Reprise du message précédent :

 
Non, non, non, non !
Relis bien la proposition de Bibifoc, ce n'est pas du in-fine, c'est un "crédit" dans lequel tu rembourses le capital "quand tu veux". C'est de la "location longue durée" d'argent.
 

 
Je ne te suis pas, là.
Sur ton AV, il faut bien que tu places de l'argent. Sinon, comment tu rembourses ?
Et ton "50% de l'emprunt placé en Bourse", ça veut dire que pour acheter ta SCPI 100€, tu empruntes 200 ???
 

je pensais que c etait entre 6.5 et 7 ....

Non.
Jusqu'à 100K€, il faut compter environ 10%, après 7,5%, et au dessus de 300-400k€ environ, on peux estimer les frais à 6-7%.

d'après  le site des notaires, près de 7,6%, soit 13700€.

merci pour vos réponses

Oui, c'est du "in fine" avec option de remboursement en fait.    
 

Non, tu empruntes 100, et tu places 50 en Bourse.
 
Il suffit que la Bourse fasse 4,73 % par an sur le long terme, pour que les 50 valent 100 dans 15 ans et te permettent de rembourser le crédit.
 
En pratique la Bourse fera bien plus donc il y a de la marge.
Par exemple, si elle fait 8% par an, ce qui est une hypothèse plausible, tes 50 vaudront 158 (ils vaudront déjà 100 au bout de 9 ans !)

 
 
mes parents ont achetés sur 25 ans, a l epoque, ils avaient 25 ans, ont fini de payer a 50 ans (et oui le temps passe) et sont désormais proprio et n'ont plus rien à payer contrairement à certains de leurs amis qui payent du coup 1000e dans des loyers...
 
la période de 20 ou 25 ans n'est pas choquante en soi, suivant la situation et le type de bien (ex : pour un grand appart ou villa pour un couple avec situation stable). pour un studio c'est débile je suis d'accord. bien sur dans l abslolu, 10 ans ce serait mieux mais bon que veux tu c'est pas possible pour 99% des français tu veux quoi que plus personne ne soit proprio ?

Non le crack c'est à la page 666  

Et leurs amis, il n'épargnaient pas pendant que tes parents remboursaient leur emprunt ? Forcément, comme épargne forcée, un bon emprunt sur 50 ans c'est pas trop mal bien qu'un peu cher

Bibifoc > au moins tu nourris bien le topic
 
C'est sur que l'avenir est radieux, tiens ta société de consommation effrénée sur la base des crédits que l'on donne "les yeux fermés" :
http://www.telerama.fr/divers/M0705071111029.html
 
Le problème, c'est qu'un jour il faudra payer les crédits et par conséquent tu consommeras moins à ce moment là, donc en faite tu anticipe sur les consommations futur. Par ailleurs :
- tout le monde n'est pas cadre sup'
- tu ne peux avoir aucune certitude sur ton avenir (pétrole, réchauffement climatique, monté en puissance de la chine, guerre(s), accident de la vie...)

 
Messieurs, un peu de raison.
 
Vous partez du principe qu'on ne change pas souvent d'habitat ou que ça a monté entre temps...
 
Donc oui, acheter une maison quand on a une situation stable sur 25 ans pourquoi pas.
 
Acheter une petite surface qu'on va refourguer à moyen terme, faut sortir sa boule de cristal et prendre un risque...
 

http://www.delation-gouv.fr/liste. [...] m=&nom=&b=
 
 
   

 
 
Ce que tu ne comprends pas, c'est que les prix s'alignent sur la capacité/acceptation des acquéreurs à payer.... c'est un phénomène de masse
 
Si les emprunts sur les durées actuelles étaient impossibles ou simplement refusés par la masse des acheteurs, les prix seraient à des niveaux bien plus raisonnable... le marché n'aurait pas atteind les délires actuels.
 
Mais nous sommes (enfin étions) dans un cercle vicieux: comme on permet au gens de s'endetter sur des durées déraisonnables (en fait, c'est la baisse des taux qui l'a mathématiquement permis), ils y a eu quelques zozos pour s'engouffrer dans la breche, qui font monter les prix et obligent les autres à suivre et ainsi de suite.
 
C'est pour ca que globalement, on n'a pas à craindre la hausse des taux.... au contraire c'est une bonne nouvelle: ca va assécher le marché en désolvabilisant une bonne partie des acquéreurs et en rendant les longues durées d'emprunt moins intéressantes, du coup, ca fera baisser les prix (les vendeurs seront bien obligés de s'aligner si au final ils veulent vendre).. résutat à moyen terme: les acquéreurs potentiels retrouveront leur pouvoir d'achat immobilier initial, mais au prix d'un effort (durée d'emprunt et donc risque) moindre. Bon apres, en détail, c'est vrai que ca va avantager ceux qui ont un apport (moins dépendants du crédit) et désavantager ceux qui sont très très dépendants du crédit (0% d'apport), mais bon, ce sont ceux là qui aujourd'hui prennent le plus de risque et risquent donc le plus de regreter leur choix à l'avenir ou de se retrouver dans une situation très difficile... ce n'est pas idiot de les freiner dans leur élan.
 
