On va ensuite prendre les hypothèses suivantes :
 
•Une inflation à 1.5%
•Une hausse des prix de l'immobilier de 2.3%/an
•Une hausse du tarif de la location de 2%/an
•Une taxe foncière de 1.500€/an et qui progresse au rythme de l'inflation
•Un rendement des placements financiers de 4.5%/an hors inflation (3% nets)
•L'entretien annuel de la maison est de 1.5% de la valeur du bien (6.750€ en année 1) dans le cas de l'achat et de 3% du montant de la location (550 € en année 1) dans le cas de location. Ces valeurs progressent au rythme de l'inflation

J'aurais pu aller dans une émission de Jean-Luc Delarue (avant qu'il ne soit en arrêt maladie pour problème nasaux) avec barbe postiche et voix modifiée et déclarer: «je m'appelle Nicolas, j'ai 38 ans, j'ai les moyens d'être propriétaire mais je suis locataire et j'aime ça» (murmures consternés du public). La France se rêve en propriétaire et considère qu'être locataire est un statut d'opprimé: si à 50 ans, t'es pas propriétaire, t'as raté ta vie... En fait, je fais croisade depuis des années et des années en faveur de la location (ou en tout cas contre les a priori pour l'achat). Je n'ai pas eu de voix type Jeanne d'Arc mais, les années passant et mes tempes grisonnant, la question m'a été de plus en plus posée à l'apéro : «t'en as pas marre d'être locataire? De foutre l'argent par les fenêtres et d'engraisser ton proprio?». Alors, patiemment, j'ai rodé mes arguments, fait quelques calculs. Je suis monté en puissance récemment lorsqu'il s'est agi de convaincre mon beau-frère: là, je suis passé à la simulation Excel, 8 onglets, hypothèses validées par des recherches Internet, calculs exhaustifs. Et ma conclusion est toujours la même: contrairement à l'opinion de la majorité de mes concitoyens, acheter son logement n'est pas forcément  mieux que de le louer, si on loue, on ne finit pas ses vieux jours à mendier dans la rue et la décision d'achat relève plus de la psychologie que du rationnel. Vais-je convaincre mon beauf'? Et vous? Allez, je tente le coup!

Paroles d'apéro

«Mais t'es cinglé de louer, tu fous ton fric en l'air !».C'est effectivement la croyance bien ancrée. Je ne demande pas mieux que d'être convaincu et d'arrêter au plus vite ma conduite auto-destructrice. Mais convaincu chiffres à l'appui.

«T'imagines comme tu engraisses ton proprio». J'imagine assez, oui. Mais, souvent, celui qui a acheté ne sait pas combien son bien lui aura coûté in fine. En tout cas, quand je pose la question, dans 4 cas sur 5 (au moins), celui qui a posé la question sur la bêtise de louer n'a aucune idée de combien il a engraissé son banquier. Réponse: pour un emprunt de 400.000€ sur 25 ans à 4.8% TEG, vous aurez donné 287.600€ à votre banquier. Alors, donner de l'argent à son banquier ou à son propriétaire? Personnellement, mes proprios sont charmants alors...

«Ouais moi dans 15 ans, j'aurai une baraque moi mais toi, t'auras que dalle». C'est un peu le problème. On a tendance à comparer la fourmi propriétaire et la cigale locataire. Evidemment, un locataire qui ne met pas un sou de côté sera forcément plus pauvre qu'un propriétaire qui a, via son remboursement d'emprunt, une épargne forcée. Peut-être est-ce la plus grande vertu de l'achat que de forcer à épargner? Mais si le locataire épargne, et c'est mon cas (mon sang d'auvergnat?), il n'est pas plus cigale que le propriétaire.

«De toute façon, avec l'immobilier, tu peux pas te gourer, c'est le placement le plus sûr et le plus rentable». Encore une croyance très répandue. C'est effectivement un placement relativement sûr mais pas exempt de risques (problèmes liées à la construction, dégradation de l'environnement (voisins, autoroute), baisse durable des prix immobiliers, ...). Et si l'on examine le passé, les marchés actions se sont révélés toujours plus performants que la pierre sur le long terme, avec des krachs très bruyants mais des périodes de hausses très longues et fortes. Evidemment, l'épargnant-locataire devra panacher son risque pour éviter les déconvenues (de la même façon qu'un impétrant propriétaire devra vérifier l'état de la maison, les plans des entités publiques dans la zone, ...).

