parce qu'il en reste "à aménager" ) pour elle toute seule au fin fond de sa campagne.
Ca fait une moyenne.

 
Morticia avait donné une petite piste : les gosses de divorcés, qui ont 2 fois 70 m² au lieu d'une fois
 
Sinon clair que je ne comprends pas non plus....

 
Et il dit qu'il préfère ne pas en parler car il fait des cauchemars.
 
Il n'avait qu'à pas être cupide.

Tu dis n'importe quoi : ce n'est qu'un complot des locataires aigris qui essaient de faire croire aux honnêtes gens que le crack est imminent.
 
Samourai lui a une vision claire et objective de ce qui se passe réellement sur le marché

Je pense que c'est un effet demographique : vieillissement accelere, (faible mortalite, natalite + immigration pas si faibles)
 
Les vieux tendent a etre de moins en moins nombreux dans leur foyer, mais quand bien meme ils sont vendeurs nets, ils gardent souvent des logements de grande taille (je vois mon proprio, veuf et toujours dans la meme maison depuis qu'il a du elever ses gosses => foyer de 4 a 1 personne, surface identique). Je pense que cet effet offset la difficulte des jeunes generations a avoir des surfaces raisonnables.

 
Dans un premier temps, lier l'obtention d'APL au prix du m². Si le prix du m² dépasse XX € pour le bien loué, pas d'APL.
 
Et si cela ne suffit pas : ne pas pouvoir louer à un étudiant si loyer supérieur à XX € du m².

déja passé ?  
 
http://resultat-exploitations.blog [...] taire.html