 
Enfin, ne compare pas la situation de tes parents à la situation actuelle: il y a 25 ans, les prix de l'immo étaient tout à fait acceptables par rapport aux revenus des ménages, les cycles immobiliers étaient d'amplitude raisonnables (à peine perceptible), les rendements de l'immobilier locatifs étaient très satisfaisants, l'inflation non négligeable, les perspectives d'évolution économiques et démographiques à long terme encore très bonnes.... rien à voir avec la flambée de ces dernières années et la situation actuelle du pays. Ce qui était un bon choix il y a 25 ans ne l'est plus nécessairement aujourd'hui.
 
Une règle d'or en économie: les performances du passé ne présagent pas des performances futures

mes parents aussi ont acheté quand ils avaient la 20aine et venaient de se marrier... mon pere touchait a l'epoque 1000Fr
donc leur pret de l'epoque etait en conséquence...
 
ils ont fini de payer leur maison il ne touchait plus 1000Fr mais 10 000Fr avec toujours le meme emprunt pour la maison alors forcément ca devient plus facile...
 
nous qui commencons a 10 000Fr (1500€ ) en prenant un emprunt en conséquence, vous pensez que dans 30ans on touchera 100 000Fr par mois ??

Mort de rire on m'a aussi envoyé ca au taf ce matin... (j'suis pro sarko )
 
Il y a déjà 6  collègues qui sont dénoncés (dont celui qui m'a envoyé le mail)
 
     

Richard et moi, oui    
 
Mon grand père avait exactement le mec cas: 25 ans de crédit avec mensualitées de 500F, à 1000F de salaire. A la fin du remboursement il touchait 10000F, bien évidemment il a été au bout du crédit et n'a pas fait de remboursement anticipé  

A cette époque, il y avait de l'inflation, et des augmentations de salaire en conséquence.
Aujourd'hui...

ba oui c'est bien pour ca... l'exemple d'amiga500 il est bien beau mais a'hui

Ce qu'il faut bien comprendre, c'est que les taux bas sont un piège:
 
Mathématiquement, ils permettent d'augmenter les durées d'emprunt et donc d'emprunter plus, car plus les taux sont bas, moins le capital empruntable plafonne avec l'augmentation de la durée : avec des taux à 10%, on a aucun intéret à passer de 20 ans à 25 ans car on emprunte en fait à peine plus... ce qu'on paye en plus, c'est beaucoup d'intérets pour peu de capital, alors qu'avec des taux à 3%, on gagne encore pas mal à passer de 20 à 25 ans (par exemple).
 
Mais cette resolvabilisation n'a fait que permettre aux acheteurs de payer plus cher et donc a alimenté la hausse des prix.... donc gain de pouvoir d'achat=0
 
En plus, au dela du fait de devoir rembourser sur une plus longues durées, les taux bas sont un véritable piège dont peu de personnes ont conscience:
1 - Quand on emprunte à un taux élevé, on a toujours espoir de voir les taux baisser sur la durée et de pouvoir renégocier avantageusement son crédit, et donc réduire dans la durée l'effort prévu au départ. Avec des taux bas, cet espoir n'existe pas... et je ne parle pas des emprunts à taux variables qui sont de véritables bombes à retardement
2 - Si les taux sont élevés, c'est souvent qu'il y a de l'inflation, et donc, si l'économie n'est pas trop mal en point, que les salaires augmentent aussi fortement d'année en année. Un effort de remboursmeent de 33% des revenus la première année est rapidement minoré puisque votre remboursement est constant alors que chaque année votre salaire augmente... rapidement, ce remboursement ne représente qu'une part très raisonnable de votre salaire, il est donc plus facile de faire face en cas de coup dur ou de baisse des revenus (d'autant peu probable que la durée d'emprunt est limitée, comme on a vu précédemment)... sans compter que si il y a de l'inflation, il est normal que les prix immo montent aussi pas mal (sans que le phénomène soit bullesque et qu'il y ait un risque fort de dégonflement), il est donc important de prendre le train en marche le plus vite possible (acheter).
Lorsque les taux sont bas, au contraire, c'est que l'inflation est faible et à priori également la hausse des salaires... donc votre effort de 33% des revenus en remboursement la premiere année restera pendant longtemps à un niveau à peu près identique... l'effort financier que vous acceptez est en fait énorme. D'autre part, dans ce contexte, les prix immobiliers ne sont pas sensés trop monter.... ou s'il le font (comme ca a été le cas ces 8 dernières années), c'est de manière completement déconnectée des fondamentaux économiques donc avec un risque fort de retour sur terre tot ou tard.... sur le long terme, il n'est donc pas forcément intéressant de vouloir à tout prix "prendre le train en marche" (c'est intéressant au début, mais plus on se rapproche du point de retournement potentiel, plus c'est dangereux -le problème c'est que ce retournement, meme s'il est fortement probable n'est pas sûr à 100% et que personne ne peut dire exactement quand il se produira. En tout cas, aux USA, c'est bien parti et en Espagne, il pointe le bout de son nez-)
 