«Mais t'as pas envie d'avoir un patrimoine pour ta retraite ou pour transmettre à tes enfants ?» Si, comme tout un chacun. Louer n'empêche pas de se constituer un patrimoine. Et même si c'est moins palpable, un patrimoine mobilier n'a pas moins de valeur qu'un patrimoine immobilier et on peut aussi le transmettre à ses enfants.

«Ouais mais au moins, quand t'achètes, t'es chez toi. Et tu y fais ce que tu veux». A ce moment de la conversation, je vois que mon interlocuteur a déserté le terrain rationnel économique en rase campagne. On entre alors de plain-pied dans le psychologique qui est finalement le fond de l'affaire. Beaucoup d'entre nous semblent avoir besoin de "posséder" leur chez-eux. Et je ne remettrai nullement en cause ce choix, je remarque juste que c'est un choix personnel et non économique. Bien entendu, chacune des solutions a aussi des incidences objectives non-économiques: le locataire n'est pas libre des travaux mais le propriétaire en a l'entière charge (sans parler du coût mais appeler les entrepreneurs, négocier, être là quand ils travaillent, contrôler, ...). Le locataire subit une certaine précarité (il peut être vidé en 6 mois) mais est plus mobile.

Deux simulations

Alors j'annonce la couleur tout de suite. Les hypothèses que j'énonce ne sont PAS basées sur les données actuelles. Pourquoi? D'abord, je veux éviter le débat sans fin sur le «mais non on peut trouver mieux que 3.4% TEG, moi j'ai eu du 3.35%». Ensuite, la situation actuelle présente des données extrêmes (valeurs immobilières élevées, taux bas, marchés actions bas), certains favorisant la location, d'autres l'achat, dont je souhaite m'abstraire. Pour effectuer la comparaison, on part sur des temps longs, donc je préfère prendre des valeurs un peu plus mesurées.

Mon première exemple concerne un couple avec un enfant, aux revenus aisés, souhaitant habiter un pavillon de 120 m2 environ, avec 1.000 m2 de terrain, dans une petite ville cossue de la banlieue lyonnaise. La valeur du bien est estimée à 450.000€ et la location est à 1.530€/mois (charges incluses). En cas d'achat de la maison, les frais de notaire seraient de 30 k€. On considère en outre qu'un acheteur va réaliser des travaux à hauteur de 5% de la valeur du bien pour mettre la maison à son goût. Total du bien : 504.500€. Le couple met 104.500€ d'apport initial et emprunte 400.000€ sur 25 ans à 4.8% TEG, soit des mensualités de 2.292€.

On va ensuite prendre les hypothèses suivantes :

   * Une inflation à 1.5%
    * Une hausse des prix de l'immobilier de 2.3%/an
    * Une hausse du tarif de la location de 2%/an
    * Une taxe foncière de 1.500€/an et qui progresse au rythme de l'inflation
    * Un rendement des placements financiers de 4.5%/an hors inflation (3% nets)
    * L'entretien annuel de la maison est de 1.5% de la valeur du bien (6.750€ en année 1) dans le cas de l'achat et de 3% du montant de la location (550 € en année 1) dans le cas de location. Ces valeurs progressent au rythme de l'inflation

Au bout de 25 ans, la maison ne vaut plus 400.000€ mais 795.000€ soit près du double ou une hausse de 22% hors inflation. Dans le cas de la location, l'apport initial qui n'a pas été déboursé est placé pendant 25 ans et le différentiel entre les charges de location et les charges d'achat (emprunt, entretien, ...) sont placés et les intérêts réinvestis. A la fin des 25 ans, le propriétaire a une belle maison qui vaut 800 k€. Mais, contrairement à la croyance, le locataire n'a pas "rien". Il a un portefeuille qui vaut 958 k€ soit 20% de plus que la maison. Libre à lui d'en faire ce qu'il veut, éventuellement ... acheter une maison cash.

Prenons maintenant un jeune couple sans enfant. Le T2 de 57m2 à la Croix-Rousse qu'ils convoitent vaut 165.000€ hors frais. La location équivalente est à 730€/mois TCC. Le couple peut acheter avec un apport initial de 35k€ et un emprunt sur 20 ans à 4.4% TEG (mensualités de 941€). Le reste des hypothèses reste inchangé. 20 ans après, le bien vaut 260.000€. Le locataire, lui, n'aura engrangé que 222.000€ soit 15% de moins.