La population est massivement tombée dans ce piège des taux bas : résultat, le taux d'effort global et réel aujourd'hui pour accéder à la propriété est peut etre 3 ou 4 fois supérieur à ce qu'il a été pour nos grands frères ou nos parents. Meme si l'accession à la propriété est une "envie légitime", on peut quand meme se demander si le prix à payer est encore acceptable... si ca en vaut encore la peine.
Et pour ceux qui ont détecté ou compris le piège... il ne reste plus qu'à espérer une bonne remontée des taux, ou une baisse déclenchée par d'autres facteurs (en fait, c'est un ensemble de facteurs qui font le marché... personne ne pouvant quantifier exactement l'influence de chacun)

C'est malin, le temps que je rédige mon roman, d'autre en ont donné les principaux arguments en quelques posts rapides

 
Et comment tu justifies auprès du banquier que pour acheter ta SCPI qui vaut 100€, tu lui empruntes 200 ?

???
 
Tu empruntes que 100.
Et tu places 50 en plus.

 
Mais ils viennent d'où les 50 ???
Si j'ai déjà 50, je n'emprunte pas 100, mais moins, pour diminuer le coût du crédit (calcul à faire).
Le but du jeu du in fine avec emprunt à 100%, c'est de mettre tous les mois l'équivalent du capital sur un placement qui rapporte plus que ce que ne coûte le crédit. Mon capital de départ, il rentre pas en compte, là. Et cette gymnastique là, elle est très difficile à faire si on n'est pas super solide dans sa tête.

Sur une assurance-vie le capital est doublé en 15-20 ans. c'est mathématique (75/25 comme répartition si tu as peur que la bourse baisse).
 
Dans l'exemple de Cédric, tu as de l'épargne à la base (moitié du capital emprunté), et tu la places en parallèle du crédit.
 
 
Edit : quand tu fais du in fine, t'as de l'épargne à nantir, sinon tu peux pas faire de in fine (le but étant de payer plus d'intérêts pour créer un déficit foncier plus important, et de placer sur un placement qui rapportera plus que ce que coûte le crédit).

 
 
Je les veux bien tes 50 si t'en fais rien...

 
Donc, si t'a pas d'épargne à la base, tu ne peux pas faire de in fine ?
C'est con...

Si t'as pas ces 50 pas de in fine.

C'est pas con. C'est un type de prêt comme un autre. Et quand t'as de l'apport, ça peut être plus intéressant qu'un prêt amortissable. Surtout si tu fais un investissement locatif.

 
La question de l'intérêt pour du locatif ne se pose même pas.
 
Mais bon, article lu dans l'Expansion :

 
Autre article :  

 
L'équivalent de l'apport personnel en début de prêt n'est donc pas obligatoire.

Trouve une banque qui te feras du in fine sans apport....

Non, tu empruntes 100, le montants des ta SCPI.
Les 50 il faut déjà les avoir en cash pour nantir le crédit in fine ! C'est le banquier qui l'exige.

 
Bah moi j'ai fait du in fine en empruntant 100% de la somme (mon apport était bouffé par les frais de notaire) Pour un pret avec 1/3 en in fine et 2/3 en amortissement direct:
 
Pour ce krack, il arrive en page 600 alors ?  

 
Ben pas tous apparemment.
Si j'ai du courage, j'irai remplir un dossier sur Meilleur Taux, on verra ce qu'ils en disent.

Les 50 tu les as déjà en AV ou autre.
 
Le seul effort d'épargne ce sont les intérêts du crédit in fine, ce qui est très léger ! Tu n'as pas à épargner en plus pour rembourser le crédit. La progression de ton AV le fera à ta place. 50 --> 100 en 15 ans.

 
OK, donc le locatif en in fine avec AV ne sert pas à se constituer une épargne, mais juste à faire fructifier une épargne déjà existante.

En fait pour mon deuxième in fine, je n'ai pas eu besoin de nantissement (même des parts de SCPI !)  Mais j'ai plus dans la banque que le montant du prêt !

Voilà.
 
Le banquier ne peut pas exiger que tu verses pendant 15 ans. Alors il veut 50% dès le départ. Et attention, c'est nanti, cad que c'est bloqué par la banque. Tu ne peux pas les vendre tes Sicav !

Je viens de voir qu'il y avait une agence meilleur taux dans la ville où je bosse (Chantilly) ! moi qui pensais qu'ils n'existaient que sur internet...

1/3 en in fine uniquement, c'est pas pareil. Tu sécurises en amortissant les 3/4.

Si.
(sauf si t'es blindé d'épargne et que tu as un gros patrimoine bien évidement.)