Dans un cas, l'achat a été favorable, dans l'autre c'est la location. Evidemment, je tiens à disposition mes feuilles de calcul Excel à ceux qui voudraient voir le détail.

Une question de surfaces

Bon, essayons de généraliser. Tout d'abord, il n'existe pas de formule magique pour faire le choix. Car il repose sur des anticipations futures, à 15, 20 ou 25 ans comme l'évolution des prix de l'immobilier, des loyers ou encore les rendements financiers, toutes imprévisibles. Par ailleurs, ce qui est vrai à un instant T n'est plus vrai à un instant T+1, ce qui est valide à Lyon ne l'est pas forcément à Paris ou à Nantes.

La première règle, c'est qu'il faut qu'il y ait un différentiel. Si le coût des mensualités est plus faible que le loyer, alors l'achat s'impose presque à coup sûr. Sinon, c'est beaucoup plus incertain. Mais la règle d'airain, c'est la surface (ou la valeur du bien qui y est directement corrélée). Plus la surface est grande, plus la balance penche vers la location. Pourquoi? Tout simplement car, si le prix d'achat au m2 est peu ou prou linéaire, ça n'est pas le cas de la location. La courbe (à main levée) donne en gros cela :

On peut expliquer cela par la loi de l'offre et de la demande. Dans les petites surfaces (studios), il existe une très forte demande de ménages ou de célibataires (jeunes, étudiants, ...) qui n'ont pas les moyens d'acheter. Ceci fait monter les prix de la location. A l'inverse, dans les surfaces élevées (T4, maisons), la plupart des ménages choisissent d'acheter. Le marché de la location est donc étroit et les prix se tassent. On peut également l'expliquer par un phénomène psychologique. Comme la plupart des individus pensent que la location est une mauvaise affaire, il existe un seuil psychologique au prix de la location qui tire les prix à la baisse pour les biens les plus chers. Donc, pour faire un pari gagnant, il faut aller contre la masse.

Au final, ma constatation est qu'il existe une très forte appétence pour l'investissement immobilier et une très grande aversion pour les placements mobiliers, notamment en France (voir mon post précédent). Cela tient à la culture, à l'histoire et surtout à la psychologie. La notion de "propriété" est un besoin assez fort pour un grand nombre d'entre nous. Cela explique aussi la très faible percée de la location logue durée automobile parmi les particuliers. Nous préférons nettement la propriété à l'usage, l'achat tout court à l'achat de service. Pour moi, peu m'importe la propriété d'une maison, seul compte l'usage à l'instant T. N'étant que de passage en ce monde, je me dis que la propriété d'un bien physique ne s'apparente de toute façon qu'à une location un peu longue ... j'attache par contre de l'importance à la constitution d'un patrimoine financier pour avoir de la liberté. Mais je comprends très bien que l'on fasse le choix inverse.

Au final, il existe des cas extrêmes où il est évident qu'il faut louer ou acheter. Dans un grand nombre de cas, les ménages n'ont pas le choix car leurs moyens ne leur permettent simplement pas d'acheter. Reste une vaste zone grise où le choix est incertain. Ici, c'est une décision essentiellement psychologique, ce qui est une raison aussi valable qu'une autre. Mais voila, l'être humain, lorsqu'il prend une décision, surtout d'une aussi grosse ampleur, a besoin de se rassurer, de trouver des plus ou moins bonnes raisons pour conforter son choix. On appelle cela la "rationalisation a posteriori". Et lorsqu'il rencontre un hurluberlu comme moi qui a fait le choix inverse, cette rationalisation le pousse à l'agresser pour lui démontrer que son choix n'est pas bon. Alors je garde mon tableau Excel sous le coude pour les apéros. Ah, au fait, je n'ai pas réussi à convaincre mon beauf: il a acheté. Et vous, je vous ai convaincu?

Je suis célibataire et gay. Ne compte pas avoir d'enfant et me satisfait d'une vie de couple passée dans les backrooms. De fait l'achat de mon T2 de 40m2 à Paris à 3 stations du Marais pour 223 k€ s'est avéré plus intéressant que la location du dit T2 à 1000 euro/mois. De plus, quand j'étais locataire, je n'arrivait pas à économiser (je claquais tous en boissons et voyages..). Qu'en pensez-vous ?
Il faudrait changer le titre en "locataire ET économe et fière de l'être"